장기역(김포골드라인) 도보 약 15분, 장기고등학교 남서측에 위치한 이 아파트는 교통과 교육환경이 우수한 김포시 장기동의 대표적인 주거단지입니다. 감정평가서에 따르면 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역이 있어 대중교통 사정이 편리하고, 동유형의 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 안정적인 주거지역으로 평가받고 있습니다.
물건 개요
경기도 김포시 초당마을 우미린아파트에 위치한 이 경매물건은 현재 1회 유찰 후 재입찰을 앞두고 있는 상태입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경54599 |
| 법원명 | 인천지방법원 |
| 소재지(도로명) | 경기도 김포시 김포한강1로 10 (장기동, 초당마을 우미린아파트) |
| 건물명 | 초당마을 우미린아파트 |
| 동/호수 | 205동 3층 302호 |
| 전용면적 | 106.61㎡ (32.25평) |
| 층/총층수 | 3층/17층 |
| 건축연도 | 2008년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 23일 |
| 입찰장소 | 별관 제122호 법정 |
| 최저입찰가 | 3억 7,310만원 |
| 보증금 | 3,731만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2025-12-11 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2026-06-23 | 진행중 | – | – |
가격 분석
이 물건의 가격 경쟁력을 다각도로 분석해보겠습니다. KB시세 대비 상당한 할인율을 보이고 있어 주목할 만합니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 5억 3,300만원 | 2024년 12월 11일 기준 |
| KB시세(중간값) | 4억 9,500만원 | 2026년 3월 27일 기준 |
| KB시세(상한값) | 5억 1,500만원 | – |
| KB시세(하한값) | 4억 6,000만원 | – |
| 최저입찰가 | 3억 7,310만원 | 감정가의 70% |
| KB대비 할인율 | -24.63% | KB시세 대비 할인 |
감정평가서에 따르면 인근 유사부동산의 가격수준은 4억 8,000만원에서 5억 5,000만원 사이로 형성되어 있으며, 본 물건의 감정평가액 5억 3,300만원은 이 범위 내에서 적정하게 산정된 것으로 보입니다.
공시가격 분석
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 비율 |
|---|---|---|
| 2025년 | 3억 4,400만원 | 64.5% |
공시가격이 감정가의 64.5% 수준으로, 일반적인 공시가격 수준(시세의 60-70%)에 부합하는 것으로 보입니다.
교통 분석
김포시 장기동의 교통 인프라는 김포골드라인과 버스 노선을 중심으로 구성되어 있습니다.
지하철 접근성
| 역명 | 노선 | 거리 | 도보시간 | 환승여부 |
|---|---|---|---|---|
| 장기역 | 김포골드라인 | 약 1.2km | 약 15분 | 9호선 연결 |
장기역은 김포골드라인이 운행하는 역으로, 도보 약 15분(1.2km) 거리에 위치합니다. 김포골드라인은 김포공항역에서 운양역까지 연결되며, 김포공항역에서 서울지하철 5호선, 9호선과 환승이 가능합니다. 특히 9호선을 통해 여의도, 강남 등 서울 주요 지역으로의 접근이 편리합니다.
감정평가서에서는 “본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(장기역/김포골드라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편”이라고 평가했습니다.
도로 교통
감정평가서에 따르면 본건 북서측으로 폭 약 30미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 김포시는 김포대로, 48번 국도 등 주요 간선도로를 통해 서울과 인천으로의 접근이 용이한 지역입니다.
학군·교육 분석
김포시 장기동은 계획도시 특성상 교육시설이 체계적으로 배치된 지역입니다.
교육환경 현황
감정평가서에서는 본건이 “장기고등학교” 남서측 인근에 위치한다고 명시하고 있어, 고등학교와의 접근성이 매우 우수함을 알 수 있습니다. 또한 토지이용제한 현황을 보면 장기초등학교, 장기고등학교의 교육환경보호구역 내에 위치하고 있어 교육환경이 보호받고 있는 지역임을 확인할 수 있습니다.
지역 입지점수를 보면 학교 점수가 90점으로 매우 높게 평가되어, 이 지역의 교육 인프라가 우수함을 보여줍니다.
교육환경 보호
토지이용제한 현황을 살펴보면 다음과 같은 교육환경 보호구역이 설정되어 있습니다:
– 절대보호구역(장기고등학교)
– 상대보호구역(예은유치원)
– 상대보호구역(장기고등학교)
– 상대보호구역(장기초등학교)
이러한 보호구역 설정은 교육환경을 해치는 시설의 입점을 제한하여, 안정적인 교육환경을 제공하는 효과가 있습니다.
생활 편의시설
장기동은 계획도시로 개발되어 생활편의시설이 체계적으로 배치되어 있으며, 지역 편의시설 점수는 55점으로 보통 수준입니다.
상업시설
감정평가서에 따르면 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 인근에 위치하고 있습니다.
의료시설
김포시 장기동 일대에는 장기동 보건지소를 비롯하여 다수의 의료시설이 분포하고 있어, 의료 접근성이 양호한 편입니다.
