상탄초등학교 인근, 고양시 일산서구 탄현마을아파트 경매 — 전용 101.86㎡ / 감정가 4.0억

고양시 일산서구 탄현동에 위치한 탄현마을아파트는 상탄초등학교 남서측 인근의 대단위 아파트단지 밀집지역에 자리하고 있어요. 감정평가서에 따르면 지하철역과 버스정류장 등이 인근에 소재하여 교통상황이 양호하며, 근린생활시설과 학교가 주변에 잘 갖추어진 주거환경을 갖추고 있다고 평가되었어요. 특히 KB시세 대비 51.32% 할인된 최저입찰가로 시작하는 1회차 경매물건이어서 관심을 받을 것으로 예상됩니다.

물건 개요

이번 경매물건의 기본 정보를 표로 정리해드릴게요.

항목	내용
사건번호	2025타경64397
법원명	고양지원
소재지(도로명)	경기도 고양시 일산서구 일현로 70 (탄현동)
건물명	탄현마을아파트
동/호수	101동 14층1405호
전용면적	101.86㎡ (약 30.8평)
층수/총층수	14층/20층
건축연도	1995년 (사용승인 1995.09.29)
입찰일시	2026년 4월 29일
입찰장소	고양지원 제101호 입찰법정
감정가	4억 100만원
최저입찰가	4억 100만원
보증금	4,010만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	0회 (첫 입찰)
현재상태	진행중

건물상세정보를 보면, 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕의 20층 아파트로 건축되어 있어요. 감정평가서에 따르면 외벽은 몰탈 위 페인트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지로 마감되어 있으며, 창호는 샷시로 되어 있다고 기록되었습니다.

입찰회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-04-29	진행중	–	–

가격 분석

감정가 4억 100만원으로 책정된 이 물건의 가격 구조를 살펴보겠어요.

구분	금액	비고
감정가	4억 100만원	2025.10.20 기준
KB시세(중간)	2억 6,500만원	2026.04.10 기준
KB시세(상한)	2억 7,500만원	–
KB시세(하한)	2억 4,750만원	–
최저입찰가	4억 100만원	감정가 100%
예상낙찰가	미산정	–
KB시세 대비 할인율	51.32%	매우 높은 할인율
실거래가 대비 할인율	25.31%	–

가장 주목할 점은 KB시세 대비 할인율이 51.32%라는 점이에요. 이는 상당히 높은 할인율로, 일반적인 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있다는 의미입니다. 다만 첫 회차 경매이므로 실제 낙찰가는 감정가에 가깝거나 더 높을 수도 있으니 신중하게 판단하셔야 해요.

감정평가서에 따르면 토지와 건물의 배분내역은 토지 2억 4,060만원, 건물 1억 6,040만원으로 구성되어 있어요.

지역 시장 동향

고양시 일산서구 지역의 경매시장 동향을 살펴보면 다음과 같아요.

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰건수	유찰건수	낙찰비율
1개월	94.39%	1건	1건	0건	100.0%
3개월	94.39%	1건	1건	0건	100.0%
6개월	94.39%	1건	1건	0건	100.0%
1년	94.39%	1건	1건	0건	100.0%

감정평가서의 경매동향 자료에 따르면, 경기 고양시 일산서구의 아파트 경매 현황(2024년 10월 ~ 2025년 9월)을 보면 총감정가 1,050억 3,350만원 대비 총낙찰가 865억 6,755만원으로 낙찰가율이 82.4%를 기록했어요. 총 433건 중 198건이 낙찰되어 낙찰비율은 45.7%였습니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 단지는 차량 진출입이 가능하고 단지 서측면에 버스정류장이 있으며, 인근에 지하철역이 소재하여 교통상황이 양호하다고 평가되었어요. 다만 구체적인 지하철역명이나 정확한 거리 정보는 제공되지 않았습니다.

