1997년 사용승인을 받아 올해로 28년차에 접어든 이 아파트는 지상 24층 지하 1층 규모로 총 316세대가 거주하는 대단지입니다. 2회 유찰을 거치며 최저입찰가가 감정가의 절반 수준인 1.1억까지 내려온 상황으로, KB시세 1.8억 대비 38.48%라는 상당한 할인율을 보이고 있습니다. 근저당권 설정일이 2023년 3월로 비교적 최근이며, 철근콘크리트구조의 견고한 건물입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경57981 |
| 관할법원 | 부산지방법원 |
| 소재지 | 부산광역시 금정구 중앙대로1929번길 48-1 (구서동) |
| 건물명 | 구서신동아아파트 |
| 전용면적 | 59.79㎡ (18.08평) |
| 층수/총층 | 13층/24층 |
| 건축연도 | 1997년 |
| 입찰일 | 2026년 5월 28일 |
| 입찰장소 | 부산지방법원 2층 256호 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 1억 1,074만원 |
| 보증금 | 1,107만원 (10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2024.12.19 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2025.02.06 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026.05.28 | 진행중 | – | – |
2024년 12월 첫 입찰에서 유찰된 이후 2025년 2월 재입찰에서도 응찰자를 찾지 못했습니다. 현재 3차 입찰을 앞두고 있으며, 2회 유찰로 인해 최저입찰가가 상당히 내려온 상황입니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 2,600만원 | 2024.07.02 기준 |
| KB시세(중간) | 1억 8,000만원 | 2026.05.08 기준 |
| KB시세(상한) | 2억 750만원 | – |
| KB시세(하한) | 1억 6,500만원 | – |
| 최저입찰가 | 1억 1,074만원 | 3차 입찰 기준 |
| KB대비 할인율 | -38.48% | 상당한 할인 |
| 실거래가대비 할인율 | -37.44% | – |
실거래 현황
최근 실거래가는 2026년 4월 1억 7,700만원으로 기록되어 있으며, 현재 최저입찰가는 이보다 37.44% 낮은 수준입니다. 이는 경매 특성상 나타나는 할인 효과로, 낙찰 후 권리 관계 정리 등의 부대비용을 고려한 가격으로 보입니다.
공시가격 현황
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1억 1,400만원 | 50.44% |
2025년 공시가격이 1억 1,400만원으로 현재 최저입찰가와 유사한 수준을 보이고 있어, 시장 가격 대비 공시가격이 합리적으로 책정되었음을 알 수 있습니다.
교통 분석
지하철 접근성
구서신동아아파트 인근에는 직접적인 지하철역이 없어 버스를 이용한 환승 교통이 주요 수단입니다. 가장 가까운 지하철역은 동래선 온천장역이나 부산 도시철도 1호선 서면역 등이지만 상당한 거리가 있어 직접 도보 접근은 어려운 상황입니다.
버스 교통
중앙대로1929번길에 위치한 이 아파트는 주요 간선도로와 인접해 있어 버스 교통은 비교적 양호한 편입니다. 구서동 지역을 관통하는 여러 버스 노선을 이용하여 동래, 서면, 해운대 등 부산 주요 지역으로의 접근이 가능합니다.
구서 지역은 부산 북부권의 주거 밀집 지역으로 출퇴근 시간대 교통량이 많은 편이며, 승용차 이용 시 부산 도심까지 약 30-40분 정도 소요됩니다.
학군·교육 분석
반경별 학교 현황
이 아파트 주변의 학교 정보가 데이터에 정확히 수집되지 않아 구체적인 학교 현황을 제시하기 어려운 상황입니다. 하지만 구서동 일대는 부산 북부권의 대표적인 주거 지역으로 교육 인프라가 어느 정도 갖춰진 지역으로 알려져 있습니다.
교육 환경
금정구는 부산대학교가 소재한 지역으로 교육 도시의 성격을 띠고 있습니다. 특히 구서동과 인접한 장전동, 부곡동 일대에는 다수의 초중고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.
