앞산과 월촌역이 근거리에 있는 이 아파트는 2002년 준공된 철근콘크리트조 20층 공동주택입니다. 감정평가서에 따르면 “대구도시철도1호선(월촌역) 북동측 인근에 위치하는 구분건물”로, 주변 일대는 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집지역입니다. 현재 2회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 49% 수준인 2.1억까지 내려왔습니다. 다만 4억 6천만 원의 주택임차권등기가 설정되어 있어 낙찰자가 임차보증금 잔액을 인수해야 하는 특수한 상황입니다.
물건 개요
감정평가서에 따르면 본 물건은 “앞산청구제네스 제105동 제16층 제1601호 단위세대”로서, 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 중 16층에 위치합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경31769 |
| 법원명 | 대구서부지원 |
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월배로 340 (송현동,앞산청구제네스) |
| 건물명 | 앞산청구제네스 |
| 전용면적 | 134.58㎡ (약 40.7평) |
| 층/총층수 | 16층/20층 |
| 건축연도 | 2002년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 16일 |
| 입찰장소 | 1층 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 2억 629만원 |
| 보증금 | 2,063만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2026-03-10 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026-04-14 | 유찰 | – | – |
| 3회 | 2026-06-16 | 진행중 | – | – |
특수 사항
이 물건은 중요한 권리 관계가 설정되어 있습니다. “매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 주택임차권등기(임차보증금 4억 6천만 원, 전입일 2021.2.22., 확정일자 2021.2.22.)”가 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 임차보증금 4.6억이 최저입찰가 2.1억을 초과하므로, 낙찰자는 상당한 금액의 임차보증금을 인수할 가능성이 높습니다.
가격 분석
감정평가액과 시세를 비교해보면 상당한 할인율을 보이고 있습니다. 특히 KB시세와 비교했을 때 32.25%의 할인율을 나타내고 있어, 2회 유찰로 인한 가격 메리트가 명확히 드러납니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4억 2,100만원 | 추용우 감정평가사 |
| KB시세(중간) | 4억 3,500만원 | 2026.03.27 기준 |
| KB시세(상한) | 4억 4,500만원 | – |
| KB시세(하한) | 4억원 | – |
| 최저입찰가 | 2억 629만원 | 감정가 대비 49% |
| KB대비 할인율 | -32.25% | 상당한 할인 수준 |
감정평가서 내용에 따르면, 거래사례비교법을 적용하여 인근 동일단지 거래사례를 분석한 결과입니다. 주요 거래사례로는 2024년 11월 동일단지 7층 134.58㎡가 4억 1,750만원(㎡당 310만원)에 거래되었고, 2024년 3월 19층 동일면적이 3억 9,700만원에 거래된 바 있습니다.
감정평가 상세 분석
감정평가서에서 적용한 거래사례와 비교해보면:
| 구분 | 거래사례(A) | 대상물건 |
|---|---|---|
| 면적 | 134.58㎡ | 134.58㎡ |
| 층수 | 7층 | 16층 |
| 거래가 | 4억 1,750만원 | – |
| 거래시점 | 2024.11.02 | 기준시점 2025.09.15 |
| 층별 효용 비교 | 기준 | 1.05배 우세 |
감정평가서에 따르면 대상물건이 7층 거래사례 대비 층별 효용에서 1.05배 우세한 것으로 평가되었으며, 시점수정(0.96082)을 거쳐 최종 감정가 4억 2,100만원이 산출되었습니다.
교통 분석
감정평가서에서는 “본건 아파트 단지까지 일반 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도 1호선이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함”이라고 평가했습니다. 월촌역과의 접근성이 이 물건의 주요 교통 장점으로 꼽힙니다.
대구도시철도 1호선 월촌역이 인근에 위치하여, 대구 도심 접근이 용이합니다. 월촌역에서 중앙로역까지는 약 20분, 대구역까지는 약 15분 소요되어 대구 주요 상업지구와 교통의 중심지로의 접근성이 뛰어납니다.
시내버스 노선도 다양하게 운행되고 있어 대중교통 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다. 특히 달서구 지역은 성서공단과 인접해 있어 직장인들의 출퇴근 교통편이 잘 갖춰진 지역입니다.
