교대역 도보 5분, 서초구 지에스타워 경매 — 전용 26.05㎡ / 감정가 4.6억

지하철 2·3호선 환승역인 교대역에서 도보 5분 거리에 위치한 이 물건은 서초구 서초동 지에스타워주건축물제1동 11층에 자리잡고 있어요. 감정평가서에 따르면 중소형 아파트 단지 및 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 지대로 제반 주위환경이 무난한 상황입니다. 교통접근성이 뛰어난 이 지역은 도심업무지구와의 연결성이 매우 우수하며, 차량 진출입도 원활한 것으로 평가됩니다. 2회 유찰 후 3회차 입찰이 예정되어 있어 관심 있는 투자자들에게 좋은 기회가 될 수 있겠어요.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경102451
법원명	서울중앙지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 서초구 서초대로58길 18 (서초동)
건물명	지에스타워주건축물제1동
전용면적	26.05㎡ (약 7.9평)
층수	11층 / 12층
건축연도	2022년 (사용승인일 기준)
입찰일	2026년 4월 16일
입찰장소	경매법정(제4별관211호)
최저입찰가	2억 9,376만원
보증금	2,938만원 (10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행중 (3회차)

입찰 이력을 보시면 아래와 같아요:

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-01-29	유찰	미상	–
2회차	2026-03-12	유찰	미상	–
3회차	2026-04-16	진행중	–	–

가격 분석

현재 이 물건의 가격 구조를 정리해보면 다음과 같아요:

구분	금액	비고
감정가	4억 5,900만원	감정평가사 강우람 (2025.03.31 기준)
최저입찰가	2억 9,376만원	감정가의 64% 수준
감정가 대비 할인율	36%	2회 유찰로 인한 할인

감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 통해 산정된 가격으로, 같은 건물 내 유사 호실의 2024년 거래사례를 참고했어요. 특히 같은 지에스타워 11층 다른 호실이 2024년 10월에 4억 1,500만원에 거래된 사례(전용 24.22㎡)와 9층 호실이 2024년 1월에 4억 5,000만원에 거래된 사례(전용 26.05㎡, 본건과 동일 면적)를 비교분석했어요.

감정평가서에서 제시한 인근 평가사례를 보면:

소재지	용도	전용면적	감정평가액	㎡당 단가	기준시점
서초동 1557-O	아파트	26.86㎡	4억 3,500만원	1,620만원/㎡	2023.11.14
서초동 1557-O	아파트	29.18㎡	4억 6,300만원	1,587만원/㎡	2024.04.05
서초동 1337-OO	아파트	84.92㎡	15억 5,000만원	1,825만원/㎡	2023.06.27

서초구 경매동향을 보면, 2024년 4월부터 2025년 3월까지 아파트 경매에서 평균 낙찰가율이 88.33%를 기록했고, 총 180건 중 59건이 낙찰되어 32.78%의 낙찰건률을 보였어요.

교통 분석

감정평가서에서 “지하철 2, 3호선 환승역인 교대역 남동측 인근에 위치”한다고 명시하고 있어, 교통접근성이 매우 우수한 입지예요:

역명	노선	거리	도보시간	환승여부
교대역	2호선, 3호선	약 400m	5분	2·3호선 환승

교대역은 서울 지하철의 주요 환승역 중 하나로, 2호선과 3호선이 만나는 곳이에요. 2호선을 이용하면 강남역까지 2정거장(약 4분), 역삼역까지 3정거장(약 6분), 잠실역까지 9정거장(약 18분)이 소요돼요. 3호선으로는 압구정역까지 6정거장(약 12분), 종로3가까지 10정거장(약 20분)에 도달할 수 있어 서울 전역으로의 접근성이 뛰어나요.

감정평가서에 따르면 “본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재”한다고 되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 상황입니다. 서초대로와 인접해 있어 강남 일대와 한강 이남 지역으로의 차량 이동도 원활해요.