부산대학교와의 접근성도 비교적 좋은 편으로, 대학가의 문화적 혜택을 누릴 수 있는 지리적 여건을 갖추고 있습니다.
생활 편의시설
상업시설
인근 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 있습니다:
| 시설명 | 업종 |
|---|---|
| 커피맘스 | 카페 |
| 루페스디테일링센터 | 자동차관리 |
| 어플러스 | 기타서비스 |
| 일디오보 | 기타업종 |
| 도로시.C | 기타업종 |
구서동 지역은 주거 중심의 지역 특성상 대형 상업시설보다는 생활 밀착형 소상공인 업체들이 다수 분포하고 있습니다. 일상적인 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.
의료시설
금정구 구서동 일대에는 여러 의원급 의료시설들이 분포하고 있으며, 대형 종합병원까지의 접근은 동래나 서면 방향으로 이동해야 합니다. 응급 상황 시에는 인근 의료원이나 부산대학교병원 등을 이용할 수 있습니다.
자연환경·주거환경
주변 환경
구서신동아아파트는 금정구 구서동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 금정산과 인접한 지역적 특성상 자연환경은 비교적 양호한 편이며, 공기질도 부산 도심에 비해 상대적으로 좋은 편입니다.
장례시설
데이터상으로는 인근 장례시설에 대한 구체적인 정보가 확인되지 않습니다. 반경 2km 내에는 특별한 장례시설이 없는 것으로 파악됩니다.
지역 치안
2024년 금정구 범죄 통계를 살펴보면 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 1,719건 | 최다 발생 |
| 기타범죄 | 1,036건 | – |
| 절도범죄 | 878건 | – |
| 교통범죄 | 627건 | – |
| 특별경제범죄 | 439건 | – |
| 폭력범죄(폭행) | 388건 | – |
| 지능범죄(횡령) | 249건 | – |
사기범죄가 가장 많이 발생하고 있으며, 이는 전국적인 추세와 유사합니다. 강력범죄(살인, 강도 등) 발생률은 상대적으로 낮은 편으로 주거 지역으로서의 치안은 양호한 편입니다.
건물 정보
건축물대장 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 구서신동아아파트 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 29,220.37㎡ |
| 대지면적 | 12,251.20㎡ |
| 건폐율 | 자료없음 |
| 용적률 | 자료없음 |
| 사용승인일 | 1997년 5월 31일 |
| 지상층수 | 24층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기수 | 자료없음 |
| 세대수 | 316세대 |
| 에너지효율등급 | 등급 외 |
세부 건물 구성
건축물대장에 따르면 주동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 공동주택으로, 각 층별로 다음과 같이 구성되어 있습니다:
– 1-3층: 각 1,437.11㎡
– 4-12층: 각 1,423.67㎡
– 13층: 1,254.05㎡ (해당 호실 위치층)
– 14-18층: 각 1,084.43㎡
– 19-20층: 각 854.33㎡
– 21-22층: 각 624.23㎡
– 23-24층: 각 539.49㎡
부속시설로는 지하 2층 규모의 주차장 2개소와 관리사무소, 경비실 등이 설치되어 있습니다.
토지 정보
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|---|---|---|
| 2025년 | 2,855,000원 | 일반 |
토지이용계획
용도지역: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역
용도지구: 아파트지구
용도구역: 상대보호구역, 가축사육제한구역
기타: 중로2류(15-20m), 소로1류(10-12m) 도로에 접함
이 아파트는 일반주거지역 내 아파트지구로 지정되어 있어 주거 환경이 안정적으로 보호받을 수 있는 지역입니다.
지역 시장 동향
부산 금정구 아파트 매매지수
| 기준일 | 매매지수 | 변동률 |
|---|---|---|
| 2025.04.01 | 100.18 | +0.83% |
| 2025.03.01 | 99.35 | +1.35% |
| 2025.02.01 | 98.02 | -1.13% |
| 2025.01.01 | 99.14 | -2.55% |
| 2024.04.01 | 101.71 | -0.38% |
| 2024.03.01 | 102.09 | – |
금정구 아파트 매매지수는 최근 1년간 소폭 하락세를 보이다가 2025년 들어 회복세를 나타내고 있습니다. 2025년 4월 기준 100.18을 기록하며 기준점을 약간 상회하는 수준을 유지하고 있습니다.
