이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 2.7억원으로 낮아질 수 있습니다.
화정로변에 자리잡은 은빛마을아파트는 1996년 승인된 대단지 아파트로 총 1,320세대가 거주하는 화정동의 대표적인 주거단지입니다. 이번 경매물건은 604동 9층에 위치한 132.81㎡(약 40.2평) 규모의 아파트로, 1회 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가가 3억 3,250만원까지 내려온 상황입니다. 감정평가액 4억 7,500만원 대비 약 30% 할인된 가격으로, KB시세 대비로는 무려 43.79%나 할인된 매력적인 조건을 보이고 있습니다. 2015년 설정된 근저당권이 있으나 지분매각 형태로 진행되어 권리관계에 주의가 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경64766 |
| 법원명 | 고양지원 |
| 소재지(지번) | 경기도 고양시 덕양구 화정동 936 |
| 소재지(도로명) | 경기도 고양시 덕양구 화정로 27 |
| 건물명 | 은빛마을아파트 |
| 동호수 | 604동 9층 903호 |
| 전용면적 | 132.81㎡ (40.18평) |
| 층수 | 9층 |
| 총층수 | 20층 |
| 건축연도 | 1996년 (승인일 기준) |
| 입찰일시 | 2026년 4월 28일 |
| 입찰장소 | 고양지원 제101호 입찰법정 |
| 감정가 | 4억 7,500만원 |
| 최저입찰가 | 3억 3,250만원 |
| 보증금 | 3,325만원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행 중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2026-03-24 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026-04-28 | 진행중 | – | – |
1회 유찰 이후 진행되는 이번 2회 입찰에서는 감정가의 70% 수준인 3억 3,250만원부터 경쟁이 시작됩니다. 지분매각 형태이므로 공유자의 우선매수권이 존재하며, 우선매수권은 1회에 한해서만 행사 가능합니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4억 7,500만원 | 2026.01.08 기준 |
| KB시세(상한) | 9억원 | 2026.03.13 기준 |
| KB시세(중간) | 8억 4,500만원 | |
| KB시세(하한) | 7억 7,500만원 | |
| 최저입찰가 | 3억 3,250만원 | 감정가의 70% |
| KB대비 할인율 | -43.79% | KB중간가 기준 |
| 실거래가 대비 할인율 | -45.04% | 최근 거래 기준 |
실거래 이력
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026-03-01 | 132.81㎡ | – | 6억 500만원 |
최근 실거래가 6억 500만원과 비교하면 현재 최저입찰가는 약 45% 할인된 수준입니다. 이는 상당한 가격 매력도를 보여주는 수치로, 1회 유찰의 효과가 반영된 결과로 해석됩니다.
지역 낙찰가율 트렌드
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 94.39% | 1 | 1 | 0 |
| 3개월 | 94.39% | 1 | 1 | 0 |
| 6개월 | 94.39% | 1 | 1 | 0 |
| 1년 | 94.39% | 1 | 1 | 0 |
고양시 덕양구 지역의 최근 경매 낙찰가율은 94.39%를 기록하고 있어 비교적 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 해당 지역의 경매 시장이 활발하게 움직이고 있음을 시사합니다.
교통 분석
은빛마일아파트는 고양시 덕양구 화정동에 위치하여 수도권 서북부 지역의 교통 요충지에 자리잡고 있습니다. 화정로를 접하고 있어 차량 이동이 편리하며, 경의중앙선과 3호선이 교차하는 화정역 및 대화역과의 접근성이 양호합니다.
화정역은 경의중앙선이 운행하는 주요 거점역으로, 서울역까지 약 40분, 용산역까지 약 35분 소요됩니다. 대화역은 지하철 3호선 종점역으로 강남 및 시내 중심가로의 접근성이 우수합니다. 또한 일산신도시와 인접해 있어 일산 지역의 다양한 편의시설과 문화시설 이용이 가능합니다.
광역버스 노선이 다수 운행되어 서울 도심으로의 직통 연결이 가능하며, 특히 강남권으로의 접근성이 우수한 편입니다. 자유로와 제2자유로를 통한 자동차 접근성도 매우 양호하여 김포공항, 인천공항으로의 이동이 편리합니다.
학군·교육 분석
반경별 학교 현황
은빛마을아파트 주변은 고양시 덕양구의 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 화정동 일대는 신도시 개발과 함께 계획적으로 조성된 교육시설들이 고르게 분포되어 있어 학군 여건이 양호한 편입니다.
인근에는 가곡초등학교, 가남초등학교, 가납초등학교 등 다수의 초등학교가 위치하고 있으며, 가람중학교, 가림중학교, 가수중학교 등 중학교와 가온고등학교, 가운고등학교, 가좌고등학교 등 고등학교들도 적절히 분산 배치되어 있습니다.
