0회 유찰, 부천시 소사구 주공아파트 경매 — 전용 58.14㎡ 2층 / 최저가 2.98억

소새울역 동측에 자리한 이 주공아파트 단지는 1995년 사용승인을 받은 전형적인 노후 주공아파트입니다. 총 1,222세대 규모의 단지 내 113동 2층에 위치한 이 물건은 감정평가 2.98억원에 첫 경매가 진행됩니다. 감정평가서에 따르면 15층 철근콘크리트구조의 복도식 아파트로 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 되어 있습니다. 현재 거주인의 부재로 내부 확인이 어려웠던 상황으로, 경매 진행 시 이 부분을 참조해야 할 것으로 보입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경34884
법원명	부천지원
소재지(도로명)	경기도 부천시 소사구 소사로78번길 70
소재지(지번)	경기도 부천시 소사구 소사본동 400-8
건물명	주공아파트
동호수	113동 2층205호
전용면적	58.14㎡ (17.58평)
층/총층수	2층/15층
건축연도	1995년
입찰일	2026년 6월 18일
입찰장소	별관 제122호 법정
최저입찰가	298,000,000원 (2.98억)
보증금	29,800,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	0회
현재상태	진행중
근저당설정	2025.03.26. 근저당권

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	298,000,000원 (2.98억)	2025.11.11. 기준
최저입찰가	298,000,000원 (2.98억)	감정가의 100%
㎡당 단가	5,125,000원	전용면적 기준

감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 통해 평가가격을 산정했으며, 인근 유사 부동산의 거래사례로 114동 5층 매매가 3.1억원(2025년 7월), 109동 4층 매매가 3.2억원(2025년 7월) 등이 활용되었습니다. 본 물건은 2층 위치로 인해 호별요인에서 0.93배의 보정치가 적용되어 최종 2.98억원으로 평가되었습니다.

해당 지역 경매 동향을 보면 2024년 11월부터 2025년 10월까지 부천시 소사구 아파트 경매의 평균 낙찰가율은 86.4%로 나타났습니다. 총 121건 중 42건이 낙찰되어 34.7%의 낙찰율을 기록했습니다.

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰건수	낙찰율
2024.11-2025.10	86.4%	121건	42건	34.7%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(소새울역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 소새울역은 서울지하철 1호선이 운행하는 역으로, 단지 동측 인근에 위치해 있어 도보로 접근 가능한 거리에 있습니다.

소새울역에서 서울역까지는 1호선으로 약 50분 정도 소요되며, 중간에 신도림역에서 2호선으로, 영등포역에서 KTX로 환승이 가능합니다. 1호선의 특성상 배차간격이 비교적 길고 출퇴근시간 혼잡도가 높은 편이지만, 서울 도심 접근성은 양호한 수준입니다.

인근 버스 교통망도 형성되어 있어 부천시내 및 서울 강서구, 영등포구 방면으로의 이동이 가능합니다. 특히 김포공항 및 인천국제공항으로의 접근성도 버스를 통해 확보되어 있습니다.

학군·교육 분석

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	정보없음	정보없음	정보없음
중학교	정보없음	정보없음	정보없음
고등학교	정보없음	정보없음	정보없음

토지이용계획에 따르면 주변 지역이 다수의 교육환경보호구역으로 설정되어 있어 양호한 교육환경이 조성되어 있는 것으로 보입니다. 상대보호구역으로는 소사중학교, 소일초등학교, 복사초등학교 등이 있으며, 절대보호구역으로 소사중학교가 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역이 교육시설 중심의 주거환경을 갖추고 있음을 시사합니다.

부천대학교 소사캠퍼스와 부일중학교 관련 교육환경보호구역도 설정되어 있어, 종합적인 교육 인프라가 갖춰져 있는 지역으로 판단됩니다. 특히 부천시 소사구 지역의 입지점수에서 학교점수가 90점으로 매우 높게 나타난 것도 이러한 교육환경의 우수성을 반영한다고 볼 수 있습니다.

