이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 4.0억원으로 낮아질 수 있습니다.
서울 도심과 가까운 거리에 위치한 은평구 갈현동의 이 아파트는 철근콘크리트 벽식구조의 18층 규모 건물입니다. 1회 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가가 감정가의 80% 수준인 4.96억원까지 내려와 있습니다. 전용면적 84.90㎡(약 25.67평)의 중형 평수로 6층에 위치해 있으며, 2014년 설정된 근저당권이 등재되어 있는 상황입니다. KB시세 9.45억원과 비교할 때 47.5%의 상당한 할인율을 보이고 있어, 입지 대비 경쟁력 있는 가격으로 평가됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경51568 |
| 법원명 | 서울서부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 서울특별시 송파구 오금로56길 16 (거여동,우방1차아파트) |
| 실제주소 | 서울특별시 은평구 갈현동 538 101동 6층602호 |
| 건물명 | – |
| 전용면적 | 84.90㎡ (약 25.67평) |
| 층수/총층수 | 6층/18층 |
| 건축연도 | – |
| 입찰일시 | 2026년 5월 12일 |
| 입찰장소 | 입찰법정[제101호] |
| 최저입찰가 | 4억 9,600만원 |
| 보증금 | 4,960만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2026년 3월 23일 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026년 5월 12일 | 진행중 | – | – |
가격 분석
감정평가사 김지광이 2025년 6월 11일 평가한 감정가 6.2억원을 기준으로 현재 최저입찰가는 80% 수준입니다. KB시세와 비교하면 상당한 할인율을 보이고 있어 가격 경쟁력이 높은 상황입니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 6억 2,000만원 | 2025.06.11 평가 |
| KB시세(중간값) | 9억 4,500만원 | 2026.03.13 기준 |
| KB시세(상한) | 9억 8,000만원 | – |
| KB시세(하한) | 9억 1,500만원 | – |
| 최저입찰가 | 4억 9,600만원 | 감정가 대비 80% |
| KB대비 할인율 | 47.5% | 상당한 할인 |
| 실거래가 대비 할인율 | 48.6% | 2025.10.01 거래 기준 |
최근 실거래 현황
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025년 10월 1일 | – | – | 9억 6,500만원 |
해당 지역의 최근 실거래가는 9억 6,500만원 수준으로, 현재 최저입찰가와는 약 4억 6,900만원의 차이를 보입니다. 이는 경매 특성상 일반적인 할인율 범위를 넘어서는 수준으로, 향후 입찰 과정에서 가격 상승 여지가 있을 것으로 예상됩니다.
교통 분석
은평구 갈현동은 서울 서북부 지역의 교통 요충지로, 다양한 대중교통 수단을 이용할 수 있는 위치입니다. 교통점수 85점으로 우수한 평가를 받고 있으며, 지하철과 버스 노선이 잘 발달되어 있습니다.
지하철 접근성 측면에서는 6호선 연신내역과 구산역이 주요 이용역으로 예상됩니다. 연신내역은 3호선과의 환승이 가능해 강남권과 도심 접근이 용이하며, 구산역은 6호선 종점 인근으로 상대적으로 여유로운 지하철 이용이 가능합니다. 도보로는 다소 거리가 있지만, 마을버스와 간선버스 노선이 충분히 보완하고 있어 실질적인 교통 불편함은 크지 않은 것으로 판단됩니다.
버스 교통의 경우 은평구 지역 특성상 서울 도심과 강북구, 성북구 등으로의 접근이 양호한 편입니다. 특히 불광동과 연신내 방면으로 연결되는 간선버스 노선들이 잘 발달되어 있어, 출퇴근 시간대에도 비교적 원활한 이동이 가능합니다.
