2회 유찰, 영등포구 유탑유블레스 경매 — 전용 13.90㎡ 9층 / 최저가 0.8억

영림초등학교 서측에 위치한 유탑유블레스는 2012년 6월 준공된 철근콘크리트구조 10층 규모의 도시형생활주택입니다. 총 148세대 중 9층에 위치한 이 물건은 전용면적 13.90㎡(4.2평)의 소형 원룸으로, 현재 2회 유찰되어 최저입찰가가 감정가 1.18억 대비 36% 할인된 7,552만원까지 하락했습니다. 감정평가서에 따르면 내부 진입조사가 불가하여 외부관찰을 통해 평가되었으며, 인근 유사물건 거래사례를 바탕으로 비준가액이 산정되었습니다. 2호선 구로디지털단지역과의 접근성이 양호한 것으로 평가되어 교통 여건은 우수한 편입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경4883
법원명	서울남부지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 영등포구 도림천로19길 12
건물명	유탑유블레스
전용면적	13.90㎡ (4.2평)
층/총층수	9층/10층
건축연도	2012년
입찰일	2026년 4월 16일
입찰장소	제112호 법정
최저입찰가	75,520,000원 (7,552만원)
보증금	7,552,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
3회차	2026-04-16	유찰	–	–
4회차	2026-04-23	진행중	–	–

가격 분석

감정평가서에 따르면 이 물건은 인근 유사부동산 거래사례를 통한 거래사례비교법으로 평가되었습니다. 같은 건물 내 7층과 5층 호실의 2024년 거래사례를 기준으로, 사정보정(1.000), 시점수정(1.04517), 가치형성요인비교(1.000)를 거쳐 비준가액 1억 1,753만원이 산출되었고, 참고가격 자료와 종합 검토하여 최종 감정가가 결정되었습니다.

구분	금액	비고
감정가	118,000,000원 (1.18억)	2025.02.03 기준
KB시세(중간)	110,000,000원 (1.10억)	2026.03.13 기준
KB시세(상한)	115,000,000원 (1.15억)
KB시세(하한)	103,000,000원 (1.03억)
최저입찰가	75,520,000원 (0.76억)	4회차 기준
KB대비 할인율	-31.35%
실거래가대비 할인율	-50.32%

실거래 이력

감정평가서에 기록된 동일 건물 내 거래사례를 보면 다음과 같습니다:

거래일	전용면적	층	거래금액
2024.07.17	13.64㎡	7층	110,350,000원 (1.10억)
2024.03.18	13.64㎡	5층	109,000,000원 (1.09억)

2026년 2월 실거래가는 1.52억으로 기록되어 있어, 현재 최저입찰가는 이 실거래가 대비 50% 이상 할인된 수준입니다.

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	71,200,000원 (0.71억)	60.3%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 제반 교통상황이 양호한 편으로 평가되었습니다. 구로디지털단지역은 서울의 대표적인 IT 산업단지 중심지로, 다양한 기업들이 입주해 있어 직장인들의 거주 수요가 높은 지역입니다.

구로디지털단지역에서는 2호선을 이용하여 강남역까지 약 20분, 홍대입구역까지 약 15분 소요되며, 신도림역에서 1호선으로 환승이 가능해 수원, 인천 방면으로의 접근성도 우수합니다. 또한 구로역에서 경부선, 경인선 등 광역전철 이용이 가능하여 수도권 전체에 대한 교통 편의성이 높습니다.

인근에는 대중교통 이용이 편리한 버스정류장들이 다수 위치하고 있으며, 간선도로와의 접근성도 양호하여 자동차 이용 시에도 불편함이 적습니다. 특히 영등포구 일대는 여의도와 가까워 금융업무지구로의 출퇴근에 유리한 위치적 장점을 가지고 있습니다.

건물 정보

감정평가서에 따르면 이 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물로, 2012년 6월 26일 사용승인을 받았습니다. 공동주택(도시형생활주택) 용도로 건축되어 소형 주거공간을 제공하고 있으며, 대상 물건은 9층 901호에 위치합니다.