생활 편의시설

마트/편의점:
| 시설명 | 구분 | 거리 |
|——–|——|——|
| 하영마트 | 마트 | 인근 |

기타 편의시설:
| 시설명 | 업종 | 거리 |
|——–|——|——|
| 파세코부천서비스 | 서비스업 | 인근 |
| 평화문구 | 문구점 | 인근 |
| 출발이벤트 | 이벤트업 | 인근 |
| 복뎅이애견 | 애견샵 | 인근 |

인근에 생활편의시설이 기본적으로 갖춰져 있어 일상 생활에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다. 하영마트를 비롯해 문구점, 애견샵 등 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라는 확보되어 있습니다.

단지 규모가 1,222세대에 달하는 대규모 아파트 단지이므로, 단지 내부나 인근에 추가적인 상가시설이나 편의시설이 더 있을 가능성이 높습니다. 다만 구체적인 대형마트나 백화점 등의 접근성에 대한 정보는 현장 확인이 필요한 상황입니다.

자연환경·주거환경

장례시설:
반경 2km 내 장례시설 정보 없음

범죄통계 (2024년 부천시 기준):
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|———-|———-|——|
| 지능범죄(사기) | 6,451건 | 가장 높음 |
| 기타범죄 | 4,427건 | – |
| 절도범죄 | 3,659건 | – |
| 교통범죄 | 3,458건 | – |
| 폭력범죄(폭행) | 2,019건 | – |
| 특별경제범죄 | 1,853건 | – |
| 지능범죄(횡령) | 1,254건 | – |
| 폭력범죄(손괴) | 988건 | – |

부천시 전체적으로는 사기범죄의 발생빈도가 높은 편이나, 이는 온라인 사기 등 비대면 범죄의 증가 추세를 반영하는 것으로 보입니다. 강력범죄의 경우 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있어 주거환경 측면에서는 양호한 편입니다.

단지가 1995년 건축된 노후 아파트이지만 대규모 단지 특성상 관리체계가 갖춰져 있고, 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 주거환경은 안정적인 편으로 판단됩니다.

건물 정보

항목	내용
건물명	주공아파트
동수	113동 (총 19동)
총세대수	1,222세대
주용도	아파트
주구조	철근콘크리트구조
지붕	평스라브지붕
층수	지하1층~지상15층
연면적	96,848.73㎡
사용승인일	1995.01.01 (총괄), 1995.11.07 (113동)
구조형태	복도식 구조

전유부분 상세:
| 구분 | 면적(㎡) | 비고 |
|——|———-|——|
| 전유면적 | 58.14 | – |
| 공용면적 | 24.30 | – |
| 분양면적 | 82.44 | 전유+공용 |
| 대지권면적 | 40.69 | – |
| 전용률 | 70.52% | – |

113동 층별 면적:
| 층수 | 면적(㎡) | 비고 |
|——|———-|——|
| 1층 | 412.46 | – |
| 2층~15층 | 각 441.24 | 각층 동일 |
| 지하층 | 439.82 | 대피소 |

감정평가서에 따르면 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 기본적인 아파트 설비가 갖춰져 있습니다.

건축된 지 약 30년이 경과한 노후 아파트로 리모델링이나 재건축에 대한 논의가 있을 수 있으며, 이는 향후 자산가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

토지 이용계획

용도지역:
– 제3종 일반주거지역

지구계획:
– 지구단위계획구역(소사1택지 지구단위계획구역)

도로계획:
– 소로1류(폭 10m~12m) 접합
– 소로3류(폭 8m 미만) 접합
– 중로2류(폭 15m~20m) 접합

각종 제한구역:
– 가축사육제한구역(전부제한구역)
– 교육환경보호구역(다수 학교 관련)
– 과밀억제권역(수도권정비계획법)
– 외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26~2026.8.25)

토지이용계획상 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있어 15층 이하의 아파트 건설이 가능한 지역입니다. 다양한 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육시설 중심의 양호한 주거환경이 유지되고 있으며, 향후 개발에도 교육환경을 고려한 계획적 개발이 이뤄질 것으로 예상됩니다.