대중교통 이용 시 단지 내 도로가 개설되어 있어 공도와 연결되므로 버스나 택시 이용이 편리할 것으로 보여요. 일산신도시 지역 특성상 서울로의 접근성도 양호한 편입니다.

학군·교육 분석

감정평가서에서 언급된 바에 따르면, 이 물건은 ‘상탄초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있어요. 상탄초등학교가 도보권 내에 있다는 것은 초등학교 자녀가 있는 가정에게는 상당한 장점이 될 수 있습니다.

토지이용계획을 보면 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어요. 구체적으로는:
– 상탄초등학교 상대보호구역
– 일산동중학교 상대보호구역

이는 해당 지역이 교육환경이 보호받는 지역임을 의미하며, 유해시설의 입점이 제한되어 양호한 교육환경을 유지할 수 있다는 의미예요.

생활 편의시설

감정평가서에 따르면 주위가 대단위 아파트 단지가 밀집한 아파트지대로서, 근린생활시설이 인근에 잘 갖추어져 있다고 평가되었어요.

인근 상업시설 현황을 보면 다음과 같아요:

업체명	업종	비고
신도시오토바이	자동차관련업	–
이명주세무회계사무소	전문서비스업	–
일산덴트	의료업	치과
로맥	기타	–
일산공구	소매업	–

제반 주위 환경이 무난하다고 감정평가서에 기록되어 있어, 일상생활에 필요한 편의시설들이 적절히 갖추어진 것으로 보여요.

자연환경·주거환경

감정평가서의 위치 및 주위환경 분석에 따르면, 본건은 대단위 아파트 단지가 밀집한 아파트지대에 위치하고 있어요. 이는 계획적으로 조성된 신도시 지역의 특성을 보여주는 것으로, 체계적인 도시계획 하에 조성된 주거환경임을 알 수 있습니다.

범죄통계(2024년 기준)를 살펴보면 고양시 일산서구의 주요 범죄 현황은 다음과 같아요:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	6,267건	가장 많음
교통범죄	3,548건	–
기타범죄	4,679건	–
절도범죄	2,645건	–
특별경제범죄	2,178건	–
폭력범죄(폭행)	2,156건	–
지능범죄(횡령)	1,504건	–
강력범죄(강제추행)	210건	–

반경 2km 내 장례시설은 확인되지 않았어요.

건물 정보

건축물대장을 기준으로 한 건물 정보는 다음과 같아요.

항목	내용
건물명	탄현마을아파트
주용도	공동주택(아파트)
주구조	철근콘크리트벽식구조
지붕구조	슬래브지붕
층수	지하1층/지상20층
연면적	14,956.835㎡
사용승인일	1995년 9월 29일
총세대수	120세대

해당 호수(101동 14층1405호)의 상세 정보:

구분	면적(㎡)
전용면적	101.86㎡
공용면적	43.244㎡
분양면적	145.104㎡
대지권	52.155㎡
전용률	70.20%

감정평가서에 따르면 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있어요.

토지이용계획

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같아요:

구분	내용
용도지역	제3종일반주거지역
지구단위계획구역	탄현1,2,중산택지개발 (2023-01-19 지정)
도로	대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)
기타제한	과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경을 해칠 수 있는 시설의 설치가 제한됩니다. 또한 가축사육제한구역으로도 지정되어 있어 쾌적한 주거환경이 보장되어요.

감정평가 상세 분석

감정평가법인에서 실시한 평가과정을 살펴보면, 거래사례비교법을 주요 평가방법으로 사용했어요.

거래사례 분석:

사례	소재지	동/층/호	전용면적	거래가액	거래시점	단가(원/㎡)
#1	탄현동 1485	101동 18층1806호	101.86㎡	4억 500만원	2025.07.04	398만원/㎡
#2	탄현동 1485	101동 15층1501호	101.86㎡	3억 9,500만원	2025.07.05	388만원/㎡

동일 단지 내의 거래사례를 바탕으로 사정보정치 1.000, 시점수정치 0.98896, 가치형성요인 비교치 1.000을 적용하여 최종 감정평가액을 4억 100만원으로 결정했어요.