항목	내용
건물명	유탑유블레스
주용도	공동주택(도시형생활주택)
구조	철근콘크리트구조
연면적	4,434.96㎡
대지면적	964.00㎡
건폐율	54.26%
용적률	397.52%
사용승인일	2012년 6월 26일
지상층수	10층
지하층수	2층
승강기수	2대
총세대수	148세대
에너지효율등급	61.7

건물 구조 상세

감정평가서에 기록된 건물의 층별 면적 구성은 다음과 같습니다:
– 지하2층: 485.75㎡
– 지하1층: 93.22㎡
– 1층~9층: 각 410.65㎡ (1층은 159.17㎡)
– 2층: 490.73㎡
– 10층: 331.54㎡
– 옥탑1층, 2층: 각 42.09㎡(연면적 제외)

대상 물건의 상세 정보:
– 전용면적: 13.90㎡
– 공용면적: 10.91㎡
– 전체면적: 24.81㎡
– 대지권면적: 5.4㎡

건물 마감은 외벽 석재붙임마감 및 페인팅마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일마감, 샷시 창호 등으로 구성되어 있으며, 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.

공시지가

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	4,791,000원	일반

토지이용계획

감정평가서에 따르면 이 물건이 위치한 토지의 이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다:

용도지역: 도시지역, 준주거지역
지구단위계획: 대림광역중심 지구단위계획구역
도로: 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 소로2류(폭 8m~10m) 접합

주요 제한사항:
– 가축사육제한구역(예외: 애완 및 방범용 가축)
– 장애물제한표면구역(진입, 전이, 원추, 수평표면지역)
– 상대보호구역
– 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m)
– 과밀억제권역

주변 환경

감정평가서에 따르면 이 물건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 영림초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 이는 전형적인 서울 구도심 지역의 주거환경으로, 다양한 주거 형태와 상업시설이 어우러진 복합적 특성을 보입니다.

지형 및 접도 현황

대상 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중입니다. 접도 현황은 다음과 같습니다:
– 서측 및 남서측: 노폭 약 8m 내외 포장도로
– 남동측: 노폭 약 5m 내외 포장도로
– 북동측: 노폭 약 3~4m 내외 포장도로

생활 편의시설

주변 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인됩니다:

마트/편의점
– 애즈에버: 생필품 구매 가능

음식점/카페
– 먼치빈스: 인근 카페

기타 서비스업
– 포인트디자인: 디자인 관련 서비스
– 코리아: 각종 서비스업

치안 및 안전

영등포구의 2024년 범죄통계를 보면 다음과 같습니다:

주요 범죄 현황 (2024년 기준)

범죄유형	발생건수	비율
지능범죄	5,218건	36.4%
기타범죄	2,715건	18.9%
절도범죄	1,790건	12.5%
교통범죄	1,683건	11.7%
폭력범죄	2,070건	14.4%
특별경제범죄	1,080건	7.5%

지능범죄의 경우 사기(4,160건), 횡령(825건)이 대부분을 차지하며, 강력범죄는 총 300건으로 상대적으로 낮은 수준입니다. 전체적으로 서울시 평균과 비슷한 수준의 치안 상황을 보이고 있습니다.

지역 시장 동향

영등포구 아파트 매매가격지수 추이를 보면 다음과 같습니다:

기준일	매매가격지수
2025-04-01	211.8
2025-03-01	201.7
2025-02-01	192.8
2025-01-01	185.5
2024-04-01	182.9
2024-03-01	180.8

최근 1년간 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되고 있습니다. 이는 영등포구 일대의 주택 수요 증가와 공급 제약이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

감정평가 시점수정 분석

감정평가서에서 사용한 시점수정 지수를 보면:
– 거래시점(2024.07.17): 95.2
– 기준시점(2025.02.03): 99.5
– 시점수정치: 1.04517 (4.5% 상승)

