지행역 도보 3분, 동두천시 송내주공아파트 경매 — 전용 45.32㎡ / 감정가 1.3억원

지하철 1호선 지행역에서 도보 불과 3분 거리에 위치한 동두천시 송내주공아파트 경매 물건을 상세히 분석해보겠습니다. 감정평가서에 따르면 본 아파트는 송내초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트가 주를 이루는 지역으로서 공공 및 편의시설이 근거리에 위치해 주위 환경이 양호한 것으로 나타났습니다. 2번의 유찰을 거쳐 3차 입찰에서 최저입찰가가 8,820만원으로 형성되어 감정가 대비 약 30%의 상당한 할인율을 보이고 있어 투자자들의 주목을 받고 있습니다.

물건 개요

이번 경매 물건의 기본 정보를 표로 정리해드리겠습니다.

항목	내용
사건번호	2025타경72992
법원명	의정부지방법원
소재지(도로명)	경기도 동두천시 동두천로 63 (송내동, 송내주공아파트)
건물명	송내주공아파트
전용면적	45.32㎡ (약 13.7평)
층수/총층수	4층/18층
건축연도	2003년
입찰일	2026년 5월 19일
입찰장소	제6호법정(제2별관101호)
최저입찰가	88,200,000원 (8,820만원)
보증금	8,820,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	2회
현재상태	3차 입찰 진행중

입찰 이력

본 물건의 과거 입찰 이력을 살펴보면 다음과 같습니다.

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026년 3월 3일	유찰	미상	–
2회차	2026년 4월 7일	유찰	미상	–
3회차	2026년 5월 19일	진행중	–	–

연속된 유찰로 인해 최저입찰가가 단계적으로 하향 조정되어 현재 8,820만원에 형성되어 있습니다. 이는 초기 감정가 대비 상당한 할인율을 보여주고 있어 관심있는 투자자들에게는 좋은 기회가 될 수 있겠습니다.

가격 분석

이 물건의 가격 경쟁력을 다각도로 분석해보겠습니다.

구분	금액	비고
감정가	126,000,000원 (1.26억원)	황민환 감정평가사 평가
KB시세(상한)	122,500,000원 (1.23억원)	2026년 3월 기준
KB시세(중간)	112,500,000원 (1.13억원)	2026년 3월 기준
KB시세(하한)	102,500,000원 (1.03억원)	2026년 3월 기준
최저입찰가	88,200,000원 (8,820만원)	3차 입찰 기준
실거래가	115,000,000원 (1.15억원)	2026년 3월 거래

할인율 분석

• KB시세 대비 할인율: 12.00% (KB 중간시세 대비)
• 실거래가 대비: 23.30% 역할인 (최저입찰가가 실거래가보다 높음)

감정평가서에 따르면, 감정평가사는 비교사례법(거래사례 비교)을 통해 이 물건의 가치를 평가했습니다. 동일 아파트 내에서 같은 전용면적(45.32㎡)의 거래사례를 활용하여 시간보정(시점 차이 보정) 및 개별요인 보정을 거쳐 최종 감정가 1.26억원을 산정했습니다.

실거래 이력

감정평가서에 제시된 비교사례를 보면 다음과 같습니다.

거래일	전용면적	층수	거래금액	단가(만원/㎡)
2025년 6월 19일	45.32㎡	12층	1.29억원	285만원
2025년 5월 29일	45.32㎡	9층	1.29억원	285만원

동일 단지 내에서 같은 평형대의 최근 거래가가 1.29억원 수준으로 형성되고 있어, 현재 최저입찰가 8,820만원은 상당한 가격 매력도를 보여주고 있습니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 “인근에 버스정류장 및 1호선 지행역이 소재하는 등, 전반적인 대중교통 여건은 무난”하다고 평가되고 있습니다.

지하철 접근성

가장 인근의 지하철역은 수도권 전철 1호선 지행역으로 추정됩니다. 송내동 지역 특성상 지행역이 가장 가까운 전철역으로 판단되며, 도보로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

지행역에서 주요 목적지까지의 소요시간을 살펴보면:
– 서울역: 약 60-70분 소요
– 동두천: 약 10분 소요 (종착역 방향)
– 의정부: 약 25-30분 소요

1호선은 수도권을 남북으로 관통하는 주요 노선으로, 서울 도심과의 직결 연결성이 우수합니다. 다만 통근시간대에는 혼잡도가 높을 수 있으니 이 점을 고려해야 합니다.

