서울양명초등학교 북동측에 자리한 이 목동신시가지아파트는 1987년 준공된 철근콘크리트조 15층 건물입니다. 전용면적 53.82㎡(약 16.3평) 규모의 11층 호실로, 현재 0회 유찰 상태로 최저입찰가가 감정가와 동일한 15.8억원에 형성되어 있습니다. 감정평가서에 따르면 신정네거리역 인근의 양호한 대중교통 접근성을 갖추고 있으며, 지역난방시설과 승강기 등 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰진 것으로 평가됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경9827 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 서울특별시 양천구 목동서로 400 (신정동) |
| 건물명 | 목동신시가지아파트 |
| 전용면적 | 53.82㎡ (약 16.3평) |
| 층/총층수 | 11층/15층 |
| 건축연도 | 1987년 |
| 사용승인일 | 1987년 7월 30일 |
| 입찰일 | 2026년 6월 2일 |
| 입찰장소 | 제112호 법정 |
| 최저입찰가 | 15억 8,200만원 |
| 보증금(10%) | 1억 5,820만원 |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 현재상태 | 진행 |
이 물건은 특이하게 첫 입찰임에도 불구하고 이미 한 차례 낙찰된 이력이 있는 것으로 보입니다. 입찰 이력을 살펴보면 2026년 1월 22일 1회차에서 낙찰되었으나, 현재 2회차 입찰이 6월 2일로 예정되어 있어 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 재입찰에 부쳐진 것으로 추정됩니다.
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1회차 | 2026-01-22 | 낙찰 | 잔금미납 추정 |
| 2회차 | 2026-06-02 | 진행중 | 현재 진행 |
가격 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 2025년 5월 20일 기준으로 15억 8,200만원의 감정가가 산출되었습니다. 이는 전유면적당 약 2,940만원 수준으로, 인근 거래사례와 비교했을 때 적정한 수준으로 평가됩니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 15억 8,200만원 | 2025.05.20 기준 |
| KB시세(중간) | 18억 5,500만원 | 2026.05.08 기준 |
| KB시세(상한) | 19억 1,500만원 | – |
| KB시세(하한) | 18억원 | – |
| 최저입찰가 | 15억 8,200만원 | 감정가 100% |
| KB대비 할인율 | -14.72% | KB 중간가 기준 |
| 실거래가대비 할인율 | -24.20% | 최근 거래 기준 |
최근 실거래 현황을 보면 2026년 4월 1일 동일 단지 내에서 20억 8,700만원에 거래된 사례가 있어, 현재 최저입찰가는 실거래가 대비 약 24% 할인된 수준입니다.
감정평가서에서 참조한 거래사례를 살펴보면, 같은 단지 내 9단지 11층에서 2025년 2월 전용 71.37㎡가 17억 5,000만원에 거래되어 ㎡당 2,452만원을 기록했고, 15층에서는 전용 53.82㎡가 14억 2,000만원에 거래되어 ㎡당 2,638만원을 기록했습니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장과 신정네거리역을 이용한 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가됩니다. 신정네거리역은 지하철 2호선이 운행하는 역으로, 도보로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.
신정네거리역에서 주요 지역으로의 접근성을 살펴보면, 2호선을 통해 강남역까지 약 40분, 을지로입구역까지 약 25분, 홍대입구역까지 약 20분 소요됩니다. 또한 신도림역에서 1호선으로 환승이 가능하여 서울역, 용산역 등 주요 거점으로의 접근도 용이합니다.
목동 지역은 서부간선도로, 올림픽대로 등 주요 간선도로와의 접근성도 우수하여 차량 이용 시에도 강남, 여의도, 김포공항 등으로의 이동이 편리합니다. 특히 김포공항까지는 차량으로 약 15분 거리에 위치해 있어 항공 접근성도 뛰어납니다.
학군·교육 분석
감정평가서에서는 본 물건이 서울양명초등학교 북동측 인근에 위치한다고 명시하고 있습니다. 목동 지역은 서울 서남권의 대표적인 교육 특구로, 우수한 학군을 자랑합니다.
| 구분 | 주요 학교 | 특징 |
|---|---|---|
| 초등학교 | 서울양명초등학교 | 도보 접근 가능 |
| 중학교 | 목동중학교, 신목중학교 | 목동 교육 중심지 |
| 고등학교 | 목동고등학교, 신목고등학교 | 명문 고등학교 |
목동 지역은 1980년대 후반 계획도시로 조성되면서 교육시설이 체계적으로 배치되었습니다. 특히 목동 학원가는 전국적으로 유명하여 강남 대치동, 노원 중계동과 함께 3대 사교육 특구로 불립니다. 반경 1km 이내에 수많은 대형 학원들이 밀집해 있어 학부모들에게 높은 선호도를 보입니다.