학군·교육 분석
은평구는 서울 내에서도 교육환경이 우수한 지역 중 하나로 평가받고 있으며, 이 물건의 학교점수가 90점으로 매우 높게 나타나고 있습니다. 갈현동 일대는 초·중·고등학교가 고르게 분포되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.
| 구분 | 500m 이내 | 1km 이내 | 2km 이내 |
|---|---|---|---|
| 초등학교 | – | – | – |
| 중학교 | – | – | – |
| 고등학교 | – | – | – |
은평구는 특히 공교육이 잘 발달되어 있어 사교육 의존도가 상대적으로 낮은 편입니다. 갈현동 일대에는 다양한 학원들이 위치해 있어 필요에 따라 보충 교육을 받을 수 있는 환경이 조성되어 있습니다. 특히 수학, 영어, 국어 등 주요 과목의 전문 학원들이 인근에 위치해 있어 학부모들의 교육 선택권이 다양합니다.
또한 은평구는 서울시 내에서도 문화센터와 도서관 등 공공 교육시설이 잘 갖춰진 지역으로 유명합니다. 은평구립도서관과 갈현동 주민센터 등에서 운영하는 다양한 교육 프로그램들을 통해 평생학습 기회도 풍부하게 제공되고 있습니다.
생활 편의시설
갈현동 일대는 오래된 주거지역으로 생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 잘 갖춰져 있습니다. 편의시설 점수는 55점으로 보통 수준이지만, 실생활에서 필요한 시설들은 충분히 이용 가능한 환경입니다.
상업시설 현황
대형마트의 경우 홈플러스나 이마트 등이 차량으로 10-15분 거리에 위치해 있으며, 일상적인 장보기는 인근의 중소형 마트들을 이용할 수 있습니다. 갈현동 상권은 전통적인 근린상가 형태로 발달되어 있어, 생필품 구매와 기본적인 생활서비스 이용에는 불편함이 없습니다.
음식점과 카페들도 주택가 특성에 맞게 다양하게 분포되어 있습니다. 특히 한식당, 중국음식점, 치킨집 등의 배달음식점들이 많아 편리한 식사 해결이 가능하며, 최근에는 젊은 상인들이 운영하는 개성 있는 카페들도 늘어나고 있는 추세입니다.
의료시설
의료시설의 경우 동네 의원급 병원들이 도보권 내에 위치해 있어 일상적인 건강관리에는 문제가 없습니다. 큰 병원이 필요한 경우에는 연세대학교 세브란스병원이나 서울대학교병원 등이 차량으로 30분 내외 거리에 있어 접근이 가능합니다.
자연환경·주거환경
갈현동은 북한산과 인접한 위치적 특성으로 인해 자연환경이 우수한 편입니다. 특히 북한산 둘레길과 연결되는 산책로들이 인근에 있어 일상적인 운동과 휴식을 위한 공간이 풍부합니다.
공원 및 녹지
갈현동 일대에는 크고 작은 근린공원들이 여러 곳 위치해 있어 주민들의 휴식공간 역할을 하고 있습니다. 특히 아이들을 위한 놀이터와 운동기구가 설치된 공원들이 있어 가족 단위 거주자들에게 유용합니다.
북한산국립공원이 인근에 위치해 있어 주말이나 휴일에 등산이나 하이킹을 즐기기에 매우 좋은 환경입니다. 맑은 공기와 녹음이 우거진 자연환경은 도심 속에서 누릴 수 있는 큰 장점 중 하나입니다.
장례시설 현황
반경 2km 내에 장례시설은 확인되지 않아 주거환경에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.
지역 치안 현황
2024년 은평구 전체 범죄 통계를 보면 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 주요 세부유형 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 2,873건 |
| 기타범죄 | 기타범죄 | 1,989건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 1,520건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 968건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 813건 |
| 특별경제범죄 | 특별경제범죄 | 695건 |
전체적으로 은평구는 서울시 평균과 비슷하거나 다소 낮은 범죄율을 보이고 있어, 상대적으로 안전한 주거환경을 제공합니다. 특히 강력범죄의 경우 발생건수가 적은 편이어서 야간에도 비교적 안전한 환경입니다.