건물 정보

감정평가서에서 확인된 건물 정보를 정리하면 다음과 같아요:

항목	내용
건물명	지에스타워주건축물제1동
주용도	아파트, 근린생활시설(소매점)
구조	철근콘크리트구조 평지붕
층수	지하2층 / 지상12층
사용승인일	2022년 1월 21일
총 세대수	54세대
연면적	2,335.12㎡

해당 호실(1106호)의 세부 정보는 다음과 같아요:

항목	내용
전용면적	26.05㎡
공용면적	9.7㎡
분양면적	35.750㎡
대지권	6.788㎡
전용률	72.9%

건물의 마감 상태를 보면, 감정평가서에 따르면 “외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 내부 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 이중창” 등으로 되어 있어 2022년 신축 건물답게 현대적인 마감재를 사용했어요.

설비 현황도 상당히 양호한 편이에요:
– 위생 및 급배수설비 완비
– 도시가스에 의한 개별난방설비
– 승강기 설비
– 화재탐지 설비
– 옥내 소화전 설비
– 주차설비 등

토지이용 및 법적 제한사항

감정평가서에서 확인된 토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같아요:

구분	내용
용도지역	도시지역, 일반상업지역
용도지구	지구단위계획구역
기타 제한	가로구역별 최고높이 제한지역
군사제한	대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)
기타	과밀억제권역, 토지거래허가구역

토지이용허가구역으로 지정되어 있는데, 이는 아파트 용도로 사용되는 부지에 대한 것으로 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 적용됩니다.

토지 형상 및 이용상태는 “인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지”로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이에요. 본건 동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋은 편이에요.

지역 부동산 시장 동향

서초구의 부동산 시장 동향을 아파트 매매가격지수로 살펴보면 다음과 같아요:

기준일	매매지수	전월 대비	전년 동월 대비
2025년 4월	209.95	+3.8%	+16.9%
2025년 3월	202.32	+2.8%	+16.0%
2025년 2월	196.84	+5.9%	+12.8%
2025년 1월	185.95	+3.5%	+3.5%

최근 1년간 서초구 아파트 시장이 꾸준한 상승세를 보이고 있는 것을 확인할 수 있어요. 특히 2024년 대비 2025년 들어서 상승폭이 더욱 커지고 있는 상황입니다.

감정평가서에서도 “본건 지역의 거래수준은 상승세를 보이는 것으로 조사됨”이라고 명시하고 있어, 지역 시장의 긍정적 흐름을 반영하고 있어요.

인근 유사 부동산의 가격수준은 아파트 기준 ㎡당 1,600만원~1,800만원 선에서 형성되고 있으며, 주상혼합지대의 소로변 입지 특성을 감안한 수준이에요.

지역 상급지 TOP 5

현재 서초구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위권 현황이에요:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	점수
1위 ★	지에스타워주건축물제1동	26.05㎡	11층	2.9억원	4.6억원	2026-04-16	B등급	74점
2위	삼익양재빌라	162.54㎡	8층	8.0억원	15.7억원	2026-04-08	C등급	62점

본 물건이 서초구 내에서 가장 높은 입지점수(74점, B등급)를 기록하고 있어요. 이는 교통점수 100점(지하철 접근성 최우수), 학교점수 90점(교육환경 우수)이 크게 기여한 결과예요.

생활 편의시설

서초구 서초동은 서울의 대표적인 업무·상업 지구로서 다양한 편의시설들이 잘 갖춰져 있어요. 감정평가서에서도 “중소형 아파트 단지 및 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 지대”라고 설명하고 있어 생활 편의성이 우수한 지역이에요.

물건 주변에는 다음과 같은 시설들이 있어요:

법무·전문서비스 시설:
– 변호사김민호법률사무소
– 법무법인평안
– 사회복지심리사협회

이는 서초구가 법조타운으로서의 특성을 보여주는 부분이기도 해요. 서초구청, 서울중앙지방법원, 서울고등법원 등이 인근에 위치해 있어 법무 관련 업무를 보기에도 매우 편리한 지역입니다.

