1회 유찰, 수원시 영통구 그대가센트럴파크 경매 — 전용 129.49㎡ 17층 / 최저가 6.8억

태장초등학교 북동측에 자리잡은 그대가센트럴파크는 2010년 준공된 철근콘크리트 구조의 23층 아파트로, 총 69세대 규모의 중소형 단지입니다. 이번 경매 대상인 202동 17층 1701호는 전용면적 129.49㎡(약 39.2평)의 4베이 구조로, 1회 유찰 후 최저입찰가가 6.8억원까지 내려온 상태입니다. 감정평가서에 따르면 본 물건은 수인분당선 망포역 인근에 위치하며 차량 접근성이 양호하다고 평가되었습니다. 2010년 12월 31일자 근저당권이 설정되어 있어 채권관계 확인이 필요한 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경13981
관할법원	수원지방법원
소재지	경기도 수원시 영통구 영통로174번길 12 (망포동)
건물명	그대가센트럴파크
동호수	202동 1701호
전용면적	129.49㎡ (39.2평)
층수	17층 / 총 23층
건축년도	2010년 (사용승인: 2010.08.31)
입찰일시	2026년 4월 20일
입찰장소	제101호 법정
감정가	9.7억원
최저입찰가	6.79억원
보증금	6,790만원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026년 3월 18일	유찰	–	–
2차	2026년 4월 20일	진행중	–	–

가격 분석

주요 가격 지표

구분	금액	비고
감정가	9.7억원	2025년 1월 22일 기준
KB시세 상한	9.6억원	2026년 3월 13일 기준
KB시세 중간	9.3억원
KB시세 하한	8.9억원
최저입찰가	6.79억원	감정가의 70%
KB시세 대비 할인율	4.30%	중간시세 기준
실거래가 대비 할인율	29.27%	2026년 1월 거래 9.6억 기준

감정평가서 분석 결과, 본 물건은 거래사례비교법을 통해 평가되었으며, 동일 단지 내 유사 거래사례인 202동 22층의 2024년 6월 거래가 9.35억원을 기준으로 시점수정과 층별 효용을 반영하여 감정가를 산출했습니다. 감정평가사는 인근 유사 부동산의 가격 수준이 전용면적 기준 6,500만원~7,500만원/㎡ 내외라고 언급했습니다.

실거래 이력

거래일	전용면적(㎡)	층	거래금액	단가(만원/㎡)
2026-01-01	129.49	–	9.6억원	741

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	5.9억원	60.8%

교통 분석

지하철역 접근성

감정평가서에 따르면 인근에 수인분당선 망포역이 소재한다고 기록되어 있으나, 구체적인 거리와 소요시간은 명시되지 않았습니다. 수인분당선은 수원에서 분당과 서울 강남권을 잇는 주요 노선으로, 강남까지 약 40분 내외의 접근성을 제공합니다.

도로 및 차량 접근성

감정평가서에 의하면 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로 현황은 다음과 같습니다:
– 북측: 폭 약 15m 포장도로 접합
– 서측: 폭 약 30m 포장도로 접합
– 남측: 폭 약 20m 포장도로 접합

다양한 폭의 도로와 접하고 있어 차량 이용 편의성이 양호한 것으로 평가됩니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 ‘보통인 편’이라고 기술되어 있습니다.

생활 편의시설

인근 상업시설

태장초등학교 북동측에 위치한 이 물건 주변으로는 각종 근린생활시설이 분포되어 있습니다. 데이터에서 확인되는 주요 시설로는 정미용실, 아이콘영어학원, 서울이룸정신건강의학과의원, 가은에스테틱, 보조개한의원 등이 있어 기본적인 생활편의시설을 갖추고 있습니다.

감정평가서에서는 “주위는 아파트단지 등이 밀집하는 아파트지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고, 공원이 위치하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편”이라고 평가했습니다.

자연환경·주거환경

주거환경 특성

감정평가서에 따르면 본 물건이 위치한 지역은 아파트단지가 밀집한 주거지역으로, 인근에 공원이 위치하여 주거환경이 양호한 편입니다. 특히 태장초등학교 북동측이라는 입지적 특성상 교육환경과 주거환경이 어우러진 지역으로 평가됩니다.

범죄통계 (수원시 영통구 2024년 기준)

범죄 유형	주요 세부범죄	발생건수
지능범죄	사기	11,536건
교통범죄	교통사고 등	5,690건
절도범죄	절도	5,042건
폭력범죄	폭행	2,792건
특별경제범죄	경제관련 범죄	2,408건

수원시 영통구는 대도시 지역 특성상 지능범죄와 교통범죄 발생률이 상대적으로 높은 편이나, 주거지역 내 생활안전에는 큰 문제가 없는 것으로 파악됩니다.

