KB시세 대비 48% 할인, 수영구 망미로얄베스토피아 경매 — 전용 84.43㎡ / 감정가 2.3억 / 입찰일 2026-04-20

감정가 2.26억원, KB시세 2.15억원인 이 물건의 최저입찰가는 1.1억원으로 KB시세 대비 약 48% 할인된 가격입니다. 2회 유찰을 거치면서 현재 3차 입찰을 앞두고 있으며, 수영구 지역 평균 낙찰가율 106.94% 대비 크게 할인된 상태입니다. 실거래가 대비로도 44.6% 할인된 수준으로, 수영구 경매 물건 중 상당한 가격 매력도를 보이는 물건입니다. 부산지방법원 동부지원에서 진행되는 본 경매는 2026년 4월 20일 입찰 예정입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경104494
법원명	부산지방법원 동부지원
소재지	부산광역시 수영구 과정로85번길 70
건물명	망미로얄베스토피아
동호수	5동 1102호
전용면적	84.43㎡ (25.5평)
층수	11층
입찰일	2026년 4월 20일
입찰장소	제203호 법정
최저입찰가	110,740,000원
보증금	11,074,000원 (10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2025-02-17	유찰	–	–
2차	2025-03-31	유찰	–	–
3차	2026-04-20	진행중	–	–

건물상세정보에 따르면 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 아파트로, 1동 구조로 되어 있습니다. 지하 1층부터 지상 11층까지 총 12개 층으로 구성되어 있으며, 전용면적 84.43㎡는 집합건축물 대장상 공용면적을 포함하여 111.9㎡로 표기되어 있습니다. 현재 동 호칭이 105동으로 변경되었다고 기재되어 있어, 현지 확인 시 주의가 필요합니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	226,000,000원	2024.05.08 기준
KB시세 중간	215,000,000원	2026.03.27 기준
KB시세 상한	240,000,000원	–
KB시세 하한	190,000,000원	–
최저입찰가	110,740,000원	3차 입찰 기준
실거래가	200,000,000원	2026.03.01 거래
KB대비 할인율	-48.49%	–
실거래가 대비 할인율	-44.63%	–

최저입찰가 1.1억원은 감정가 2.26억원 대비 51% 할인된 수준입니다. KB시세 중간값 2.15억원과 비교하면 48.49% 할인된 가격으로, 이는 상당한 할인폭을 보여줍니다. 최근 실거래가 2억원(2026년 3월 거래) 대비로도 44.63% 할인된 수준입니다.

감정평가서에 따르면 토지 가격이 1.36억원, 건물 가격이 0.9억원으로 배분되었습니다. 비준가액 방식으로 평가되었으며, 감정평가사 이정강이 2024년 5월 8일 평가를 실시했습니다.

지역 낙찰가율 동향

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	106.94%	2건	2건	0건
3개월	106.94%	2건	2건	0건
6개월	106.94%	2건	2건	0건
1년	106.94%	2건	2건	0건

수영구 지역의 최근 경매 낙찰가율은 평균 106.94%로 최저입찰가보다 약 6.9% 높은 수준에서 낙찰되고 있습니다. 최근 1년간 총 2건의 경매가 진행되어 모두 낙찰되었으며, 유찰 사례는 없는 상황입니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	114,000,000원	50.4%

2025년 공시가격 1.14억원은 감정가 2.26억원의 50.4% 수준으로, 일반적인 공시가격 대 시세 비율을 고려할 때 감정가가 적정 수준에서 평가된 것으로 판단됩니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 차량출입이 가능하며, 마을버스정류소가 단지 입구에 위치하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다. 시내버스정류소도 인근에 있어 대중교통 이용이 가능한 상황입니다. 다만 지하철역까지의 거리는 다소 있는 것으로 보이며, 주로 버스를 이용한 대중교통 이용이 필요할 것으로 예상됩니다.

