1회 유찰, 고양시 일산서구 일산두산위브더제니스 경매 — 전용 120.48㎡ 39층 / 최저가 5.2억

경의중앙선 탄현역 북동쪽 인근에 우뚝 선 54층 초고층 아파트, 일산두산위브더제니스 102동이 경매에 나왔습니다. 감정평가서에 따르면 이 물건은 2013년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 현대식 아파트로, 현재 1회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 감정가 대비 30% 할인된 5.22억원으로 책정되었습니다. 39층 고층부에 위치한 이 물건은 전용면적 120.48㎡(약 36.4평)의 넉넉한 공간을 자랑하며, 주택임차권이 등기되어 있어 임대 상황에 대한 추가 확인이 필요한 상태입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경64855
법원명	고양지원
소재지	경기도 고양시 일산서구 일현로 97-11 (탄현동, 일산두산위브더제니스)
건물명	일산두산위브더제니스
동·호수	102동 39층 3905호
전용면적	120.48㎡ (약 36.4평)
층수/총층수	39층/54층
건축연도	2013년 (사용승인: 2013.04.26)
입찰일	2026년 5월 20일
입찰장소	고양지원 제101호 입찰법정
최저입찰가	522,200,000원 (약 5.22억)
보증금	52,220,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026-04-15	유찰	–	–
2차	2026-05-20	진행중	–	–

가격 분석

이 물건의 가격 경쟁력은 상당히 높은 편입니다. KB부동산 시세와 실거래가 대비 모두 할인된 가격으로 나와 있어 관심 있는 투자자들에게는 매력적인 조건을 제공하고 있습니다.

구분	금액	비고
감정가	746,000,000원 (약 7.46억)	2025.12.08 기준
KB시세(중간가)	720,000,000원 (약 7.2억)	2026.05.01 기준
KB시세(상한가)	780,000,000원 (약 7.8억)	–
KB시세(하한가)	660,000,000원 (약 6.6억)	–
최저입찰가	522,200,000원 (약 5.22억)	2차 입찰 기준
KB대비 할인율	-27.47%	KB중간가 대비
실거래가대비 할인율	-18.09%	최근 실거래 대비

실거래 이력

감정평가서에 따르면 인근 동일 단지 내 최근 거래사례는 다음과 같습니다:

거래일	전용면적	층수	거래금액	평당단가
2025.09.02	120.48㎡	51층	7.49억	약 2,060만원
2025.06.24	119.18㎡	30층	7.3억	약 2,005만원
2026.04.01	–	–	6.375억	–

지역 낙찰 동향

고양시 일산서구 지역의 최근 경매 결과를 보면 다음과 같습니다:

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	94.39%	1건	1건	0건
3개월	94.39%	1건	1건	0건
6개월	94.39%	1건	1건	0건
1년	94.39%	1건	1건	0건

교통 분석

감정평가서에서는 “인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 탄현역이 소재하는 등 교통상황은 양호”하다고 평가하고 있습니다. 탄현역은 경의중앙선이 운행하는 전철역으로, 서울 도심으로의 접근성이 매우 우수합니다.

경의중앙선 탄현역에서 주요 역까지의 소요시간을 살펴보면, 홍대입구역까지 약 30분, 용산역까지 약 40분 정도 소요됩니다. 특히 홍대입구역에서는 2호선, 6호선, 공항철도로 환승이 가능하여 서울 전 지역으로의 접근성이 매우 좋습니다.

버스 교통의 경우, 일산신도시 내 주요 간선도로에 인접해 있어 광역버스와 일반버스 모두 이용하기 편리합니다. 강남, 여의도, 종로 등 서울 주요 업무지역으로 가는 직행 광역버스 노선들이 다수 운행되고 있습니다.

학군·교육 분석

일산서구는 경기도 내에서도 교육 환경이 우수한 지역으로 평가받고 있습니다. 특히 탄현동 일대는 신도시 계획에 따라 체계적으로 조성된 교육시설들이 균형있게 배치되어 있습니다.

