감정가 3.7억, KB시세 3.5억인 이 물건의 최저입찰가는 3.7억으로 KB시세와 동일한 수준입니다. 감정평가서에 따르면 동일 아파트 내 최근 거래사례를 기반으로 평방미터당 약 438만원으로 평가되었습니다. 첫 경매로 진행되는 이 물건은 고양시 일산서구 지역의 평균 낙찰가율 94.39%를 고려할 때 안정적인 낙찰 가능성을 보입니다. 덕이고등학교 인근에 위치한 덕이동태영아파트는 2003년 준공된 15층 아파트 단지입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경2305 |
| 법원명 | 의정부지방법원 고양지원 |
| 소재지(지번) | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1521 |
| 소재지(도로명) | 경기도 고양시 일산서구 탄중로101번길 36 |
| 건물명 | 덕이동태영아파트 |
| 동·호수 | 104동 7층 702호 |
| 전용면적 | 84.79㎡ (약 25.6평) |
| 건축년도 | 2003년 |
| 입찰일시 | 2026년 6월 17일 |
| 입찰장소 | 고양지원 제101호 입찰법정 |
| 감정가 | 371,000,000원 |
| 최저입찰가 | 371,000,000원 |
| 보증금 | 37,100,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 0회 (첫 경매) |
| 현재상태 | 진행중 |
감정평가서에 따르면 해당 물건은 철근콘크리트벽식조 경량철골경사지붕 구조의 지하1층, 지상15층 아파트입니다. 전용면적 84.79㎡에 공용면적 32.98㎡를 포함한 분양면적은 117.77㎡이며, 대지지분은 95.58㎡입니다.
가격 분석
| 구분 | 금액(원) | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 371,000,000 | 2025.05.23 기준 |
| KB시세(중간값) | 350,000,000 | 2026.05.29 기준 |
| KB시세(상한) | 370,000,000 | – |
| KB시세(하한) | 320,000,000 | – |
| 최저입찰가 | 371,000,000 | KB시세 대비 6% 할인 |
감정평가서 분석에 따르면 이 물건의 평가 과정에서 참고한 주요 거래사례는 다음과 같습니다:
거래사례 분석
| 구분 | 거래사례(가) | 거래사례(나) |
|---|---|---|
| 소재지 | 덕이동태영아파트 | 덕이동태영아파트 |
| 전용면적 | 84.79㎡ | 84.79㎡ |
| 거래가액 | 375,000,000원 | 362,000,000원 |
| ㎡당 단가 | 4,422,691원 | 4,269,371원 |
| 거래시점 | 2024.07.05 | 2024.12.21 |
감정평가 시 채택된 거래사례(가)는 2024년 7월 거래된 3.75억원 사례로, 시점수정(0.99009)을 거쳐 최종 평가가 3.71억원으로 결정되었습니다. 감정평가서에 따르면 “대상물건 인근지역의 시세수준, 거래가격수준, 평가사례의 감정평가수준 등과 부합하는 정상적인 거래”로 판단되어 별도의 사정보정은 적용되지 않았습니다.
지역 낙찰가율 분석
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
고양시 일산서구 지역의 최근 경매 데이터를 보면 높은 낙찰률을 보이고 있어, 해당 물건도 안정적인 낙찰 가능성이 있을 것으로 분석됩니다.
교통 분석
감정평가서에는 구체적인 교통 정보가 명시되어 있지 않으나, 덕이동 지역은 일산서구의 대표적인 주거지역으로 교통 접근성이 양호한 편입니다. 일산서구는 경의중앙선과 3호선이 지나가는 교통 요충지로, 서울 도심과의 연결성이 우수합니다.
덕이동 지역은 일산신도시 외곽에 위치하여 상대적으로 조용한 주거환경을 제공하면서도, 일산 중심가와의 접근성을 확보하고 있습니다. 버스 교통망도 잘 발달되어 있어 인근 지하철역까지의 연결이 원활합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에 따르면 해당 물건은 “덕이고등학교 남동측 인근”에 위치합니다. 이는 교육시설과의 근접성을 보여주는 중요한 지표입니다.
