이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 2.7억원으로 낮아질 수 있습니다.
감정가 4.2억원, KB시세 9.7억원인 황학동코아루 102-1303호의 최저입찰가는 3.3억원으로 KB시세 대비 약 66% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 재경매에 진행중인 이 물건은 서울 중구 황학동에 위치한 전용면적 84.96㎡(25.69평) 규모의 공동주택입니다. 2026년 6월 25일 서울중앙지방법원에서 입찰이 진행되며, 보증금은 3,332만원입니다. 지분매각 물건으로 공유자 우선매수권이 1회에 한해 인정됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2023타경111644 |
| 법원명 | 서울중앙지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 중구 난계로11길 30 (황학동,황학동코아루) |
| 건물명 | 황학동코아루 |
| 전용면적 | 84.96㎡ (25.69평) |
| 층수 | 13층 / 20층 |
| 건축연도 | 미확인 |
| 입찰일 | 2026년 6월 25일 |
| 입찰장소 | 경매법정(제4별관211호) |
| 최저입찰가 | 333,200,000원 |
| 보증금 | 33,320,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
| 특이사항 | 지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함) |
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2024-06-27 | 유찰 | 미확인 | – |
| 2회차 | 2026-06-25 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 416,500,000원 | 한은미 감정평가사 (2023.11.08) |
| KB시세(중간) | 970,000,000원 | 2026.06.05 기준 |
| KB시세(상한) | 1,000,000,000원 | |
| KB시세(하한) | 940,000,000원 | |
| 최저입찰가 | 333,200,000원 | 감정가의 80% |
| KB대비 할인율 | -65.65% | KB시세 대비 절반 수준 |
| 실거래가대비 할인율 | -66.51% | 실거래가 9.95억 대비 |
실거래가는 2026년 5월 1일 기준 9억 9,500만원으로 기록되어 있어, 현재 최저입찰가와 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 경매 특성상 시세 대비 할인된 가격으로 거래되는 특성을 반영한 것으로 보입니다.
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2026년 | 552,000,000원 | 132.5% |
공시가격이 감정가보다 높게 형성된 것은 최근 부동산 시장의 변화와 감정평가 시점(2023년 11월)과 공시가격 기준년도(2026년)의 차이를 반영한 것으로 판단됩니다.
교통 분석
제공된 데이터에는 구체적인 지하철역 정보가 없으나, 황학동 지역은 서울 중구에 위치하여 도심 접근성이 우수한 지역입니다. 위치상 동대문역사문화공원역, 동대문역, 청량리역 등이 비교적 가까운 거리에 있을 것으로 추정됩니다.
대중교통 이용 시 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 특히 도심 업무지구인 종로, 을지로, 강남 등으로의 이동이 편리한 위치입니다. 다만 구체적인 역사별 거리와 소요시간에 대해서는 추가 확인이 필요합니다.
학군·교육 분석
제공된 데이터에서는 학교 정보가 확인되지 않습니다. 중구 황학동 지역의 학군에 대해서는 별도 조사가 필요한 상황입니다.
| 구분 | 500m 이내 | 1km 이내 | 2km 이내 |
|---|---|---|---|
| 초등학교 | 정보없음 | 정보없음 | 정보없음 |
| 중학교 | 정보없음 | 정보없음 | 정보없음 |
| 고등학교 | 정보없음 | 정보없음 | 정보없음 |
황학동 지역은 서울 도심에 인접한 지역으로, 인근에 다양한 교육시설들이 있을 것으로 예상되나 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.
생활 편의시설
인근 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인됩니다:
| 시설명 | 업종 | 비고 |
|---|---|---|
| 불로장생毛 | 기타업종 | |
| 워시테크 | 기타업종 | |
| 매운여자2 | 기타업종 | |
| 더블유통번역 | 기타업종 | |
| 해버싯 | 기타업종 |
황학동 지역은 서울 중구에 위치하여 도심 상권과의 접근성이 우수하며, 동대문 상권과도 인접해 있어 생활편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다. 다만 구체적인 마트, 병원, 은행 등의 정보는 추가 조사가 필요합니다.
자연환경·주거환경
제공된 데이터에는 공원이나 녹지 정보가 확인되지 않습니다. 황학동 지역의 경우 도심에 위치하여 대규모 공원보다는 소규모 근린공원이나 가로수길 등이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.
장례시설의 경우 반경 2km 내 정보가 확인되지 않았습니다.
범죄통계 분석
2024년 기준 중구 지역의 주요 범죄 통계를 분석해보면 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 주요 세부 유형 | 최대 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 2,684건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 961건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 1,410건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 1,104건 |
| 특별경제범죄 | 특별경제범죄 | 995건 |
중구는 상업지역이 발달한 도심 지역 특성상 사기, 절도 등 재산범죄와 폭행 등 폭력범죄가 상대적으로 높게 나타나는 경향을 보입니다. 이는 유동인구가 많은 도심 상권의 일반적인 특성으로, 거주 시 적절한 보안 시설과 주의가 필요할 것으로 보입니다.
건물 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 황학동 코아루 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 24,468.11㎡ |
| 대지면적 | 3,574.00㎡ |
| 건폐율 | 39.51% |
| 용적률 | 453.39% |
| 사용승인일 | 2010년 10월 29일 |
| 지상층수 | 20층 |
| 지하층수 | 3층 |
| 승강기수 | 1대 |
| 전체세대수 | 112세대 |
| 에너지효율등급 | 미확인(0등급 표시) |
건물은 2010년 준공된 철근콘크리트구조의 20층 공동주택으로, 112세대 규모의 중소형 아파트입니다. 용적률이 453.39%로 높게 형성되어 있어 고밀도 개발이 이루어진 것으로 보입니다.
