0회 유찰, 대전 중구 미르마을아파트 경매물건 — 전용 76.77㎡ 12층 / 최저가 4.1억

호수돈여자중학교 서측 인근에 자리한 이 아파트는 2005년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 21층 공동주택입니다. 감정평가서에 따르면 본건은 미르마을아파트 104동 12층 1202호로서 현재 0회 유찰로 감정가와 동일한 4억 1,200만원을 최저입찰가로 하는 신규 경매물건입니다. 감정평가사는 대상물건의 특성상 거래사례비교법을 적용하여 인근 유사부동산의 가격수준과 참고가격 자료를 통해 시산가액의 합리성을 검토한 후 감정평가액을 결정했다고 밝혔습니다. 내부확인이 불가했던 점을 고려하여 집합건축물대장과 표준적인 이용상태를 기준으로 개략적으로 작성되었습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2026타경52
법원명	대전지방법원
소재지	대전광역시 중구 선화로22번길 25 (용두동,미르마을아파트)
건물명	미르마을아파트
전용면적	76.77㎡ (23.2평)
층/총층수	12층/21층
건축연도	2005년
입찰일	2026년 6월 24일
입찰장소	본관 제106호 경매법정
최저입찰가	4억 1,200만원
보증금	4,120만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	0회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026-06-24	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	4억 1,200만원	–
KB시세(중간)	3억 8,000만원	2026년 6월 5일 기준
KB시세(상한)	4억원	–
KB시세(하한)	3억 6,500만원	–
최저입찰가	4억 1,200만원	감정가 100%
예상낙찰가	–	미산정
KB시세 대비 할인율	8.42%	KB중간가 기준
실거래가 대비 할인율	14.44%	최근거래가 기준

감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 적용하여 산출가격을 도출했습니다. 동일 단지 내 거래사례를 활용했으며, 2024년 6월 거래된 사례2(104동 3층)를 주요 비교사례로 선정하여 사정보정(1.000), 시점수정(0.950), 가치형성요인비교(1.050)를 거쳐 비준가격 4억 1,200만원을 결정했습니다.

실거래 이력

거래일	전용면적	층	거래금액
2026-05-01	76.77㎡	–	3억 6,000만원

감정평가서에 기록된 거래사례:

거래일	동/층/호	전용면적	거래금액
2025-06-14	105동 1층	76.77㎡	3억 7,000만원
2024-06-08	104동 3층	76.77㎡	4억 1,300만원

건물 정보

감정평가서에 따르면 미르마을아파트는 철근콘크리트구조 경사지붕 21층 건물로 2005년 9월 28일 사용승인을 받았습니다. 건물 상세 정보는 다음과 같습니다:

항목	내용
건물명	미르마을아파트
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트구조 경사지붕
층수	지상 21층
사용승인일	2005년 9월 28일
전유면적	76.77㎡
공용면적	46.83㎡
대지권면적	46.69㎡
용도지역	제3종일반주거지역

건물 상세 구조

감정평가서에 명시된 각 층별 면적 현황:

층수	면적(㎡)	비고
1층	475.867	–
2층~19층(각층)	656.881	–
20층~21층(각층)	225.162	–

건물 마감 현황

감정평가서에 따른 마감 상태:
– 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
– 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감
– 창호: 샷시 창호
– 설비: 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방시설 완비

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건까지 제반 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통 수준입니다. 대전광역시 중구 용두동에 위치한 이 아파트는 대전의 원도심권에 속해 있어 시내 주요 지역으로의 접근성을 갖추고 있습니다.

도로 접근성

감정평가서에 명시된 인접 도로 현황:
– 서측 도로변에서 차량의 진출입 가능
– 소로2류(폭 8m~10m) 접합
– 중로1류(폭 20m~25m) 접합
– 중로2류(폭 15m~20m) 접합
– 중로3류(폭 12m~15m) 접합

이처럼 다양한 폭원의 도로와 접해있어 차량 이용의 편리성을 확보하고 있습니다. 특히 중로1류(20m~25m)와 같은 비교적 넓은 도로와의 접근성은 교통 흐름에 유리한 조건입니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

인근 상업시설 중 확인 가능한 시설들:

시설명	업종	거리
사람마중	기타	인근
네일함께	미용/네일	인근
리브가컨설팅	상담업	인근
늘행복공인중개사사무소	부동산중개	인근
세사리빙	기타	인근

감정평가서에 따르면 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 평가됩니다. 일반적인 생활편의시설들이 도보권 내에 위치하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의성을 제공하고 있습니다.

