조선대학교병원 남서측에 자리한 무등산아이파크는 철근콘크리트구조 32층 규모의 222세대 아파트 단지입니다. 2017년 사용승인을 받은 이 단지의 105동 32층 3205호는 현재 5회 유찰되어 최저입찰가가 감정평가액 3.2억 대비 71% 할인된 0.9억까지 내려온 상황입니다. 감정평가서에 따르면 본건은 현장답사 시 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으나, 일반적인 이용상황을 기준으로 평가되었습니다. 전용면적 39.92㎡(약 12평)의 소형 평형으로 남문로753번길에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경82672 |
| 법원명 | 광주지방법원 |
| 소재지 | 광주광역시 동구 남문로753번길 20 (학동) |
| 건물명 | 무등산아이파크 |
| 동/호수 | 105동 3205호 |
| 전용면적 | 39.92㎡ (약 12.1평) |
| 층수/총층 | 32층/32층 |
| 건축연도 | 2017년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 25일 |
| 입찰장소 | 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 92,610,400원 (0.9억) |
| 보증금 | 9,261,040원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 현재상태 | 진행 중 |
| 감정가 | 323,000,000원 (3.2억) |
| 감정평가사 | 박봉현 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2025.09.04 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2025.10.16 | 유찰 | – | – |
| 3회차 | 2025.11.27 | 유찰 | – | – |
| 4회차 | 2026.01.08 | 유찰 | – | – |
| 5회차 | 2026.02.19 | 낙찰 | – | – |
| 6회차 | 2026.05.14 | 유찰 | – | – |
| 7회차 | 2026.06.25 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3.2억원 | 2024.10.29 기준 |
| KB시세 (중간) | 2.9억원 | 2026.06.05 기준 |
| KB시세 (상한) | 3.0억원 | |
| KB시세 (하한) | 2.8억원 | |
| 최저입찰가 | 0.9억원 | 7회차 기준 |
| KB대비 할인율 | -67.79% | |
| 실거래가대비 할인율 | -67.22% |
실거래 이력
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.05.01 | 39.92㎡ | – | 2.8억원 |
감정평가서에 따르면 동일 단지 내 거래사례로는 2024년 6월 105동 19층이 3.1억원, 8월 6층이 3.0억원, 2023년 9월 25층이 3.2억원에 거래되었습니다. 본건 32층은 층수 프리미엄을 고려하여 개별적요인 비교치 1.04가 적용되었습니다.
지역 낙찰가율 트렌드
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 86.56% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 86.56% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 86.56% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 86.56% | 1건 | 1건 | 0건 |
공시가격
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2026년 | 1.6억원 | 49.5% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용이 양호한 상황입니다. 광주광역시 동구는 광주 구도심 지역으로 시내 곳곳으로의 접근성이 우수한 편입니다.
무등산아이파크는 남문로753번길에 위치하여 주요 간선도로인 남문로와 직접 연결됩니다. 남문로는 광주광역시를 동서로 관통하는 주요 도로로, 조선대학교병원을 비롯해 동구청, 충장로 상권 등 주요 시설들과 연결되어 있습니다. 또한 아파트 단지 남동측 및 남서측에 차량 출입로가 개설되어 있어 단지 내 진입이 원활합니다.
광주광역시 동구 지역은 시내버스 노선이 조밀하게 운행되고 있으며, 특히 조선대학교병원 인근이라는 위치적 특성상 병원을 경유하는 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다. 이는 광주 전 지역으로의 대중교통 접근성을 높여주는 요인입니다.
생활 편의시설
마트/편의점
감정평가서에 따르면 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로 기본적인 생활편의시설이 갖춰져 있습니다. 인근 상업시설로는 다음과 같은 곳들이 있습니다:
| 시설명 | 카테고리 | 비고 |
|---|---|---|
| 지에스25양림주공점 | 편의점 | 인근 편의점 |
| 구스토아아이스크림할인점 | 식품점 | 냉동식품 전문 |
음식점/카페
| 시설명 | 업종 | 비고 |
|---|---|---|
| 지누네국수 | 음식점 | 국수 전문점 |
기타 편의시설
| 시설명 | 업종 | 비고 |
|---|---|---|
| 코코네일 | 미용업 | 네일아트 |
| 양림요가원 | 문화/스포츠 | 요가 전문 |
조선대학교병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 매우 우수합니다. 조선대학교병원은 광주·전남 지역의 대표적인 종합병원 중 하나로, 응급의료센터를 비롯해 각종 전문 진료과가 운영되고 있어 의료 인프라 측면에서 큰 장점을 가지고 있습니다.
자연환경·주거환경
무등산아이파크는 광주광역시 동구 학동에 위치하여 무등산 자락과 가까운 곳에 자리하고 있습니다. 무등산은 광주광역시를 대표하는 명산으로, 2013년 국립공원으로 지정되어 자연환경이 잘 보전되고 있습니다. 32층 고층에 위치한 본 물건은 무등산 조망과 광주시내 전망을 동시에 조망할 수 있을 것으로 예상됩니다.
감정평가서에 따르면 주위환경은 보통 수준으로, 주변에 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 도시 주거지역의 특성을 보입니다. 토지는 사다리꼴 평지로서 아파트 건설에 적합한 지형을 가지고 있습니다.
