부천시 오정구 원종동에 자리한 해강타운1차는 2019년 3월 준공된 지하 1층, 지상 12층 규모의 철근콘크리트 구조 아파트입니다. 총 29세대의 소규모 단지로, 현재 3층 302호가 2회 유찰을 거쳐 감정가 3.9억에 진행되고 있습니다. 감정평가서에 따르면 해당 세대는 전용면적 65.42㎡로 인근 유사물건 대비 층별 효용에서 약간 열세한 것으로 평가되었습니다. 2022년 11월 가압류가 설정된 이 물건은 오는 6월 10일 부천지원에서 3회차 입찰을 앞두고 있어 관심 있는 투자자들의 주목을 받고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경45694 |
| 법원명 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강로 46 (원종동) |
| 건물명 | 해강타운1차 |
| 전용면적 | 65.42㎡ (19.8평) |
| 층/총층수 | 3층/12층 |
| 건축연도 | 2019년 |
| 입찰일시 | 2026년 6월 10일 |
| 입찰장소 | 별관 제122호 법정 |
| 최저입찰가 | 3억 8,800만원 |
| 보증금 | 3,880만원 (10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 |
| 권리관계 | 2022.11.22. 가압류 |
입찰 진행 현황을 보면 다음과 같습니다:
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 |
|---|---|---|---|
| 1회차 | 2026년 3월 18일 | 유찰 | – |
| 2회차 | 2026년 4월 29일 | 유찰 | – |
| 3회차 | 2026년 6월 10일 | 진행중 | – |
가격 분석
감정평가서에 따른 상세한 가격 분석 결과는 다음과 같습니다:
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 8,800만원 | 2024년 8월 8일 기준 |
| 최저입찰가 | 3억 8,800만원 | 감정가 100% |
| 공시가격(2025년) | 2억 5,400만원 | 감정가 대비 65.5% |
감정평가사 김민수가 작성한 감정평가서에 따르면, 본 물건은 거래사례비교법을 통해 평가되었습니다. 인근 거래사례로는 2024년 5월 오정구 원종동 소재 73.66㎡ 아파트가 4억 4,500만원(㎡당 604만원)에 거래된 사례를 참조하여, 층별 효용 등을 고려한 보정률 0.98을 적용한 결과 현재의 감정가가 산출되었습니다.
지역 경매 시장 동향을 살펴보면:
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
건물 정보
해강타운1차의 건축물 개요는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 해강타운1차 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 2,262.70㎡ |
| 대지면적 | 992.60㎡ |
| 건폐율 | 32.52% |
| 용적률 | 227.96% |
| 사용승인일 | 2019년 3월 8일 |
| 지상층수 | 12층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기수 | 1대 |
| 총세대수 | 29세대 |
| 에너지효율등급 | 미적용 |
감정평가서에 따르면 건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕으로 시공되었으며, 지하1층부터 12층까지 구성되어 있습니다. 각 층별 면적 배분은 지하1층 76.5㎡, 1층 33㎡, 2~8층 각 227.8㎡, 9~12층 각 159㎡로 이루어져 있으며, 옥탑1층 23.8㎡가 별도로 설치되어 있습니다.
대상 물건인 3층 302호는 전용면적 65.42㎡에 공용면적 11.68㎡를 합쳐 총 77.1㎡의 실사용 면적을 보유하고 있으며, 대지권면적은 33.82㎡입니다.
교통 분석
해강타운1차가 위치한 부천시 오정구 원종동은 수도권 교통망에서 다소 외곽에 위치하고 있어 교통 접근성에서 아쉬운 부분이 있습니다. 감정평가서에서도 교통여건을 포함한 입지 조건을 종합적으로 고려하여 평가가 이루어졌다고 명시되어 있습니다.
현재 데이터에서는 구체적인 지하철역 정보가 제공되지 않았으나, 부천시 오정구의 특성상 서울지하철 1호선이나 경의중앙선을 이용하기 위해서는 상당한 거리를 이동해야 할 것으로 예상됩니다.
버스 교통의 경우, 고강로를 중심으로 시내버스 노선들이 운행되고 있어 부천 시내 및 인근 지역으로의 이동은 비교적 원활할 것으로 판단됩니다. 다만 서울 도심으로의 직접적인 접근성은 제한적일 수 있어, 이 부분이 투자 판단 시 중요한 고려 요소가 될 것으로 보입니다.
학군·교육 분석
감정평가서에 따르면 해당 물건은 오정초등학교 북동측 인근에 위치하고 있다고 기재되어 있어, 초등교육 접근성은 양호한 것으로 판단됩니다.
현재 수집된 데이터에서는 구체적인 학교 현황이 제공되지 않았으나, 입지점수 분석 결과 학교 점수가 90점(만점 100점)으로 높게 평가된 것으로 보아, 인근 교육시설의 접근성이 우수한 것으로 파악됩니다.
부천시 오정구는 부천 서북부 지역으로, 상대적으로 한적한 주거환경을 제공하는 지역입니다. 이는 자녀 교육에 있어 조용한 환경을 선호하는 가정에게는 장점이 될 수 있으나, 다양한 교육 인프라나 학원가 접근성 측면에서는 부천 중심가에 비해 다소 제한적일 수 있습니다.
생활 편의시설
인근 상업시설 현황을 살펴보면 다음과 같습니다:
기타 시설:
| 시설명 | 구분 |
|——–|——|
| 청용불교사 | 종교시설 |
| 천지연랜드 | 목욕시설 |
| 술나라신나라 | 주류판매점 |
천지연랜드는 지역 주민들이 이용할 수 있는 목욕시설로, 일상적인 여가 생활에 도움이 될 수 있는 시설입니다. 다만 전반적으로 상업시설의 밀도가 높지 않은 것으로 보이며, 이는 조용한 주거환경의 장점이자 편의성 측면에서의 아쉬운 점으로 작용할 수 있습니다.
