이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 3.2억원으로 낮아질 수 있습니다.
감정가 5.6억원, KB시세 5.2억원인 이 물건의 최저입찰가는 3.9억원으로 KB시세 대비 약 24% 할인된 가격입니다. 1회 유찰을 기록한 후 2026년 4월 16일 재입찰 예정이며, 동일한 가격 수준을 유지하고 있습니다. 감정평가서에 따르면 같은 단지 내 유사 물건의 거래가격을 기준으로 평가된 것으로 나타났습니다. 김포한강신도시 내 고층부에 위치한 이 아파트는 지역 평균 대비 양호한 입지조건을 갖추고 있는 것으로 분석됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경51804 |
| 법원명 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강9로 116 (구래동) |
| 건물명 | 한강신도시반도유보라5차 |
| 전용면적 | 104.32㎡ (31.55평) |
| 층/총층수 | 19층/25층 |
| 건축연도 | 2018년 |
| 입찰일 | 2026년 4월 16일 |
| 입찰장소 | 별관 제122호 법정 |
| 최저입찰가 | 3억 9,480만원 |
| 보증금 | 3,948만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-03-10 | 유찰 | 미확인 | – |
| 2차 | 2026-04-16 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 5억 6,400만원 | 2024.10.23 기준 |
| KB시세(중간값) | 5억 2,000만원 | 2026.03.27 기준 |
| KB시세(상한) | 5억 4,000만원 | – |
| KB시세(하한) | 5억 0,000만원 | – |
| 최저입찰가 | 3억 9,480만원 | 감정가의 70% |
| KB대비 할인율 | -24.08% | KB 중간값 기준 |
| 실거래가 대비 | -24.08% | 최근 거래가 기준 |
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026-03-01 | 104.32㎡ | – | 5억 2,000만원 |
감정평가서에서는 거래사례비교법을 통해 감정가를 산출했습니다. 동일 단지 내 24층 물건이 2024년 7월 5억 5,000만원에, 10층 물건이 2024년 9월 5억 4,000만원에 거래된 사례를 참고했으며, 19층이라는 층수의 우세함을 감안하여 최종 감정가를 결정했습니다.
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 3억 2,000만원 | 56.7% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건이 보통 수준으로 평가되었습니다. 김포한강신도시는 김포골드라인과 서울지하철 9호선 연장선 개통을 앞두고 있어 향후 교통편의성이 크게 개선될 것으로 예상됩니다.
김포골드라인의 경우 김포공항역에서 양촌역까지 연결되는 경전철로, 구래역이 인근에 계획되어 있습니다. 이를 통해 서울 강서구와 김포공항으로의 접근성이 대폭 향상될 예정입니다. 또한 서울지하철 9호선 연장 계획에 따라 김포한강신도시에서 서울 도심까지의 교통시간이 단축될 것으로 전망됩니다.
학군·교육 분석
| 구분 | 500m 이내 | 1km 이내 | 2km 이내 |
|---|---|---|---|
| 초등학교 | 정보없음 | 정보없음 | 정보없음 |
| 중학교 | 정보없음 | 정보없음 | 정보없음 |
| 고등학교 | 정보없음 | 정보없음 | 정보없음 |
감정평가서에서는 ‘한가람중학교’ 남동측 인근에 위치한다고 명시하고 있어, 중학교와의 접근성은 양호한 것으로 판단됩니다. 김포한강신도시는 신도시 특성상 교육시설이 체계적으로 계획 배치되어 있으며, 지역평가에서도 학교점수가 90점으로 높은 평가를 받고 있습니다.
김포시는 경기도 내에서도 교육열이 높은 지역 중 하나로, 특히 한강신도시는 최신 교육시설과 우수한 학군을 갖춘 신도시로 평가받고 있습니다. 상대보호구역(김포한가람중학교) 내에 위치하여 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받고 있습니다.
생활 편의시설
| 시설명 | 거리 | 구분 |
|---|---|---|
| 제이앤파트너스 | 정보없음 | 기타 |
| 세종광고 | 정보없음 | 기타 |
| 렉슨프라퍼티 | 정보없음 | 기타 |
| 럭스나인부동산공인중개사사무소 | 정보없음 | 기타 |
감정평가서에 따르면 인근은 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경이 보통 수준으로 평가되었습니다. 김포한강신도시는 계획도시 특성상 상업시설과 편의시설이 체계적으로 배치되어 있으며, 대형마트, 쇼핑센터, 의료시설 등이 단지 내외에 고루 분포되어 있습니다.
생활편의시설 접근성은 지역 입지평가에서 60점을 받아 평균 수준으로 평가되었으나, 신도시 개발이 지속되면서 추가적인 편의시설 확충이 예상됩니다.
자연환경·주거환경
김포한강신도시는 한강과 인접한 입지 특성상 우수한 자연환경을 자랑합니다. 한강 조망이 가능한 일부 세대의 경우 프리미엄이 형성되어 있으며, 한강 공원과 산책로 등의 여가시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.
