감정가 5.29억원, KB시세 6.15억원인 이 물건의 최저입찰가는 5.29억원으로 KB시세 대비 약 14% 할인된 가격입니다. 1회 유찰을 경험한 후 재입찰에 들어가는 물건으로, 2025년 12월 1회차 입찰에서 유찰된 이후 동일한 최저입찰가를 유지하고 있습니다. 하남시 지역의 평균 낙찰가율 78% 대비 현재 입찰가격은 감정가 100% 수준으로 책정되어 있어 향후 낙찰 과정에서 추가적인 가격 조정 가능성이 있을 것으로 분석됩니다. 감정평가서에 따르면 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황이 양호한 편이라고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경51708 |
| 법원명 | 수원지방법원 성남지원 |
| 소재지 | 경기도 하남시 대청로 119 (창우동, 부영아파트) |
| 지번주소 | 경기도 하남시 창우동 518 부영아파트 101동 15층 1506호 |
| 건물명 | 부영아파트 |
| 전용면적 | 49.58㎡ (약 15평) |
| 층/총층수 | 15층/15층 (최고층) |
| 건축연도 | 1994년 12월 9일 |
| 입찰일시 | 2026년 6월 1일 |
| 입찰장소 | 제3별관 1층 제5호법정 |
| 최저입찰가 | 529,000,000원 (5.29억원) |
| 보증금 | 52,900,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
| 권리관계 | 2020.12.01 가압류 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2025-12-01 | 유찰 | 미상 | – |
| 2회차 | 2026-06-01 | 진행중 | – | – |
가격 분석
가격 비교 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 529,000,000원 (5.29억) | 2025.03.26 기준 |
| KB시세 상한가 | 635,000,000원 (6.35억) | 2026.05.08 기준 |
| KB시세 중간가 | 615,000,000원 (6.15억) | |
| KB시세 하한가 | 585,000,000원 (5.85억) | |
| 최저입찰가 | 529,000,000원 (5.29억) | 감정가 100% |
| KB대비 할인율 | -13.98% | KB중간가 대비 |
| 실거래가대비 할인율 | -10.34% | 최근 실거래 대비 |
감정평가사 김태경이 2025년 3월 26일자로 작성한 감정평가서에서는 인근 동일 단지 내 거래사례를 바탕으로 비교방식을 적용하여 감정가를 산정했습니다. 평가 과정에서 참고한 거래사례로는 2025년 2월 15일 101동 12층 528,000,000원(㎡당 10,649,455원), 2025년 3월 12일 113동 6층 525,000,000원(㎡당 10,588,947원) 등이 활용되었습니다.
KB시세 6.15억원과 최근 실거래가 5.9억원을 고려할 때, 현재 최저입찰가 5.29억원은 시장가치 대비 상당한 할인이 적용된 수준입니다. 특히 KB시세 하한가 5.85억원과 비교해도 5,600만원 정도 낮게 책정되어 있어 입찰 참여자들에게는 매력적인 가격대로 평가됩니다.
최근 실거래 이력
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-01 | 49.58㎡ | 미상 | 590,000,000원 (5.9억) |
현재 이용 가능한 실거래 데이터는 제한적이지만, 2026년 4월 동일 면적대 실거래가 5.9억원을 기록했습니다. 이는 현재 최저입찰가보다 6,100만원 높은 수준으로, 시장에서 형성되고 있는 실제 거래가격과 경매가격 간의 차이를 보여줍니다.
교통 분석
지하철 접근성
감정평가서에 따르면 인근에 하남검단선역이 소재하여 대중교통 이용상황이 양호한 편이라고 기술되어 있습니다. 하남검단선은 하남시의 주요 교통 인프라 중 하나로, 서울 도심과의 연결성을 제공하는 중요한 교통수단입니다.
물건 소재지에서 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 시에도 불편함이 없는 것으로 평가되고 있습니다. 하남검단선역 접근을 통해 서울 강남권역으로의 출퇴근이 가능하여, 직장인 거주지로서의 매력도가 높은 편입니다.
버스교통
감정평가서에서는 인근에 버스정류장이 소재한다고 명시하고 있어 대중교통 접근성이 확보되어 있습니다. 하남시는 광역버스 노선이 잘 발달되어 있어 서울 각 지역으로의 이동이 편리한 장점이 있습니다.
단지 남측 정문을 이용하여 진출입이 가능하며, 외곽 공도와 연계되어 있어 자가용 이용 시에도 접근성이 우수합니다.
학군·교육 분석
교육환경 현황
감정평가서에 따르면 본 물건은 창우초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위환경에는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등 각종 주거생활 편의시설이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경이 보통인 편으로 평가되고 있습니다.
