이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 1.3억원으로 낮아질 수 있습니다.
원묵중학교 남측 인근에 자리 잡은 신내아파트 402동 701호는 1996년 사용승인을 받은 총 12층 규모의 철근콘크리트 벽식구조 아파트입니다. 이 물건은 현재 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 80% 수준인 1.57억까지 내려온 상태입니다. 감정평가서에 따르면 본 건물은 2인 공동소유 물건으로 지분매각이며 공유자 우선매수 제한이 있는 특수한 경매물건입니다. 전용면적 39.84㎡(약 12평)의 소형평형으로 초보 경매투자자들도 접근 가능한 규모라는 점이 주목됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경118481 |
| 법원명 | 서울북부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 숙선옹주로 91 (묵동, 신내아파트) |
| 건물명 | 신내아파트 402동 701호 |
| 전용면적 | 39.84㎡ (약 12.05평) |
| 층수 | 7층 / 총 12층 |
| 건축연도 | 1996년 |
| 입찰일 | 2026년 5월 7일 |
| 입찰장소 | 법정동 제101호 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 1.57억 |
| 보증금 | 1,572만원 (입찰가 × 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2025-07-08 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026-05-07 | 진행중 | – | – |
가격 분석
감정평가서에 따르면 이 물건의 시장가치는 1.97억원으로 평가되었으나, 현재 최저입찰가는 이보다 약 20% 낮은 1.57억원으로 책정되어 있습니다. 특히 KB시세와 비교했을 때 상당한 할인폭을 보여주고 있어 경매투자자들의 관심을 끌 것으로 예상됩니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1.97억 | 2024년 10월 24일 기준 |
| KB시세(상한) | 4.05억 | 2026년 4월 17일 기준 |
| KB시세(중간) | 3.8억 | |
| KB시세(하한) | 3.55억 | |
| 최저입찰가 | 1.57억 | 2회차 입찰 |
| KB대비 할인율 | -58.63% | |
| 실거래가 대비 할인율 | -57.51% |
최근 실거래 이력
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026-03-01 | 39.84㎡ | – | 3.7억 |
감정평가서에 나타난 동일 단지 거래사례를 보면, 39.84㎡ 동일 면적 기준으로 2023년 11월 10층이 3.9억, 2024년 8월 5층이 3.8억, 2024년 5월 8층이 3.78억, 2024년 5월 10층이 3.7억에 거래되었습니다. 이를 감안할 때 현재 최저입찰가는 시세 대비 상당한 할인폭을 보이고 있습니다.
공시가격 변화
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 2.46억 | 125% |
| 2024년 | 2.27억 | 115% |
| 2023년 | 2.41억 | 122% |
| 2022년 | 3.14억 | 160% |
| 2021년 | 2.47억 | 126% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 “본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(화랑대역등)이 소재하여 제반 교통상황은 보통”이라고 평가하고 있습니다. 하지만 구체적인 대중교통 접근성 데이터가 제한적이어서 현장 확인이 필요한 상황입니다.
화랑대역이 인근에 있다고 언급되어 있으나, 정확한 거리와 도보시간에 대한 데이터는 확인되지 않았습니다. 화랑대역은 6호선과 경춘선이 교차하는 환승역으로, 서울 도심 접근성과 경기 동북부 연결에 유리한 위치에 있습니다.
차량 이용 시에는 경춘선 철도를 따라 발달한 도로망을 통해 강북구, 노원구 방면으로의 접근이 용이하며, 중랑천을 끼고 있어 동서 방향 이동에도 비교적 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.
학군·교육 분석
감정평가서에서 “원묵중학교 남측 인근”이라고 명시하고 있어, 중학교와 인접한 교육환경임을 알 수 있습니다. 중랑구는 서울시 내에서도 교육열이 높은 지역 중 하나로 평가받고 있으며, 특히 이 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육시설에 대한 관심을 엿볼 수 있습니다.
토지이용계획에 따르면 이 지역은 절대보호구역과 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 것으로, 학교 주변 환경이 교육에 적합하도록 관리되고 있음을 의미합니다. 절대보호구역은 학교경계선으로부터 직선거리 200m 이내, 상대보호구역은 직선거리 200m 초과 1km 이내 구역을 말합니다.
중랑구는 서울시 평균 대비 젊은 인구 비율이 높고, 자녀 교육에 대한 관심이 큰 지역으로 알려져 있어, 소형평형이라도 학군 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.
생활 편의시설
상업시설 데이터에 따르면 인근에 김밥천국, 농가통닭묵동점 등의 음식점과 제일공인중개사사무소, 중앙가정용품판매, 아이제이텔레콤 등의 생활편의시설이 분포하고 있습니다. 하지만 구체적인 거리 정보는 확인되지 않아 현장 답사가 필요합니다.
