KB시세 대비 62% 할인, 성동구 래미안옥수리버젠 경매 — 전용 134.13㎡ / 감정가 16.0억 / 입찰일 2026-04-06

감정가 16.0억원에 책정된 성동구 래미안옥수리버젠의 최저입찰가는 12.8억원으로 KB시세 34.0억원 대비 약 62.3% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 3회차 경매가 2026년 4월 6일 진행되며, 성동구 옥수동 지역 평균 낙찰가율 101.32%(6개월 평균) 대비 상당히 저렴한 수준에서 거래가 예상됩니다. 전용면적 134.13㎡(40.6평)의 16층 고층 아파트로, 지하철 3호선 옥수역 인근에 위치한 프리미엄 단지입니다.

감정평가서에 따르면 본 물건은 공유지분 매각 건으로 김주용 지분(2분의 1)에 해당하는 물건입니다. 감정평가액 16.02억원은 거래사례비교법을 통해 산정되었으며, 2024년 1월 동일 단지 내 유사 물건이 29.2억원에 거래된 사례를 기준으로 시점수정 및 가치형성요인 비교를 거쳐 결정되었습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경50821
법원명	서울동부지방법원
소재지	서울특별시 성동구 매봉길 15 (옥수동)
건물명	래미안옥수리버젠
전용면적	134.13㎡ (40.6평)
층수	16층/20층
건축연도	2012년
입찰일	2026년 4월 6일
입찰장소	제101호 법정
최저입찰가	12억 8,160만원
보증금	1억 2,816만원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중
특이사항	지분매각(김주용 지분 1/2)

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
2회차	2026-04-06	유찰	–	–
3회차	2026-04-13	진행중	–	–

가격 분석

가격 비교 분석

구분	금액	비고
감정가	16억 200만원	김주용 지분(1/2) 기준
KB시세(중간값)	34억원	2026.03.13 기준
KB시세(상한)	35억 6,500만원	–
KB시세(하한)	32억 7,500만원	–
최저입찰가	12억 8,160만원	감정가의 80%
KB대비 할인율	-62.31%	상당한 할인 수준
실거래가대비 할인율	-64.20%	2026.02.01 거래 35.8억 대비

감정평가서에 따르면 토지가격과 건물가격 배분은 토지 11억 2,140만원(70%), 건물 4억 8,060만원(30%)으로 구성됩니다.

최근 실거래 현황

거래일	전용면적(㎡)	층수	거래금액	거래단가(만원/㎡)
2026.02.01	–	–	35억 8,000만원	–

감정평가서상 동일 단지 내 거래사례를 살펴보면, 2024년 1월 16층 1603호(134.13㎡)가 29억 2,000만원에 거래되어 ㎡당 2,177만원의 단가를 보였습니다. 시점수정치 1.09734를 적용하여 현재 시점 기준 ㎡당 2,389만원 수준으로 평가되었습니다.

지역 낙찰가율 통계

감정평가서에 따르면 성동구 옥수동 지역의 낙찰가율 통계(2024.02.01~2025.01.31)는 다음과 같습니다:

기간	평균낙찰가율	비고
1년간 평균	88.29%	서울 전체 91.68% 대비 낮음
6개월 평균	101.32%	서울 전체 93.94% 대비 높음

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	19억 9,900만원	124.8%

교통 분석

감정평가서에 따르면 “본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(3호선 옥수역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편”으로 평가됩니다.

지하철 3호선 옥수역이 인근에 위치하여 강남, 종로, 을지로 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다. 옥수역에서 강남역까지 약 15분, 종로3가역까지 약 20분 소요되어 출퇴근 편의성이 뛰어납니다.

한강대교와 동호대교 사이에 위치하여 강남권 진출이 용이하며, 올림픽대로와의 접근성도 양호하여 차량 이용 시에도 편리한 교통 환경을 제공합니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 “옥정초등학교 북측 인근에 위치”하고 있습니다. 성동구는 서울 내에서도 교육환경이 우수한 지역으로 평가받고 있으며, 특히 옥수동 일대는 한강변 프리미엄 주거지역으로 교육열이 높은 지역입니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학습 환경이 보호받고 있으며, 이는 교육시설 접근성과 학습 환경의 질을 담보하는 요소입니다.

인근에는 성동구 내 주요 교육시설들이 위치하고 있으며, 강남권과의 접근성이 좋아 각종 교육시설 이용이 편리합니다.

생활 편의시설

상업시설

인근 상업시설 현황을 살펴보면 다음과 같습니다:

마트/편의점:
– 피오티프로젝트 등의 소규모 마트 시설

서비스업:
– 지극정성, KIS, 극동부동산이야기공인중개사사무소 등 다양한 서비스업체

기타시설:
– 신흥떡방아간 등의 전통 업종

성동구 옥수동은 한강변 주거지역 특성상 대형 상업시설보다는 주거지 밀착형 근린생활시설들이 발달되어 있습니다. 용산구 이촌동이나 한남동과 인접하여 고급 상업시설 이용도 편리합니다.