토지이용계획에서 확인되는 학교환경위생정화구역 지정 현황을 보면, 새싹유치원, 창우초등학교, 하남유치원, 하남정보산업고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있음을 알 수 있습니다. 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경이 잘 보호되고 있는 지역임을 시사합니다.
특히 창우초등학교가 인근에 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에서는 통학의 편의성을 확보할 수 있습니다. 하남정보산업고등학교도 인근에 위치하여 중·고등학교 교육환경도 양호한 편입니다.
사교육 환경
인근 상업시설 조사 결과 에듀릴잉글리시 등의 교육 관련 시설이 확인되어, 사교육 접근성도 어느 정도 확보되어 있는 것으로 파악됩니다.
생활 편의시설
상업시설 현황
주변 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인됩니다:
교육·학습 관련:
– 에듀릴잉글리시: 영어교육 전문 기관
음식점·카페:
– 미림김밥분식: 간편식 및 분식 전문점
– 카페늘: 지역 카페
기타 서비스업:
– 은행전기: 전기 관련 서비스
– 미리하는약속주: 주류 판매점
감정평가서에서는 주위로 근린생활시설이 소재한다고 기술하고 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 도보권 내에 위치하고 있는 것으로 판단됩니다.
의료·복지시설
구체적인 의료시설 정보는 확인되지 않으나, 하남시 창우동 지역 특성상 지역 의원급 의료기관들이 인근에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 대형병원 이용 시에는 하남시청 인근 또는 송파구 일대의 종합병원을 이용할 수 있습니다.
자연환경·주거환경
공원·녹지시설
감정평가서에 따르면 주위로 공원이 소재한다고 명시되어 있어 자연환경 접근성이 확보되어 있습니다. 하남시는 한강변에 위치한 특성상 다양한 공원시설과 녹지공간을 보유하고 있어 주거환경이 양호한 편입니다.
장례시설 현황
현재 수집된 데이터상 반경 2km 내 장례시설 정보가 확인되지 않아 해당 시설로 인한 거주 불편은 크지 않을 것으로 예상됩니다.
지역 치안현황
2024년 하남시 범죄통계 분석 결과, 주요 범죄 유형별 발생현황은 다음과 같습니다:
지능범죄 (3,570건)
– 사기: 2,557건 (가장 높은 비중)
– 횡령: 684건
– 문서/인장: 284건
기타범죄: 1,626건
교통범죄: 1,260건
폭력범죄: 1,042건
– 폭행: 555건
– 손괴: 262건
– 협박: 96건
절도범죄: 876건
특별경제범죄: 604건
전체적으로 지능범죄와 사기범죄의 비중이 높게 나타나고 있으나, 이는 전국적인 추세와 유사한 패턴으로 분석됩니다. 강력범죄(87건) 비율은 상대적으로 낮은 편입니다.
건물 정보
건축물 제원
감정평가서에서 확인되는 건축물 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 부영아파트 |
| 주용도 | 아파트 |
| 구조 | 철근콘크리트조 |
| 지붕 | 평슬래브지붕 |
| 건축연도 | 1994년 12월 9일 |
| 지상층수 | 15층 |
| 지하층수 | 1층 (지층 447.84㎡) |
| 전체동수 | 1동 (101동) |
층별 연면적:
– 1층: 460.46㎡
– 2층~15층: 각 454.70㎡
– 지층: 447.84㎡
전유부분:
– 구조: 철근콘크리트조
– 면적: 49.58㎡ (15층 1506호)
대지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지목 | 대지 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 대지면적 | 72,351.6㎡ |
| 대지권 종류 | 소유권 |
| 대지권 비율 | 30.453/72,351.6 |
건물 상태 및 시설
감정평가서에 따르면 건물 마감 상태는 다음과 같습니다:
외부 마감:
– 외벽: 몰탈 위 페인트 마감
– 창호: 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창
내부 마감:
– 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감
부대시설:
– 위생 및 급배수설비
– 개별난방설비
– 승강기설비
– 소방설비
– 지하주차장시설
1994년 건축된 건물로 약 30년 경과한 상태이지만, 기본적인 주거시설과 편의시설이 갖춰져 있어 거주에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.