묵동 지역의 특성상 오래된 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖춰져 있을 것으로 추정됩니다. 특히 아파트 단지 주변으로는 일반적으로 편의점, 마트, 약국 등의 필수 편의시설들이 도보권 내에 위치하고 있을 가능성이 높습니다.
중랑구는 서울시 동북부 지역으로 생활비용이 상대적으로 저렴한 편이면서도 기본적인 생활 편의시설은 충분히 갖춰져 있어, 실거주나 임대 운영 모두에 적합한 환경을 제공하고 있습니다.
자연환경·주거환경
이 물건 주변의 자연환경과 주거환경을 살펴보면, 감정평가서에서 “주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통”이라고 평가하고 있습니다. 중랑천이 인근을 흐르고 있어 하천을 따른 산책로와 운동시설을 이용할 수 있는 환경입니다.
범죄통계 (2024년 중랑구 기준)
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 2,809건 | 가장 높음 |
| 기타범죄 | 1,936건 | |
| 절도범죄 | 1,439건 | |
| 교통범죄 | 1,051건 | |
| 폭력범죄(폭행) | 840건 | |
| 특별경제범죄 | 843건 | |
| 지능범죄(횡령) | 468건 |
중랑구의 치안 상황은 서울시 평균 수준으로, 대도시 특성상 다양한 범죄가 발생하지만 심각한 수준은 아닙니다. 특히 강력범죄는 상대적으로 낮은 편으로, 전반적인 주거환경의 안전성은 양호한 편입니다.
장례시설의 경우 구체적인 데이터가 확인되지 않아 반경 2km 내 현황을 정확히 파악하기 어렵습니다.
건물 정보
신내아파트는 1996년 6월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식구조의 공동주택입니다. 감정평가서에 따르면 단지 전체 규모는 12개동 1,070세대의 대단지 아파트로 확인됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 신내아파트 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 13,137.70㎡ |
| 대지면적 | 35,743.80㎡ |
| 건폐율 | 21.51% |
| 용적률 | 190.79% |
| 사용승인일 | 1996년 6월 14일 |
| 지상층수 | 10층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기수 | 1대 |
| 세대수 | 80세대 |
| 에너지효율등급 | 등급외 |
감정평가서의 건물 세부 정보를 보면, 402동은 철근콘크리트벽식구조 박공지붕으로 된 12층 아파트입니다. 각 층별 면적은 1층이 409.08㎡, 2층부터 12층까지는 각각 399.36㎡, 지층이 353.46㎡로 구성되어 있습니다.
건물의 마감 상태는 “외벽: 몰탈위페인트 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 샷시 창호 등”으로 1990년대 중반 아파트의 일반적인 마감 수준을 보여주고 있습니다. 설비로는 열병합발전에 의한 난방설비, 기본적인 위생설비 및 상하수도 급배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 갖춰져 있습니다.
공시지가
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 4,013,000 | 일반 |
토지이용계획
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 용도지구: 지구단위계획구역(신내택지완료)
- 기타 제한: 절대보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역
지역 시장 동향
중랑구 아파트 매매시장의 최근 동향을 살펴보면, 매매가격지수가 지속적인 상승세를 보이고 있습니다.
중랑구 아파트 매매가격지수
| 기준일 | 매매지수 | 전월대비 변화율 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 172.19 | +1.85% |
| 2025-03-01 | 169.05 | +0.51% |
| 2025-02-01 | 168.20 | +0.88% |
| 2025-01-01 | 166.74 | +0.35% |
| 2024-04-01 | 166.16 | -0.15% |
| 2024-03-01 | 166.40 | – |
2024년 3월 이후 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어서는 상승폭이 확대되고 있는 것으로 나타납니다. 이는 중랑구 아파트 시장이 전반적으로 회복세에 접어들었음을 시사합니다.
감정평가서에 제시된 경매통계자료에 따르면, 서울특별시 중랑구 아파트의 최근 1년간 평균 낙찰가율은 77.92%이며, 총 15건의 낙찰이 이루어진 것으로 나타났습니다. 이는 전국 평균 낙찰가율보다는 다소 낮은 수준으로, 경매시장에서 상대적으로 보수적인 입찰 경향을 보이고 있음을 알 수 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 중랑구에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건을 비교해보면 다음과 같습니다.