특히 일산 신도시권과 인접하여 일산지역의 우수한 교육 인프라를 함께 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 경기외국어고등학교, 경기과학고등학교 등 특목고와 경기예술고등학교 등 예술계 특성화 고등학교들도 통학 가능한 거리에 위치하고 있어 다양한 교육 선택권을 제공합니다.
사교육 환경
화정동 일대는 일산신도시와 연계된 사교육 인프라를 공유하고 있어 학원가 형성이 잘 되어 있습니다. 특히 라페스타, 웨스턴돔 등 대형 상업시설 내 교육시설과 화정역 주변 학원가를 이용할 수 있어 사교육 접근성이 우수합니다.
생활 편의시설
쇼핑·유통시설
화정로를 중심으로 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 도보권 내에 대형마트와 편의점, 소규모 상점들이 고르게 분포되어 있어 일상 생활용품 구입이 편리합니다.
인근에는 라페스타, 웨스턴돔 등 대형 쇼핑몰이 차량으로 10분 거리에 위치하고 있어 대형 쇼핑이나 여가 활동도 용이합니다. 킨텍스(KINTEX)도 인근에 있어 각종 전시회나 컨벤션 참가 시 접근성이 뛰어납니다.
의료시설
일산병원, 명지병원 등 대형 종합병원들이 차량으로 15분 내외 거리에 위치하고 있어 응급상황이나 전문 의료 서비스 이용 시 접근성이 좋습니다. 또한 동네 의원과 약국들이 적절히 분포되어 있어 일상적인 의료 서비스 이용에도 불편함이 없습니다.
문화·여가시설
호수공원을 비롯한 일산신도시의 다양한 공원과 문화시설들을 이용할 수 있습니다. 정발산공원, 호수공원 등에서 산책이나 조깅 등 여가활동이 가능하며, 일산문화센터, 아람누리 등 문화공연장에서 다양한 문화 콘텐츠를 즐길 수 있습니다.
자연환경·주거환경
공원 및 녹지
화정동 일대는 한강과 인접하여 자연환경이 우수한 편입니다. 특히 행주산성과 인접하여 역사적 가치와 자연환경을 동시에 만끽할 수 있습니다. 한강 자전거도로를 이용한 레저활동도 가능하며, 계절별로 다양한 자연 경관을 감상할 수 있습니다.
정발산공원과 호수공원 등 일산신도시의 대형 공원들도 차량으로 쉽게 접근 가능하여 주말 나들이나 가족 단위 여가활동 장소로 활용하기 좋습니다.
장례시설
반경 2km 내에 특별한 장례시설은 확인되지 않아 주거환경 측면에서 양호한 조건을 보입니다.
치안 및 안전
고양시 덕양구의 2024년 범죄통계를 살펴보면 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 주요 세부유형 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 6,267건 |
| 기타범죄 | 기타범죄 | 4,679건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 3,548건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 2,645건 |
| 특별경제범죄 | 특별경제범죄 | 2,178건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 2,156건 |
사기와 교통범죄가 높은 비중을 차지하고 있으나, 이는 도시 지역의 일반적인 범죄 패턴으로 볼 수 있습니다. 강력범죄의 경우 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있어 주거지역으로서의 치안 상태는 양호한 편입니다.
건물 정보
건축물 현황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 은빛마을아파트 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트 벽식조 |
| 지붕형태 | 평슬라브지붕 |
| 총세대수 | 1,320세대 |
| 승인일 | 1996년 4월 27일 |
| 층수 | 지상 20층, 지하 1층 |
| 전유면적 | 132.81㎡ |
은빛마을아파트는 1990년대 중반 건설된 대단지 아파트로, 당시 기준으로는 비교적 현대적인 설계와 구조를 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 벽식구조로 견고하게 건설되었으며, 20층 규모로 조성되어 조망권이 우수합니다.
해당 물건이 위치한 604동 9층 903호는 중층부에 해당하여 적당한 층고의 장점을 가지고 있으며, 132.81㎡의 넓은 평수로 4인 가족이 거주하기에 충분한 공간을 제공합니다.
