1회 유찰, 수성구 지산보성맨션 경매 — 전용 134.03㎡ 4층 / 최저가 3.0억

대구지하철 3호선 지산역 동측에 자리잡은 지산보성맨션은 1991년 준공된 철근콘크리트조 12층 규모의 아파트단지입니다. 총 96세대 규모의 이 단지에서 진행 중인 101동 408호는 전용면적 134.03㎡(약 40.5평)의 중형 평수로, 4층에 위치한 단위세대입니다. 1회 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가가 3.0억원으로 형성되어 있으며, 감정평가서에서는 “동일한 단지 내 거래사례와 비교하여 가격 형성이 합리적”이라고 평가하고 있습니다. 감정평가서에 따르면 인근 버스승강장과 지하철 3호선역이 인접해 교통사정이 양호하다고 기술되어 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경9532
법원명	대구지방법원
소재지(도로명)	대구광역시 수성구 지범로22길 10 (지산동,지산보성맨션)
건물명	지산보성맨션
전용면적	134.03㎡ (40.5평)
층/총층수	4층/12층
건축연도	1991년 8월 (사용승인일 기준)
입찰일	2026년 6월 19일
입찰장소	신관 지하2층 입찰법정
최저입찰가	3.0억원
보증금	3,045만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025년 1월 13일	유찰	–	–
2회차	2026년 6월 19일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	4.35억원	홍익감정평가사사무소 평가
KB시세(상한)	4.6억원
KB시세(중간)	4.3억원	2026년 5월 29일 기준
KB시세(하한)	3.95억원
최저입찰가	3.0억원	1회 유찰 후
KB대비 할인율	-29.19%	KB 중간가 대비
실거래가대비 할인율	-32.33%	2026년 1월 실거래 4.5억 대비

감정평가서에 따르면 동일 단지 내 거래사례를 기준으로 가격을 산정했는데, 101동 5층 113.09㎡ 세대가 2024년 7월 3.7억원에 거래된 사례를 주요 비교 기준으로 활용했습니다. 면적과 층수 차이를 고려한 보정을 통해 4.35억원의 감정가가 도출되었습니다.

실거래 이력

실거래 데이터에 따르면 2026년 1월에 4.5억원의 거래가 있었던 것으로 나타났으나, 구체적인 면적과 층수 정보는 확인되지 않았습니다.

지역 낙찰가율 트렌드

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	40.19%	2건	2건	0건
3개월	40.19%	2건	2건	0건
6개월	40.19%	2건	2건	0건
1년	40.19%	2건	2건	0건

수성구 지역의 최근 낙찰가율이 40% 수준으로 나타나고 있어, 현재 최저입찰가 3.0억원(감정가 대비 69.8%) 수준에서의 경쟁이 예상됩니다.

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비
2026년	2.67억원	61.4%

교통 분석

감정평가서에 따르면 “인근에 버스승강장 및 지상철3호선역이 위치하고 있어 제반 교통사정 양호함”으로 기술되어 있습니다. 대구지하철 3호선 지산역이 동측 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

지산역은 대구지하철 3호선이 운행하는 역으로, 동대구역까지 약 20분, 반월당역까지 약 15분 소요됩니다. 3호선은 칠곡경대병원에서 용지까지 운행하며, 반월당역에서 1호선과 2호선으로 환승이 가능합니다.

버스교통의 경우 지산동 일대를 경유하는 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있으며, 특히 수성구청, 범어역, 동대구역 방향으로의 접근성이 우수합니다. 감정평가서에서 언급된 바와 같이 “본건까지 차량 접근 가능”하여 자가용 이용에도 불편함이 없습니다.

학군·교육 분석

반경별 학교 현황

데이터상 구체적인 학교 정보가 제공되지 않았으나, 지산동 일대는 수성구의 대표적인 주거지역으로 초·중·고등학교가 적절히 배치되어 있는 지역입니다.

감정평가서의 토지이용계획에서 “상대보호구역(용지초등학교)”가 언급되어 있어, 인근에 용지초등학교가 위치하고 있음을 알 수 있습니다. 수성구는 대구지역에서 교육환경이 우수한 지역으로 평가받고 있으며, 특히 지산동 일대는 다양한 교육시설과 학원가가 형성되어 있습니다.

학원가 현황

수성구는 대구지역 최대의 사교육 밀집지역으로, 지산동 일대에도 다양한 학원들이 운영되고 있습니다. 특히 수학, 영어, 국어 등 주요 과목별 전문 학원들과 종합학원들이 고르게 분포하고 있어 학부모들의 선택권이 넓은 편입니다.

생활 편의시설

상업시설

상업시설 데이터에 따르면 인근에 다음과 같은 시설들이 운영되고 있습니다:

시설명	업종
숙향	기타
더샵공인중개사사무소	부동산
씨티클럽	기타
냉면의신	음식점
지산나이스공인중개사사무소	부동산

지산동은 수성구의 주요 생활권 중 하나로, 대형마트와 소규모 상점들이 고루 분포하고 있습니다. 특히 지산역 주변 상권이 활성화되어 있어 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

의료시설

수성구는 대구지역에서 의료시설이 가장 집중된 지역 중 하나입니다. 대형 종합병원부터 전문의원, 치과, 한의원까지 다양한 의료시설들이 접근 가능한 범위 내에 위치하고 있습니다.

자연환경·주거환경

지산동은 수성구 동북부에 위치한 주거지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거환경을 형성하고 있습니다. 감정평가서에 따르면 “주위 일대는 아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성”되어 있어 전형적인 주거지역의 특성을 보이고 있습니다.

