이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 5회) — 다음 회차 최저가는 약 3,457만억원으로 낮아질 수 있습니다.
대구 도시철도 3호선 범물역 북측에 자리한 지산타운 아파트가 연속 유찰로 관심을 모으고 있습니다. 1991년 준공된 철근콘크리트조 15층 규모의 이 단지는 302동 15층에 위치한 53.78㎡(약 16.3평) 단위세대로, 4회 연속 유찰되면서 최저입찰가가 감정가의 24% 수준인 4,322만원까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 본 물건은 “거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재”되었다고 명시되어 있어, 실제 내부 상태 확인이 필요한 상황입니다. 범물역 인근 교통 요충지에 위치하면서도 파격적인 할인율을 보이는 이례적인 사례로 주목받고 있습니다.
물건 개요
이번 경매 물건의 기본 정보를 살펴보면 다음과 같습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경129115 |
| 법원명 | 대구지방법원 |
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로 303 (지산동, 지산타운) |
| 건물명 | 지산타운 |
| 동호수 | 302동 15층 |
| 전용면적 | 53.78㎡ (약 16.3평) |
| 층/총층수 | 15층/15층 |
| 건축연도 | 1991년 |
| 입찰일 | 2026년 5월 7일 |
| 입찰장소 | 신관 지하2층 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 4,322만원 |
| 보증금 | 864만원 (20%) |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력을 보면 연속된 유찰의 패턴을 확인할 수 있습니다.
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025-10-24 | 유찰 | |
| 2회 | 2025-11-27 | 낙찰 | 재매각 |
| 3회 | 2026-02-02 | 유찰 | |
| 4회 | 2026-03-04 | 유찰 | |
| 5회 | 2026-04-01 | 유찰 | |
| 6회 | 2026-05-07 | 진행중 | 현재 |
특이한 점은 2회차에서 낙찰되었음에도 재매각으로 이어진 것으로, 이후 연속 유찰이 발생하고 있다는 것입니다.
가격 분석
현재 물건의 가격 구조를 다각도로 분석해보겠습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 8,000만원 | 2025.01.06 기준 |
| KB시세(중간값) | 1억 5,000만원 | 2026.03.13 기준 |
| KB시세(상한) | 1억 6,500만원 | |
| KB시세(하한) | 1억 3,000만원 | |
| 최저입찰가 | 4,322만원 | 현재 6회차 |
| 예상낙찰가 | 미산출 | |
| KB대비 할인율 | -58.84% | 상당한 할인 |
| 실거래가대비 할인율 | -67.75% |
실거래 이력을 살펴보면 최근 거래 동향을 파악할 수 있습니다.
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026-03-01 | 53.78㎡ | – | 1억 3,400만원 |
지역 낙찰가율 트렌드도 참고할 만합니다.
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 40.19% | 2건 | 2건 | 0건 |
| 최근 3개월 | 40.19% | 2건 | 2건 | 0건 |
| 최근 6개월 | 40.19% | 2건 | 2건 | 0건 |
| 최근 1년 | 40.19% | 2건 | 2건 | 0건 |
공시가격 현황은 다음과 같습니다.
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 7,340만원 | 40.8% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 “본건 아파트까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통”이라고 평가되었습니다. 대구광역시 수성구 지산동은 도시철도 3호선 범물역 북측에 인근하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
범물역은 대구 도시철도 3호선이 운행하는 역으로, 지산타운에서 도보로 접근 가능한 거리에 위치합니다. 3호선을 통해 달성공원역, 칠성시장역, 반월당역 등 대구 시내 주요 지점으로의 이동이 편리합니다. 반월당역에서는 1호선과 2호선으로 환승이 가능하여 대구 전 지역으로의 접근성이 확보됩니다.
도로교통 여건도 양호한 편입니다. 감정평가서에 따르면 “본건 아파트단지 남동측 및 북동측으로 폭 약20미터, 북서측으로 폭 약12미터, 남서측으로 폭 약10미터 정도의 포장도로와 각각 접”하고 있어 차량 이용 시 편의성이 높습니다.
학군·교육 분석
감정평가서에서는 “상대보호구역(아이온유치원, 지봉초등학교)”에 속해 있다고 명시하여 교육시설과의 연관성을 확인할 수 있습니다. 수성구는 대구 지역 내 교육 여건이 우수한 지역으로 평가받고 있어, 학군 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.
