1회 유찰, 부천 양우아파트 경매 — 전용 84.77㎡ 12층 / 최저가 3.3억

서해선 소새울역 북동쪽 인근에 자리한 이 아파트는 2003년 사용승인을 받은 14층 규모의 공동주택으로, 전용면적 84.77㎡(약 25.6평)의 중형 평형입니다. 1회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 감정가 4.7억원에서 3.3억원까지 내려온 상황으로, KB시세 대비 30.74%의 상당한 할인율을 보이고 있습니다. 감정평가서에 따르면 현장 조사 시 내부 확인이 제한적이었던 상황으로, 경매 참여 시 추가적인 현장 확인이 필요한 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경33505
법원명	인천지방법원 부천지원
소재지	경기도 부천시 소사구 소사로126번길 18 (소사본동)
건물명	양우아파트 103동
전용면적	84.77㎡ (약 25.6평)
층수/총층수	12층 / 14층
건축년도	2003년 사용승인
입찰일	2026년 4월 14일
입찰장소	별관 제122호 법정
최저입찰가	3억 2,550만원
보증금	3,255만원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
2회차	2026-04-07	유찰	–	–
3회차	2026-04-14	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	4억 6,500만원	2025년 5월 23일 기준
KB시세(중간값)	4억 7,000만원	2026년 3월 13일 기준
KB시세(상한)	4억 9,250만원
KB시세(하한)	4억 1,500만원
최저입찰가	3억 2,550만원	1회 유찰 후
KB시세 대비 할인율	-30.74%	상당한 할인 수준

감정평가서에 따르면 본건과 유사한 거래사례로 같은 아파트 내 102동 12층 호실이 2025년 4월 4억 6,000만원에, 101동 17층 호실이 2025년 3월 4억 6,700만원에 거래된 바 있습니다. 이를 기준으로 한 거래사례비교법을 통해 4억 6,500만원의 감정가가 산출되었습니다.

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
최근 1개월	51.69%	1건	1건	0건
최근 3개월	51.69%	1건	1건	0건
최근 6개월	51.69%	1건	1건	0건
최근 1년	51.69%	1건	1건	0건

부천시 소사구 지역의 경매 낙찰가율은 최근 51.69% 수준을 보이고 있어, 감정가 대비 상당한 할인율로 거래되고 있는 상황입니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(소새울역/서해선)이 소재하여 제반 교통사정이 양호한 편입니다.

서해선 소새울역이 도보권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서해선은 원시~소사 구간을 운행하며, 향후 대곡~소사 구간 개통으로 수도권 전철과의 연결성이 더욱 개선될 예정입니다. 소새울역에서 인천 방면과 서울 서남부 지역으로의 접근성이 양호합니다.

버스 교통의 경우 소사본동 일대에 다수의 버스정류장이 분포되어 있어 부천 시내는 물론 서울 지역으로의 이동이 가능합니다. 경인고속도로와 서해안고속도로 진입이 용이하여 자가용 이용 시에도 교통 여건이 양호한 편입니다.

학군·교육 분석

본 물건의 입지점수 중 학교 점수가 90점으로 매우 높은 수준을 기록하고 있어, 교육 여건이 우수한 지역임을 알 수 있습니다.

부천시 소사구는 전통적으로 교육열이 높은 지역으로, 초등학교부터 고등학교까지의 교육 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 소사본동 일대는 주거지역 특성상 학교 접근성이 양호하며, 통학 환경이 안전한 편입니다.

부천 지역은 서울 강남권 못지않은 사교육 열기로 유명하며, 소사 지역 역시 다양한 학원가가 형성되어 있습니다. 특히 중동 학원가와의 접근성이 좋아 학부모들에게 선호되는 지역 중 하나입니다.

생활 편의시설

소사본동은 구시가지 성격의 주거지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 도보권 내에 위치하고 있습니다.

마트/편의점:
| 시설명 | 거리 |
|——–|—– |
| 화열수퍼 | 인근 |

기타 생활편의시설로는 쟁반노래연습장, 중동정비, 홍주혜미용실, 톱헤어라인 등이 인근에 있어 일상적인 서비스 이용이 가능합니다.