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ★신내아파트 | 39.84㎡ | 7층 | 1.57억 | 1.97억 | -58.63% | 05-07 | B | 70 |
| 2 | 면목현대아파트 | 84.81㎡ | 17층 | 5.93억 | 7.41억 | +1.51% | 04-28 | B | 67 |
| 3 | 세움삼익플라주 | 54.60㎡ | 4층 | 2.17억 | 5.29억 | -57.43% | 05-07 | C | 64 |
| 4 | 면목두산아파트 | 84.77㎡ | 9층 | 5.82억 | 7.28억 | -24.85% | 04-28 | C | 63 |
본 신내아파트 물건이 입지점수 70점으로 중랑구 경매물건 중 1위를 차지하고 있습니다. 특히 교통점수 85점, 학군점수 90점으로 높은 평가를 받고 있어, 실거주나 임대 운영 모두에 유리한 조건을 갖추고 있다고 판단됩니다.
인구·생활 통계
중랑구의 인구·생활 통계 데이터는 현재 확인되지 않아 구체적인 수치를 제시하기 어려운 상황입니다. 다만 중랑구는 서울시 동북부 지역의 대표적인 주거지역으로, 상대적으로 젊은 인구층이 많이 거주하고 있는 것으로 알려져 있습니다.
중랑구는 면목동, 상봉동, 중화동, 묵동, 망우동 등으로 구성되어 있으며, 각 지역마다 특색 있는 주거환경을 형성하고 있습니다. 특히 묵동 지역은 신내택지지구 개발과 함께 계획적으로 조성된 주거지역으로, 비교적 정돈된 도시환경을 갖추고 있습니다.
담보 및 권리관계
감정평가서에 따르면 이 물건은 “2인 공동소유물건이나 각 공유자의 점유위치확인이 불가하여 소유자의 소유지분비율에 의거 사정평가”되었다고 명시되어 있습니다. 현재 매각되는 지분은 오성숙 지분 1/2로, 실제 매각 대상은 전체 물건의 50%에 해당합니다.
사건정보에 “지분매각, 공유자 우선매수 제한 있음”이라고 기재되어 있어, 낙찰자는 나머지 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이는 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 중요한 법적 제약사항입니다.
근저당권은 2017년 8월 4일에 설정된 것으로 확인되며, 경매를 통해 소유권을 취득하면 기존 담보권은 소멸됩니다.
투자 포인트 분석
이 물건의 주요 투자 매력 요소를 정리해보면 다음과 같습니다. 첫째, KB시세 대비 58.63%라는 상당한 할인율을 보이고 있어 가격 메리트가 큽니다. 둘째, 전용면적 39.84㎡의 소형평형으로 진입장벽이 낮아 초보 투자자도 접근 가능합니다. 셋째, 입지점수 70점(B등급)으로 중랑구 내에서도 상위권 입지조건을 갖추고 있습니다.
반면 주의해야 할 요소들도 있습니다. 1996년 준공으로 건축연수가 28년 정도 경과되어 시설 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 또한 지분매각 물건으로 공유자 우선매수권 제한이 있어 법적 복잡성이 존재합니다. 1회 유찰된 이력이 있어 시장에서의 관심도를 면밀히 판단해야 합니다.
감정평가서의 참고가격자료를 보면, 인근 평가사례에서 동일 면적 기준으로 2층이 3.6억(2024년 7월), 11층이 3.96억(2024년 3월)으로 평가된 바 있어, 7층인 본 물건의 위치적 가치를 가늠해볼 수 있습니다.
대출 및 정책자금
경매 낙찰 후 활용 가능한 대출상품을 살펴보면 다음과 같습니다.
시중은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 3.80% | 5.81% |
| 국민은행 | 주택담보대출 | 4.07% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.18% | 6.58% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.49% | 5.82% |
정책자금 활용 가능 상품
| 상품명 | 금리 | 한도 | 조건 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억 | 부부합산 연소득 5천만원 이하 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억 | 기존 버팀목 이용자 |
소형평형 특성상 무주택자라면 정책자금 활용이 가능할 수 있으나, 경매를 통한 취득 시에는 일반적으로 시중 금융기관의 담보대출을 활용하게 됩니다.
데이터 기준
- KB시세: 2026년 4월 17일 기준
- 감정평가: 2024년 10월 24일 기준 (이정희감정평가사사무소)
- 실거래가: 2026년 3월 1일 거래 기준
- 공시가격: 2025년 1월 1일 기준
- 범죄통계: 2024년 중랑구 기준
- 매매지수: 2025년 4월까지 반영
본 자료는 공개된 법원 경매정보, 감정평가서, 부동산 통계 등을 종합 분석한 정보 제공 목적의 자료이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 경매 참여 전 반드시 현장 답사와 법무 검토를 통해 충분한 실사를 진행하시기 바랍니다.
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