참고가격자료:
– 인근 유사 아파트의 호가 수준: 약 400만원/㎡ 내외
– 본건의 최근 3년 이내 평가사례는 없음
– 인근 평가사례로는 같은 단지 내 다른 호수들의 경매 평가사례가 있으며, 전용면적당 약 398만원~414만원 수준으로 평가됨

지역 상급지 TOP 5

현재 고양시 일산서구에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건을 비교해보겠어요.

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	일산두산위브더제니스	59.91㎡	40층	3.54억	5.05억	-19.84%	04-23	B	69
2	일산두산위브더제니스	95.50㎡	20층	4.27억	6.10억	-3.17%	04-23	B	69
3★	탄현마을아파트	101.86㎡	14층	4.01억	4.01억	51.32%	04-29	B	69
4	일산두산위브더제니스	95.50㎡	18층	4.66억	6.65억	5.56%	04-21	B	69
5	한화꿈에그린	132.89㎡	16층	4.52억	6.45억	3.20%	04-28	B	69

★표시된 본 물건이 3위에 위치하고 있으며, 특히 KB시세 대비 할인율이 51.32%로 가장 높은 것이 특징이에요. 다른 물건들은 대부분 KB시세보다 높거나 비슷한 수준인 반면, 본 물건만 상당한 할인율을 보여주고 있습니다.

권리관계 및 법적 검토사항

감정평가서에 기록된 권리관계를 살펴보면:

• 소유자: 김향란
• 근저당권: 2021년 10월 15일 설정
• 집합건물: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분등기 완료
• 임대관계: 미상

본건은 구분소유권의 목적이 될 수 있는 적법한 구분소유건물이며, 토지의 소유권·대지권과 구분건물이 일체로 하여 가격이 형성되어 있어요. 임대관계가 미상이므로 낙찰 후 점유자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

투자 시 고려사항

긍정적 요소:
– KB시세 대비 51.32% 할인으로 상당한 가격 경쟁력
– 1995년 준공으로 재건축 기대감 (준공 후 약 30년 경과)
– 일산신도시 지역의 계획적 주거환경
– 교육환경 보호구역으로 지정된 양호한 교육환경
– 대단위 아파트단지 밀집지역의 생활 편의성

주의사항:
– 건축년도가 오래되어 노후화 진행 (1995년 준공)
– 임대관계 미상으로 점유자 확인 필요
– 근저당권 설정으로 인한 채권 관계 확인 필요
– 첫 회차 경매로 실제 낙찰가는 감정가 수준이거나 더 높을 가능성

대출 정보

주요 은행별 주택담보대출 금리 현황이에요.

은행명	대출유형	금리유형	최저금리	최고금리	비고
국민은행	주택담보대출	변동금리	4.070%	6.210%	–
신한은행	주택담보대출	변동금리	3.710%	5.360%	–
농협은행	주택담보대출	변동금리	3.800%	5.810%	–
기업은행	주택담보대출	변동금리	4.180%	6.580%	–
광주은행	주택담보대출	변동금리	4.490%	5.820%	–

정책자금 현황:

상품명	금리범위	대출한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.000%~1.300%	4,500만원	만 19~34세 청년, 무주택
버팀목전세자금	2.500%~3.500%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	기존 버팀목 이용자

데이터 기준

• 감정평가 기준시점: 2025년 10월 20일
• KB시세 기준일: 2026년 4월 10일
• 범죄통계 기준: 2024년
• 데이터 수집일: 2026년 기준

본 자료는 공개된 경매정보와 감정평가서를 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료이며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닙니다. 실제 투자 결정 시에는 직접 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바라며, 모든 투자 결정에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/270952