건물 정보
해당 건물은 철근콘크리트 벽식구조로 건축된 18층 규모의 아파트입니다. 건축물대장 상 상세 정보는 다음과 같습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | – |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트 벽식구조 |
| 지붕 | 경사 슬래브지붕 |
| 연면적 | – |
| 대지면적 | – |
| 건축연도 | – |
| 지상층수 | 18층 |
| 지하층수 | 2층 |
| 승강기 | – |
| 세대수 | – |
층별 구조 현황
건축물대장에 기재된 층별 면적은 다음과 같습니다:
- 1층: 794.220㎡
- 2-4층: 각 789.740㎡
- 5-10층: 각 778.540㎡
- 11-17층: 각 693.640㎡
- 18층: 557.660㎡
- 지하1층: 5,329.710㎡
- 지하2층: 5,503.780㎡
건물의 구조를 보면 상층부로 갈수록 면적이 줄어드는 전형적인 아파트 구조를 가지고 있습니다. 해당 세대가 위치한 6층은 778.540㎡의 층 면적을 가지고 있어, 비교적 여유로운 공간 구성이 가능할 것으로 예상됩니다.
권리관계
2014년 10월 2일 설정된 근저당권이 등재되어 있어, 경매 진행 시 이를 고려한 입찰 전략이 필요합니다. 근저당권의 구체적인 설정금액과 채권자 정보는 등기부등본을 통해 확인 가능하며, 이는 실제 입찰 참여 전 반드시 검토해야 할 사항입니다.
지역 시장 동향
은평구 아파트 매매시장은 최근 들어 상승세를 보이고 있습니다. 2024년과 2025년 사이의 매매가격지수 변화를 보면 지속적인 상승 추세를 확인할 수 있습니다.
아파트 매매가격 지수 추이
| 기준일 | 매매가격지수 | 전월대비 변화 |
|---|---|---|
| 2025년 4월 | 160.47 | +1.87% |
| 2025년 3월 | 157.52 | +1.05% |
| 2025년 2월 | 155.88 | +1.76% |
| 2025년 1월 | 153.19 | +0.29% |
| 2024년 4월 | 152.75 | – |
| 2024년 3월 | 153.74 | – |
2024년 4월 152.75에서 2025년 4월 160.47로 약 5.05%의 상승률을 보였습니다. 이는 서울시 전체 평균과 비교해 볼 때 안정적인 상승세로 평가됩니다.
지역 특성 분석
은평구는 서울 서북부 지역의 대표적인 주거지역으로, 상대적으로 합리적인 가격대에 양질의 주거환경을 제공하는 지역으로 평가받고 있습니다. 특히 갈현동 일대는 오래된 아파트 단지들이 많아 재건축 기대감이 있는 지역이기도 합니다.
최근 서울시의 주택정책 변화와 함께 은평구 지역의 주택 수요도 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히 신혼부부나 젊은 직장인들 사이에서 접근성과 가격 면에서 매력적인 지역으로 인식되고 있어, 향후에도 안정적인 수요가 예상됩니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 은평구에서 진행 중인 경매 물건들 중 입지점수가 높은 상위 5개 물건의 현황은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층수 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1★ | – | 84.90㎡ | 6층 | 4.96억 | 6.2억 | 2.65% | 05/12 | B | 70점 |
| 2 | – | 13.17㎡ | 7층 | 0.50억 | 1.22억 | – | 05/12 | B | 68점 |
| 3 | (유)갈현상가 | 16.77㎡ | 8층 | 0.39억 | 1.2억 | – | 05/12 | B | 65점 |
| 4 | (유)갈현상가 | 16.77㎡ | 9층 | 0.068억 | 1.24억 | – | 05/19 | B | 65점 |
| 5 | (유)갈현상가 | 21.27㎡ | 7층 | 0.99억 | 1.56억 | – | 05/12 | C | 62점 |
현재 분석 중인 물건(★표시)이 입지점수 70점으로 1위를 차지하고 있습니다. 교통점수 85점, 학교점수 90점으로 다른 물건들 대비 우수한 입지 조건을 가지고 있음을 확인할 수 있습니다.
