1회 유찰, 남동구 에코메트로7블록한화꿈에그린아파트 경매 — 전용 84.95㎡ 21층 / 최저가 3.9억

고잔초등학교 서측 인근에 위치한 이 아파트는 2010년 12월 준공된 총 27층 규모의 한화꿈에그린 브랜드 단지입니다. 현재 703동 2102호가 1회 유찰을 경험하여 최저입찰가가 감정가 5.6억원 대비 약 30% 할인된 3.9억원까지 조정되었습니다. 감정평가서에 따르면 단지 외부요인, 내부요인, 호별 요인 모두 ‘대등함’으로 평가받아 일반적인 시세 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났습니다. 전용면적 84.95㎡(약 25.7평)의 중형 평형으로 21층 고층에 위치하여 조망권이 확보된 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경577259
법원명	인천지방법원
소재지	인천광역시 남동구 에코중앙로 163 (논현동)
건물명	에코메트로7블록한화꿈에그린아파트
동/호수	703동 2102호
전용면적	84.95㎡ (약 25.7평)
층/총층수	21층/27층
건축연도	2010년 12월
입찰일	2026년 5월 22일
입찰장소	제219호 법정
감정가	5억 5,500만원
최저입찰가	3억 8,850만원
보증금	3,885만원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026-04-20	유찰	미상	–
2회	2026-05-22	진행중	–	–

가격 분석

주요 가격 지표

구분	금액	비고
감정가	5억 5,500만원	2024.12.06 기준
KB시세 상한	5억 3,000만원	2026.04.03 기준
KB시세 중간	5억 1,500만원	–
KB시세 하한	4억 8,500만원	–
최저입찰가	3억 8,850만원	1회 유찰 후
KB대비 할인율	7.77%	중간값 기준
실거래가대비	-29.75%	할인 수준

최근 실거래 이력

거래일	전용면적	층	거래금액
2026-04-01	84.95㎡	–	5억 5,300만원

감정평가서에 따르면 본 물건과 동일한 면적대의 거래사례가 인근에 활발히 발생하고 있습니다. 2024년 6월부터 11월 사이 한화꿈에그린 단지 내에서 전용면적 84.9㎡ 내외 물건들이 5억 2,500만원부터 5억 5,500만원 선에서 거래되었습니다. 특히 2024년 11월에는 707동 24층이 5억 5,500만원에 거래되어 본 물건의 감정가와 동일한 수준을 보여줍니다.

공시가격 정보

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	3억 3,200만원	59.8%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통 수준으로 평가되었습니다. 논현동 지역은 인천 남동구의 신도시 지역으로 교통망이 비교적 잘 구축되어 있습니다.

대중교통 현황

인근 지하철역이 직접적으로 연결되어 있지는 않으나, 남동구 지역의 주요 교통축인 경인고속도로와 서해안고속도로에 비교적 용이하게 접근할 수 있는 위치입니다. 단지 북동측과 남동측으로 각각 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 이용의 편리성이 확보되어 있습니다.

버스 교통의 경우 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있으며, 인천 도심지역 및 서울 방면으로의 접근성을 제공하고 있습니다. 특히 논현동 지역은 인천 남동구청과 남동인더스파크 등 주요 업무지구와의 연결성이 양호한 편입니다.

도로 접근성

감정평가서에 기재된 바에 따르면 본 단지는 중로1류(폭 20m~25m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있어 차량 통행에 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다. 이는 단지 규모에 비해 적절한 도로 인프라가 구축되어 있음을 의미합니다.

학군·교육 분석

주변 교육환경

감정평가서에 따르면 본 물건은 고잔초등학교 서측 인근에 위치하고 있어 초등교육 접근성이 우수합니다. 또한 토지이용계획에 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받는 지역입니다.

상대보호구역 지정은 학교 주변의 교육환경을 보호하기 위한 제도로, 해당 지역 내에서는 학습에 방해가 되는 시설의 설치가 제한됩니다. 이는 거주 환경의 안정성과 교육환경의 질적 수준을 보장하는 긍정적 요소로 작용합니다.

학원가 현황

논현동 지역은 인천 남동구 내에서도 교육열이 높은 지역 중 하나로 알려져 있습니다. 고잔초등학교를 중심으로 한 교육 인프라가 잘 구축되어 있으며, 중·고등학교 진학 시에도 남동구 내 우수한 학교들로의 접근이 용이한 위치입니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

인근에 위치한 주요 생활편의시설들을 살펴보면 다음과 같습니다:

음식점·카페:
– 짬뽕브라더스
– 영구스까사맘&푸드
– 유가떡볶이
– 로얄피코

기타 서비스업:
– 로즈마리헤어

단지 주변으로는 근린생활시설들이 적절히 배치되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다. 특히 논현동 지역은 에코메트로 지구 개발과 함께 상업시설들이 체계적으로 조성된 신도시 지역의 특성을 가지고 있습니다.

의료·복지 시설

남동구 지역의 의료 인프라는 비교적 잘 갖춰져 있는 편입니다. 인천 도심지역과의 접근성도 양호하여 대형 종합병원 이용 시에도 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

자연환경·주거환경

공원·녹지 현황

토지이용계획상 인근에 어린이공원과 완충녹지가 조성되어 있는 것으로 확인됩니다. 이는 단지 거주민들에게 쾌적한 주거환경을 제공하는 요소로 작용합니다.