범죄통계 (2024년 김포시 기준):
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 4,644건 | 최다 발생 |
| 교통범죄 | 2,599건 | – |
| 기타범죄 | 2,355건 | – |
| 절도범죄 | 1,964건 | – |
| 폭력범죄(폭행) | 1,115건 | – |
| 특별경제범죄 | 898건 | – |
| 지능범죄(횡령) | 517건 | – |
| 폭력범죄(손괴) | 471건 | – |
김포시의 전체적인 치안 상황은 수도권 평균 수준으로 평가되며, 특히 신도시 지역은 CCTV와 방범시설이 잘 갖춰져 있어 상대적으로 안전한 주거환경을 제공하고 있습니다.
건물 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 한강신도시 반도유보라5차 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 9,842.23㎡ |
| 사용승인일 | 2018년 1월 23일 |
| 지상/지하층수 | 25층/0층 |
| 세대수 | 74세대 |
| 에너지효율등급 | 정보없음 |
감정평가서에 따르면 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕으로 구성된 25층 건물로, 외벽은 모르타르 위 페인트 마감, 창호는 샷시 마감 처리되어 있습니다. 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 주거편의시설이 완비되어 있습니다.
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1,874,000원 | 일반 |
토지이용계획:
– 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역
– 용도지구: 택지개발지구
– 용도구역: 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 도로구역
– 기타제한: 성장관리권역, 중로1류(폭 20m~25m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)
지역 시장 동향
| 기준일 | 김포시 아파트 매매지수 |
|---|---|
| 2025-04-01 | 129.2163 |
| 2025-03-01 | 129.9082 |
| 2025-02-01 | 129.7507 |
| 2025-01-01 | 130.3340 |
| 2024-04-01 | 131.4369 |
| 2024-03-01 | 131.8973 |
최근 김포시 아파트 매매지수는 하락 추세를 보이고 있습니다. 2024년 3월 131.8973에서 2025년 4월 129.2163으로 약 2% 하락했습니다. 이는 전국적인 부동산 시장 조정과 함께 김포시도 가격 안정화 국면에 접어들었음을 시사합니다.
감정평가서에서 활용한 한국부동산원의 ‘경기도 경의권 김포시 아파트 매매가격지수’에 따르면, 2024년 6월 88.3에서 2024년 9월 88.8로 소폭 상승했으나, 전체적으로는 보합세를 유지하고 있는 것으로 분석됩니다.
지역 상급지 TOP 5
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 ★ | 한강신도시반도유보라5차 | 104.32 | 19 | 3.9억 | 5.6억 | -24.08% | 04-16 | B | 78 |
| 2 | 한강신도시반도유보라5차 | 101.88 | 19 | 3.9억 | 5.6억 | -23.82% | 04-16 | B | 78 |
| 3 | 구래역한강리슈빌 | 84.96 | 2 | 2.8억 | 4.0억 | -29.38% | 04-07 | B | 74 |
| 4 | 풍경마을한강한라비발디 | 105.98 | 14 | 3.3억 | 6.7억 | -42.56% | 04-07 | B | 71 |
| 5 | 한강신도시초당마을중흥에스-클래스리버티 | 85.00 | 14 | 3.5억 | 4.9억 | – | 04-16 | B | 71 |
현재 김포시에서 진행 중인 경매 물건 중 이 물건은 입지점수 78점으로 최상위권에 위치하고 있습니다. 특히 같은 단지 내 다른 물건과 함께 상위 2개 물건을 차지하고 있어, 한강신도시반도유보라5차의 입지 우수성을 확인할 수 있습니다.
대출 정보
주요 은행 주택담보대출 금리:
| 은행 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.710% | 5.360% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 3.800% | 5.810% |
| 국민은행 | 주택담보대출 | 4.070% | 6.210% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.180% | 6.580% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.490% | 5.820% |
정책자금 상품:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.000-1.300% | 4,500만원 | 만 19-34세 청년 무주택자 |
| 버팀목전세자금 | 2.500-3.500% | 1억 2,000만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5,000만원 | 갱신계약 체결자 |
투자 참고사항
이 물건은 김포한강신도시 내에서도 우수한 입지조건을 갖춘 물건으로 평가됩니다. 특히 19층이라는 고층부 위치와 한강신도시의 개발 잠재력을 고려할 때 중장기적 관점에서 안정적인 가치 보존이 예상됩니다.
감정평가서에서도 동일 단지 내 거래사례를 통해 시장성을 인정받았으며, KB시세 대비 24% 할인된 가격은 상당한 매력도를 제공하고 있습니다. 다만 1회 유찰 이력과 지역 매매지수 하락 추세를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.
근저당권 설정(2018.5.11) 관련하여서는 경매 진행 과정에서 말소되므로, 낙찰 시 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 임대관계는 미상으로 표시되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
데이터 기준
- KB시세: 2026년 3월 27일 기준
- 감정평가: 2024년 10월 23일 기준 (청목감정평가사사무소 우정미)
- 범죄통계: 2024년 기준
- 부동산 통계: 한국부동산원 자료
- 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
- 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/155385