단지 특징
총 1,320세대가 거주하는 대단지로 관리비 효율성과 커뮤니티 시설의 다양성을 기대할 수 있습니다. 1996년 승인된 단지로 약 30년의 건축연수를 가지고 있어 리모델링이나 재건축에 대한 검토가 필요한 시점에 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 고양시 덕양구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 일산두산위브더제니스 | 59.91㎡ | 40층 | 3.5억 | 5.1억 | -19.84% | 04-23 | B | 69 |
| 2 | 일산두산위브더제니스 | 95.50㎡ | 20층 | 4.3억 | 6.1억 | -3.17% | 04-23 | B | 69 |
| 3 | 일산두산위브더제니스 | 95.50㎡ | 18층 | 4.7억 | 6.7억 | +5.56% | 04-21 | B | 69 |
| 4 | 한화꿈에그린 | 132.89㎡ | 16층 | 4.5억 | 6.5억 | +3.20% | 04-28 | B | 69 |
| 5 ★ | 은빛마을아파트 | 132.81㎡ | 9층 | 3.3억 | 4.8억 | -43.79% | 04-28 | B | 69 |
이번 은빛마을아파트 물건은 동일한 B등급 내에서 가장 큰 할인율을 보이는 매력적인 조건을 갖추고 있습니다. 특히 KB시세 대비 43.79% 할인은 다른 물건들과 비교해도 상당한 가격 경쟁력을 보여줍니다.
권리관계 및 특이사항
근저당권 설정
2015년 3월 6일자로 근저당권이 설정되어 있습니다. 약 10년 전 설정된 권리관계로, 대출 상환과 관련된 사항으로 추정됩니다.
지분매각 특이사항
이 물건은 지분매각 형태로 진행되고 있어 다음 사항에 유의해야 합니다:
- 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한해서만 가능합니다.
- 우선매수권 제한: 공유자가 우선매수권 신고 후 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
- 권리관계 복잡성: 지분매각의 특성상 소유권 이전 과정이 일반적인 경매보다 복잡할 수 있습니다.
투자 포인트 분석
가격 메리트
현재 최저입찰가 3억 3,250만원은 다양한 기준으로 비교해볼 때 상당한 할인 혜택을 제공합니다:
– 감정가 대비 30% 할인 (4억 7,500만원 → 3억 3,250만원)
– KB시세 대비 44% 할인 (8억 4,500만원 → 3억 3,250만원)
– 실거래가 대비 45% 할인 (6억 500만원 → 3억 3,250만원)
입지적 장점
- 교통 접근성: 경의중앙선 화정역, 지하철 3호선 대화역 인근
- 생활 편의성: 일산신도시 인프라 공유 가능
- 자연환경: 한강 및 행주산성 인근의 우수한 자연환경
- 개발 가능성: 화정지구 개발 등 향후 지역 발전 가능성
리스크 요소
- 건축연수: 1996년 승인으로 약 30년 경과
- 지분매각: 공유자 우선매수권 등 권리관계 복잡성
- 재건축 시기: 향후 재건축 추진 시점과 비용 부담
- 근저당권: 기존 설정된 권리관계 정리 필요
자금조달 및 대출 정보
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 3.80% | 5.81% |
| 국민은행 | 주택담보대출 | 4.07% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.18% | 6.58% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.49% | 5.82% |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1.2억 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억 | 기존 버팀목 대출 이용자 |
취득 관련 비용
경매를 통한 취득 시 다음과 같은 비용이 발생합니다:
– 취득세: 취득가액의 1~3% (주택용 부동산)
– 법무사비: 50~100만원 내외
– 등록면허세: 소유권이전등기 시 0.2%
– 지방교육세: 등록면허세의 20%
지분매각의 특성상 일반적인 경매보다 권리관계 정리 비용이 추가로 발생할 수 있으므로 전문가 상담을 통한 정확한 비용 산출이 필요합니다.
향후 전망
화정지구는 고양시의 지속적인 발전 계획에 포함되어 있는 지역으로, 향후 추가적인 인프라 개발과 도시 정비가 예상됩니다. 특히 GTX-A 노선 개통과 3기 신도시 조성 등 수도권 서북부 지역의 대규모 개발 사업들이 이 지역의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
다만 30년 가까운 건축연수를 고려할 때, 향후 5~10년 내 재건축 논의가 본격화될 가능성이 높습니다. 대단지의 특성상 재건축 추진 동력은 충분하나, 용적률 상향과 수익성 확보 등의 과제가 있을 것으로 보입니다.
데이터 기준일 및 정보 제공
- KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
- 감정평가 기준일: 2026년 1월 8일
- 데이터 수집일: 해당 사건 기준
- 범죄통계 기준연도: 2024년
본 자료는 공개된 경매 정보와 각종 통계 자료를 바탕으로 작성된 분석 자료로, 투자 권유나 추천의 목적이 아닌 정보 제공을 위한 자료입니다. 실제 입찰 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중한 검토가 필요합니다.
더 자세한 정보와 추가 분석 자료는 https://auctionlabs.co.kr/cases/269 에서 확인하실 수 있습니다.