건물 정보

건축물 현황

항목	내용
건물명	그대가 센트럴파크
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트구조
연면적	11,066.21㎡
사용승인일	2010년 8월 31일
지상층수	23층
지하층수	미기재
총세대수	69세대
에너지효율등급	미기재

해당 세대 상세정보

감정평가서에 의하면 대상 부동산의 현황은 다음과 같습니다:
– 전유면적: 129.4884㎡
– 공용면적: 97.647㎡
– 공급면적: 227.1354㎡
– 대지지분: 75.6076㎡

건물의 마감재는 외벽이 시멘트몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 내벽은 벽지붙임과 타일붙임 등으로 처리되었습니다. 창호는 하이샤시 이중창호가 설치되어 있어 2010년 준공 당시 기준으로는 준수한 마감 수준을 보여줍니다.

부대시설

감정평가서에 따르면 다음과 같은 부대시설을 갖추고 있습니다:
– 기본적 위생설비 및 급배수설비
– 열병합에 의한 지역난방설비
– 승강기설비
– 화재경보설비
– 지하주차장설비

공시지가

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용 구분
2025년	283만 8천원	일반

토지이용계획

용도지역: 제2종일반주거지역, 도시지역

용도지구: 지구단위계획구역(망포1지구)

기타 지역·지구:
– 과밀억제권역(수도권정비계획법)
– 도시교통정비지역(도시교통정비촉진법)
– 비행안전제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)
– 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
– 토지거래계약에관한허가구역

도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)

권리관계 분석

근저당권 현황

본 물건에는 2010년 12월 31일자 근저당권이 설정되어 있습니다. 구체적인 채권최고액이나 채권자 정보는 공개되지 않았으나, 건물 사용승인일(2010년 8월 31일) 이후에 설정된 점으로 미루어 초기 분양대금 담보 목적일 가능성이 높습니다.

임대차 관계

감정평가서에는 “임대관계는 미상”이라고 기재되어 있어, 현재 임차인의 거주 여부나 보증금 현황을 사전에 확인하기 어려운 상황입니다. 경매 참여 시에는 반드시 현장 답사를 통해 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.

감정평가 세부 분석

평가방법론

양대삼 감정평가사는 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 따라 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 거래사례비교법으로 시산가액을 산정했습니다. 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하다고 판단하여 거래사례비교법 단일 방식으로 평가를 진행했습니다.

거래사례 분석

비교거래사례로 선정된 것은 동일 단지 내 202동 2201호(2024년 6월 거래, 9.35억원)입니다. 이 사례에 대해 다음과 같은 보정을 적용했습니다:
– 사정보정: 1.000 (정상거래로 판단)
– 시점수정: 1.03833 (아파트 매매가격지수 반영)
– 가치형성요인 비교: 1.000 (대상물건과 유사함)

최종적으로 ㎡당 749만 7,781원을 적용하여 감정가 9.7억원을 산출했습니다.

토지·건물 배분가액

감정평가서에서 제시한 토지·건물 배분 내역은 다음과 같습니다:
– 토지: 5.82억원 (60%)
– 건물: 3.88억원 (40%)
– 합계: 9.7억원

이는 취득세 계산이나 향후 재건축 시 조합원 분양권 산정에 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

대출 및 자금조달

시중은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

정책자금 활용 가능성

상품명	금리	대출한도	대상
버팀목전세자금	2.5%~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
청년전용 보증부월세대출	0%~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년층
갱신만료 임차인 지원	별도	4.5억원	갱신계약 체결 세대주

경매 낙찰 후에는 일반 주택담보대출을 이용해야 하므로, 현재 시중은행 금리 수준인 연 3.7%~6.6% 범위를 고려하여 자금계획을 수립해야 합니다.

경매 참여 시 고려사항

물리적 확인사항

감정평가서에서도 언급했듯이 “본건의 내부구조는 폐문 부재 등으로 내부를 확인하지 못”한 상태입니다. 따라서 경매 참여 전 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:
– 실제 거주자 또는 점유자 현황
– 내부 시설 상태 및 리모델링 필요성
– 누수, 균열 등 하자 여부
– 관리비 연체 현황

법적 검토사항

2010년 12월 31일자 근저당권의 구체적 내용과 채권자 현황을 등기부등본을 통해 정확히 파악해야 합니다. 또한 관리사무소를 통해 관리비 연체분이나 기타 공과금 현황을 확인하는 것이 필요합니다.

시세 및 수익성 분석

현재 최저입찰가 6.79억원은 KB시세 중간가 9.3억원 대비 27% 할인된 수준이며, 실제 거래가 9.6억원 대비로는 29% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 2차 입찰이므로 추가 할인 여지는 제한적이나, 경쟁 입찰자 수에 따라 낙찰가가 결정될 것으로 예상됩니다.

데이터 기준 및 면책사항

본 분석 자료는 다음 데이터를 기반으로 작성되었습니다:
– 법원 경매 공고문 및 감정평가서 (호행감정평가사합동사무소, 2025년 1월 23일)
– KB부동산 시세 (2026년 3월 13일 기준)
– 건축물대장 및 토지이용계획 확인서
– 범죄통계 및 지역 데이터 (2024년 기준)

이 자료는 공개된 정보를 바탕으로 한 분석 내용으로 투자 권유나 매매 추천 목적이 아님을 명시합니다. 경매 참여 결정은 개인의 판단과 책임하에 이루어져야 하며, 반드시 현장 답사와 추가적인 법무 검토를 거쳐 신중히 결정하시기 바랍니다.

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