특히 상업시설인 갈현상가 물건들과 비교할 때, 주거용 아파트로서의 입지 우수성이 두드러집니다. 전용면적도 84.90㎡로 다른 물건들 대비 훨씬 넓어 실거주 목적의 수요자들에게 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.
금융 및 대출 정보
경매 낙찰 시 필요한 자금 조달을 위한 대출 상품 정보입니다.
은행권 주택담보대출 금리 현황
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 변동금리 | 3.62% | 6.26% | 주택담보대출 |
| 신한은행 | 변동금리 | 3.89% | 5.54% | 주택담보대출 |
| 농협은행 | 변동금리 | 4.09% | 5.76% | 주택담보대출 |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.37% | 6.77% | 주택담보대출 |
| 광주은행 | 변동금리 | 4.40% | 6.08% | 주택담보대출 |
현재 기준금리 인상 기조가 이어지고 있어 대출금리도 높은 수준을 유지하고 있습니다. 경매 물건의 경우 일반 매매 대비 담보 인정비율(LTV)이 낮을 수 있으므로, 사전에 충분한 자금 계획을 수립하는 것이 중요합니다.
정책자금 대출 현황
| 상품명 | 금리 | 한도 | LTV | 대상 |
|---|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%-1.3% | 4,500만원 | – | 만19-34세 청년 무주택자 |
| 버팀목전세자금 | 2.5%-3.5% | 1억 2,000만원 | – | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5,000만원 | – | 기존 버팀목대출 이용자 |
정책자금의 경우 소득 및 자산 요건을 만족할 경우 시중은행 대비 낮은 금리로 이용 가능하지만, 경매 물건에 대해서는 적용 제한이 있을 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
투자 시 고려사항
이 물건은 1회 유찰된 상태로 시장에서의 관심도를 파악할 수 있는 지표가 됩니다. 첫 번째 입찰에서 응찰자가 없었던 것은 여러 요인이 복합적으로 작용했을 가능성이 있습니다.
긍정적 요소
- 높은 할인율: KB시세 대비 47.5%의 할인율은 매우 매력적인 수준입니다.
- 우수한 입지: 교통점수 85점, 학교점수 90점으로 입지 조건이 우수합니다.
- 적정 규모: 84.90㎡는 3-4인 가족이 거주하기에 적합한 평수입니다.
- 중간층 위치: 6층은 저층의 소음이나 고층의 불편함이 적은 선호 층수입니다.
주의사항
- 권리관계: 2014년 설정된 근저당권의 구체적인 내용 확인이 필요합니다.
- 건물 상태: 건축연도가 명시되지 않아 건물의 노후도 파악이 어렵습니다.
- 시설 현황: 승강기 대수나 주차 시설 등 부대시설 정보가 부족합니다.
- 관리비: 아파트 관리비 수준과 관리 상태 확인이 필요합니다.
향후 전망
은평구 갈현동 지역은 향후 재개발이나 재건축 가능성이 있는 지역으로, 장기 보유 시 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만 구체적인 계획은 해당 지역의 도시계획 현황을 별도로 확인해야 합니다.
또한 북한산과 인접한 자연환경과 상대적으로 저렴한 가격대는 향후에도 꾸준한 수요를 뒷받침할 것으로 예상됩니다. 특히 신혼부부나 자녀 교육을 고려하는 가구들에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.
데이터 기준일 및 안내사항
- KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
- 감정평가 기준일: 2025년 6월 11일
- 데이터 수집일: 2024년 기준
- 범죄통계: 2024년 기준
- 부동산 가격지수: 2025년 4월 기준
본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석자료입니다. 투자 권유나 매수/매도 추천의 의도가 없으며, 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중한 판단을 하시기 바랍니다.
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