자연환경·주거환경

자연환경

감정평가서에 따르면 “주위는 아파트단지, 일반 주택지대, 각종 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통”으로 평가됩니다. 한강변 위치 특성상 조망권과 자연 환경이 우수한 지역입니다.

장례시설

반경 2km 내 주요 장례시설은 확인되지 않았습니다.

범죄통계 (2024년 성동구 기준)

범죄 유형	주요 세부 유형	발생 건수	비고
지능범죄	사기	2,738건	가장 많은 비중
기타범죄	기타범죄	1,502건	–
절도범죄	절도범죄	968건	–
교통범죄	교통범죄	768건	–
특별경제범죄	특별경제범죄	669건	–
폭력범죄	폭행	504건	–

성동구는 서울 내에서 상대적으로 치안이 양호한 지역으로 평가되며, 특히 옥수동 일대는 고급 주거지역으로 안전도가 높습니다.

건물 정보

건축물 현황

항목	내용
건물명	래미안 옥수 리버젠
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	16,669.64㎡
사용승인일	2012년 12월 28일
지상층수	20층
지하층수	0층
세대수	119세대
에너지효율등급	미표시

감정평가서에 따르면 본 건물은 “철근콘크리트벽식구조 금속기와, 불소강판지붕 지상20층 건물”로 구성되어 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

설비 현황

감정평가서에 따르면 “기본적 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등”이 설치되어 있습니다.

공시지가

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	854만원	일반

토지이용계획

용도지역: 제2종일반주거지역

주요 제한사항:
– 교육환경보호구역
– 대공방어협조구역
– 과밀억제권역
– 한강폐기물매립시설 설치제한지역
– 중점경관관리구역
– 건축선 지정 (도로경계선에서 3m 후퇴)

감정평가서에 따르면 “도시지역, 제2종일반주거지역(2006-06-29), 도로(2012-11-22)(접합), 도로(2016-08-18)(접합), 교육환경보호구역” 등으로 지정되어 있습니다.

지역 시장 동향

부동산 시장 지수

성동구 아파트 매매가격지수 추이를 살펴보면 다음과 같습니다:

기준일	매매지수
2025-04-01	245.24
2025-03-01	228.44
2025-02-01	210.69
2025-01-01	198.99
2024-04-01	195.22
2024-03-01	192.52

최근 1년간 지속적인 상승세를 보이고 있어, 향후 시장 전망이 긍정적으로 평가됩니다.

감정평가서상 아파트 매매가격지수에서도 2024년 12월 107.0에서 2025년 1월 107.1로 상승했으며, 이를 시점수정에 반영하여 평가되었습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 성동구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5위 현황입니다:

순위	건물명	전용(㎡)	층수	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	행당한진타운	114.62	12층	11.7억	14.6억	-37.37%	2026-04-13	B등급	70점
2위	래미안옥수리버젠 ★	134.13	16층	12.8억	16.0억	-62.31%	2026-04-06	B등급	69점
3위	하이츠아파트	71.85	1층	5.4억	6.8억	-29.77%	2026-03-30	B등급	67점

본 물건은 성동구 내에서 2위의 입지 점수를 기록하고 있으며, 특히 교통(85점)과 학군(90점) 부문에서 높은 점수를 받았습니다.

인구·생활 통계

성동구 인구통계 현황은 다음과 같습니다:

항목	수치	비고
총인구	392,772명	–
총세대수	167,766세대	–
인구밀도	24,002.8명/㎢	서울 평균 대비 높음
평균연령	42.2세	–
평균가구원수	2.2명	–
사업체수	26,866개	활발한 경제활동
노인부양비	21.3%	–
아동부양비	12.5%	–

성동구는 서울 내에서도 인구밀도가 높고 경제활동이 활발한 지역으로, 주거 수요가 지속적으로 유지되고 있습니다.

대출금리 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

정책자금 대출

상품명	금리범위	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	만19~34세 청년
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1억 2,000만원	무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	기존 대출자

종합 의견

본 물건은 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠의 134.13㎡ 고층 아파트로, KB시세 대비 62% 할인된 12.8억원에 입찰 가능한 매력적인 경매 물건입니다. 지하철 3호선 옥수역 인근의 우수한 교통 접근성과 한강변 프리미엄 입지가 주요 장점입니다.

다만 공유지분 매각 건으로 지분(1/2)에 대한 경매이므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 및 공유물분할 절차 등을 면밀히 검토해야 합니다. 감정평가서에서도 “공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음”을 명시하고 있어 주의가 필요합니다.

감정평가액 16.02억원은 동일 단지 내 실거래가를 기준으로 한 거래사례비교법으로 산정되었으며, 현재 KB시세와 상당한 괴리를 보이고 있어 향후 가격 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

---

데이터 기준
– KB시세: 2026년 3월 13일 기준
– 감정평가: 2025년 2월 18일 (주)한국감정평가법인
– 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다.
– 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/22167