1회 유찰, 양천구 이스타팰리스 경매 — 전용 114.41㎡ 4층 / 최저가 9.5억

목동로 163에 위치한 이스타팰리스는 2004년 11월 준공된 12층 규모의 복합용도 건축물입니다. 이 물건은 현재 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가 대비 80% 수준인 9.5억원까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가했다고 명시되어 있어, 경매 참여 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다. 2023년 9월 근저당권이 설정된 이력이 있어 권리관계 검토도 필요한 상황입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경9601
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 양천구 목동로 163 (신정동, 이스타팰리스)
건물명	이스타팰리스
전용면적	114.41㎡ (34.6평)
층/총층수	4층/12층
건축연도	2004년 11월
입찰일	2026년 4월 22일
입찰장소	제112호 법정
최저입찰가	9억 5,440만원
보증금	9,544만원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중

입찰 이력을 살펴보면 다음과 같습니다:

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026년 3월 17일	유찰	–	–
2차	2026년 4월 22일	진행중	–	–

가격 분석

이 물건의 가격 구조는 다음과 같이 분석됩니다:

구분	금액	비고
감정가	11억 9,300만원	2025년 4월 18일 기준
KB시세(상한)	–	미제공
KB시세(중간)	–	미제공
KB시세(하한)	–	미제공
최저입찰가	9억 5,440만원	감정가 대비 80%
예상낙찰가	–	미산정
KB대비 할인율	–	KB시세 미제공
실거래가대비 할인율	-25.15%	최근 거래가 기준

최근 실거래 이력을 보면 2025년 12월에 12억 7,500만원에 거래된 기록이 있어, 현재 최저입찰가는 이보다 약 25% 낮은 수준입니다.

감정평가서의 거래사례 분석에 따르면, 인근 지역의 전유면적당 가격 수준은 9,500만~10,500만원 내외로 형성되어 있다고 기록되어 있습니다. 본 건의 감정평가액을 전용면적으로 나누면 평방미터당 약 1,043만원으로, 인근 시세 범위에 부합하는 수준입니다.

지역 낙찰가율 트렌드는 다음과 같습니다:

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
최근 1개월	82.76%	1건	1건	0건
최근 3개월	82.76%	1건	1건	0건
최근 6개월	82.76%	1건	1건	0건
최근 1년	82.76%	1건	1건	0건

교통 분석

이 물건은 양천구 신정동에 위치하여 목동 지역의 교통 인프라를 활용할 수 있습니다. 다만 수집된 데이터상에서는 구체적인 지하철역 정보가 확인되지 않았습니다. 일반적으로 이 지역은 9호선 양천향교역이나 5호선 목동역을 이용할 수 있는 위치에 있을 것으로 추정됩니다.

감정평가서에 따르면 대상 건물은 양목초등학교 남동측 인근에 위치한다고 기술되어 있어, 교육시설과의 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

버스 교통의 경우도 구체적인 정류장 정보는 제공되지 않았으나, 목동로변에 위치한 특성상 다양한 노선의 버스를 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

학군·교육 분석

수집된 데이터상에서는 구체적인 학교 정보가 제한적입니다. 다만 감정평가서에서 언급한 바와 같이 양목초등학교와 인접해 있다는 점은 주목할 만합니다.

감정평가서의 가치형성요인 분석에서 “교육시설 등의 배치”가 검토 항목으로 포함되어 있어, 이 지역이 교육 환경에 대한 고려가 중요한 지역임을 알 수 있습니다.

목동 지역은 전통적으로 교육 특구로 알려져 있어, 다양한 교육 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 특히 목동 지역의 학원가는 서울에서도 유명한 편이어서, 사교육 환경 역시 우수할 것으로 판단됩니다.

생활 편의시설

인근 상업시설 현황을 보면 다음과 같은 업소들이 확인됩니다:

시설명	업종	비고
러블리헤어	미용업	일상 서비스
토마토김밥	음식점	간편식
주석골드	귀금속	특수업종
법무사이재우사무소	전문서비스	법무 서비스
황태보감	음식점	한식

목동로변에 위치한 특성상 다양한 편의시설들이 도보 거리 내에 있을 것으로 예상됩니다. 특히 목동 지역은 대규모 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역으로 알려져 있습니다.

감정평가서에서도 “공공시설 및 편익시설 등의 배치”를 가치형성요인으로 검토하고 있어, 이 지역의 편의시설 수준이 감정가 산정에 긍정적 요소로 작용했음을 알 수 있습니다.

자연환경·주거환경

수집된 데이터상에서는 구체적인 공원 정보가 확인되지 않았으나, 감정평가서의 가치형성요인 분석에서 “자연환경(조망·풍치·경관 등)”이 검토 항목으로 포함되어 있습니다.

반경 2km 내 장례시설은 확인되지 않았습니다.

지역 범죄통계(2024년 기준)를 살펴보면 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	비고
사기	2,504건	지능범죄
기타범죄	1,859건	–
절도범죄	1,513건	–
교통범죄	861건	–
폭행	733건	폭력범죄
특별경제범죄	720건	–
횡령	463건	지능범죄
손괴	327건	폭력범죄
협박	158건	폭력범죄
강제추행	85건	강력범죄

전체적으로는 도시 지역의 일반적인 범죄 발생 패턴을 보이고 있으며, 강력범죄보다는 재산범죄의 비중이 높은 편입니다.

