3회 유찰, 구로구 루체비스타 경매 — 전용 28.81㎡ 10층 / 최저가 1.8억

오류동 한적한 주거지역에 자리잡은 루체비스타는 2020년 3월 준공된 지하 2층, 지상 15층 규모의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 현재 이 건물 10층 1001호가 3회 연속 유찰되면서 최저입찰가가 감정가 2.8억원 대비 36% 할인된 1.8억원까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 본건은 동일 건물 내 거래사례를 기반으로 평가되었으며, 층별 효용과 조망에서 우세함을 인정받았습니다. 전체 36세대 규모의 소규모 건물로, 임차인 및 임차권승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경140348
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동)
건물명	루체비스타
전용면적	28.81㎡ (8.72평)
층수/총층수	10층/15층
건축연도	2020년
입찰일	2026년 5월 7일
입찰장소	제112호 법정
최저입찰가	1억 8,112만원
보증금	1,811만원 (10%)
유찰횟수	3회
현재상태	진행중
특이사항	2021.3.10. 압류

입찰 이력을 살펴보면 지속적인 유찰로 인해 최저입찰가가 점진적으로 하락하고 있는 상황입니다:

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025년 12월 11일	유찰	–	–
2회차	2026년 2월 5일	유찰	–	–
3회차	2026년 3월 26일	유찰	–	–
4회차	2026년 5월 7일	진행중	–	–

가격 분석

감정평가사 박지숙이 2024년 11월 20일 작성한 감정평가서를 기반으로 한 가격 분석입니다:

구분	금액	비고
감정가	2억 8,300만원	박지숙 감정평가사
KB시세(상한)	–	데이터 없음
KB시세(중간)	–	데이터 없음
KB시세(하한)	–	데이터 없음
최저입찰가	1억 8,112만원	감정가 대비 36.0% 할인
예상낙찰가	–	산출 불가
실거래가 대비 할인율	-15.36%	2026년 3월 거래가 대비

감정평가서에서 참고한 동일 건물 내 실거래 사례는 다음과 같습니다:

거래일	전용면적	층	거래금액
2026년 3월	–	–	2억 1,400만원
2023년 2월	29.98㎡	8층	2억 9,190만원

감정평가서에 따르면 인근 유사 부동산의 가격수준은 전용면적당 9,000,000원/㎡ ~ 10,000,000원/㎡ 수준으로 조사되었으며, 건물 사용승인일, 대지지분비율, 층별, 면적별, 내부 상태 등에 따라 차이를 보이고 있다고 명시했습니다.

지역 낙찰가율 통계를 보면 구로구의 최근 경매 성과는 양호한 편입니다:

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	96.20%	1건	1건	0건
3개월	96.20%	1건	1건	0건
6개월	96.20%	1건	1건	0건
1년	96.20%	1건	1건	0건

공시가격 현황:

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	1억 8,000만원	63.6%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건은 오류초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으나, 구체적인 지하철역 접근성에 대한 데이터는 확보되지 않았습니다. 구로구의 지리적 특성상 1호선과 7호선이 주요 교통축을 형성하고 있어, 인근 역들과의 연결성을 고려해야 할 것으로 보입니다.

버스교통의 경우에도 구체적인 정류장 정보는 확인되지 않았으나, 구로구의 교통 인프라 특성상 서울 도심 및 부도심 접근성은 양호한 편입니다.

학군·교육 분석

본 물건 주변 학교 현황은 매우 다양하게 분포되어 있습니다. 구로구 전체 학교 정보를 기반으로 한 교육환경 분석 결과, 초등학교부터 고등학교까지 다양한 선택권이 있는 것으로 나타났습니다.

감정평가서에서는 “오류초등학교 남서측 인근”이라고 명시하고 있어, 해당 초등학교까지의 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다. 오류초등학교는 지역의 대표적인 교육시설 중 하나로, 도보로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 추정됩니다.