학군·교육 분석

인근 학교 현황

감정평가서에 따르면 본건은 호수돈여자중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 이는 도보권 내에 중등교육기관이 있다는 의미로, 자녀 교육 환경에 유리한 조건입니다.

교육환경보호구역

토지이용제한 현황에서 확인되는 교육환경보호구역:

학교명	보호구역 유형	지정일
서대전초등학교	상대보호구역/절대보호구역	2021-04-30
충남여자중학교	상대보호구역	2021-04-30
충남여자고등학교	상대보호구역	2021-04-30
호수돈여자중학교	상대보호구역/절대보호구역	2024-10-08
호수돈여자고등학교	상대보호구역/절대보호구역	2024-10-08

이처럼 초등학교부터 고등학교까지 다양한 교육기관들의 교육환경보호구역 내에 위치하고 있어, 유해업소 등의 설치가 제한되는 양호한 교육환경을 형성하고 있습니다.

토지이용 및 제한사항

용도지역 및 지구

감정평가서에 명시된 토지이용계획:
– 용도지역: 제3종일반주거지역
– 토지형상: 부정형
– 이용현황: 아파트 건부지로 이용 중

주요 제한사항

제한유형	세부내용	근거법령
가축사육제한구역	–	가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
재정비촉진지구	2025-01-03 지정	도시재정비 촉진을 위한 특별법
주거환경개선지구	용두1지구주거환경개선지구	도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법

재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시재생 또는 재개발 가능성이 있으며, 주거환경개선지구로도 지정되어 있어 지역 환경 개선을 위한 정책적 지원이 이루어질 수 있는 지역입니다.

지역 범죄 통계

대전광역시 중구 지역의 2024년 범죄 통계를 분석한 결과, 주요 범죄 유형별 현황은 다음과 같습니다:

주요 범죄 유형별 통계

범죄유형	주요 세부범죄	최대 발생건수
지능범죄	사기	2,684건
절도범죄	절도범죄	1,410건
교통범죄	교통범죄	1,104건
특별경제범죄	특별경제범죄	995건
폭력범죄	폭행	961건

지능범죄 중 사기 범죄가 가장 높은 비중을 차지하고 있으며, 이는 대도시 중심부의 일반적인 범죄 패턴과 유사합니다. 강력범죄의 경우 상대적으로 발생빈도가 낮아 주거지역으로서의 안전성을 보여줍니다.

강력범죄 현황

세부범죄	최대 발생건수
강제추행	150건
강간	37건
방화	8건
강도	5건

강력범죄 발생률이 상대적으로 낮아 주거환경의 안전성 측면에서는 양호한 수준으로 평가됩니다.

감정평가 상세 분석

거래사례비교법 적용 과정

감정평가사 이종은은 2026년 1월 28일 기준으로 거래사례비교법을 적용하여 감정평가를 실시했습니다. 평가 과정의 주요 특징:

1. 거래사례 선정
– 사례1: 105동 1층, 2025년 6월 거래, 3억 7,000만원
– 사례2: 104동 3층, 2024년 6월 거래, 4억 1,300만원

동일 단지 내 거래사례 중 물적유사성이 높은 사례2를 주요 비교대상으로 선정했습니다.

2. 보정 과정

보정항목	보정치	사유
사정보정	1.000	정상거래로 판단
시점수정	0.950	대전 중구 아파트 가격지수 반영
가치형성요인비교	1.050	층별·위치별 효용 우세

3. 참고가격 검토
– 인근 평가전례: 미르마을아파트 114동 4층, 4억 900만원 (2025년 9월)
– 일반적 가격수준: 4억~4억 2,000만원 내외

이러한 종합적 검토를 통해 최종 감정평가액 4억 1,200만원을 결정했습니다.

토지·건물 배분내역

감정평가서에 따른 가액 배분:

구분	금액	비율
토지	1억 6,480만원	40.0%
건물	2억 4,720만원	60.0%
합계	4억 1,200만원	100.0%

건물 가치가 토지 가치보다 높게 평가되었으며, 이는 2005년 준공으로 건축연한이 약 21년 경과했음에도 불구하고 건물의 효용성이 높게 인정받았음을 의미합니다.

