1회 유찰, 시흥시 시흥신천삼환나우빌 경매 — 전용 59.94㎡ 14층 / 최저가 2.9억

소래고등학교 인근에 위치한 시흥신천삼환나우빌 102동 14층 1404호는 2012년 준공된 22층 철근콘크리트 구조의 아파트입니다. 이 물건은 1회 유찰되어 현재 최저입찰가가 감정가 4.1억 대비 30% 할인된 2.9억으로 책정되었습니다. 감정평가서에 따르면 건축물대장 호도면과는 상이하게 현관 앞 전실이 실제로 소재한다는 특이사항이 있어 경매 참여시 참고가 필요합니다. 신천역(4호선) 접근이 용이한 주거지역에 위치하여 제반 교통사정이 양호한 편입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경52002
법원명	수원지방법원 안산지원
소재지(도로명)	경기도 시흥시 시흥대로 1144 (신천동)
건물명	시흥신천삼환나우빌
동·호수	102동 14층 1404호
전용면적	59.94㎡ (18.1평)
층/총층수	14층/22층
건축연도	2012년
입찰일	2026년 4월 15일
입찰장소	본관 1층 경매법정
최저입찰가	287,000,000원 (2.9억)
보증금	28,700,000원 (입찰가×10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026.03.04	유찰	미상	–
2회	2026.04.15	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액(원)	비고
감정가	410,000,000 (4.1억)	2025.04.08 기준
KB시세(상한)	417,500,000 (4.2억)	2026.03.27 기준
KB시세(중간)	410,000,000 (4.1억)
KB시세(하한)	390,000,000 (3.9억)
최저입찰가	287,000,000 (2.9억)	2회차 기준
KB대비 할인율	-30.00%	상당한 할인폭
실거래가대비 할인율	-26.79%	2026.02.01 거래가 기준

감정평가서에 따르면 동일 단지 내 유사 거래사례를 분석한 결과, 전용면적㎡당 단가는 6,500,000~7,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 최저입찰가 기준 단가는 ㎡당 4,788,000원으로 시장가격 대비 상당한 할인된 수준입니다.

인근 평가선례 분석

건물명	전용면적	층	평가액(원)	㎡당단가	평가목적	기준시점
시흥신천삼환나우빌 104동	84.89㎡	10층	496,000,000	5,842,855	법원경매	2024.06.06
시흥신천삼환나우빌 102동	59.94㎡	12층	402,000,000	6,706,707	법원경매	2023.11.23
시흥신천삼환나우빌 101동	84.89㎡	20층	485,000,000	5,713,276	법원경매	2023.09.05
시흥신천삼환나우빌 102동	59.94㎡	3층	362,000,000	6,039,373	법원경매	2023.04.04

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건동까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(신천역, 4호선)이 소재하여 제반교통사정이 보통 이상 수준입니다. 신천역은 수도권 전철 4호선이 운행하는 역으로, 당고개역과 오이도역을 연결하는 중요한 교통거점입니다.

신천역에서 서울 지역 주요 역까지의 소요시간을 살펴보면, 사당역까지 약 35분, 강남역까지 약 45분, 서울역까지 약 50분 정도 소요됩니다. 4호선은 2호선, 6호선 등과의 환승이 가능하여 서울 전 지역으로의 접근성이 우수한 편입니다.

단지 내 도로는 서측 및 북측으로 왕복 3차선 및 2차선 내외의 아스콘포장도로에 연계되어 있어 자가용 이용시에도 편리합니다. 시흥대로와 직접 연결되어 있어 수도권 각지로의 접근이 용이한 입지조건을 갖추고 있습니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ‘소래고등학교’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근에는 학교 등이 소재하여 교육여건이 양호한 편이라고 명시되어 있습니다.

소래고등학교는 인문계 고등학교로서 지역 내에서 인지도가 높은 학교 중 하나입니다. 도보 거리 내에 위치하고 있어 고등학생 자녀가 있는 가정에서는 통학의 편리함을 누릴 수 있습니다.

신천동 일대는 시흥시에서도 교육열이 높은 지역 중 하나로, 다양한 사교육 시설들이 밀집해 있습니다. 특히 신천역 주변으로는 영어학원, 수학학원, 종합학원 등이 다수 운영되고 있어 학부모들의 만족도가 높은 편입니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

인근 상업시설로는 다음과 같은 업소들이 확인됩니다:

편의시설:
– 신천큰사랑약국: 의료용품 및 의약품 구매 가능
– 복권나라: 각종 복권 판매점

생활편의:
– 맨앤맨: 의류 관련 업체
– 샐프레소: 카페 및 음료 전문점
– 시흥카독크주: 지역 특화 서비스업

신천역 주변 상권이 비교적 활성화되어 있어 일상적인 쇼핑이나 식사 등이 편리한 편입니다. 대형마트의 경우 차량으로 10분 내외 거리에 위치하고 있어 주말 장보기에도 큰 불편함이 없는 수준입니다.

자연환경·주거환경

감정평가서에 따르면 부근은 아파트를 위주로 근린생활시설이 어우러진 주거지대로서 제반여건이 보통 수준이라고 평가되었습니다. 토지의 형상은 남서하향 완경사된 토지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 적절하게 이용되고 있습니다.