자가용 이용 시에도 월배로를 통해 달서구 각 지역으로의 접근이 용이하며, 성서IC와도 가까워 고속도로 진입이 편리한 위치입니다.
학군·교육 분석
달서구는 대구에서 교육 환경이 잘 조성된 지역 중 하나로 평가받고 있습니다. 이 물건의 위치점수를 보면 학교점수가 90점으로 매우 높게 나타나, 주변 교육 인프라가 우수함을 알 수 있습니다.
감정평가서에 따르면 “부근 일대는 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음”이라고 기술되어 있어, 교육시설이 인근에 잘 배치되어 있음을 확인할 수 있습니다.
달서구는 특히 초등학교와 중학교의 배치가 고른 편이며, 학원가도 잘 형성되어 있는 지역입니다. 성서지구 개발과 함께 교육 인프라가 체계적으로 구축되어, 자녀 교육을 중시하는 가정들이 선호하는 지역 중 하나입니다.
생활 편의시설
위치점수에서 편의점수가 45점으로 보통 수준을 보이고 있어, 대형 상업시설은 다소 부족할 수 있으나 일상 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖춰져 있는 것으로 판단됩니다.
주변 상업시설 현황:
음식점/서비스업:
– 처갓집양념치킨송현점
– 미스터블랙뷰티
– 구도헤어
– 더블유엠컴퍼니
– 캠핑라이프
감정평가서에 따르면 “근린생활시설”이 주변에 형성되어 있다고 기술되어 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 도보 거리 내에 위치하고 있는 것으로 보입니다.
달서구 송현동 일대는 주거지역 특성상 소규모 근린상가들이 고루 분포되어 있으며, 좀 더 큰 쇼핑이나 문화활동을 위해서는 성서지구나 상인동 상권을 이용할 수 있습니다.
자연환경·주거환경
이 물건의 가장 큰 자연환경적 장점은 앞산과의 근접성입니다. 건물명에서도 알 수 있듯이 ‘앞산’청구제네스로 명명된 것은 앞산과의 지리적 연관성을 나타냅니다.
앞산은 대구의 대표적인 자연휴양공간으로, 등산로가 잘 조성되어 있고 앞산공원, 앞산카페거리 등 다양한 여가시설이 마련되어 있습니다. 16층 고층에 위치한 이 물건에서는 앞산 방향 조망이 가능할 것으로 예상됩니다.
범죄 통계 (2024년 달서구 기준):
| 범죄 유형 | 발생 건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 사기 | 4,108건 | 지능범죄 중 최다 |
| 교통범죄 | 2,335건 | 교통사고 등 |
| 기타범죄 | 2,286건 | – |
| 절도범죄 | 1,965건 | – |
| 폭행 | 1,183건 | 폭력범죄 중 최다 |
달서구는 대구 내에서 상대적으로 안전한 지역 중 하나로 분류되며, 특히 주거지역의 치안은 양호한 편입니다.
장례시설: 반경 2km 내 장례시설 정보 없음
건물 정보
감정평가서의 상세한 건물 정보를 바탕으로 분석해보면, 이 건물은 2002년 준공된 비교적 안정적인 구조의 공동주택입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 앞산청구제네스 |
| 주용도 | 아파트 |
| 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 |
| 총 층수 | 20층 (지하 포함) |
| 사용승인일 | 2002년 10월 31일 |
| 전유면적 | 134.5762㎡ |
| 대지권면적 | 54.7351㎡ |
| 동별 구성 | 105동 (주거용), 106동 (관리사무소), 107동 (지하주차장), 108동 (경비실) |
건물 마감 상태 (감정평가서 기준):
– 외벽: 몰탈위 페인팅 마감
– 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감
– 바닥: 실내바닥재 및 일부 타일 마감
– 창호: 샷시 창호
설비 현황:
– 위생 및 급배수설비
– 화재탐지설비
– 소화전설비
– 승강기설비
– 도시가스설비
– 난방설비
주차 시설:
107동에 지하 2층, 지하 1층 규모의 지하주차장이 설치되어 있어 주차 공간은 충분할 것으로 판단됩니다. 지하주차장 면적이 총 9,604.4㎡에 달해 세대 수 대비 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.
토지이용 현황:
감정평가서에 따르면 “인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중”이며, 접도 조건은 “북서측으로 폭 약 35미터, 남서측 및 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함”으로 기술되어 있습니다.