건물 정보

집합건축물대장 기준으로 한 건물 상세 정보는 다음과 같습니다:

항목	내용
건물명	이스타팰리스
주용도	공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설
구조	철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕
연면적	9,646.67㎡
대지면적	1,575.4㎡
사용승인일	2004년 11월 1일
지상/지하층수	지상12층/지하3층
전유면적	114.41㎡
공용면적	87.459㎡
전체면적	201.869㎡
대지권면적	32.97㎡

건물의 각 층별 면적 구성을 보면, 지하 3개층은 각각 1,204.69㎡이며, 지상 1층은 444.25㎡, 2~3층은 각각 482.03㎡, 4~12층은 각각 513.81㎡로 구성되어 있습니다. 옥탑층도 2개층으로 구성되어 있어 전체적으로 상당한 규모의 건축물임을 알 수 있습니다.

감정평가서에 따르면 이 건물은 공동주택뿐만 아니라 업무시설과 제1종근린생활시설이 함께 있는 복합용도 건물입니다. 이러한 특성은 임대 수요의 다변화에 도움이 될 수 있는 요소입니다.

근저당권 설정 이력을 보면 2023년 9월 20일자로 근저당권이 설정되어 있어, 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

지역 시장 동향

양천구의 아파트 매매지수 추이는 다음과 같습니다:

기준일	매매지수	전년 동월 대비 변동률
2025년 4월	208.24	+14.9%
2025년 3월	199.49	+12.3%
2025년 2월	190.85	+5.3%
2025년 1월	182.89	+0.9%
2024년 4월	181.20	–
2024년 3월	177.62	–

최근 1년간 양천구 아파트 매매지수는 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 들어서는 상승폭이 더욱 확대되어 4월 기준으로는 전년 동월 대비 14.9% 상승한 상황입니다. 이는 지역 부동산 시장이 상당히 활발한 상태임을 시사합니다.

감정평가서의 시점수정에서도 2024년 6월부터 2025년 4월까지의 기간 동안 매매가격지수가 96.6에서 101.4로 상승하여 약 5% 정도의 가격 상승을 반영했다고 명시되어 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 양천구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위★	이스타팰리스	114.41㎡	4층	9.5억	11.9억	–	4/22	B등급	68점
2위	파인빌	73.14㎡	2층	6.7억	8.3억	-2.69%	4/23	B등급	68점
3위	목동신시가지아파트	54.94㎡	11층	6.7억	8.4억	-56.26%	4/22	C등급	64점
4위	목동신시가지아파트	48.69㎡	8층	14.4억	18억	-6.49%	4/23	C등급	64점
5위	삼도아파트	72.01㎡	2층	2.9억	4.5억	–	4/21	C등급	61점

본 물건은 지역 내에서 1위 입지점수를 기록하고 있으며, 특히 교통점수 85점, 학군점수 90점으로 높은 평가를 받고 있습니다. 다만 편의시설 점수(45점)와 건물점수(50점)는 상대적으로 낮은 편입니다.

감정평가 특이사항

이 물건의 감정평가에서 주목할 점들은 다음과 같습니다:

첫째, 감정평가 시 내부 확인이 불가했다는 점입니다. 감정평가서에는 “현장조사시 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 내부는 확인하지 못하였다”고 명시되어 있어, 실제 내부 상태에 대한 확인이 필요합니다.

둘째, 거래사례비교법을 주된 방법으로 사용했으며, 인근 신정동 1014번지 아파트(84.98㎡, 2024년 6월 거래, 9억 1,000만원)를 비교사례로 선정했습니다. 이 사례의 전용면적당 단가는 1,071만원이었고, 각종 보정을 거쳐 본 건의 단가를 1,043만원으로 산정했습니다.

셋째, 가치형성요인 비교에서 본 건이 거래사례 대비 교통편의성에서는 우세하지만(격차율 1.05), 건물 노후도(격차율 0.95)와 층별 효용(격차율 0.93)에서는 열세하다고 평가했습니다.

투자 고려사항

이 물건은 양천구 내에서 최고 등급의 입지 조건을 갖추고 있지만, 몇 가지 주의할 점들이 있습니다.

우선 감정평가 시 내부 확인이 불가했다는 점은 실제 경매 참여 전에 반드시 현장 확인이 필요함을 의미합니다. 실제 내부 상태가 예상과 다를 수 있으므로 이에 따른 추가 수리비용 등을 고려해야 합니다.

또한 2004년 준공으로 약 21년이 경과한 건물이므로, 노후화에 따른 관리비 상승이나 대수선 필요성도 고려해야 할 요소입니다. 감정평가서에서도 “경과연수에 따른 노후도”를 감가요인으로 지적했습니다.

다만 복합용도 건물이라는 특성상 임대 수요의 다변화가 가능하고, 목동 지역의 브랜드 가치와 교육 환경은 장기적으로 안정적인 수요를 뒷받침할 수 있는 요소입니다.

현재 최저입찰가가 실거래가 대비 25% 할인된 수준이므로, 적정한 가격대에서 매수할 수 있다면 향후 시세 회복 시 수익 실현 가능성도 있을 것으로 판단됩니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2025년 4월 18일
• 매매지수 기준: 한국부동산원 발표자료
• 범죄통계 기준: 2024년 양천구 집계
• 데이터 수집일: 분석 시점 기준

본 자료는 공개된 경매 정보 및 감정평가서를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 매수 추천이 아닙니다. 실제 경매 참여 시에는 반드시 현장 확인과 권리관계 검토를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/65