토지이용계획
용도지역 및 지구
감정평가서에서 확인되는 토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같습니다:
기본 용도지역:
– 도시지역
– 제2종일반주거지역
– 지구단위계획구역(신장지구)
도로 관련:
– 대로2류(폭 30m~35m) 접합
– 소로3류(폭 8m 미만) 접합
– 중로1류(폭 20m~25m) 접합
– 중로3류(폭 12m~15m) 접합
환경보호구역:
– 가축사육제한구역(전부제한지역)
– 학교환경위생정화구역(절대보호구역/상대보호구역)
– 새싹유치원 관련
– 창우초등학교 관련
– 하남유치원 관련
– 하남정보산업고등학교 관련
기타 제한사항:
– 배출시설설치제한지역
– 과밀억제권역
– 공장설립제한지역
– 폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계)
제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거용도로의 활용에는 제약이 없으며, 다양한 환경보호구역으로 지정되어 있어 쾌적한 주거환경이 유지되고 있습니다.
지역 시장 동향
아파트 매매지수 추이
하남시 아파트 매매지수 추이를 살펴보면 다음과 같습니다:
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 증감 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 182.31 | +4.45% |
| 2025-03-01 | 174.55 | +2.71% |
| 2025-02-01 | 169.95 | +2.21% |
| 2025-01-01 | 166.27 | +0.59% |
| 2024-04-01 | 165.30 | +0.48% |
| 2024-03-01 | 164.52 | – |
2024년 3월부터 2025년 4월까지 약 1년 간 매매지수가 164.52에서 182.31로 상승하여 약 10.8%의 상승률을 보이고 있습니다. 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되는 추세를 보이고 있어, 하남시 아파트 시장이 상승 모멘텀을 유지하고 있는 것으로 분석됩니다.
최근 3개월(2025년 2월~4월) 연속 상승세를 보이고 있어, 지역 부동산 시장의 활성화가 지속되고 있는 것으로 판단됩니다.
지역 경매 TOP 5
현재 하남시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 부영아파트 ★ | 49.58㎡ | 15층 | 5.29억 | 5.29억 | -13.98% | 2026-06-01 | B | 71 |
| 2 | 위례롯데캐슬 | 84.98㎡ | 10층 | 11.62억 | 16.6억 | -22.34% | 2026-06-01 | C | 60 |
현재 분석 대상 물건인 부영아파트가 하남시 경매 물건 중 가장 높은 입지점수 71점을 기록하여 1위를 차지하고 있습니다. B등급의 입지평가를 받았으며, 교통점수 85점, 학군점수 90점으로 특히 높은 점수를 기록했습니다.
2위인 위례롯데캐슬은 더 큰 면적과 높은 감정가를 가지고 있지만, 입지점수는 60점으로 상대적으로 낮은 평가를 받고 있습니다.
대출 및 금융정보
주택담보대출 금리 현황
현재 주요 은행별 주택담보대출 변동금리는 다음과 같습니다:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 금리유형 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.620% | 6.260% | 변동금리 |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.890% | 5.540% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.090% | 5.760% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.370% | 6.770% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.400% | 6.080% | 변동금리 |
현재 시중은행 주택담보대출 금리는 3.6%~6.8% 범위에서 형성되고 있으며, 개인의 신용등급과 소득수준에 따라 적용금리가 결정됩니다.
정책자금 지원 현황
무주택자를 위한 주요 정책자금 지원 프로그램은 다음과 같습니다:
청년전용 보증부월세대출
– 금리: 0.000% ~ 1.300%
– 한도: 4,500만원
– 대상: 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하 무주택 단독 세대주(만 19세~34세)
버팀목전세자금
– 금리: 2.500% ~ 3.500%
– 한도: 1억 2천만원
– 대상: 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금
– 한도: 4억 5천만원
– 대상: 기존 버팀목전세자금 이용자 중 갱신요구권 행사 후 보증금 증액 갱신계약 체결자
경매를 통한 주택 취득 후 전세 운용을 고려하는 투자자들에게는 이러한 정책자금의 수요자 존재가 임대시장 안정성에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.
데이터 기준 및 면책사항
- KB시세 기준일: 2026년 5월 8일
- 감정평가 기준일: 2025년 3월 26일 (감정평가사 김태경)
- 데이터 수집일: 2025년 기준
- 본 자료는 공개된 경매 정보 및 공공데이터를 바탕으로 작성된 분석 자료입니다
- 투자 권유나 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 전문가 상담을 받으시기 바랍니다
- 경매 물건의 상세한 권리관계, 현황 등은 반드시 법원 및 현장 확인이 필요합니다
- 더 자세한 정보 확인: https://auctionlabs.co.kr/cases/507264
본 물건은 하남시 창우동에 위치한 부영아파트로, KB시세 대비 14% 할인된 가격에 입찰이 진행되고 있습니다. 1회 유찰 이력이 있어 향후 가격 조정 가능성을 염두에 두고 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.