북동측으로 약 6미터 폭의 포장도로, 동측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다. 단지 내에는 계단식으로 지상 주차장 시설이 조성되어 있어 주차 공간이 확보되어 있습니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 배산초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위환경이 단독주택과 각급학교로 이루어져 있어 교육환경이 조성되어 있는 지역입니다. 위치점수에서 학교점수가 90점으로 매우 높게 평가된 점을 고려할 때, 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 판단됩니다.

토지이용계획상 절대보호구역과 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있어, 학교 주변의 교육환경 보호를 위한 규제가 적용되는 지역입니다. 이는 유해업소의 입점이 제한되어 양호한 교육환경이 유지될 수 있음을 의미합니다.

생활 편의시설

인근에는 컴퓨터수리점, COOL시스템에어컨, 이오스전기, 퐁데자르, 체크페이 등의 상가가 있는 것으로 확인됩니다. 다만 대형마트나 종합병원 등 대규모 편의시설까지의 접근성에 대한 구체적인 정보는 제한적인 상황입니다.

위치점수에서 편의시설 점수가 45점으로 보통 수준을 나타내고 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖춰져 있으나 대규모 상업시설까지는 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

자연환경·주거환경

감정평가서에 따르면 주위환경이 단독주택, 각급학교 및 북서측의 임야로 이루어져 있어 주거환경이 보통 수준으로 평가되고 있습니다. 임야가 인접해 있어 자연환경은 양호한 편이며, 남동향으로 배치되어 채광 조건이 우수할 것으로 예상됩니다.

토지 형상은 부정형의 토지로 남동하향 경사지에 단지가 조성되어 있어, 단지 내 동별로 조망 조건에 차이가 있을 수 있습니다. 11층 고층부에 위치한 본 호실은 상대적으로 조망과 채광에서 유리할 것으로 판단됩니다.

범죄통계 분석

2024년 수영구 주요 범죄 발생 현황을 보면 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	비중
지능범죄(사기)	911건	최다 발생
기타범죄	907건	–
절도범죄	795건	–
교통범죄	776건	–
폭력범죄(폭행)	510건	–

사기범죄가 가장 많이 발생하고 있으며, 강력범죄(강제추행 66건, 강간 25건) 등도 일정 수준 발생하고 있어 개인 안전에 주의가 필요한 지역으로 보입니다.

건물 정보

항목	내용
건물명	망미로얄베스토피아아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	6,250.76㎡
대지면적	24,615㎡
건폐율	2.26%
용적률	23.21%
사용승인일	1993년 6월 4일
지상층수	11층
지하층수	1층
승강기수	3대
총세대수	62세대
에너지효율등급	미평가(0등급)

건물은 1993년 준공된 30년 이상 경과한 노후 아파트로, 총 62세대의 소규모 단지입니다. 건폐율 2.26%, 용적률 23.21%로 매우 여유 있는 단지 계획이 특징입니다. 승강기가 3대 설치되어 있어 62세대 대비 적절한 수준입니다.

감정평가서에 따르면 건물의 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅으로 마감되어 있으나, 내벽과 창호는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했다고 기재되어 있어, 실제 입찰 시 내부 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	1,288,000원	일반

2025년 공시지가는 ㎡당 128만 8천원으로 책정되어 있습니다.

토지이용계획

용도지역: 제2종일반주거지역, 자연녹지지역
용도지구: 절대보호구역, 상대보호구역
용도구역: 학교환경위생정화구역
기타: 지구단위계획구역, 정비구역

도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 아파트 건설이 가능한 지역이며, 일부 자연녹지지역도 포함되어 있습니다. 학교환경위생정화구역으로 지정되어 교육환경 보호를 위한 규제가 적용됩니다.

지역 시장 동향

아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수
2025-04-01	134.95
2025-03-01	132.35
2025-02-01	129.33
2025-01-01	128.74
2024-04-01	129.88
2024-03-01	127.72

수영구 아파트 매매지수는 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 2024년 3월 127.72에서 2025년 4월 134.95까지 약 5.7% 상승했으며, 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되고 있는 추세입니다.