장례시설 현황

반경 2km 내 장례시설 정보는 확인되지 않았습니다.

지역 치안 현황

2024년 남동구 주요 범죄 통계:

범죄유형	발생건수	세부내역
교통범죄	2,060건	–
기타범죄	2,746건	–
지능범죄	5,122건	사기 4,179건, 횡령 749건 등
폭력범죄	2,212건	폭행 1,169건, 손괴 415건 등
절도범죄	1,242건	–
특별경제범죄	1,114건	–

전체적으로 대도시 인접 지역의 일반적인 범죄 발생 패턴을 보이고 있으며, 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편입니다.

건물 정보

건축물 기본정보

항목	내용
건물명	에코메트로 7블록 한화 꿈에그린아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	11,846.93㎡
대지면적	–
사용승인일	2010년 12월 24일
지상층수	27층
지하층수	0층
승강기수	2대
총 세대수	104세대
에너지효율등급	–

건물 상세정보

감정평가서에 따르면 본 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 27층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이섀시 창호가 설치되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비(17인승), 개별난방설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.

건축연수 약 14년으로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 한화건설의 꿈에그린 브랜드로 시공되어 브랜드 가치도 확보되어 있습니다.

토지이용 현황

용도지역: 제3종일반주거지역
용도지구: 지구단위계획구역(소래논현)
용도구역:
– 과밀억제권역
– 토지거래계약에관한허가구역
– 가축사육제한구역
– 상대보호구역

도로 접합상황:
– 중로1류(폭 20m~25m) 접합
– 소로1류(폭 10m~12m) 접합

공시지가 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	2,529,000원	일반

지역 시장 동향

매매시장 동향

남동구 아파트 매매가격지수 추이를 살펴보면:

기준일	매매지수
2025-04-01	123.02
2025-03-01	122.68
2025-02-01	122.56
2025-01-01	121.78
2024-04-01	123.21
2024-03-01	123.06

최근 1년간 소폭 등락을 반복하며 120대 초반에서 안정세를 유지하고 있습니다. 2024년 4월 대비 2025년 4월 현재 큰 변화 없이 횡보하고 있어, 지역 부동산 시장이 안정적인 상태임을 보여줍니다.

지역 대표 단지 현황

논현동 일대는 에코메트로 지구 개발의 핵심 지역으로, 한화꿈에그린을 비롯해 여러 브랜드 아파트 단지들이 조성되어 있습니다. 총 104세대 규모의 본 단지는 중간 규모에 해당하며, 적정한 세대수로 인한 관리 효율성과 커뮤니티 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 남동구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	렉스타워	40.04㎡	14층	0.96억	1.96억	–	05-26	B	72
2	렉스타워	45.00㎡	11층	2.25억	2.25억	–	05-18	B	72
3	미상	23.33㎡	12층	1.31억	1.31억	–	05-18	B	70
4	대준블루인	71.05㎡	4층	2.47억	3.53억	–	05-18	B	67
5	★에코메트로7블록한화꿈에그린	84.95㎡	21층	3.89억	5.55억	7.77%	05-22	B	67

본 물건은 남동구 내에서 5위에 해당하는 입지점수(67점, B등급)를 기록하고 있습니다. 교통점수 60점, 학군점수 90점, 편의시설 60점으로 구성되어 있으며, 특히 학군 부분에서 높은 점수를 받았습니다.

수익성 분석

대출금리 현황

주요 은행별 주택담보대출 금리는 다음과 같습니다:

은행	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	3.62%	6.26%
신한은행	주택담보대출	3.89%	5.54%
농협은행	주택담보대출	4.09%	5.76%
기업은행	주택담보대출	4.37%	6.77%
광주은행	주택담보대출	4.40%	6.08%

정책자금 활용

조건에 해당할 경우 활용 가능한 정책자금:

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	기존 대출자 대상

투자 검토 포인트

긍정 요소

1. 브랜드 가치: 한화건설의 꿈에그린 브랜드로 시공되어 브랜드 프리미엄 확보
2. 학군 우수: 고잔초등학교 인근 위치 및 상대보호구역 지정으로 교육환경 안정성 확보
3. 할인율: 1회 유찰로 감정가 대비 약 30% 할인된 가격
4. 층고 메리트: 21층 고층으로 조망권 확보 및 층간소음 최소화
5. 적정 세대수: 104세대로 관리 효율성과 커뮤니티 형성에 적합한 규모

주의 요소

1. 교통 접근성: 지하철역 직접 접근이 어려워 대중교통 이용에 제약
2. 건축연수: 2010년 준공으로 약 14년 경과
3. 유찰 이력: 1회 유찰로 시장 관심도 확인 필요
4. 권리관계: 2016년 근저당권 설정 이력 존재

데이터 기준

• KB시세: 2026년 4월 3일 기준
• 감정평가: 2024년 12월 6일 기준 (광희감정평가사사무소, 감정평가사 정지순)
• 공시가격: 2025년 기준
• 범죄통계: 2024년 기준
• 데이터 수집일: 2026년 기준

면책조항: 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 모든 투자는 개인의 판단과 책임 하에 이루어져야 하며, 실제 투자 전 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/197492