또한 강남대로와 서초대로가 교차하는 지점 인근으로 대형 상업시설과 업무시설들이 밀집해 있어요. 특히 교대역 일대는 다양한 음식점, 카페, 편의점들이 집중되어 있어 일상생활에 필요한 모든 것들을 도보로 해결할 수 있는 환경이에요.

지역 치안·안전

2024년 서초구 범죄 통계를 보면 다음과 같은 현황을 보이고 있어요:

주요 범죄 유형별 발생현황:

범죄 유형	발생건수	비중
지능범죄(사기, 횡령 등)	6,117건	가장 높음
기타범죄	3,166건	두 번째
교통범죄	1,787건	세 번째
절도범죄	1,587건	네 번째
특별경제범죄	1,661건	다섯 번째

강력범죄의 경우 총 384건이 발생했는데, 이 중 강제추행이 295건으로 가장 많았고, 강간 52건, 유사강간 13건 순이었어요. 살인 관련 범죄는 총 10건(살인기수 4건, 살인미수 6건)으로 상대적으로 낮은 수준이에요.

서초구는 서울에서도 상대적으로 치안이 양호한 지역으로 평가받고 있으며, 특히 이 물건이 위치한 서초동 일대는 업무지구 특성상 유동인구가 많아 자연스러운 감시효과가 있어요.

임대 및 투자 관련 정보

감정평가서에 “임대관계 미상”이라고 명시되어 있어 현재 임대 상황에 대해서는 별도 확인이 필요해요. 낙찰 후 내부 상태와 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.

이 지역 소형 아파트의 임대 시장을 보면, 교대역 인근의 교통 접근성과 업무지구 특성상 직장인들의 임대 수요가 꾸준한 편이에요. 26.05㎡ 규모는 1인 또는 신혼부부 타겟으로 적합한 면적이에요.

주택담보대출 금리 현황:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

정책자금 활용 가능 상품:

상품명	금리	한도	대상
버팀목전세자금	2.5~3.5%	최대 1.2억원	무주택 세대주 (연소득 5천만원 이하)
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	최대 4,500만원	만 19~34세 청년 (연소득 5천만원 이하)

경매 진행시 주의사항

이 물건은 현재 2회 유찰 후 3회차 입찰이 진행되는 상황이에요. 유찰 이력이 있다는 것은 해당 가격대에서 매수 의향자가 많지 않았다는 의미이므로, 입찰 전 다음 사항들을 면밀히 검토해보세요:

1. 내부 상태 확인 필요: 감정평가서에서 “소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재로 인하여 본건의 내부 확인이 불가능”했다고 명시되어 있어요. 실제 내부 상태와 평가 시 고려된 표준 설비와 차이가 있을 수 있습니다.

2. 권리 관계 확인: 감정평가개시결정일이 2025년 3월 21일이므로, 이후 발생한 권리 관계나 임대 상황 변동이 있는지 확인이 필요해요.

3. 관리비 및 공과금: 54세대 소규모 단지이므로 세대당 관리비 부담이 상대적으로 높을 수 있어요.

4. 주차 시설: 건물 규모 대비 주차 공간이 충분한지 확인해보시기 바라요.

감정평가서에서 “구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지게 되며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 이루어지고 있어 토지‧건물가격의 구분평가가 곤란”하다고 명시하고 있어, 취득세 계산 시 참고하시기 바라요.

토지가격 3억 2,130만원, 건물가격 1억 3,770만원으로 배분되어 있으므로 취득세 계산 시 활용할 수 있어요.

데이터 기준

• 감정평가 기준시점: 2025년 3월 31일
• 감정평가사: 강우람 (강하감정평가사사무소)
• 부동산 매매가격지수: 한국부동산원 발표 기준
• 범죄통계: 2024년 기준
• 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공이며 투자 권유나 추천이 아닙니다
• 실제 입찰 참여 전에는 반드시 현장 확인과 추가 조사를 진행하시기 바랍니다
• 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/111532