지역 특성
금정구는 부산대학교를 중심으로 한 교육 도시의 특성과 함께 금정산 일대의 쾌적한 주거 환경을 갖춘 지역입니다. 구서동 일대는 1990년대 후반부터 2000년대 초반 집중적으로 개발된 신흥 주거 지역으로, 대단지 아파트들이 다수 조성되어 있습니다.
최근에는 노후화된 아파트들의 재건축·재개발에 대한 관심이 높아지고 있으며, 구서신동아아파트 역시 28년차로 향후 재건축 대상이 될 가능성이 있는 단지입니다.
금정구 상위 경매물건 TOP 5
현재 금정구에서 진행 중인 경매물건들의 입지점수 순위는 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층수 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 남산누리마을 | 71.32㎡ | 7층 | 1.22억 | 2.48억 | – | 05.20 | B등급 | 69점 |
| 2 | 경남한신아파트 | 59.99㎡ | 3층 | 1.83억 | 2.61억 | -0.57% | 05.20 | B등급 | 69점 |
| 3 | 구서신동아아파트 ★ | 59.79㎡ | 13층 | 1.11억 | 2.26억 | -38.48% | 05.28 | B등급 | 67점 |
| 4 | 구서협성엠파이어 | 84.98㎡ | 4층 | 4.20억 | 4.20억 | +5.00% | 05.28 | C등급 | 64점 |
| 5 | 구서동롯데캐슬골드 | 110.72㎡ | 22층 | 3.59억 | 5.13억 | -14.50% | 05.20 | C등급 | 59점 |
★표시된 구서신동아아파트는 3위를 차지하고 있으며, B등급 67점으로 양호한 입지 조건을 보여줍니다. 특히 KB시세 대비 할인율이 -38.48%로 가장 높아 가격 메리트가 큰 물건으로 평가됩니다.
입지점수 분석
| 평가항목 | 점수 | 등급 | 분석 |
|---|---|---|---|
| 교통점수 | 85점 | A등급 | 우수 |
| 학군점수 | 90점 | A등급 | 우수 |
| 편의점수 | 45점 | C등급 | 보통 |
| 건물점수 | 35점 | D등급 | 미흡 |
| 인구점수 | 80점 | B등급 | 양호 |
| 종합점수 | 67점 | B등급 | 양호 |
교통과 학군 점수가 매우 높은 반면, 편의시설과 건물 노후도 점수가 상대적으로 낮습니다. 1997년 준공으로 28년이 경과한 건물 연식이 건물점수에 영향을 미친 것으로 분석됩니다.
대출금리 정보
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% | 변동금리 |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% | 변동금리 |
주요 정책자금
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만34세 이하 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2,000만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택자 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5,000만원 | 기존 버팀목 이용자 |
경매 낙찰 후 자금 조달 시 개인 신용도와 소득 수준에 따라 위 금리 범위 내에서 대출이 가능합니다.
투자 고려사항
장점
- 높은 할인율: KB시세 대비 38.48% 할인으로 상당한 가격 메리트
- 양호한 입지: 교통점수 85점, 학군점수 90점으로 우수한 접근성
- 대단지 아파트: 316세대 대단지로 향후 재건축 시 사업성 기대
- 안정적 용도지역: 일반주거지역 내 아파트지구로 개발 제한 리스크 낮음
주의사항
- 건물 노후화: 1997년 준공으로 28년 경과, 시설 노후화 진행
- 2회 유찰: 시장에서 외면받은 이력으로 유동성 우려
- 권리관계: 근저당권 설정 상황 정확한 파악 필요
- 편의시설 부족: 생활편의시설 점수 45점으로 다소 미흡
데이터 기준일 및 면책
- KB시세 기준일: 2026년 5월 8일
- 감정평가 기준일: 2024년 7월 2일
- 데이터 수집일: 2024년 기준
- 범죄통계: 2024년 기준
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