구로구 전체 학교 분포를 보면 다음과 같습니다:
– 초등학교: 경기초등학교, 경복초등학교, 경희초등학교, 계성초등학교, 광운초등학교 등 다수
– 중학교: 가락중학교, 가산중학교, 가원중학교, 가재울중학교, 강남중학교 등 광범위한 분포
– 고등학교: 가락고등학교, 가재울고등학교, 강동고등학교, 강서고등학교 등 다양한 선택권

학원가 현황의 경우 구체적인 데이터는 확보되지 않았으나, 구로구의 교육열을 고려할 때 인근에 다양한 사교육 시설이 분포해 있을 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설

본 물건 인근의 상업시설 분포는 다음과 같습니다:

마트/편의점:
| 시설명 | 업종 | 비고 |
|——–|——|——|
| 스카이트렌드 | 마트 | 인근 위치 |
| 상운상사 | 마트 | 인근 위치 |
| 대명철물설비 | 마트 | 인근 위치 |

음식점/카페:
인근에는 또순이네식당이 위치해 있어 기본적인 외식 수요를 충족할 수 있습니다. 구로구의 특성상 다양한 음식점들이 분포해 있어 식사 해결에는 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.

기타 서비스:
| 시설명 | 업종 | 비고 |
|——–|——|——|
| 삼천리세탁소 | 서비스업 | 세탁 서비스 |

의료시설이나 대형 쇼핑시설에 대한 구체적인 정보는 확보되지 않았으나, 구로구의 생활 인프라를 고려할 때 기본적인 생활편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

자연환경·주거환경

본 물건 주변의 자연환경에 대한 구체적인 데이터는 확보되지 않았으나, 감정평가서에서 언급한 “자연환경(조망 풍치 경관 등)”에서 동일 건물 내 다른 호수와 유사한 수준으로 평가받았습니다.

장례시설: 반경 2km 내 구체적인 장례시설 정보는 확인되지 않았습니다.

치안 상황: 2024년 기준 구로구 범죄통계를 분석하면 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	주요 세부유형
지능범죄	3,924건	사기(3,199건), 횡령(583건)
기타범죄	2,052건	–
폭력범죄	1,616건	폭행(961건), 손괴(331건)
절도범죄	1,572건	–
특별경제범죄	1,017건	–
교통범죄	900건	–
강력범죄	199건	강제추행(150건), 강간(30건)
풍속범죄	189건	성풍속범죄(154건)
마약범죄	110건	–

전체적으로는 대도시 평균 수준의 치안 상태를 보이고 있으며, 강력범죄의 비중은 상대적으로 낮은 편입니다.

건물 정보

건축물대장에 따른 상세 정보입니다:

항목	내용
건물명	루체비스타
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	2,816.25㎡
대지면적	333.00㎡
건폐율	59.75%
용적률	719.46%
사용승인일	2020년 3월 20일
지상층수	15층
지하층수	2층
승강기수	0대
총세대수	36세대
에너지효율등급	2등급

건물의 상세 구성을 보면 다음과 같습니다:
– 지하2층: 206.64㎡
– 지하1층: 154.16㎡
– 1층: 164.2㎡ (제1종근린생활시설)
– 2층: 192.99㎡
– 3-6층: 각 층 190.43㎡
– 7-15층: 각 층 148.22㎡
– 옥탑1-2층: 각 층 19.6㎡

본 물건은 10층에 위치하며, 해당 층의 면적은 148.22㎡입니다. 전유부분은 철근콘크리트구조 28.81㎡로, 대지권비율은 4.9284/333입니다.

공시지가 정보:
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|———-|—————-|———-|
| 2025년 | 740만 6,000원 | 일반 |

토지이용계획:
– 용도지역: 일반상업지역
– 용도지구: 대공방어협조구역
– 용도구역: 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가로구역별 최고높이 제한지역
– 기타제한: 도로구역 포함

지역 시장 동향

구로구 아파트 매매지수 추이를 분석하면 다음과 같습니다:

기준일	매매지수	전월대비 변화
2025년 4월	167.48	+2.23%
2025년 3월	163.83	+2.00%
2025년 2월	160.60	+1.17%
2025년 1월	158.74	-0.09%
2024년 4월	158.89	–
2024년 3월	160.06	–

최근 1년간 구로구 아파트 매매지수는 상승 추세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되고 있는 상황입니다. 이는 구로구 부동산 시장의 회복세를 의미하며, 경매 물건에 대한 관심도 높아질 가능성이 있습니다.