지산동 일대에는 다양한 교육시설이 분포되어 있습니다. 초등학교의 경우 대구가창초등학교, 대구강동초등학교 등이 인근에 위치하며, 중학교로는 가창중학교, 강동중학교 등이 있습니다. 고등학교는 강동고등학교, 강북고등학교 등이 통학권 내에 자리하고 있습니다.
특히 수성구는 경북대학교사범대학부설 초·중·고등학교가 위치한 지역으로, 명문 교육기관에 대한 접근성도 확보되어 있습니다. 이러한 교육 인프라는 해당 지역의 주거 선호도를 높이는 요인으로 작용하고 있습니다.
생활 편의시설
지산동 일대의 생활 편의시설 현황을 살펴보겠습니다.
마트/편의점:
| 시설명 | 업종 |
|——–|———|
| 약꽃향기 | 마트 |
| 천사정육점 | 마트 |
음식점/카페:
| 시설명 | 업종 |
|——–|———|
| 마시토 | 음식점 |
기타 서비스업:
| 시설명 | 업종 |
|——–|———|
| 대경OA시스템 | 서비스업 |
| 월드크리닝지산점 | 서비스업 |
지산동은 아파트단지가 조성된 주거지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 단지 인근에 분포되어 있습니다. 대형마트나 쇼핑센터는 범물역 일대나 수성구 중심가로 이동하면 더 다양한 선택지를 이용할 수 있습니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에 따르면 “부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있”어 양호한 주거환경을 갖추고 있습니다. 지산동은 수성구 내에서도 자연환경과 도시 인프라가 조화를 이룬 지역으로 평가받고 있습니다.
범죄통계 (2024년 기준 수성구):
주요 범죄 유형별 발생 현황을 보면 다음과 같습니다.
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 3,482건 | 최다 발생 |
| 교통범죄 | 1,534건 | |
| 기타범죄 | 1,608건 | |
| 절도범죄 | 990건 | |
| 폭력범죄(폭행) | 676건 | |
| 특별경제범죄 | 643건 | |
| 지능범죄(횡령) | 411건 |
수성구는 대구광역시 내에서 상대적으로 치안이 양호한 지역으로 분류되며, 주거환경 측면에서 안정성을 확보하고 있습니다.
장례시설 관련해서는 반경 2km 내에 특별한 시설이 확인되지 않아, 주거 환경에 부정적 영향을 미치는 요소는 제한적입니다.
건물 정보
지산타운의 건축물 현황을 상세히 살펴보겠습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 지산타운 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 14,818.77㎡ |
| 대지면적 | – |
| 건폐율 | 0% |
| 용적률 | 0% |
| 사용승인일 | 1991년 11월 15일 |
| 지상층수 | 15층 |
| 지하층수 | 0층 |
| 승강기수 | 0대 |
| 총세대수 | 240세대 |
| 에너지효율등급 | 미등급 |
감정평가서에 따른 건물 상세 정보는 다음과 같습니다:
“철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건물(302동)중 15층 1509호 단위세대로서
– 외벽: 콘크리트위 페인팅
– 내벽: 벽지 및 일부타일 등
– 바닥: 내장 바닥재 및 일부타일 등
– 창호: 이중샷시 창호”
설비 현황으로는 “위생, 급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비”가 구비되어 있습니다.
공시지가:
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|———-|—————–|———-|
| 2025년 | 260만 3천원 | 일반 |
토지이용계획:
– 용도지역: 제3종일반주거지역
– 용도지구: 택지개발지구
– 용도구역: 상대보호구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
– 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 소로1류(폭 10m~12m)
지역 시장 동향
수성구 아파트 시장의 최근 동향을 살펴보겠습니다.
매매지수 추이 (수성구):
| 기준일 | 매매지수 |
|——–|———-|
| 2025-04-01 | 107.67 |
| 2025-03-01 | 105.27 |
| 2025-02-01 | 105.22 |
| 2025-01-01 | 104.93 |
| 2024-04-01 | 106.35 |
| 2024-03-01 | 107.03 |
최근 1년간의 지수 변화를 보면, 2024년 3월 107.03에서 2025년 1월 104.93까지 하락했다가 다시 상승세로 전환되어 2025년 4월 107.67을 기록하고 있습니다. 이는 수성구 아파트 시장이 일시적 조정 후 회복세를 보이고 있음을 시사합니다.
지산동 일대는 수성구 내에서도 범물역세권이라는 교통 요충지에 위치하여, 향후 개발 잠재력과 접근성 개선 효과를 기대할 수 있는 지역입니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 수성구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건을 비교해보겠습니다.