자연환경·주거환경
주거환경 평가
감정평가서에서는 “제반 주위여건은 보통”이라고 평가하고 있습니다. 장기동은 택지개발사업을 통해 조성된 신도시 지역으로, 계획적인 도시 개발로 인해 안정적인 주거환경을 제공하고 있습니다.
지역 안전성
김포시 전체 범죄통계를 보면 2024년 기준으로 주요 범죄 발생 현황은 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 발생건수 | 범죄유형 | 발생건수 |
|---|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 4,644건 | 교통범죄 | 2,599건 |
| 기타범죄 | 2,355건 | 절도범죄 | 1,964건 |
| 폭력범죄(폭행) | 1,115건 | 지능범죄(횡령) | 517건 |
| 폭력범죄(손괴) | 471건 | 강력범죄(강제추행) | 99건 |
전반적으로 강력범죄 발생률은 낮은 편이며, 계획도시 특성상 상대적으로 안전한 주거환경을 제공하고 있습니다.
장례시설
반경 2km 내에 특별한 장례시설에 대한 정보는 확인되지 않아, 일반적인 주거환경을 유지하고 있는 것으로 보입니다.
건물 정보
초당마을 우미린아파트는 2008년 준공된 17층 아파트로, 비교적 안정적인 건축 구조와 시설을 갖추고 있습니다.
건축물 현황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 초당마을우미린아파트 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 10,043.11㎡ |
| 대지면적 | 데이터 없음 |
| 건폐율 | 0.00% |
| 용적률 | 데이터 없음 |
| 사용승인일 | 2008년 6월 12일 |
| 지상층수 | 17층 |
| 지하층수 | 0층 |
| 승강기수 | 0대 (데이터 확인 필요) |
| 총 세대수 | 68세대 |
| 에너지효율등급 | 미확인 |
감정평가서에 따르면 건물의 외벽은 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임으로 마감되어 있으며, 창호는 하이샷시 등으로 시공되어 있습니다. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 지역난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.
해당 호실 정보
205동 3층 302호는 전용면적 106.61㎡(32.25평)로, 대지권면적은 75.06㎡입니다. 철근콘크리트구조로 건축되었으며, 감정평가서 상에서는 일반적인 아파트로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 못했으나, 동유형 물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가가 이루어졌다고 명시되어 있습니다.
토지 현황
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 2,863,000원 | 일반 |
대지는 부정형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
토지이용계획
용도지역: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 공동주택 건설에 적합한 지역입니다.
용도지구: 고도지구, 택지개발지구, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.
기타 제한: 성장관리권역, 제1종지구단위계획구역(장기택지개발사업) 등이 적용되어 계획적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.
지역 시장 동향
김포시 아파트 시장의 최근 동향을 살펴보면 다음과 같습니다.
아파트 매매지수 추이
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 변화 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 129.22 | -0.53 |
| 2025-03-01 | 129.91 | +0.12 |
| 2025-02-01 | 129.75 | -0.45 |
| 2025-01-01 | 130.33 | -0.80 |
| 2024-04-01 | 131.44 | -0.35 |
| 2024-03-01 | 131.90 | – |
지수 추이를 보면 2024년 3월 이후 전반적으로 하락세를 보이고 있어, 매수자에게는 상대적으로 유리한 시장 환경이 형성되어 있습니다.
김포시 상급지 TOP 5 경매물건
현재 김포시에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다.
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ★1 | 초당마을 우미린아파트 | 106.61㎡ | 3층 | 3.7억 | 5.3억 | -24.63% | 06-23 | B | 68점 |
| 2 | 강변마을동일하이빌 | 122.97㎡ | 4층 | 4.6억 | 6.6억 | +4.60% | 06-11 | B | 65점 |
| 3 | 김포한강아이파크 | 84.96㎡ | 20층 | 3.4억 | 4.9억 | -11.72% | 06-10 | C | 64점 |
| 4 | 수정마을쌍용예가아파트 | 84.56㎡ | 16층 | 3.3억 | 4.7억 | -7.05% | 06-09 | C | 62점 |
| 5 | 삼환아파트 | 118.14㎡ | 5층 | 2.0억 | 4.2억 | -17.18% | 06-09 | C | 61점 |
본 물건은 김포시 경매물건 중 가장 높은 입지점수(68점, B등급)를 기록하고 있으며, KB시세 대비 할인율도 24.63%로 상당한 경쟁력을 보이고 있습니다.
수익 시뮬레이션
대출금리 현황
주택담보대출 금리는 다음과 같습니다:
| 은행 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% | – |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% | – |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% | – |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% | – |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% | – |
정책자금 활용
무주택 세대주의 경우 다음과 같은 정책자금 활용이 가능합니다:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1.2억 | 부부합산 연소득 5천만원 이하, 무주택 세대주 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0%~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년, 부부합산 연소득 5천만원 이하 |
데이터 기준 및 유의사항
- KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
- 감정평가 기준일: 2024년 12월 11일
- 데이터 수집일: 작성일 기준
본 자료는 공개된 경매 정보와 부동산 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공용 자료이며, 투자 권유나 매수 추천의 목적이 아닙니다. 경매 참여 전에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바라며, 모든 투자 결정에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
더 자세한 정보는 다음 링크에서 확인하실 수 있습니다: https://auctionlabs.co.kr/cases/103495