대형마트나 쇼핑시설의 경우 부천 중심가나 인근 상업지구로 이동해야 할 가능성이 높으며, 이는 자차 이용 시에는 큰 불편함이 없으나 대중교통 의존도가 높은 거주자에게는 다소 불편할 수 있습니다.
자연환경·주거환경
해강타운1차가 위치한 원종동 일대는 부천시 서북부의 상대적으로 한적한 주거지역으로, 도시화가 덜 진행된 지역의 특성을 보이고 있습니다. 이는 조용하고 쾌적한 주거환경을 제공한다는 장점이 있습니다.
현재 수집된 데이터에서는 구체적인 공원 정보가 제공되지 않았으나, 오정구의 지역 특성상 녹지 공간에 대한 접근성은 상대적으로 양호할 것으로 예상됩니다.
장례시설: 반경 2km 내 장례시설 정보가 확인되지 않습니다.
지역 범죄통계 (부천시 전체, 2024년 기준):
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|———-|———-|——|
| 절도범죄 | 3,659건 | 재산범죄 중 최다 |
| 교통범죄 | 3,458건 | 교통사고 관련 |
| 폭행 | 2,019건 | 폭력범죄 중 최다 |
| 손괴 | 988건 | 재물손괴 |
| 사기 | 6,451건 | 지능범죄 중 최다 |
| 강제추행 | 251건 | 성범죄 |
부천시 전체적으로는 사기, 절도, 교통범죄 순으로 범죄 발생률이 높으나, 원종동과 같은 주거 밀도가 상대적으로 낮은 지역에서는 이보다 범죄율이 낮을 것으로 예상됩니다.
토지이용계획
해당 물건의 토지이용 현황은 다음과 같습니다:
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 과밀억제권역, 제2종일반주거지역 |
| 도로 | 중로2류(폭 15m~20m) |
| 특별제한 | 항공표면, 토지거래계약허가구역, 가축사육제한구역 |
제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 중층의 공동주택 건설이 가능한 지역입니다. 다만 과밀억제권역에 포함되어 있어 개발에 일정한 제약이 있을 수 있으며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 토지 거래 시 관련 절차를 거쳐야 합니다.
공시지가 정보:
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|———-|—————–|———-|
| 2025년 | 2,237,000원 | 일반 |
지역 상급지 TOP 5
현재 부천시 오정구 일대에서 진행 중인 경매 물건 중 입지 점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 총점 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 송내역파인푸르지오2단지 | 75.00㎡ | 5층 | 4.56억 | 6.52억 | 6/9 | B등급 | 74점 |
| 2위 | 더파크힐 | 59.87㎡ | 6층 | 1.72억 | 3.5억 | 6/10 | B등급 | 66점 |
| 3위 | 골든클래스 | 68.77㎡ | 2층 | 4.21억 | 4.21억 | 6/10 | B등급 | 66점 |
| ★4위 | 해강타운1차 | 65.42㎡ | 3층 | 3.88억 | 3.88억 | 6/10 | B등급 | 66점 |
| 5위 | 라비앙힐스 | 36.28㎡ | 13층 | 2.86억 | 2.86억 | 6/10 | B등급 | 66점 |
해강타운1차는 입지점수 66점으로 B등급을 받았으며, 부천시 오정구 지역에서는 중상위권에 해당하는 입지 조건을 보유하고 있는 것으로 평가됩니다.
대출 및 금융 정보
주요 은행 주택담보대출 금리 현황:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 현황:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00%~1.30% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.50%~3.50% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | 갱신계약 체결자 |
이 물건의 경우 감정가 3억 8,800만원 기준으로 일반적인 주택담보대출 이용 시 LTV 70% 적용 시 약 2억 7,000만원 내외의 대출이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만 경매물건의 특성상 금융기관별로 대출 조건이 상이할 수 있어 사전 상담이 필요합니다.
투자 포인트 분석
해강타운1차 3층 302호는 다음과 같은 특징을 보이고 있습니다:
긍정적 요소:
– 2019년 준공으로 상대적으로 신축에 가까운 건물
– 29세대 소규모 단지로 관리비 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상
– 2회 유찰로 시장 관심도가 낮아 경쟁 입찰 가능성 제한적
– 조용한 주거환경으로 실거주 목적에 적합
– 학군 접근성이 양호한 것으로 평가
고려 요소:
– 교통 접근성이 다소 제한적 (지하철역 거리 등)
– 상업시설 밀도가 낮아 생활 편의성 측면에서 아쉬움
– 감정가가 최저입찰가와 동일해 추가 할인 혜택 없음
– 가압류 설정으로 권리관계 정리 필요
감정평가서에 따르면 인근 유사부동산의 가격수준이 전용면적당 580만원~620만원 내외로 탐문조사되었으며, 본 물건의 경우 층별 효용 등을 고려하여 다소 보수적으로 평가된 것으로 보입니다.
데이터 기준 및 유의사항
본 분석 자료는 다음 기준으로 작성되었습니다:
– 감정평가 기준시점: 2024년 8월 8일
– 공시가격 기준연도: 2025년
– 범죄통계 기준연도: 2024년
– 대출금리: 최근 시점 기준
본 자료는 공개된 경매 정보 및 공공데이터를 바탕으로 작성된 분석 자료이며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닙니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 답사, 권리관계 확인, 시세 조사 등 충분한 사전 검토가 필요하며, 관련 전문가의 조언을 받으실 것을 권합니다.
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