건물상세정보에 따르면 각층별 면적이 상이하며, 지하3층부터 지상20층까지 다양한 용도로 구성되어 있습니다. 1층은 상업시설, 2층 이상은 주거용도로 활용되는 것으로 보이며, 해당 경매물건인 13층 면적은 847.87㎡로 표시되어 있습니다.
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2026년 | 9,898,000원 | 일반 |
토지이용계획
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 과밀억제권역, 일반상업지역 |
| 용도지구 | 정보없음 |
| 제한구역 | 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 토지거래계약 허가구역, 가축사육제한구역, 도로구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 |
일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설과 공동주택이 함께 건축 가능한 지역입니다. 과밀억제권역에 해당하므로 개발 시 일정한 제약이 있으며, 대공방어협조구역으로 인해 건축물 높이에 제한이 있을 수 있습니다.
지역 시장 동향
중구 지역의 아파트 매매지수 추이를 살펴보면 다음과 같습니다:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025-04-01 | 132.43 |
| 2025-03-01 | 134.68 |
| 2025-02-01 | 175.75 |
| 2025-01-01 | 135.83 |
| 2024-04-01 | 138.20 |
| 2024-03-01 | 140.28 |
2025년 2월에 일시적으로 지수가 상승했으나, 이후 다시 130대 수준으로 안정화되는 모습을 보입니다. 전반적으로는 소폭 하락 추세를 보이고 있어 매수자에게는 상대적으로 유리한 시장 상황으로 판단됩니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 중구에서 진행중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 황학동코아루★ | 84.96 | 13층 | 3.33억 | 4.17억 | -65.65% | 2026-06-25 | B | 73 |
| 2 | 로얄스카이캐슬 | 42.30 | 5층 | 1.88억 | 1.88억 | – | 2026-06-23 | B | 67 |
| 3 | 용두아파트 | 53.40 | 3층 | 2.20억 | 2.20억 | 0.00% | 2026-06-11 | B | 66 |
| 4 | 홈유레카 | 63.55 | 12층 | 1.08억 | 2.20억 | – | 2026-06-23 | B | 65 |
| 5 | 송월아파트 | 1.29 | 2층 | 1.02억 | 1.46억 | 46.00% | 2026-06-15 | C | 62 |
본 황학동코아루 물건이 입지점수 73점으로 1위를 차지하고 있습니다. 교통점수 100점, 학교점수 90점으로 특히 우수한 평가를 받았으나, 편의시설 점수(45점)와 건물점수(65점)는 상대적으로 낮은 편입니다.
인구·생활 통계
중구 지역의 인구 및 생활 통계는 다음과 같습니다:
| 항목 | 수치 |
|---|---|
| 총인구 | 365,618명 |
| 세대수 | 160,684세대 |
| 인구밀도 | 15,333.2명/㎢ |
| 평균연령 | 40.9세 |
| 평균가구원수 | 2.2명 |
| 사업체수 | 57,051개 |
| 노인부양비 | 18.2% |
| 아동부양비 | 13.5% |
| 종사자수 | 284,727명 |
중구는 높은 인구밀도와 많은 사업체수를 보이는 전형적인 도심 지역의 특성을 나타냅니다. 평균연령 40.9세로 상대적으로 젊은 편이며, 평균가구원수 2.2명으로 소규모 가구가 많은 것으로 나타납니다. 노인부양비와 아동부양비 모두 전국 평균 수준으로 안정적인 인구구조를 보입니다.
대출 금리 정보
주요 은행의 주택담보대출 금리 현황:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출(변동) | 3.73% | 6.72% | – |
| 신한은행 | 주택담보대출(변동) | 3.85% | 5.60% | – |
| 농협은행 | 주택담보대출(변동) | 4.27% | 6.21% | – |
| 기업은행 | 주택담보대출(변동) | 4.15% | 6.75% | – |
| 광주은행 | 주택담보대출(변동) | 4.56% | 6.21% | – |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 한도 | 조건 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00~1.30% | 4,500만원 | 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산 3.45억원 이하 무주택 청년(만 19~34세) |
| 버팀목전세자금 | 2.50~3.50% | 1억 2천만원 | 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산 3.45억원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 버팀목전세자금 이용 중 갱신계약 체결 세대주 |
권리관계 및 특이사항
이 물건에는 2020년 12월 22일자 가압류가 설정되어 있습니다. 가압류는 채권자가 채무자의 재산을 보전하기 위해 설정한 것으로, 경매를 통해 소유권을 취득하면 소멸됩니다.
또한 지분매각 물건으로서 공유자 우선매수권이 1회에 한해 인정됩니다. 이는 낙찰자가 결정되더라도 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있다는 의미이므로, 입찰 시 이 점을 충분히 고려해야 합니다.
투자 포인트 및 주의사항
긍정적 요소
- KB시세 대비 66% 할인된 가격으로 진입 장벽이 낮음
- 서울 중구 도심 위치로 접근성 우수
- 2010년 준공으로 비교적 신축
- 입지점수 73점(B등급)으로 양호한 평가
주의사항
- 지분매각으로 공유자 우선매수권 존재
- 가압류 설정 상태
- 1회 유찰된 물건으로 시장성 검토 필요
- 편의시설 점수(45점) 상대적으로 낮음
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 6월 5일
- 감정평가일: 2023년 11월 8일 (한은미 감정평가사)
- 실거래가 기준일: 2026년 5월 1일
- 데이터 수집일: 분석일 기준
본 자료는 공개된 경매 정보와 각종 통계 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 추가적인 실사가 필요합니다.
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