감정평가서에 따르면 인근에 학교 등의 교육시설이 적절히 배치되어 있다고 기록되어 있으며, 일산신도시의 특성상 도보 권내에 초·중·고등학교가 고루 분포되어 있습니다.

일산서구는 전통적으로 교육열이 높은 지역으로, 다양한 사교육 시설들이 밀집되어 있습니다. 특히 라페스타, 웨스턴돔 일대에는 대형 학원들이 집중되어 있어 학부모들의 선택권이 넓습니다.

생활 편의시설

상업시설

일산두산위브더제니스는 일산신도시 중심가에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 도보 10분 거리에 라페스타가 있어 쇼핑, 외식, 영화관람 등 다양한 여가 활동이 가능합니다.

대형마트의 경우 롯데마트, 홈플러스 등이 인근에 위치하고 있으며, 24시간 편의점들도 단지 주변에 충분히 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

의료시설

일산백병원, 명지병원 등 대학병원급 의료기관들이 비교적 가까운 거리에 있어 응급상황이나 전문 진료가 필요할 때 접근성이 좋습니다. 또한 단지 주변에는 다양한 전문 의원들이 있어 일상적인 의료 서비스 이용에도 편리합니다.

자연환경·주거환경

자연환경

일산호수공원이 비교적 가까운 거리에 있어 산책, 조깅, 자전거 타기 등의 여가 활동을 즐기기에 좋습니다. 호수공원은 총 면적 1,034,000㎡의 대규모 도시공원으로, 시민들의 대표적인 휴식공간입니다.

단지 자체도 조경이 잘 되어 있으며, 54층의 초고층 건물 특성상 높은 층에서는 일산 일대의 탁 트인 전망을 감상할 수 있습니다.

주거환경

감정평가서에 따르면 “인근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역”으로 기록되어 있어, 주거와 상업기능이 조화롭게 어우러진 복합적 도시환경을 갖추고 있습니다.

범죄 통계 (2024년 기준)

고양시 일산서구의 주요 범죄 발생 현황은 다음과 같습니다:

범죄 유형	발생 건수	주요 세부 유형
지능범죄	8,127건	사기(6,267건), 횡령(1,504건)
기타범죄	4,679건	–
폭력범죄	3,767건	폭행(2,156건), 손괴(720건)
교통범죄	3,548건	–
절도범죄	2,645건	–

전반적으로 대도시 특성상 다양한 범죄가 발생하고 있으나, 아파트 단지 내부는 CCTV와 경비시스템이 잘 갖춰져 있어 상대적으로 안전한 주거환경을 제공하고 있습니다.

건물 정보

건축물 현황

감정평가서에 따르면 일산두산위브더제니스는 다음과 같은 건축 사양을 갖추고 있습니다:

항목	내용
건물명	일산두산위브더제니스 102동
주용도	아파트
구조	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
최고층수	54층
사용승인일	2013년 4월 26일
외벽 마감	석재붙임 마감 등
창호	새시창호 등
전용면적	120.4817㎡
공용면적	42.1461㎡
분양면적	162.6278㎡
대지권비율	74.08%
대지권면적	21.7512㎡

건물 설비

감정평가서에서 확인된 주요 설비는 다음과 같습니다:
– 위생 및 급배수설비
– 난방설비
– 화재탐지설비
– 스프링클러설비
– 소화전설비
– 엘리베이터 설비

토지 이용 현황

항목	내용
용도지역	일반상업지역
토지형태	사다리형
이용상태	주상용 건부지
토지면적	59,023.9㎡

토지이용계획 및 제한사항

감정평가서에서 확인된 주요 제한사항들은 다음과 같습니다:
– 일반상업지역
– 지구단위계획구역(탄현주상)
– 과밀억제권역
– 교육환경 보호구역
– 가축사육제한구역
– 토지거래계약 허가구역 (외국인 등 대상)

감정평가 분석

평가 방법론

이 물건에 대한 감정평가는 라움감정평가사합동사무소의 김종훈 감정평가사가 2025년 12월 8일 기준으로 실시했습니다. 주된 평가방법으로는 거래사례비교법을 적용했으며, 대상물건의 특성상 원가법과 수익환원법 적용이 곤란하여 합리성 검토를 생략했습니다.