범죄통계 (2024년 기준)
광주광역시 동구 지역의 주요 범죄 발생 현황은 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 주요 세부항목 | 최대발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 4,179건 |
| 교통범죄 | 교통법규위반 | 2,060건 |
| 절도범죄 | 절도 | 1,662건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,169건 |
| 특별경제범죄 | 경제법규위반 | 1,114건 |
전반적으로 광주 동구는 구도심 지역 특성상 일반적인 도시 범죄 발생 패턴을 보이고 있으며, 강력범죄보다는 사기, 교통법규위반, 절도 등의 발생 비중이 높은 것으로 나타났습니다.
건물 정보
건축물대장 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 무등산 아이파크 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 16,118.52㎡ |
| 대지면적 | – |
| 건폐율 | – |
| 용적률 | – |
| 사용승인일 | 2017년 1월 26일 |
| 지상층수 | 32층 |
| 지하층수 | 0층 |
| 승강기수 | 4대 |
| 세대수 | 222세대 |
| 에너지효율등급 | 미등급 |
감정평가서에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 아파트로, 각 층별 면적이 1층 468.14㎡를 제외하고는 2층부터 32층까지 모두 507.00㎡로 동일한 구조를 가지고 있습니다. 본건 3205호는 전유면적 39.92㎡로, 대지권면적 17.88㎡에 해당하는 지분을 가지고 있습니다.
건물 마감 상태
감정평가서에 따르면 건물의 마감 상태는 다음과 같습니다:
- 외벽: 시멘몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감
- 내벽: 벽지 및 타일마감
- 창호: 새시창호
- 설비: 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 설치됨
공시지가
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2026년 | 1,175,000원 | 일반 |
토지이용계획
본 물건이 위치한 지역의 토지이용계획은 다음과 같이 복합적으로 지정되어 있습니다:
용도지역: 대로1류(폭 35m~40m) | 일반상업지역 | 준주거지역 | 철도 | 녹지 | 중로1류(폭 20m~25m)
용도지구: 시가지경관지구 | 방화지구
용도구역: 전통상업보존구역 | 가로구역별 최고높이 제한지역 | 상대보호구역 | 정비구역 | 제1종지구단위계획구역 | 중점경관관리구역
이러한 토지이용계획은 광주 동구의 구도심 재생과 발전을 위한 다양한 정책적 고려사항들이 반영된 것으로 보입니다.
지역 시장 동향
아파트 매매지수 동향
광주광역시 지역의 아파트 매매지수 동향을 보면, 2025년 4월 기준으로 다음과 같은 수치를 보이고 있습니다:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025.04.01 | 123.02 |
| 2025.04.01 | 245.24 |
| 2025.04.01 | 199.32 |
| 2025.04.01 | 80.51 |
| 2025.04.01 | 126.61 |
| 2025.03.01 | 188.34 |
감정평가서의 시점수정에 사용된 매매가격지수를 보면, 2024년 5월 91.5에서 2024년 9월 90.8로 소폭 하락하여 시점수정치 0.99235가 적용되었습니다. 이는 해당 기간 동안 광주 동구 아파트 시장이 약간의 조정 국면에 있었음을 시사합니다.
감정평가 참고사례
감정평가서에 따르면 인근지역 유사부동산의 가격수준은 약 750만원/㎡ ~ 820만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 거래사례비교법 적용 시 사용된 주요 사례는 다음과 같습니다:
| 거래일 | 동/층/호 | 전용면적 | 거래가격 | 단가(만원/㎡) |
|---|---|---|---|---|
| 2024.06.26 | 105동 19층 | 39.92㎡ | 3.1억원 | 784만원 |
| 2024.08.01 | 105동 6층 | 39.92㎡ | 3.0억원 | 762만원 |
| 2023.09.16 | 105동 25층 | 39.92㎡ | 3.2억원 | 802만원 |
인근 평가전례로는 2023년 2월 105동 8층이 공동주택 가격자문 목적으로 3.2억원(단가 802만원/㎡)으로 평가된 바 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 광주광역시 동구 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위★ | 무등산아이파크 | 39.92㎡ | 32층 | 0.9억 | 3.2억 | -67.79% | 06.25 | A | 82점 |
본 물건은 현재 동구 지역 경매 물건 중 가장 높은 입지점수 82점(A등급)을 기록하고 있습니다. 이는 교통접근성(85점), 학군환경(90점), 건물상태(85점), 인구구조(80점) 등에서 고른 점수를 받았기 때문입니다.
금융 정보
은행별 주택담보대출 금리
| 은행 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출(변동) | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출(변동) | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출(변동) | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출(변동) | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출(변동) | 4.56% | 6.21% |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | 기존 버팀목 대출 이용자 중 갱신 대상 |
투자 시 고려사항
본 물건은 5회 유찰로 인해 상당한 할인가에 거래될 가능성이 높습니다. 감정평가서에 따르면 임대관계는 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 상황에 대한 확인이 필요합니다. 또한 현장답사 시 내부 상태를 확인하지 못했다는 점을 고려하여, 실제 입찰 전 물건의 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
조선대학교병원 인근이라는 입지적 장점과 32층 고층 위치에 따른 조망권 등은 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다. 반면 2017년 사용승인으로 약 9년이 경과한 건물 연식과 전용 39.92㎡의 소형 평형이라는 점은 임대 및 매도 시 고려해야 할 요소입니다.
토지이용계획상 다양한 지구 및 구역이 중첩 지정되어 있어, 향후 개발 제한사항이나 정비사업 가능성 등에 대해서도 면밀한 검토가 필요합니다.
데이터 기준
– KB시세: 2026년 6월 5일 기준
– 감정평가: 2024년 10월 29일 기준
– 범죄통계: 2024년 기준
– 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
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