또한 목동에는 SBS 방송센터를 비롯해 각종 문화시설이 위치하고 있어 자녀들의 문화적 소양 함양에도 유리한 환경을 제공합니다.
생활 편의시설
목동신시가지 일대는 1980년대 말 대규모 신도시 개발과 함께 상업시설이 체계적으로 조성되었습니다. 현재 물건 주변에는 다양한 생활편의시설이 분포하고 있습니다.
대형마트 및 쇼핑시설:
– 현대백화점 목동점: 차량 10분 거리
– 홈플러스 목동점: 차량 7분 거리
– 롯데마트 목동점: 차량 5분 거리
감정평가서에서 언급된 주변 근린생활시설로는 화이트미용실, 역전우동 신정네거리역점, 린나이경동보일러 서비스점, 샛별공인중개사사무소, CU 목동아델리체점 등이 있어 일상적인 생활편의를 제공하고 있습니다.
의료시설:
목동 지역에는 이대목동병원을 비롯해 다수의 종합병원과 전문의원이 위치하고 있습니다. 특히 이대목동병원은 서울 서남권을 대표하는 상급종합병원으로, 차량으로 10분 이내 거리에 위치해 의료 접근성이 매우 우수합니다.
문화·여가시설:
– SBS 방송센터: 도보 15분 거리
– 목동 아이스링크: 차량 5분 거리
– 목동종합운동장: 차량 10분 거리
자연환경·주거환경
목동 지역은 계획도시 특성상 녹지공간이 체계적으로 조성되어 있습니다. 특히 안양천이 인근에 흐르고 있어 자연친화적인 주거환경을 제공합니다.
주요 공원시설:
– 안양천 생태공원: 도보 20분 거리, 자전거도로 완비
– 목동중앙공원: 차량 5분 거리
– 목동종합운동장 공원: 차량 10분 거리
장례시설:
반경 2km 내에 특별한 장례시설은 확인되지 않아 주거환경에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.
치안환경:
2024년 기준 양천구 범죄 통계를 보면 주요 범죄 현황은 다음과 같습니다:
| 범죄 유형 | 발생 건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 사기 | 2,504건 | 지능범죄 |
| 기타범죄 | 1,859건 | – |
| 절도범죄 | 1,513건 | – |
| 교통범죄 | 861건 | – |
| 폭행 | 733건 | 폭력범죄 |
전반적으로 양천구는 서울시 평균 대비 치안이 안정된 지역으로 평가되며, 특히 목동 지역은 계획도시의 특성상 CCTV와 가로등 등 방범시설이 잘 갖춰져 있습니다.
건물 정보
감정평가서에 기재된 건축물 정보를 종합하면 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 목동신시가지아파트 |
| 주용도 | 아파트 |
| 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 총층수 | 지상 15층, 지하 1층 |
| 사용승인일 | 1987년 7월 30일 |
| 경과연수 | 약 38년 (2025년 기준) |
| 전유면적 | 53.82㎡ |
| 대지권면적 | 49.42㎡ |
| 공용면적 | 18.31㎡ |
| 공급면적 | 72.13㎡ |
건물 상태:
감정평가서에 따르면 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시창호로 되어 있습니다. 1987년 건축된 건물로는 비교적 표준적인 마감재가 사용된 것으로 보입니다.
설비현황:
– 위생 및 급배수설비 완비
– 승강기설비 설치
– 지역난방(열병합)시설 운영
지역난방 시설은 개별난방 대비 경제성이 우수하고 유지관리가 편리한 장점이 있습니다.
용도지역 및 건축제한:
– 용도지역: 제3종일반주거지역
– 건폐율: 60% 이하
– 용적률: 300% 이하
– 접도조건: 중로2류(15-20m) 접합
제3종일반주거지역은 아파트 건축에 적합한 용도지역으로, 향후 재건축 시에도 현재와 유사한 규모의 개발이 가능할 것으로 예상됩니다.
지역 시장 동향
양천구 아파트 매매가격지수 추이를 보면 최근 상승세를 보이고 있습니다:
| 기준일 | 매매가격지수 | 전년동월비 증감 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 208.24 | +14.9% |
| 2025-03-01 | 199.49 | +12.3% |
| 2025-02-01 | 190.85 | +5.4% |
| 2025-01-01 | 182.89 | +0.9% |
| 2024-04-01 | 181.20 | – |
| 2024-03-01 | 177.62 | – |
2024년 하반기부터 가격 상승세가 뚜렷해지고 있으며, 특히 2025년 들어서는 매월 상당한 상승률을 기록하고 있습니다. 이는 목동 지역의 교육 특구로서의 가치와 재개발 기대감이 반영된 결과로 보입니다.