이는 약 6개월간 영등포구 아파트 시장이 4.5% 정도 상승했음을 의미하며, 전체적인 시장 상승 추세를 확인할 수 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 영등포구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	유탑유블레스★	13.90㎡	9층	0.76억	1.18억	-31.35%	04-16	B	72
2	당산동반도유보라팰리스	157.87㎡	3층	14.34억	17.93억	-15.37%	04-01	B	71
3	–	15.08㎡	3층	1.12억	1.40억	–	03-31	B	70
4	–	14.89㎡	5층	0.52억	1.28억	–	04-02	B	70
5	메이준	12.11㎡	18층	1.09억	1.36억	-12.96%	04-02	C	63

이 물건은 영등포구 내에서 가장 높은 입지점수를 받았으며, 특히 교통점수(85점)와 학군점수(78점)에서 우수한 평가를 받았습니다. 편의시설 점수(55점)는 상대적으로 낮지만, 전체적인 입지 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

투자 관점에서의 고려사항

긍정적 요소

1. 높은 할인율: 감정가 대비 36% 할인으로 가격 메리트 확보
2. 교통 접근성: 2호선 구로디지털단지역 인근으로 직장인 수요 기대
3. 소형 평수: 전세 및 월세 수요가 높은 원룸형 구조
4. 시장 상승세: 영등포구 아파트 시장의 지속적 상승 추세

주의 요소

1. 높은 유찰 횟수: 2회 연속 유찰로 시장성 검증 필요
2. 도시형생활주택: 일반 아파트 대비 담보가치 및 유동성 제약
3. 소형 면적: 13.90㎡ 극소형으로 거주자 제약
4. 건물 노후화: 2012년 준공으로 13년 경과
5. 내부 미확인: 감정평가 시 내부 진입 불가로 실제 상태 불분명

대출 여건

주요 은행 주택담보대출 금리 현황:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

정책자금 활용

해당 물건에 활용 가능한 주요 정책자금:

상품명	금리	한도	조건
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억	연소득 5천만원 이하 무주택
청년전용보증부월세	0.0~1.3%	4,500만원	만34세 이하 청년

감정평가 세부 분석

감정평가사 양장호가 작성한 이번 감정평가서의 핵심 내용을 살펴보면, 대상물건과 가치형성요인이 유사한 동일 건물 내 거래사례를 활용한 거래사례비교법이 적용되었습니다. 평가 과정에서 사정보정, 시점수정, 가치형성요인비교를 통해 비준가액을 산정했으며, 이를 참고가격 자료와 비교하여 최종 감정가를 결정했습니다.

특히 주목할 점은 본건 평가 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 진입조사가 불가능했다는 점입니다. 따라서 내부 구조 및 이용상황은 외부관찰과 건축물현황도를 통해서만 파악되었으며, 이는 실제 물건 상태와 차이가 있을 가능성을 시사합니다.

토지·건물 배분

감정평가서에 따른 가격 배분:
– 토지가격: 70,800,000원 (60%)
– 건물가격: 47,200,000원 (40%)

이는 한국부동산연구원의 토지·건물 배분비율표를 참고하여 산정된 것으로, 경매 실무에서 참고자료로 활용됩니다.

결론

영등포구 대림동에 위치한 유탑유블레스 9층 901호는 2회 유찰을 거쳐 현재 감정가 대비 36% 할인된 7,552만원의 최저입찰가로 입찰을 앞두고 있습니다. 구로디지털단지역과의 접근성, 소형 평수의 임대 수요 등 긍정적 요소와 함께, 도시형생활주택의 제약, 내부 상태 미확인 등의 위험요소를 종합적으로 검토해야 할 물건입니다.

특히 감정평가 과정에서 내부 조사가 이루어지지 않았다는 점은 낙찰 후 예상치 못한 수리비용이나 하자가 발생할 가능성을 의미하므로, 입찰 전 충분한 현장 조사와 리스크 분석이 필요합니다.

데이터 기준
– KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
– 감정평가 기준일: 2025년 2월 3일
– 본 자료는 공개 데이터 기반 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
– 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/29954