홍대입구역 북측 인근에 자리한 쓰리알유시티아파트는 철근콘크리트구조로 지하 6층, 지상 12층 규모의 복합건물입니다. 2013년 사용승인을 받은 이 건물은 도시형생활주택과 근린생활시설, 업무시설이 함께 들어서 있으며, 총 120세대가 입주해 있습니다. 이번 경매 물건인 6층 612호는 전용면적 16.84㎡(약 5.1평)의 원룸형 구조로, 무려 11회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 감정가 대비 8.6% 수준인 0.2억까지 내려온 상황입니다. 감정평가서에 따르면 내부 확인이 어려워 표준적 이용상황으로 평가되었으며, 임대관계는 미상인 상태입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경58202 |
| 법원명 | 서울서부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 신촌로 1 (창천동) |
| 건물명 | 쓰리알유시티아파트 |
| 전용면적 | 16.84㎡ (약 5.1평) |
| 층수 | 6층 / 지상12층 |
| 건축연도 | 2013년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 16일 |
| 입찰장소 | 신관 제209호 경매법정 |
| 최저입찰가 | 19,757,000원 (약 0.2억) |
| 보증금 | 1,975,700원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 11회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2025-04-01 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2025-05-07 | 유찰 | – | – |
| 3회 | 2025-06-10 | 유찰 | – | – |
| 4회 | 2025-07-15 | 유찰 | – | – |
| 5회 | 2025-09-23 | 유찰 | – | – |
| 6회 | 2025-11-04 | 유찰 | – | – |
| 7회 | 2025-12-09 | 유찰 | – | – |
| 8회 | 2026-01-13 | 유찰 | – | – |
| 9회 | 2026-03-03 | 유찰 | – | – |
| 10회 | 2026-04-07 | 유찰 | – | – |
| 11회 | 2026-05-12 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 230,000,000원 (2.3억) | 2024.07.24 평가 |
| 현재 최저입찰가 | 19,757,000원 (0.2억) | 감정가의 8.6% |
| 공시가격 | 131,000,000원 (1.31억) | 2025년 기준 |
11회에 걸친 연속 유찰로 최저입찰가가 감정가의 8.6% 수준까지 떨어진 것은 매우 이례적인 상황입니다. 감정평가서에 따르면 본 물건의 감정평가액은 거래사례비교법을 통해 산정되었으며, 인근 유사물건인 11층 110호(17.19㎡)의 2022년 9월 거래가 2.6억을 기준으로 시점수정과 면적보정을 거쳐 결정되었습니다.
공시가격 변화
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 131,000,000원 | 57.0% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 위치합니다. 서울특별시 서대문구 창천동에 위치한 이 물건은 홍대입구역 북측 인근에 자리하고 있어 교통 접근성이 우수한 편입니다.
홍대입구역은 서울지하철 2호선, 6호선, 공항철도가 지나가는 주요 환승역으로, 도보로 접근 가능한 거리에 위치합니다. 2호선을 이용하면 강남역, 잠실역 등 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 6호선으로는 여의도, 응암 방면으로의 접근이 용이합니다. 공항철도를 통해서는 김포공항과 인천국제공항으로의 직접 연결이 가능합니다.
신촌로에 위치하여 다양한 버스 노선의 이용이 가능하며, 특히 홍대 상권과 신촌 상권 사이의 중간 지점에 위치하여 대학가 특유의 활발한 대중교통망을 활용할 수 있습니다.
건물 정보
건축물대장 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 쓰리알유씨티아파트 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 8,621.80㎡ |
| 대지면적 | 1,091.12㎡ |
| 건폐율 | 50.74% |
| 용적률 | 348.51% |
| 사용승인일 | 2013년 9월 13일 |
| 지상층수 | 12층 |
| 지하층수 | 6층 |
| 승강기수 | 2대 |
| 세대수 | 120세대 |
감정평가서에 따르면 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 시공되었으며, 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샤시창호가 설치되어 있으며, 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등의 기본 설비가 갖추어져 있습니다.
해당 물건은 건물 내 6층 612호로, 집합건축물대장상 아파트 용도로 등록되어 있습니다. 도시형생활주택과 근린생활시설, 업무시설이 복합적으로 구성된 건물로, 지하 6층부터 지상 12층까지의 규모입니다.
토지이용계획
감정평가서에 따르면 해당 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 법적 제한사항이 적용됩니다:
- 도시지역(2012-08-09 지정)
- 준주거지역
- 방화지구
- 지구단위계획구역(신촌지구일대)
- 대공방어협조구역
- 과밀억제권역
- 가축사육제한구역
공시지가
| 기준연도 | 공시지가 | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 15,950,000원/㎡ | 일반 |
법무 및 권리관계
해당 물건에는 2022년 8월 11일자 가압류가 설정되어 있는 것으로 확인됩니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 점유 상황에 대해서는 경매 진행 과정에서 별도 확인이 필요합니다.
소유자는 이정민으로 등록되어 있으며, 채무자 정보는 별도로 명시되지 않았습니다. 본 건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 이에 따라 일체로 평가되었습니다.
지역 특성 및 주변 환경
서울특별시 서대문구 창천동에 위치한 이 물건은 홍익대학교와 연세대학교 등 주요 대학가 사이에 위치하여 젊은 층의 주거 수요가 높은 지역입니다. 감정평가서에 따르면 주위에는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.