입지점수 분석 결과 학교 점수는 90점으로 매우 높게 평가되었습니다. 이는 주변 교육환경이 우수함을 의미하며, 특히 고등학교와의 근접성이 장점으로 작용합니다.
일산서구 지역은 전체적으로 교육 인프라가 잘 갖춰져 있어 학부모들에게 선호받는 지역입니다. 신도시 개발과 함께 계획적으로 배치된 학교들로 인해 통학 여건이 양호합니다.
생활 편의시설
인근 상업시설 현황은 다음과 같습니다:
주요 편의시설
– 제이엠모터스 (자동차 관련)
– 에이셰프컬리너리아카데미 (요리학원)
– 포포타운 (상업시설)
– 퍼니네트웍스 (서비스업)
– 덕이동주막 (음식점)
덕이동 지역은 일산신도시의 외곽에 위치하면서도 필요한 생활편의시설들이 적절히 분포되어 있습니다. 다만 입지점수 분석에서 편의시설 점수가 45점으로 상대적으로 낮게 평가된 점을 고려하면, 대형 상업시설이나 복합쇼핑몰과는 다소 거리가 있을 것으로 판단됩니다.
자연환경·주거환경
범죄 통계 (2024년 고양시 일산서구 기준)
| 범죄유형 | 주요 세부유형 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 6,267건 |
| 기타범죄 | 기타범죄 | 4,679건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 3,548건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 2,645건 |
| 특별경제범죄 | 특별경제범죄 | 2,178건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 2,156건 |
지역 범죄 통계를 보면 사기, 교통범죄 등이 주를 이루며, 강력범죄는 상대적으로 적어 주거환경으로는 양호한 수준입니다.
장례시설 현황
반경 2km 내 장례시설 정보는 수집되지 않았습니다.
덕이동 지역은 일산신도시의 계획적 개발로 인해 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 감정평가서에서도 “자연환경(조망, 풍치, 경관 등)” 요인에서 거래사례와 대등한 수준으로 평가되어, 주변 환경이 양호함을 확인할 수 있습니다.
건물 정보
건축물 상세정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 덕이동태영아파트 |
| 구조 | 철근콘크리트벽식조 경량철골경사지붕 |
| 규모 | 지하1층, 지상15층 |
| 사용승인일 | 2003년 5월 3일 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 전체 층별 면적 | 각 층 413.38㎡ (2-15층) |
| 1층 면적 | 426.43㎡ |
| 지하1층 면적 | 410.83㎡ |
감정평가서에 따르면 해당 아파트는 “시공 및 관리상태가 보통” 수준으로 평가되었습니다. 2003년 준공되어 현재 약 22년 경과된 상태이지만, 철근콘크리트 구조로 견고하게 시공되었습니다.
대상 호실 정보
– 전용면적: 84.79㎡
– 공용면적: 32.98㎡
– 분양면적: 117.77㎡
– 대지지분: 95.58㎡
– 위치: 7층 (중층부)
감정평가서의 제요인 비교에서 “층별 효용”, “향별 효용”, “위치별 효용(동별 및 라인별)”, “전유부분의 면적 및 대지사용권의 크기” 모든 항목에서 거래사례와 대등한 수준으로 평가되었습니다.
토지이용계획
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 토지이용 현황 | 아파트 |
계획관리지역은 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역으로, 주거용도로 적절히 활용되고 있습니다. 감정평가서에서도 토지이용 측면에서 특별한 제약사항은 언급되지 않았습니다.