지역 부동산 시장 동향

아파트 매매지수 추이

대전광역시 중구의 아파트 매매지수 변화:

기준일	매매지수
2025-04-01	132.43
2025-03-01	134.68
2025-02-01	175.75
2025-01-01	135.83
2024-04-01	138.20
2024-03-01	140.28

2025년 2월에 175.75로 급등했다가 다시 130대로 조정되는 등 변동성을 보이고 있습니다. 이는 지역 부동산 시장의 불안정성을 시사하며, 경매 물건의 가격 결정에도 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 중구 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	황학동코아루	84.96㎡	13층	3.3억	4.2억	-65.65%	06-25	B	73
2	광백드림빌	59.82㎡	5층	1.0억	2.1억	–	06-30	B	72
3★	미르마을아파트	76.77㎡	12층	4.1억	4.1억	8.42%	06-24	B	71
4	로얄스카이캐슬	42.30㎡	5층	1.9억	1.9억	–	06-23	B	67
5	홈유레카	63.55㎡	12층	1.1억	2.2억	–	06-23	B	65

본 물건은 중구 경매 물건 중 3위의 입지 점수를 기록하고 있으며, 특히 교통점수(85점)와 학군점수(90점)가 우수한 평가를 받았습니다.

대출 및 금융 정보

시중은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출(변동)	3.73%	6.72%
신한은행	주택담보대출(변동)	3.85%	5.60%
농협은행	주택담보대출(변동)	4.27%	6.21%
기업은행	주택담보대출(변동)	4.15%	6.75%
광주은행	주택담보대출(변동)	4.56%	6.21%

정책자금 대출

상품명	금리	한도	조건
청년전용 보증부월세대출	0~1.3%	4,500만원	만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	기존 버팀목대출 이용자 대상

경매 낙찰 시 버팀목전세자금 등의 정책자금을 활용한 자금 조달이 가능할 수 있으나, 경매 특성상 일반적인 매매와는 대출 조건이 다를 수 있으므로 사전에 금융기관과 상담이 필요합니다.

권리관계 및 주의사항

근저당권 설정 현황

감정평가서에 따르면 2013년 4월 30일자 근저당권이 설정되어 있는 것으로 확인됩니다. 이는 약 13년 전에 설정된 것으로, 경매 진행 과정에서 해당 권리관계가 어떻게 정리될지 확인이 필요합니다.

임대차 관계

감정평가서에는 “임대차관계미상”으로 기록되어 있어, 현재 임차인의 존재 여부나 임대차 조건에 대한 명확한 정보가 없습니다. 실제 입찰 전에는 다음 사항들을 확인해야 합니다:

• 현재 거주자 유무
• 임대차계약 존재 여부
• 보증금 및 월세 현황
• 명도 가능성 및 소요 기간

현장 확인 제약사항

감정평가서에 명시된 바와 같이 “이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 불가”했던 상황입니다. 따라서:

• 내부 상태에 대한 정확한 정보 부족
• 수리 필요사항 파악 곤란
• 실제 이용 상태와 감정평가서 내용 간 차이 가능성

경매 참여 전 반드시 현장 확인을 통해 실제 상태를 점검하시기 바랍니다.

종합 평가

미르마을아파트 104동 1202호는 대전 중구 원도심권에 위치한 중형 아파트로, 2005년 준공된 21층 규모의 단지 내 12층에 해당합니다. 0회 유찰 신규 물건으로 감정가와 동일한 4억 1,200만원의 최저입찰가가 책정되어 있습니다.

주요 장점:
– 제3종일반주거지역으로 안정적인 주거환경
– 호수돈여자중학교 인근으로 교육여건 양호
– 재정비촉진지구 지정으로 향후 개발 가능성
– 다양한 폭원의 도로와 접해 교통 접근성 확보
– KB시세 대비 8.42% 할인으로 상대적 가격 매력도

주요 고려사항:
– 건축 후 약 21년 경과로 노후화 진행
– 임대차관계 미상으로 명도 관련 불확실성
– 내부 확인 불가로 정확한 상태 파악 제한
– 지역 부동산 시장의 변동성

입찰 참여 시에는 현장 실사를 통한 정확한 상태 확인과 함께 임대차 관계, 명도 가능성 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

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데이터 기준:
– KB시세: 2026년 6월 5일 기준
– 감정평가: 2026년 1월 28일 기준
– 범죄통계: 2024년 기준

본 자료는 공개된 경매 정보 및 감정평가서를 바탕으로 작성된 분석 자료이며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닙니다. 경매 참여 전 반드시 법원 및 감정평가서, 등기부등본 등을 직접 확인하시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/780299