구로구의 대표적인 아파트 단지들은 주로 1980-1990년대 건설된 노후 단지들이 많은 가운데, 루체비스타와 같은 2020년 준공 신축 건물은 상대적으로 희소성이 있는 편입니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 구로구에서 진행중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건입니다:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	로제리움2차	14.91	19층	0.5억	1.2억	-47.27%	4/28	B	77점
2위	루체비스타 ★	28.81	10층	1.8억	2.8억	–	5/7	B	76점
3위	비즈트위트레드	21.49	5층	1.2억	1.9억	-16.54%	5/7	B	71점
4위	대명하이빌	84.94	5층	3.0억	4.7억	–	5/12	C	62점
5위	효성아파트	84.87	1층	4.1억	5.1억	-8.29%	4/29	C	57점

본 물건은 구로구 경매 물건 중 2위의 입지점수를 기록하고 있어, 상대적으로 양호한 입지 조건을 갖추고 있는 것으로 평가됩니다. 특히 교통접근성(85점)과 학군환경(90점)에서 높은 점수를 받았습니다.

감정평가 세부 내용

감정평가서에서 주목할 만한 내용들을 정리하면 다음과 같습니다:

평가 방법: 거래사례비교법을 주된 방법으로 사용했으며, 동일 건물 내 8층 거래사례(2023년 2월, 29.98㎡, 2억 9,190만원)를 기준으로 평가했습니다.

가치형성요인 비교:
– 단지 외부요인: 동일함 (1.00)
– 건물 내부요인: 동일함 (1.00)
– 호별요인: 본건이 층별효용, 조망 등에서 우세함 (1.02)
– 기타요인: 유사함 (1.00)

시점수정: 아파트 매매가격지수(구로구)를 적용하여 0.99063으로 시점수정했습니다.

최종 산정 단가: 9,838,165원/㎡
감정평가액: 2억 8,300만원 (십만원 단위 반올림)

감정평가사는 “거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성이 인정된다”고 명시하며, 인근 유사 부동산 가격수준과 평가사례 등을 종합적으로 고려했다고 설명했습니다.

대출 및 금융 정보

주요 은행별 주택담보대출 금리 현황:

은행	유형	최저금리	최고금리	평균금리
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%	–
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%	–
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%	–
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%	–
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%	–

정책자금 대출:

상품명	금리	한도	LTV	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	–	만19~34세 청년
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1억 2,000만원	–	연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	–	기존 버팀목 이용자

투자 고려사항

본 물건의 주요 특징을 요약하면:

장점:
– 2020년 준공으로 비교적 신축 (4년 경과)
– 3회 유찰로 인한 가격 메리트 (감정가 대비 36% 할인)
– 도시형생활주택으로 임대수요 기대
– 구로구 내 상급 입지 (76점, B등급)
– 에너지효율 2등급으로 관리비 절약 효과

단점:
– 전용면적 28.81㎡의 소형 평형
– 승강기 없는 건물로 10층 접근성 제약
– 총 36세대 소규모 단지
– 3회 유찰 이력으로 시장 관심도 저조

리스크 요인:
– 임차인 대항력 포기조건 매각으로 인한 복잡성
– 압류 이력 (2021년 3월)
– 소형 원룸형 구조로 제한적 활용도

감정평가서에서 언급한 바와 같이 실지조사 시 내부 확인이 불가능했던 점을 감안하여, 실제 내부 상태에 대한 별도 확인이 필요할 것으로 판단됩니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준시점: 2024년 11월 20일
• 감정평가사: 박지숙 (새날감정평가사사무소)
• 데이터 수집 기준일: 2024년
• 범죄통계: 2024년 기준
• 공시가격: 2025년 기준
• 본 자료는 공개 데이터 기반 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
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