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ★지산타운 | 53.78㎡ | 15층 | 4,322만원 | 1.8억 | -58.84% | 2026-05-07 | B등급 | 73점 |
| 2 | 범물두성타운 | 59.37㎡ | 7층 | 7,644만원 | 1.56억 | -27.20% | 2026-05-08 | B등급 | 65점 |
| 3 | 마크팰리스범어 | 42.64㎡ | 13층 | 1.47억원 | 1.47억 | – | 2026-05-11 | B등급 | 65점 |
| 4 | 낙원아파트 | 48.15㎡ | 5층 | 4,219만원 | 1.23억 | -32.47% | 2026-05-13 | C등급 | 62점 |
| 5 | 수성3가화성파크드림 | 159.54㎡ | 20층 | 8.93억원 | 12.75억 | 6.25% | 2026-05-13 | C등급 | 62점 |
본 물건이 입지점수 73점으로 1위를 기록한 것은 범물역 인근의 교통 접근성(85점)과 학군 여건(78점)이 높게 평가받은 결과입니다. 특히 KB시세 대비 58.84% 할인율은 5개 물건 중 가장 높은 수준으로, 가격 경쟁력이 뛰어납니다.
감정평가 세부 분석
감정평가서에 기록된 세부 내용을 분석하면 다음과 같습니다.
평가 방법:
거래사례비교법을 주된 평가 방법으로 적용하였으며, “대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐” 감정가를 산출했습니다.
비교 거래사례:
같은 지산타운 내 3개 거래사례를 활용했습니다:
1. 지산타운 303/80호: 1억 7,300만원 (2024.06.08, 단가 321만 7천원/㎡)
2. 지산타운 302/121호: 1억 7,300만원 (2024.08.16, 단가 321만 7천원/㎡)
3. 지산타운 303/70호: 1억 6,300만원 (2024.10.30, 단가 303만 1천원/㎡)
가치형성요인 비교:
비교사례 대비 “거래사례대비 내부 수선의 정도 등 우세함”으로 평가되어 1.05배의 보정을 받았습니다. 이는 15층 최고층이라는 위치적 장점과 향별, 층별 효용성을 반영한 것으로 보입니다.
시점수정:
대구광역시 수성구 아파트 매매가격지수를 적용하여 0.99083의 시점수정치를 적용했습니다 (2024년 7월 76.3 → 2024년 11월 75.6).
최종 비준가격:
1억 7,300만원 × 1.00(사정보정) × 0.99083(시점수정) × 1.05(가치형성요인) = 1억 7,998만원
이를 1억 8,000만원으로 결정했습니다.
참고가격 검증:
– 인근 평가선례: 지산타운 301/1311호 1억 7,600만원 (2024.07.17, 경매평가)
– 부동산 중개인 탐문: 약 1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원 수준
투자 고려사항
본 물건의 투자 관점에서 주요 고려사항들을 정리하면 다음과 같습니다.
긍정적 요소:
1. 파격적 할인율: KB시세 대비 58.84%, 감정가 대비 76% 할인
2. 교통 접근성: 범물역 도보권, 교통점수 85점
3. 학군 여건: 수성구 교육환경, 학교점수 78점
4. 최고층 프리미엄: 15층 최고층으로 조망권 확보 가능
주의사항:
1. 건축연수: 1991년 준공으로 약 35년 경과
2. 내부 상태 불명: “거주자의 폐문부재로 내부마감 상태” 미확인
3. 연속 유찰: 4회 유찰로 인한 시장 외면 가능성
4. 재매각 이력: 2회차 낙찰 후 재매각 사유 불명
금융 정보
주요 은행 주택담보대출 금리:
| 은행 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|——|———-|———-|———-|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 4.07% | 6.21% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 3.80% | 5.81% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.18% | 6.58% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.49% | 5.82% |
정책자금 대출:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|——–|——|——|———|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%~1.3% | 4,500만원 | 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 미정 | 4.5억원 | 기존 대출자 |
데이터 기준
- KB시세: 2026년 3월 13일 기준
- 감정평가: 2025년 1월 6일 기준 (감정평가사 김두한)
- 실거래가: 2026년 3월 1일 거래분
- 지역 통계: 2024년 기준
- 입찰 정보: 2026년 5월 7일 진행 예정
본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 각종 부동산 통계를 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 투자 의사결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/30950