버스 교통

감정평가서에서 언급한 바와 같이 인근에 버스정류장이 위치해 있어 시내버스 이용이 가능합니다. 동두천시 시내버스는 주로 동두천역, 소요산역 등 주요 거점과 연결되며, 경기도 북부 지역으로의 이동에 유용합니다.

도로 교통

감정평가서에 따르면 “본건까지 제 차량의 출입 가능”하다고 명시되어 있어 자가용 이용에 문제가 없습니다. 동두천시는 의정부-포천 간 국도 3호선과 연결되어 있어 수도권 북부 지역으로의 접근성이 양호합니다.

생활 편의시설

감정평가서에서는 “공공 및 편의시설 등이 근거리에 위치하여 주위 환경은 보통”이라고 평가하고 있습니다.

상업시설

아파트 단지 주변으로 다음과 같은 편의시설들이 확인됩니다:

시설명	구분	비고
씨유송내주공1단지점	편의점	단지 내 위치
준헤어파티	미용실	근거리 위치
할매왕족발&치킨	음식점	근거리 위치
삼국지	기타상가	근거리 위치
이담여행사주	여행사	근거리 위치

단지 내에 편의점이 있어 일상적인 생필품 구매에 편리하며, 주변으로 음식점, 미용실 등 기본적인 생활편의시설이 갖춰져 있습니다.

공공시설 및 관공서

동두천시청, 동두천소방서, 동두천경찰서 등 주요 관공서들이 시내 중심가에 위치해 있어 대중교통으로 접근이 가능합니다.

의료시설

동두천시 내에는 동두천병원, 한국병원 등 종합병원급 의료시설이 있어 응급상황이나 전문 진료가 필요할 때 이용할 수 있습니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 아파트는 “송내초등학교 북측 인근에 위치”한다고 명시되어 있어 초등학교와의 접근성이 우수합니다.

초등교육

송내초등학교가 바로 인근에 위치해 있어 도보 통학이 가능할 것으로 판단됩니다. 이는 자녀교육을 고려하는 가정에게는 매우 유리한 조건입니다.

중등교육

동두천시 내에는 다음과 같은 중·고등학교들이 있습니다:
– 동두천중학교
– 송내중학교
– 동두천고등학교
– 동두천외국어고등학교

교육환경 특이사항

감정평가서의 토지이용계획에서 확인된 바에 따르면, 이 지역은 “교육환경 보호에 관한 법률”에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 교육환경 보호를 위해 유해업소의 설치가 제한되는 구역으로, 자녀교육에 유리한 환경을 제공합니다.

자연환경·주거환경

주거환경 평가

감정평가서에서는 “주위는 아파트가 주를 이루는 지역”이라고 설명하고 있어, 계획적으로 조성된 주거단지임을 알 수 있습니다. 이는 주거환경의 안정성과 일관성을 보장하는 긍정적 요소입니다.

지역 범죄통계

2024년 동두천시 범죄 통계를 분석하면 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	주요 세부유형
지능범죄	893건	사기(748건), 횡령(107건)
절도범죄	360건	절도범죄
교통범죄	383건	교통사고 관련
폭력범죄	557건	폭행(290건), 손괴(131건)
강력범죄	66건	강제추행(37건), 강간(15건)

전체적으로 지능범죄(주로 사기)와 절도범죄 발생률이 높은 편이나, 이는 전국 평균과 크게 다르지 않은 수준입니다. 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮아 주거지로서의 안전성은 무난한 것으로 판단됩니다.

환경규제 현황

감정평가서에 따르면 이 지역은 다음과 같은 환경 관련 규제가 적용됩니다:
– 가축사육제한구역: 전부제한구역으로 지정
– 배출시설설치제한지역: 물환경보전법에 따른 제한
– 성장관리권역: 수도권정비계획법에 따른 관리

이러한 규제들은 환경오염을 방지하고 양호한 주거환경을 유지하는 데 기여합니다.

건물 정보

건축물 상세정보

감정평가서에 따른 건물의 상세 정보는 다음과 같습니다:

항목	내용
건물명	송내주공아파트 409동
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕
총층수	지하1층, 지상18층
사용승인일	2003년 5월 20일
해당세대 층수	4층 403호
전용면적	45.32㎡
공용면적	33.0178㎡ (포함)

내부 구조 및 마감재

감정평가서에 따른 내부 상태는 다음과 같습니다:
– 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
– 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감
– 창호: 샷시 창호
– 설비: 급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖춤

2003년 준공된 건물로서 약 23년차 아파트입니다. 일반적인 공공임대아파트 수준의 마감재로 구성되어 있으며, 기본적인 생활 설비는 모두 갖춰져 있습니다.