홍대 상권의 북측에 위치하여 다양한 문화시설과 상업시설에 쉽게 접근할 수 있으며, 특히 대학가 특유의 활발한 상권을 이용할 수 있는 장점이 있습니다. 신촌과 홍대 사이의 중간 지점에 위치하여 양쪽 상권의 혜택을 모두 누릴 수 있는 입지적 특성을 가지고 있습니다.
건물 남측과 서측으로 도로가 인접해 있어 접근성이 우수하며, 대지는 대체로 세장형의 형태를 가지고 있습니다. 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설이 복합된 건물로 활용되고 있어 지역의 다양한 용도 수요를 충족하고 있습니다.
서대문구 부동산 시장 동향
아파트 매매가격 지수 변화
| 기준일 | 서대문구 매매지수 |
|---|---|
| 2025-04-01 | 186.7158 |
| 2025-03-01 | 180.9575 |
| 2025-02-01 | 175.2148 |
| 2025-01-01 | 170.6126 |
| 2024-04-01 | 169.9529 |
| 2024-03-01 | 168.4140 |
서대문구의 아파트 매매가격 지수는 2024년 3월부터 2025년 4월까지 약 11% 상승세를 보이고 있습니다. 이는 서울 전체 부동산 시장의 회복세와 함께 대학가 인근 부동산에 대한 관심 증가가 반영된 것으로 분석됩니다.
감정평가서에서 시점수정에 활용된 서대문구 아파트 매매가격지수를 보면, 2022년 9월 100.4에서 2024년 6월 90.4로 약 10% 하락한 것으로 나타났습니다. 이러한 시장 하락 요인이 본 물건의 감정평가액 산정에 반영되어 있습니다.
수익성 분석
16.84㎡의 원룸형 구조로 임대 수익을 목적으로 하는 투자자들에게는 관심 대상이 될 수 있습니다. 홍대입구역 인근의 입지 특성상 대학생이나 직장 초년생들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
다만 11회 연속 유찰이라는 이례적인 상황은 해당 물건이 가지고 있는 특별한 제약 사항이나 문제점이 있을 가능성을 시사합니다. 감정평가서상 내부 확인이 어려웠다는 점과 임대관계가 미상이라는 점은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.
현재 금융기관 주택담보대출 금리
| 은행 | 유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 변동금리 | 3.730% | 6.720% |
| 신한은행 | 변동금리 | 3.850% | 5.600% |
| 농협은행 | 변동금리 | 4.270% | 6.210% |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.150% | 6.750% |
| 광주은행 | 변동금리 | 4.560% | 6.210% |
주요 정책자금 현황
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2,000만원 | 무주택 세대주 |
서대문구 경매시장 상급지 TOP 5
현재 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 총점 |
|——|——–|———-|—-|———–|———|———|———|
| 1위 ★ | 쓰리알유시티아파트 | 16.84㎡ | 6층 | 0.2억 | 2.3억 | 2026-06-16 | B등급 | 74점 |
| 2위 | – | 612.90㎡ | – | 2.73억 | 4.27억 | 2026-06-16 | B등급 | 73점 |
현재 서대문구에서 진행 중인 경매 물건 중 본 물건이 입지점수 1위를 기록하고 있습니다. 교통점수 100점(만점)을 받아 뛰어난 대중교통 접근성을 인정받았으며, 학군점수 80점, 건물점수 75점으로 양호한 평가를 받았습니다. 다만 편의시설 점수는 45점으로 상대적으로 낮게 평가되었습니다.
범죄 및 치안 현황
2024년 서대문구 주요 범죄 통계
| 범죄유형 | 세부내용 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 2,043건 |
| 기타범죄 | 기타범죄 | 1,364건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 1,012건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 631건 |
| 특별경제범죄 | 특별경제범죄 | 511건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 495건 |
| 지능범죄 | 횡령 | 446건 |
| 폭력범죄 | 손괴 | 210건 |
서대문구는 대학가가 많은 특성상 유동인구가 많아 절도나 폭행 등의 범죄 발생률이 다소 높은 편입니다. 다만 강력범죄(살인, 강도 등)의 발생률은 상대적으로 낮은 편으로, 전반적으로 안전한 주거 환경을 유지하고 있습니다.
투자 시 고려사항
이 물건은 11회 연속 유찰이라는 매우 이례적인 이력을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 최저입찰가가 감정가의 8.6%까지 떨어진 것은 일반적인 시장 상황으로는 설명하기 어려운 수준입니다.
감정평가서상 내부 확인이 불가능했다는 점은 현재 점유 상황이나 물건의 실제 상태에 대한 불확실성을 의미합니다. 또한 임대관계가 미상이라는 점은 경매 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 시사합니다.
2022년 8월 가압류가 설정되어 있는 점도 추가적인 법적 검토가 필요한 사항입니다. 경매 참여 전 해당 물건의 권리관계와 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.
다만 홍대입구역 인근의 우수한 입지와 대학가 임대 수요를 고려할 때, 적절한 가격에 취득할 수 있다면 장기적인 수익성은 기대할 수 있을 것으로 보입니다.
데이터 기준일: 2024년 7월 24일 (감정평가 기준)
자료 수집일: 2025년 기준
본 자료는 공개된 경매 정보와 공시자료를 바탕으로 작성되었으며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닌 정보 제공을 위한 것입니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중히 검토하시기 바랍니다.
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