목동 지역 대장 아파트:
– 목동파리공원: 1998년 준공, 1,400세대 규모
– 목동아파트: 1987-1989년 준공, 8,000세대 규모 (국내 최대)
– 목동래미안: 2005년 준공, 고급 브랜드 아파트
목동신시가지아파트는 목동아파트와 함께 목동 1기 신도시를 대표하는 단지로, 총 8,000여 세대가 거주하는 대단위 아파트입니다. 최근 노후화에 따른 재건축 논의가 활발해지면서 향후 개발 잠재력에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 양천구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 목동신시가지아파트 ★ | 53.82 | 11층 | 15.8억 | 15.8억 | -14.72% | 2026-06-02 | B | 71점 |
| 2 | 부영그린타운2차 | 149.28 | 16층 | 14.7억 | 18.4억 | -26.23% | 2026-05-20 | C | 63점 |
본 물건이 입지점수 71점으로 B등급을 받아 양천구 내에서 가장 우수한 입지 조건을 갖춘 것으로 평가되었습니다. 특히 교통점수 85점, 학군점수 90점을 기록해 목동 지역의 핵심 장점인 교통 접근성과 교육환경이 잘 반영된 것으로 보입니다.
권리 관계 및 특이사항
근저당권 설정:
2020년 3월 31일자로 근저당권이 설정되어 있어, 경매를 통해 매수할 경우 근저당권은 말소됩니다.
매수인 유의사항:
감정평가서 비고란에 따르면 “기타 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 자세한 사항은 관련법령(도시및주거환경정비법), 양천구청, 한국토지신탁, 목동10단지아파트관리사무소 등에 직접 확인 요함”이라고 명시되어 있습니다.
이는 목동신시가지아파트가 도시및주거환경정비법에 따른 재건축 추진과 관련하여 특별한 권리 관계가 있을 수 있음을 시사합니다. 따라서 입찰 전 반드시 관련 기관을 통해 재건축 추진 현황, 조합원 지위 승계 여부, 분담금 부담 등에 대해 상세히 확인해야 합니다.
임대관계:
감정평가서에서는 “임대관계는 미상”이라고 기재되어 있어, 현재 임차인 거주 여부를 확인할 수 없습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 확인을 통해 점유 상태를 파악해야 하며, 임차인이 있을 경우 명도 절차에 따른 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
대출 및 자금 조달
경매 낙찰 후 자금 조달을 위한 주요 대출 상품 현황은 다음과 같습니다:
주택담보대출 금리 (변동금리 기준):
| 은행 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|——|———-|———-|———|
| 국민은행 | 3.62% | 6.26% | – |
| 신한은행 | 3.89% | 5.54% | – |
| 농협은행 | 4.09% | 5.76% | – |
| 기업은행 | 4.37% | 6.77% | – |
| 광주은행 | 4.40% | 6.08% | – |
정책자금 활용:
무주택자의 경우 다음과 같은 정책자금을 활용할 수 있습니다:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 조건 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5-3.5% | 1.2억 | 연소득 5천만원 이하 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0-1.3% | 4,500만원 | 만 34세 이하 청년 |
경매 물건의 특성상 일반 주택담보대출보다는 경매전용 대출상품을 이용하는 것이 일반적이며, 대출비율(LTV)은 보통 70-80% 수준에서 결정됩니다.
투자 관점 분석
장점:
1. 목동 교육특구 내 위치로 안정적인 수요층 확보
2. 신정네거리역 인근의 우수한 교통 접근성
3. 대단위 아파트 단지로 향후 재건축 시 규모의 경제 실현 가능
4. 0회 유찰 상태로 경쟁이 상대적으로 치열하지 않을 가능성
5. KB시세 대비 14.7% 할인된 가격 수준
주의사항:
1. 1987년 건축으로 경과연수 38년의 노후 건물
2. 재건축 관련 권리·의무 관계 사전 확인 필요
3. 임대관계 미상으로 점유 상태 확인 필수
4. 1회차 낙찰 후 재입찰로 추정되어 권리관계 복잡할 가능성
5. 최근 급격한 가격 상승으로 향후 조정 가능성
데이터 기준 및 면책사항
본 분석 자료는 다음 공개 데이터를 기반으로 작성되었습니다:
– 감정평가서: 2025년 5월 20일 기준 (감정평가사 박철형)
– KB시세: 2026년 5월 8일 기준
– 실거래 데이터: 2026년 4월 1일 거래분
– 범죄통계: 2024년 기준
– 부동산가격지수: 2025년 4월 기준
중요 고지사항:
본 자료는 공개된 정보를 바탕으로 한 분석 자료로서 투자 권유나 매수·매도 추천의 목적이 아닙니다. 실제 투자 결정은 충분한 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 하시기 바라며, 투자에 따른 모든 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
더 자세한 정보 및 최신 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/506738