지역 상급지 TOP 5
고양시 일산서구 지역 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 일산센트럴아이파크 | 84.99㎡ | 15층 | 4.69억 | 6.7억 | 1.52% | 2026-06-17 | B등급 | 74점 |
| 2 | 일산요진와이시티 | 127.86㎡ | 35층 | 13.93억 | 19.9억 | -18.06% | 2026-06-16 | B등급 | 72점 |
| 3 | 강선마을주상복합 | 41.85㎡ | 19층 | 2.24억 | 2.24억 | – | 2026-06-10 | B등급 | 69점 |
| 4 | 일산두산위브더제니스 | 170.72㎡ | 29층 | 6.62억 | 9.46억 | -3.47% | 2026-06-09 | B등급 | 69점 |
| 5 ★ | 덕이동태영아파트 | 84.79㎡ | 7층 | 3.71억 | 3.71억 | 6.00% | 2026-06-17 | B등급 | 66점 |
현재 분석 대상 물건은 입지점수 66점으로 5위에 위치합니다. 상위 물건들과 비교할 때 교통점수(85점)는 높지만, 편의시설 점수(45점)와 건물점수(50점)에서 다소 낮은 평가를 받았습니다.
감정평가 세부분석
감정평가서에서 제시된 세부 평가 근거를 분석하면 다음과 같습니다:
평가방법론
거래사례비교법을 주된 평가방법으로 적용했으며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권과 대지사용권의 일체성을 고려하여 토지와 건물을 일괄 평가했습니다.
시점수정 적용
– 거래시점: 2024년 6월 매매가격지수 100.9
– 기준시점: 2025년 4월 매매가격지수 99.9
– 시점수정치: 0.99009 (약 1% 하락 반영)
호가수준 참고
감정평가서에 따르면 인근지역 아파트 시세는 전용면적 기준 ㎡당 430만원~450만원 수준으로 조사되었으며, 이는 평가 결과와 부합하는 것으로 나타났습니다.
평가사례 비교
동일 아파트 내 2025년 4월 1일 기준 경매 목적 평가사례는 3.61억원(㎡당 425만원)으로, 이번 평가액 3.71억원과 유사한 수준을 보여 평가의 일관성을 확인할 수 있습니다.
대출 및 정책자금
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 현황
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00%~1.30% | 4,500만원 | 만 19세~34세 청년 (연소득 5천만원 이하) |
| 버팀목전세자금 | 2.50%~3.50% | 1억 2천만원 | 무주택 세대주 (연소득 5천만원 이하) |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 기존 버팀목전세자금 이용자 |
권리관계 분석
근저당권 현황
– 설정일: 2013년 4월 1일
– 근저당권이 설정되어 있어 경매를 통한 소유권 취득 시 기존 근저당권은 말소됩니다.
감정평가서 상 “대상물건의 내부구조는 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 외부관찰 및 건축물현황도 등에 의하였다”고 명시되어 있어, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
투자 관점 종합
이 물건은 KB시세 3.5억원 대비 감정가 3.71억원으로 약 6% 할인된 수준에서 첫 경매가 진행됩니다. 감정평가서 분석 결과 동일 아파트 내 최근 거래사례(3.75억원, 3.62억원)와 비교할 때 적정한 수준의 평가가 이루어진 것으로 판단됩니다.
지역 낙찰가율 94.39%를 적용하면 예상 낙찰가는 약 3.5억원 수준으로, KB시세와 유사한 수준에서 거래될 가능성이 있습니다. 첫 경매이면서 지역 평균 낙찰률이 높아 안정적인 낙찰 가능성을 보입니다.
덕이동 지역의 특성상 일산신도시 중심가보다는 조용한 주거환경을 선호하는 수요층에게 적합할 것으로 분석됩니다. 특히 학군 점수가 90점으로 높게 평가되어 교육환경을 중시하는 가정에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.
데이터 기준
- 감정평가 기준시점: 2025년 5월 23일
- KB시세 기준일: 2026년 5월 29일
- 범죄통계: 2024년 기준
- 지역 낙찰가율: 최근 1년간 데이터
본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 보장이 아닙니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 검토하시기 바랍니다.
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