부천시 소사구는 상업시설 접근성 면에서는 부천 중심가에 비해 다소 아쉬운 편이지만, 생활 필수시설들은 충분히 갖춰져 있는 상황입니다. 대형마트나 쇼핑몰 이용을 위해서는 부천역이나 중동 상권까지 이동이 필요합니다.

자연환경·주거환경

부천시 소사구는 수도권 서남부 지역의 전형적인 주거지역으로, 밀집된 도시 환경 속에서도 주거 안정성을 갖춘 지역입니다.

범죄 통계 (2024년 기준):
부천시 소사구 지역의 주요 범죄 발생 현황을 살펴보면:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	6,451건	가장 높은 비율
기타범죄	4,427건
절도범죄	3,659건
교통범죄	3,458건
폭력범죄(폭행)	2,019건
특별경제범죄	1,853건
지능범죄(횡령)	1,254건
폭력범죄(손괴)	988건

전체적으로 도시 지역의 일반적인 범죄 발생 패턴을 보이고 있으며, 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준입니다.

장례시설:
반경 2km 내 장례시설 정보가 확인되지 않아, 주거환경에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

건물 정보

건축물 현황:
감정평가서에 따르면 양우아파트는 다음과 같은 건축 사양을 갖추고 있습니다:

항목	내용
건물명	양우아파트
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트조
지붕	기타지붕
층수	지상 14층
사용승인일	2003년 8월 22일
층별면적	각 층 421.352㎡
전유면적	84.77㎡
대지권면적	35.649㎡
대지면적	8,699㎡ (전체 단지)

건물 마감 및 설비:
– 외벽: 몰탈 위 수성페인팅 마감
– 창호: 알루미늄 샷시
– 설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 완비

2003년 준공된 건물로 현재까지 약 22년이 경과하여 일반적인 노후화는 진행된 상태로 보입니다. 감정평가서에서도 “경과연수에 따른 노후도”를 언급하고 있어, 내부 리모델링이나 보수가 필요할 수 있습니다.

토지 이용계획:
감정평가서에 따르면 해당 지역은 다음과 같은 토지이용 제한을 받고 있습니다:
– 제2종일반주거지역
– 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 접합
– 가축사육제한구역(전부제한구역)
– 상대보호구역(교육환경 보호)
– 과밀억제권역(수도권정비계획법)

감정평가 세부내역

평가 방법론:
감정평가사는 거래사례비교법을 주된 방법으로 적용했으며, 주거용 구분건물의 특성상 원가법 및 수익환원법 적용이 곤란하여 주된 방법에 대한 합리성 검토는 생략했다고 명시했습니다.

비교 거래사례:
| 사례 | 소재지 | 층/호수 | 전용면적 | 거래금액 | 거래시점 | 단가(원/㎡) |
|——|———|———|———-|———-|———-|————-|
| #1 | 양우아파트 102동 | 12층 | 84.77㎡ | 4억 6,000만원 | 2025.04.10 | 5,426,000원 |
| #2 | 양우아파트 101동 | 17층 | 84.77㎡ | 4억 6,700만원 | 2025.03.14 | 5,509,000원 |

평가 시점 수정을 거쳐 최종적으로 4억 6,500만원의 감정가가 결정되었습니다.

인근 평가 전례:
| 건물명 | 층/호수 | 전용면적 | 평가금액 | 기준시점 | 목적 | 단가(원/㎡) |
|——–|———|———-|———-|———-|——|————-|
| 양우아파트 101동 | 10층 | 84.84㎡ | 4억 9,700만원 | 2025.03.12 | 경매 | 5,858,000원 |
| 양우아파트 103동 | 12층 | 84.77㎡ | 5억 400만원 | 2024.09.27 | 공매 | 5,945,000원 |

최근 평가 전례들과 비교해보면, 본건의 감정가 4억 6,500만원은 다소 보수적으로 산정된 것으로 보입니다.

토지·건물 배분:
감정평가서에서는 토지와 건물을 각각 2억 3,250만원으로 균등 배분했습니다.