장례시설

반경 2km 내 주요 장례시설은 확인되지 않았습니다.

범죄통계 (2024년 기준)

수성구 지역의 주요 범죄 발생 현황은 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	3,482건	가장 많은 비중
교통범죄	1,534건
기타범죄	1,608건
절도범죄	990건
폭행	676건
특별경제범죄	643건
횡령	411건
손괴	308건

수성구는 대구지역에서 상대적으로 안전한 지역으로 평가받고 있으며, 지산동 역시 주거환경이 양호한 지역입니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	지산보성맨션
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	22,473.29㎡
대지면적	정보 없음
건폐율	정보 없음
용적률	정보 없음
사용승인일	1991년 8월 12일
지상층수	12층
지하층수	1층
승강기수	0개
세대수	96세대
에너지효율등급	미평가

감정평가서에 따르면 건물 구조는 다음과 같습니다:
– 외벽: 몰탈위페인팅 등
– 내벽: 벽지, 타일 등
– 바닥: 바닥재, 타일 등
– 창호: 샷시창
– 설비: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비

공시지가

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2026년	3,231,000원	일반

토지이용계획

감정평가서에 따른 토지이용 제한사항은 다음과 같습니다:

용도지역: 제3종일반주거지역
용도지구: 택지개발지구
용도구역: 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
기타제한:
– 대로2류(폭 30m~35m) 접합
– 중로2류(폭 15m~20m) 접합
– 중로3류(폭 12m~15m) 접합
– 상대보호구역(용지초등학교) – 일부 필지

감정평가서에서 언급된 바와 같이 “2필지의 세장형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트건부지로 이용 중”입니다.

지역 시장 동향

수성구 아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수
2025년 4월	107.67
2025년 3월	105.27
2025년 2월	105.22
2025년 1월	104.93
2024년 4월	106.35
2024년 3월	107.03

수성구 아파트 매매지수는 2024년 3월 이후 소폭 하락했다가 2025년 들어 다시 상승 추세를 보이고 있습니다. 2025년 4월 기준 107.67로 전년 동월 대비 약 1.3포인트 상승했습니다.

지역 대표 아파트단지

지산동 일대는 1990년대 초반에 조성된 아파트단지들이 주를 이루고 있으며, 지산보성맨션 외에도 지산영남맨션, 지산현대아파트 등이 인근에 위치하고 있습니다. 이들 단지는 모두 30년 이상의 연식을 가지고 있어 리모델링이나 재건축에 대한 관심이 높아지고 있는 시점입니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 수성구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	★지산보성맨션	134.03	4층	3.0억	4.35억	-29.19%	6/19	B	73점
2	지산영남맨션	84.90	2층	2.9억	2.9억	5.00%	6/16	B	70점
3	수성화성쌍용타운	60.00	14층	1.8억	2.6억	4.55%	6/23	B	70점
4	태왕리버뷰	118.09	13층	4.5억	6.5억	17.45%	6/23	B	69점
5	신세계타운	134.79	6층	2.1억	6.0억	-27.47%	6/17	B	68점

본 물건은 입지점수 73점으로 수성구 내에서 가장 높은 점수를 기록하고 있습니다. 특히 교통점수 85점, 학군점수 90점으로 높은 평가를 받았으나, 건물점수가 20점으로 낮게 나타난 것은 30년 이상의 노후한 건축연수가 반영된 결과로 보입니다.

대출 및 정책자금

시중은행 주택담보대출 금리

은행	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출(변동)	3.73%	6.72%
신한은행	주택담보대출(변동)	3.85%	5.60%
농협은행	주택담보대출(변동)	4.27%	6.21%
기업은행	주택담보대출(변동)	4.15%	6.75%
광주은행	주택담보대출(변동)	4.56%	6.21%

정책자금 현황

상품명	금리	대출한도	주요조건
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	만19~34세, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1.2억원	연소득 5천만원 이하, 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도 공지	4.5억원	기존 버팀목 이용자 갱신 시

경매를 통한 취득 시에는 정책자금 이용에 제약이 있을 수 있으니, 낙찰 전 해당 금융기관에 사전 상담을 받아보시기 바랍니다.

입찰 전 확인사항

감정평가서에 따르면 “거주자 부재로 인해 내부구조 및 마감상태 등의 확인이 곤란하여 동일단지내의 유사단위세대의 일반적인 마감상태를 고려하여 평가”했다고 명시되어 있습니다. 이는 실제 내부 상태가 평가 시점과 다를 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

또한 감정평가서에서 “임대관계: 미상임”으로 기재되어 있어, 현재 임차인의 존재 여부와 임대차 계약 상황에 대한 별도 확인이 필요합니다. 2021년 10월 근저당권이 설정되어 있는 상황이므로, 권리관계 역시 면밀히 검토해야 합니다.

1991년 준공으로 30년 이상 경과한 노후 건물이므로, 향후 유지관리비나 대규모 수선비용 발생 가능성도 고려해야 할 요소입니다. 다만 수성구 지산동이라는 우수한 입지적 조건과 134.03㎡의 실용적인 면적은 장기적 관점에서 매력적인 요소로 평가됩니다.

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데이터 기준
– KB시세: 2026년 5월 29일 기준
– 감정평가: 2024년 10월 11일 홍익감정평가사사무소
– 본 자료는 공개 데이터 기반 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
– 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/683207