비교사례 분석

감정평가서에서 제시된 주요 비교사례는 다음과 같습니다:

사례 A: 동일 단지 내 120.48㎡, 51층, 2025년 9월 거래가 7.49억원 (㎡당 6,216,712원)
사례 B: 동일 단지 내 119.18㎡, 30층, 2025년 6월 거래가 7.3억원 (㎡당 6,125,322원)

이 비교사례들을 바탕으로 사정보정(1.000), 시점수정(0.99575), 지역요인 비교(1.000), 개별요인 비교(1.000)를 거쳐 최종 감정가액 7.46억원을 산출했습니다.

토지·건물 배분

감정평가서에 따른 가격 배분은 다음과 같습니다:
– 토지: 298,400,000원 (약 2.98억원, 40.0%)
– 건물: 447,600,000원 (약 4.48억원, 60.0%)
– 합계: 746,000,000원 (약 7.46억원)

지역 상급지 TOP 5

고양시 일산서구 지역에서 현재 진행 중인 경매 물건 중 입지 점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층수	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	일산센트럴아이파크	84.99㎡	15층	6.7억	6.7억	1.52%	2026-05-13	B	74점
2	★일산두산위브더제니스	120.48㎡	39층	5.22억	7.46억	-27.47%	2026-05-20	B	69점
3	일산두산위브더제니스	94.44㎡	29층	4.35억	6.21억	3.50%	2026-05-07	B	69점
4	일산두산위브더제니스	170.72㎡	29층	9.46억	9.46억	-3.47%	2026-05-06	B	69점
5	강선마을주상복합	41.85㎡	19층	0.38억	2.24억	–	2026-05-07	B	69점

★ 표시된 것이 현재 분석 중인 물건입니다. 동일 단지 내 다른 물건들과 비교했을 때, 이 물건은 면적 대비 할인율이 가장 높아 가격 경쟁력이 우수합니다.

투자 포인트 및 유의사항

긍정적 요소

1. 높은 할인율: KB시세 대비 27.47%, 실거래가 대비 18.09% 할인으로 가격 메리트가 큰 편입니다.
2. 우수한 교통접근성: 경의중앙선 탄현역 인근으로 서울 도심 접근성이 뛰어납니다.
3. 브랜드 아파트: 두산건설의 위브 브랜드 아파트로 시공 품질과 관리 상태가 양호합니다.
4. 고층부 위치: 39층 고층부로 조망권과 층별 프리미엄을 기대할 수 있습니다.
5. 대형평형: 120.48㎡의 넉넉한 공간으로 실거주나 임대 모두 유리합니다.

주의사항

1. 주택임차권 등기: 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있어 임대차 현황 파악이 필요합니다.
2. 근저당권 설정: 2022년 8월 19일자 근저당권이 설정되어 있어 권리 관계 확인이 중요합니다.
3. 1회 유찰: 이미 1회 유찰된 물건으로 시장성에 대한 검토가 필요합니다.
4. 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태 확인이 어려운 상황입니다.

대출 및 금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	3.620%	6.260%
신한은행	주택담보대출	3.890%	5.540%
농협은행	주택담보대출	4.090%	5.760%
기업은행	주택담보대출	4.370%	6.770%
광주은행	주택담보대출	4.400%	6.080%

주요 정책자금

상품명	금리범위	대출한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.000~1.300%	4,500만원	만 19~34세 무주택 청년
버팀목전세자금	2.500~3.500%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	기존 버팀목 이용자 중 갱신 대상자

데이터 기준

• KB시세 기준일: 2026년 5월 1일
• 감정평가 기준일: 2025년 12월 8일
• 데이터 수집일: 분석 시점 기준
• 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다
• 실제 투자 결정 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중히 검토하시기 바랍니다
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