지역 상급지 TOP 5

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	–	41.98㎡	3층	1,519만원	2,170만원	–	04-20	B	72점
2	현대한누리타운	74.76㎡	12층	1.46억원	2.08억원	-3.26%	04-20	B	67점
3★	망미로얄베스토피아	84.43㎡	11층	1.11억원	2.26억원	-48.49%	04-20	B	67점
4	가비펠리치	25.24㎡	10층	1.10억원	1.57억원	–	04-06	B	66점

본 물건은 수영구 경매물건 중 입지점수 67점으로 3위에 해당합니다. KB시세 대비 할인율이 48.49%로 가장 높아 가격 메리트가 큰 물건으로 평가됩니다. 동일한 입찰일인 4월 20일에 진행되는 현대한누리타운과 비교할 때, 할인율 면에서 훨씬 유리한 조건을 보입니다.

건물 설비 및 시설

감정평가서에 따르면 건물 내 설비는 다음과 같이 구성되어 있습니다:

• 위생설비: 기본 위생시설 완비
• 화재탐지설비: 화재 안전시설 설치
• 옥내소화전: 소화시설 구비
• 승강기설비: 3대 운영 중
• 난방설비: 도시가스 공급에 의한 개별난방

1993년 준공 건물임에도 기본적인 안전시설과 편의시설이 갖춰져 있으며, 개별난방 방식으로 난방비 절약이 가능합니다. 다만 30년 이상 경과한 건물로서 시설 노후화에 따른 유지보수 비용은 고려해야 할 사항입니다.

대출 및 금융 정보

시중은행 주택담보대출 금리

은행	유형	최저금리	최고금리
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%

현재 주택담보대출 금리는 3.71%~6.58% 수준으로 형성되어 있습니다. 개인 신용등급과 소득 수준에 따라 적용금리가 달라질 수 있습니다.

정책자금 대출

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0~1.3%	4,500만원	19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금	–	4억 5천만원	갱신계약 체결자

조건에 해당하는 경우 정책자금을 활용하여 상당히 낮은 금리로 자금 조달이 가능합니다. 특히 청년층의 경우 최대 1.3%의 저금리 혜택을 받을 수 있습니다.

경매 진행 경과 및 전망

본 물건은 2024년 4월 26일 경매개시결정이 내려진 후 현재까지 2회 유찰된 상태입니다. 1차 입찰(2025년 2월 17일)과 2차 입찰(2025년 3월 31일) 모두 응찰자가 없어 유찰되었으며, 현재 3차 입찰을 앞두고 있습니다.

유찰이 반복되면서 최저입찰가가 감정가의 49% 수준까지 하락했음에도 불구하고 응찰이 없었던 것은 건물의 노후화, 내부 상태 확인 불가, 또는 지역 특성상의 문제가 있을 수 있음을 시사합니다. 감정평가서에서도 “내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함”이라고 명시하고 있어, 실제 내부 상태에 대한 불확실성이 입찰 참여를 저해하는 요인으로 작용했을 가능성이 큽니다.

데이터 기준 및 유의사항

• KB시세: 2026년 3월 27일 기준
• 감정평가: 2024년 5월 8일 기준 (감정평가사 이정강)
• 실거래가: 2026년 3월 1일 거래분 기준
• 공시가격: 2025년 기준
• 범죄통계: 2024년 기준

본 자료는 공개된 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석자료이며, 투자 권유나 매수 추천의 성격이 아닙니다. 실제 경매 참여 시에는 현지 답사를 통한 물건 상태 확인, 권리관계 분석, 명도 가능성 검토 등 충분한 실사를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

특히 본 물건의 경우 감정평가 시 내부 조사가 완료되지 않은 상태이므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인하거나 전문가의 조사를 통해 실제 상태를 파악하는 것이 필요합니다.

더 자세한 정보 및 최신 입찰 현황은 https://auctionlabs.co.kr/cases/113082 에서 확인하실 수 있습니다.