권리 관계 분석
이 물건에서 가장 주목해야 할 부분은 복잡한 권리 관계입니다. 감정평가 이후에 발생한 것으로 보이는 “2023.7.19.가압류”와 함께, 더 중요한 것은 임차권등기입니다.
임차권등기 세부 내용:
– 임차보증금: 4억 6천만원
– 전입일: 2021년 2월 22일
– 확정일자: 2021년 2월 22일
– 대항력: 매수인에게 대항 가능
이는 현재 최저입찰가 2억 629만원보다 훨씬 높은 금액으로, 낙찰자가 상당한 부담을 져야 함을 의미합니다. 배당 절차에서 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.
따라서 실제 취득 비용은 낙찰가 + 미변제 임차보증금 잔액이 될 가능성이 높으며, 이를 감안하면 겉보기 할인율과는 다른 실질적인 부담이 있을 수 있습니다.
지역 시장 동향
달서구 아파트 시장의 최근 동향을 살펴보면, 매매 시장이 다소 침체된 모습을 보이고 있습니다.
달서구 아파트 매매지수 추이:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025-04-01 | 97.0336 |
| 2025-03-01 | 96.7597 |
| 2025-02-01 | 97.1818 |
| 2025-01-01 | 98.4105 |
| 2024-04-01 | 100.3109 |
| 2024-03-01 | 101.0204 |
2024년 3월 101.0204를 기록한 후 지속적으로 하락하여 2025년 4월 현재 97.0336을 기록하고 있습니다. 약 4%가량의 하락세를 보이고 있어, 매매 시장이 조정 국면에 있음을 확인할 수 있습니다.
이러한 시장 상황은 경매 시장에도 영향을 미쳐, 유찰이 반복되고 최저입찰가가 하락하는 요인으로 작용하고 있는 것으로 분석됩니다.
달서구 경매 TOP 5
현재 달서구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수를 기준으로 한 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 상인중석타운 | 84.72㎡ | 2층 | 1.8억 | 2.6억 | -5.19% | 06-09 | B | 68 |
| 2 | ★앞산청구제네스 | 134.58㎡ | 16층 | 2.1억 | 4.2억 | -32.25% | 06-16 | B | 67 |
| 3 | 성서무지개아파트 | 134.98㎡ | 5층 | 644만원 | 3.3억 | -95.04% | 06-11 | B | 67 |
| 4 | 성서3차동서타운 | 84.95㎡ | 7층 | 1.7억 | 2.4억 | -63.97% | 06-11 | C | 64 |
| 5 | 월성우방타운 | 182.82㎡ | 5층 | 1.3억 | 3.7억 | -51.40% | 06-16 | C | 64 |
앞산청구제네스는 입지점수 67점으로 달서구 경매 물건 중 2위를 차지하고 있습니다. 1위인 상인중석타운(68점)과는 1점 차이로 거의 비슷한 입지 조건을 보유하고 있습니다.
투자 시 고려사항
긍정적 요소:
1. KB시세 대비 32.25% 할인으로 가격 메리트 존재
2. 월촌역 인근으로 교통 접근성 우수 (교통점수 85점)
3. 교육환경 우수 (학교점수 90점)
4. 16층 고층으로 조망권 확보 가능
5. 2002년 준공으로 적절한 건축 연차
주의 요소:
1. 4억 6천만원 임차보증금 인수 부담
2. 2회 유찰로 인한 시장성 우려
3. 지역 매매지수 하락 추세
4. 편의점수 45점으로 상업시설 접근성 보통 수준
자금 조달 방안
주택담보대출 금리 현황:
| 은행 | 유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 변동금리 | 3.730% | 6.720% |
| 신한은행 | 변동금리 | 3.850% | 5.600% |
| 농협은행 | 변동금리 | 4.270% | 6.210% |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.150% | 6.750% |
| 광주은행 | 변동금리 | 4.560% | 6.210% |
정책자금 활용 가능 상품:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억 | 무주택 세대주, 연소득 5천만원 이하 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
- 감정평가 기준시점: 2025년 9월 15일
- 감정평가사: 추용우 (신라감정평가사사무소)
- 범죄통계: 2024년 달서구 기준
- 부동산지수: 한국부동산원 발표 자료
본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 매수 추천이 아닙니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.
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