임차 현황 및 명도

감정평가서에 따르면 “임대관계 미상”으로 기재되어 있어, 현재 임차인의 거주 여부나 임대차 계약 상태를 정확히 파악하기 어려운 상황입니다. 또한 현장 조사 시 “거주인 등 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황에 대하여 자세한 현장 확인을 하지 못한 상태”라고 명시되어 있어, 경매 참여 전 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

이러한 상황은 향후 명도(비움) 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사하므로, 입찰 참여 시 이를 고려한 신중한 검토가 필요합니다.

지역 부동산 시장 동향

부천시 소사구는 수도권 서남부 지역의 대표적인 주거지역으로, 서울 접근성과 상대적으로 합리적인 주택가격으로 인해 꾸준한 수요를 유지하고 있는 지역입니다.

소사구는 구시가지 재개발과 신규 아파트 공급이 동시에 진행되면서 지역 전반의 주거 환경이 개선되고 있습니다. 특히 서해선 개통과 향후 광역교통망 확충은 지역 가치 상승의 긍정적 요인으로 작용하고 있습니다.

다만 전국적인 부동산 시장 침체와 금리 상승, 대출 규제 강화 등의 영향으로 거래량 감소와 가격 조정 압력을 받고 있는 상황입니다. 이는 경매 시장에서 낙찰가율 하락으로 나타나고 있어, 입찰자에게는 기회 요인으로 작용할 수 있습니다.

부천시 소사구 상급지 TOP 5

현재 부천시 소사구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1★	양우아파트	84.77	12층	3.3억	4.7억	-30.74%	04-14	B등급	70점
2	우성아파트	127.22	1층	4.2억	6.0억	-30.00%	04-07	B등급	68점

본 물건은 부천시 소사구 내에서 가장 높은 입지점수를 받은 물건으로, 교통점수 85점, 학교점수 90점의 우수한 평가를 받았습니다. 특히 서해선 소새울역과의 접근성과 교육 인프라가 높은 평가를 받은 것으로 보입니다.

대출 및 자금 조달 정보

주요 은행 주택담보대출 금리 (변동금리 기준):

은행명	최저금리	최고금리
신한은행	3.71%	5.36%
농협은행	3.80%	5.81%
국민은행	4.07%	6.21%
기업은행	4.18%	6.58%
광주은행	4.49%	5.82%

정책자금 대출:

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	만19-34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	갱신요구권 행사 후 증액 갱신자

경매 낙찰 후 잔금 대출을 위해서는 해당 물건의 담보 인정 비율과 개인의 신용등급, 소득 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

투자 시 고려사항

긍정 요인:
1. KB시세 대비 30.74%의 상당한 할인율
2. 서해선 소새울역 도보권 위치로 교통 접근성 양호
3. 입지점수 70점(B등급)으로 지역 내 상급지
4. 교육 인프라 우수(학교점수 90점)
5. 1회 유찰로 추가 하락 여지 제한적

위험 요인:
1. 2003년 준공으로 건축 연수 22년 경과
2. 내부 현장 확인 제한으로 실제 상태 파악 어려움
3. 임차 현황 불분명으로 명도 리스크 존재
4. 지역 경매 낙찰가율 51.69%로 시장 침체 반영
5. 근저당권 설정(2017년)으로 권리관계 복잡 가능성

추가 조사 필요사항:
1. 현장 방문을 통한 건물 및 주변 환경 실사
2. 임차인 거주 여부 및 명도 가능성 확인
3. 관리비 체납, 수선충당금 등 부대비용 조사
4. 건물 노후도에 따른 수리비용 산정
5. 인근 임대료 및 매매가 동향 파악

데이터 기준

• KB시세: 2026년 3월 13일 기준 (중간값 4억 7,000만원)
• 감정평가: 2025년 5월 23일 기준 (장세영 감정평가사)
• 데이터 수집일: 분석 작성 시점 기준
• 범죄통계: 2024년 기준 부천시 소사구 전체
• 입지점수: 자체 평가 시스템 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 정보 및 공공데이터를 바탕으로 작성된 분석 자료로, 투자 권유나 추천의 목적이 아닌 정보 제공 목적입니다. 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통한 신중한 검토가 필요합니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/38405