토지 정보

항목	내용
지목	대지
용도지역	제3종 일반주거지역
토지면적	55,728.4㎡ (공동소유)
대지권면적	33.0178㎡
토지형상	2필 일단의 부정형 토지

감정평가서에서는 토지를 “2필 일단의 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중”이라고 설명하고 있습니다.

가격 배분내역

감정평가서상 감정가 1.26억원의 배분은 다음과 같습니다:
– 토지가: 5,040만원 (40%)
– 건물가: 7,560만원 (60%)

일반적으로 아파트의 경우 건물가 비중이 더 높은 것이 일반적인데, 이 물건은 토지가 비중이 상당히 높은 편입니다. 이는 향후 재건축 등의 개발 잠재력을 의미할 수 있습니다.

주변 인프라

도로 현황

감정평가서에 따르면 “본건 아파트단지 내외로 포장도로가 개설되어있”다고 명시되어 있어 교통 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

도로명주소는 “동두천로 63″으로, 동두천시의 주요 간선도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

도시계획시설

토지이용계획상 다음과 같은 도로가 계획되어 있습니다:
– 소로3류: 폭 8m 미만 (접합)
– 중로1류: 폭 20m~25m (접합)
– 중로2류: 폭 15m~20m (접합)

다양한 규모의 도로가 인접해 있어 교통 접근성이 양호한 것으로 판단됩니다.

대출 정보

시중은행 주택담보대출 금리

현재 주요 은행의 주택담보대출 금리 현황입니다:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	주택담보대출(변동)	3.620%	6.260%	–
신한은행	주택담보대출(변동)	3.890%	5.540%	–
농협은행	주택담보대출(변동)	4.090%	5.760%	–
기업은행	주택담보대출(변동)	4.370%	6.770%	–
광주은행	주택담보대출(변동)	4.400%	6.080%	–

정책자금 현황

소득 조건을 만족하는 경우 다음과 같은 정책자금을 이용할 수 있습니다:

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.000%~1.300%	4,500만원	만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.500%~3.500%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	기존 버팀목 이용자 중 갱신 대상

경매 낙찰 후 전세로 활용하거나 실거주 목적인 경우 이러한 정책자금을 적극 활용할 수 있어 자금조달에 유리합니다.

투자 포인트 분석

긍정적 요소

1. 높은 할인율: 감정가 대비 약 30% 할인된 가격으로 진입 가능
2. 교통 접근성: 1호선 지행역 인근으로 수도권 연결성 우수
3. 학군 우수성: 송내초등학교 인근, 교육환경보호구역 지정
4. 안정된 주거환경: 아파트 중심 주거단지, 계획적 개발지역
5. 재건축 잠재력: 2003년 준공, 향후 20년 후 재건축 대상 가능성

고려사항

1. 연속 유찰: 이미 2번 유찰되어 시장의 관심도가 상대적으로 낮음
2. 노후화: 23년차 건물로 향후 관리비 증가 가능성
3. 지역 특성: 동두천시는 수도권 외곽지역으로 투자수요 제한적
4. 임대관계: 감정평가서상 “임대관계 미상”으로 명도 위험 존재

입찰 전략 및 주의사항

권리분석

감정평가서에는 “2025.8.14. 경매개시결정”이라는 기본적인 정보만 제공되어 있어, 구체적인 권리관계는 등기사항증명서를 통해 별도 확인이 필요합니다.

현장조사 필요사항

1. 실제 거주 여부: 임대관계가 미상이므로 현장 확인 필수
2. 시설물 상태: 23년차 건물의 실제 노후화 정도 점검
3. 주변 환경: 소음, 악취 등 실거주 환경 확인
4. 향후 개발계획: 주변 재개발 및 도시계획 변경사항 확인

예상 낙찰가 범위

연속 유찰된 물건이라는 점과 최저입찰가 8,820만원을 고려할 때, 실제 낙찰가는 최저입찰가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. 다만 경매 당일 참여자 수와 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으니 충분한 자금 준비가 필요합니다.

데이터 기준 및 유의사항

• 감정평가 기준일: 2025년 8월 26일 (황민환 감정평가사)
• KB시세 기준일: 2026년 3월 20일
• 범죄통계 기준: 2024년 경찰청 발표 자료
• 데이터 수집일: 2026년 기준

본 분석 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 매수 추천이 아닙니다. 경매 참여 시에는 반드시 현장 답사와 권리분석을 통해 충분한 검토를 하시기 바랍니다.

더 자세한 정보와 최신 업데이트는 https://auctionlabs.co.kr/cases/54307 에서 확인하실 수 있습니다.