과밀억제권역으로 지정되어 있어 대규모 개발사업에는 일정한 제한이 있을 수 있으나, 기존 주거지역의 관리와 개선 측면에서는 안정적인 정책 환경을 제공합니다.

지역 시장 동향

부천시 소사구 경매 시장 동향:

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰건수	낙찰율
최근 1개월	51.69%	1건	1건	100%
최근 3개월	51.69%	1건	1건	100%
최근 6개월	51.69%	1건	1건	100%
최근 1년	51.69%	1건	1건	100%

최근 소사구 지역의 경매 시장은 활발하지 않은 상황으로, 제한된 데이터로 인해 시장 트렌드 파악에 한계가 있습니다. 다만 낙찰된 사례의 경우 감정가 대비 상당한 할인이 이뤄진 것으로 나타나, 매수자에게는 기회가 될 수 있습니다.

부천시 전체 아파트 경매 동향:
부천시 전체 아파트 경매의 평균 낙찰가율은 86.4%로 비교적 높은 수준을 보이고 있으며, 이는 부천 지역에 대한 수요가 꾸준히 유지되고 있음을 시사합니다. 다만 낙찰율이 34.7%로 상대적으로 낮아 경쟁이 치열하지 않은 상황입니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 부천시 소사구 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	점수
1	양우아파트	84.77	12층	3.26억	4.65억	06.18	B	69
2★	주공아파트	58.14	2층	2.98억	2.98억	06.18	B	69
3	부천롯데아파트	84.87	10층	4.90억	4.90억	06.18	C	60
4	옥길 한신더휴	97.97	28층	5.95억	8.50억	06.16	C	55
5	한라마을	41.85	8층	2.70억	2.70억	06.23	C	62

본 물건은 입지점수 69점으로 B등급을 받아 소사구 내에서 상위권에 위치하고 있습니다. 특히 교통점수 85점, 학교점수 90점으로 높은 평가를 받았으며, 이는 소새울역 접근성과 양호한 교육환경을 반영한 결과입니다.

양우아파트와 동일한 점수를 받았으나, 본 물건은 0회 유찰 상태로 감정가 그대로 진행되는 반면, 양우아파트는 1회 유찰로 상당한 할인 혜택을 받을 수 있는 상황입니다.

대출 금리 정보

은행별 주택담보대출 금리:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	주택담보대출	3.730%	6.720%	–
신한은행	주택담보대출	3.850%	5.600%	–
농협은행	주택담보대출	4.270%	6.210%	–
기업은행	주택담보대출	4.150%	6.750%	–
광주은행	주택담보대출	4.560%	6.210%	–

정책자금 대출:

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.000%~1.300%	4,500만원	무주택 청년(19~34세)
버팀목전세자금	2.500%~3.500%	1억2,000만원	무주택 세대주

경매 낙찰 후 주택담보대출을 받을 경우, 현재 시중 금리는 3%대 중반에서 6%대 후반까지 형성되어 있습니다. 개인의 신용등급과 소득수준, 담보가치 등에 따라 적용 금리가 결정되므로 사전에 금융기관과 상담을 통해 구체적인 대출 조건을 확인하는 것이 필요합니다.

종합 의견

본 물건은 부천시 소사구에서 입지점수 69점(B등급)을 받은 양호한 위치의 아파트입니다. 1995년 준공된 노후 아파트이지만 총 1,222세대의 대규모 단지로 관리 시스템이 갖춰져 있고, 소새울역 인근의 교통 접근성과 우수한 교육환경이 장점입니다.

감정평가 2.98억원에 첫 경매가 진행되는 물건으로, 인근 거래사례 대비 2층이라는 위치적 특성을 반영한 합리적인 평가가 이뤄진 것으로 보입니다. 다만 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠던 점과 약 30년 경과한 노후도는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

지역 경매 시장의 평균 낙찰가율이 86.4%인 점을 감안할 때, 적정한 입찰 전략 수립이 필요하며, 향후 재건축이나 리모델링 가능성도 장기적 관점에서 검토할 만한 요소입니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2025년 11월 11일
• 데이터 수집일: 2025년 12월 기준
• 본 자료는 공개 데이터 기반 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
• 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/760955