범죄통계 분석 (2024년 시흥시 기준)

범죄유형	발생건수	비고
교통범죄	4,305건	가장 높은 비중
지능범죄(사기)	4,323건	사기범죄 집중
기타범죄	2,726건
절도범죄	1,726건
폭력범죄(폭행)	1,356건
특별경제범죄	1,190건
지능범죄(횡령)	635건
폭력범죄(손괴)	600건

시흥시는 교통범죄와 지능범죄의 비중이 상대적으로 높은 편이나, 강력범죄(강간, 살인 등)의 발생빈도는 상대적으로 낮은 수준입니다. 전반적으로 수도권 신도시 지역의 일반적인 범죄 패턴을 보이고 있습니다.

건물 정보

감정평가서에 따르면 이 건물은 2012년 3월 6일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하1층 지상22층 아파트입니다.

건축물 상세정보

항목	내용
건물명	시흥신천삼환나우빌
주용도	아파트
구조	철근콘크리트구조
지붕	철근콘크리트지붕
사용승인일	2012년 3월 6일
지하층수	지하 1층
지상층수	지상 22층
전유면적	59.938㎡
주거공용면적	24.16㎡
합계면적	84.098㎡
대지권면적	33.394㎡
전용률	약 71.3%

마감 및 설비사항

외관 마감:
– 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 하단 화강석 붙임, 벽돌타일 붙임
– 창호: 하이새시 이중창

내부 마감:
– 내벽: 벽지 및 일부 타일마감
– 구성: 방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 다용도실, 발코니, 현관, 전실 등

건물 설비:
– 위생설비 및 급배수설비
– 개별난방설비
– 도시가스설비
– 승강기설비
– 화재탐지 및 경보설비
– 실내소화전설비
– 지하주차장설비
– CCTV 시스템

토지이용계획

구분	내용
도시지역	제1종일반주거지역
지구단위계획	제1종지구단위계획구역
도로계획	소로1류~3류, 중로2류 다수 접합
기타제한	가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

특이사항으로는 건축물대장 호도면에는 현관 앞 전실이 표기되어 있지 않으나, 실제로는 전실이 소재한다는 점이 확인되었습니다. 이는 실제 거주 시 추가적인 공간 활용이 가능함을 의미합니다.

지역 시장 동향

아파트 매매가격 지수 (경기도 시흥시)

기준일	매매가격지수	전월대비 변동
2025.04	130.49	-0.44%
2025.03	131.07	-1.04%
2025.02	132.44	+0.38%
2025.01	131.94	-0.92%
2024.04	133.17	-0.02%
2024.03	133.20	–

최근 1년간 시흥시 아파트 매매가격지수는 133.20에서 130.49로 약 2.03% 하락한 상황입니다. 이는 전국적인 부동산 시장 조정기와 궤를 같이하는 흐름으로, 현재가 매수자에게는 상대적으로 유리한 시점임을 시사합니다.

감정평가서의 시점수정 계산에서도 2024년 6월부터 2025년 4월까지의 가격지수 상승률이 1.51% 수준에 그치고 있어, 시장이 안정세를 보이고 있음을 알 수 있습니다.

시흥시 진행 경매 물건 TOP 5

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
★1위	시흥신천삼환나우빌	59.94㎡	14층	2.9억	4.1억	-30.00%	04.15	B등급	70점
2위	성지타워1차	49.81㎡	12층	1.8억	2.6억	-27.73%	04.07	B등급	69점
3위	동보아파트	84.94㎡	2층	1.9억	2.7억	–	04.14	B등급	67점
4위	시흥은계호반써밋플레이스	101.01㎡	30층	5.5억	7.8억	-26.71%	04.02	C등급	64점
5위	대야역두산위브더파크	39.97㎡	4층	2.1억	3.1억	-20.41%	04.07	C등급	62점

본 물건은 현재 시흥시 진행 경매 물건 중 입지점수 1위를 기록하고 있습니다. 교통점수 85점, 학교점수 90점으로 높은 평가를 받았으며, 전체 B등급 판정을 받았습니다. 특히 신천역 접근성과 소래고등학교 인근 위치가 높은 점수를 받는 요인으로 작용했습니다.

대출 및 정책자금

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	비고
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%	가장 낮은 금리대
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%

정책자금 대출상품

상품명	금리	대출한도	소득요건	자산요건
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	연 5천만원 이하	순자산 3.45억 이하
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1억 2천만원	연 5천만원 이하	순자산 3.45억 이하
갱신만료 임차인 지원	별도 문의	4억 5천만원	기존 버팀목 이용자	–

경매 낙찰 시에는 일반적으로 정책자금 이용이 제한적이므로, 시중은행 주택담보대출을 활용해야 합니다. 현재 금리 수준을 고려할 때 신한은행이 가장 낮은 금리대를 제공하고 있습니다.

투자 시 고려사항

본 물건은 1회 유찰로 최저입찰가가 감정가 대비 30% 할인된 상황이며, KB시세와 비교해도 상당한 할인폭을 보이고 있습니다. 감정평가서에서 확인된 바와 같이 동일 단지 내 유사 물건들의 시장가격을 감안할 때 현재 최저입찰가는 매력적인 수준으로 판단됩니다.

특히 신천역 접근성, 학군 여건, 22층 고층 아파트라는 점 등은 향후 시세 회복시 긍정적 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다. 다만 건축물대장과 실제 현황의 차이(전실 존재)가 있으므로 반드시 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

근저당권 설정일이 2012년 4월 23일로 확인되므로, 채권 관계 및 명도 가능성에 대해서도 사전에 충분히 검토하시기 바랍니다.

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데이터 기준일: KB시세 2026.03.27, 감정평가 2025.04.08, 범죄통계 2024년
면책사항: 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/103778