1회 유찰, 연수구 현대아파트 경매 — 전용 84.97㎡ 3층 / 최저가 3.6억

동춘역 남서쪽 인근에 위치한 현대아파트는 1993년 준공된 철근콘크리트 슬래브지붕 8층 규모의 아파트입니다. 전체 64세대 규모로 이루어진 이 단지는 현재 112동 304호가 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 70% 수준인 3.6억원까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 현장조사 당시 거주인의 부재로 내부구조를 확인하지 못했다고 기재되어 있어, 실제 경매 진행 시 내부 상태에 대한 별도 확인이 필요할 것으로 보입니다. KB시세 대비 무려 41.37%의 높은 할인율을 보이고 있어 투자자들의 관심이 집중될 것으로 예상됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경571022
법원명	인천지방법원
소재지	인천광역시 연수구 원인재로 56 (동춘동)
건물명	현대아파트
동/호수	112동 304호
전용면적	84.97㎡ (25.69평)
층수	3층/지상8층 지하1층
건축연도	1993년 1월 21일
입찰일	2026년 4월 28일
입찰장소	219호 법정
감정가	5억 1,600만원
최저입찰가	3억 6,120만원
보증금	3,612만원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026년 3월 27일	유찰	–	–
2회	2026년 4월 3일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	5억 1,600만원	2024년 11월 25일 기준
KB시세(중간값)	3억 6,500만원	2026년 3월 13일 기준
KB시세(상한)	3억 8,000만원	–
KB시세(하한)	3억 3,250만원	–
최저입찰가	3억 6,120만원	감정가의 70%
KB대비 할인율	41.37%	감정가 기준
실거래가 대비	6.24% 할인	2026년 3월 거래 기준

감정평가서에 따르면 인근지역 내 유사부동산의 가격수준은 전용면적당 580만원~640만원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 본 물건의 경우 위치별 효용 등에서 우세하다고 평가하여 1.04의 가치형성요인을 적용했으며, 최종적으로 전용면적당 607만원/㎡로 산정되었습니다.

실거래 이력

거래일	동/호수	전용면적	층	거래금액
2026년 3월 1일	–	84.97㎡	–	3억 4,000만원

감정평가서 내 거래사례를 보면, 동일 단지 내 거래사례가 다음과 같이 나타났습니다:

거래일	동/호수	전용면적	층	거래금액	단가(원/㎡)
2024년 7월 20일	111동 3층	84.97㎡	3층	4억 9,500만원	5,826,000
2024년 6월 6일	111동 3층	84.97㎡	3층	4억 9,400만원	5,814,000

지역 낙찰 동향

감정평가서에 따르면 인천광역시 연수구 아파트의 최근 경매 낙찰가율은 다음과 같습니다:

기간	평균낙찰가율	비고
최근 1년 평균	86.96%	–
최근 6개월 평균	87.62%	–
인천광역시 전체	86.25% (1년) / 87.13% (6개월)	비교 참조

연수구의 경우 인천광역시 전체 평균보다 약간 높은 낙찰가율을 보이고 있어, 상대적으로 안정적인 경매 시장을 형성하고 있는 것으로 분석됩니다.

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	2억 9,000만원	56.20%

교통 분석

감정평가서에 따르면 “본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철1호선 동춘역 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통”이라고 평가되었습니다.

인천지하철 1호선 동춘역이 도보권 내에 위치하고 있어 대중교통 접근성이 양호합니다. 동춘역에서 인천역까지는 약 30분, 부평역까지는 약 20분 소요되며, 서울 지하철 7호선과의 환승이 가능한 부평구청역까지는 약 25분이 소요됩니다.

또한 주변으로 다양한 노선버스가 운행되고 있어 인천 시내 각 지역으로의 이동이 편리합니다. 특히 송도국제도시, 연수구청, 인천대공원 등 주요 거점으로의 접근성이 우수합니다.

차량 이용 시에는 제2경인고속도로, 인천국제공항고속도로 등 주요 간선도로에 대한 접근성이 양호하여 서울 및 수도권 각 지역으로의 이동이 용이합니다.

학군·교육 분석

연수구는 인천광역시 내에서도 우수한 교육환경을 자랑하는 지역으로 알려져 있습니다. 지역 내 초등학교, 중학교, 고등학교가 고르게 분포되어 있으며, 특히 송도국제도시의 국제학교들과도 접근성이 좋습니다.

동춘동 일대는 동춘초등학교, 동춘중학교를 비롯하여 인근에 연수고등학교, 함박고등학교 등이 위치하고 있습니다. 또한 송도국제도시 내 채드윅국제학교, 한국뉴욕주립대학교 등 국제교육기관들과의 접근성도 우수합니다.

감정평가서에서도 “교육시설 등의 배치” 부분에서 본 물건과 거래사례가 “대체로 유사하다”고 평가하고 있어, 교육환경 측면에서 안정적인 여건을 갖추고 있는 것으로 분석됩니다.

학원가의 경우 동춘동 일대에 다양한 학습塾이 분포되어 있으며, 특히 송도 신도시 개발로 인해 교육 인프라가 지속적으로 확충되고 있는 상황입니다.

생활 편의시설

감정평가서에서 확인된 주변 상업시설은 다음과 같습니다:

마트/편의점:
– 맛샘
– 행복한안경
– 실버게이트
– 네이처리퍼블릭롯데슈퍼

음식점:
– 피자스쿨

동춘동은 연수구의 기성시가지로 오랜 기간 형성된 생활권이기 때문에 생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 잘 갖춰져 있습니다. 특히 동춘역 주변 상권이 발달되어 있어 은행, 병원, 약국, 카페, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

또한 차량으로 10분 내외 거리에 위치한 송도국제도시의 대형 쇼핑몰(트리플스트리트, 현대프리미엄아울렛 등)과 연수구 구도심의 상업시설들을 함께 이용할 수 있어 생활 편의성이 높습니다.

자연환경·주거환경

감정평가서에 따르면 “주위는 아파트, 공동주택, 공장, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역”으로 기술되어 있습니다. 이는 동춘동이 연수구의 기성시가지로서 다양한 용도의 건물들이 조화롭게 배치된 주거지임을 의미합니다.

인근에는 인천대공원이 위치하고 있어 자연환경을 즐길 수 있으며, 승기하수처리장 상부공원 등도 이용 가능합니다. 또한 차량으로 15분 내외 거리에는 송도센트럴파크, 송도달빛축제공원 등 송도국제도시의 우수한 자연환경 시설들도 접근할 수 있습니다.

토지이용계획:
– 용도지역: 제2종일반주거지역
– 기타 제약: 지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역

장례시설: 반경 2km 내 장례시설 정보 확인되지 않음

건물 정보

항목	내용
건물명	현대아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	8,885.13㎡
대지면적	93,372.00㎡ (대지권면적: 87.415㎡)
건폐율	16.98%
용적률	111.72%
사용승인일	1993년 1월 21일
지상층수	8층
지하층수	1층
승강기	0대 (저층 건물)
세대수	64세대
에너지효율등급	미평가

감정평가서에 따른 건물 상세 정보는 다음과 같습니다:
– 외벽: 몰탈위페인트 마감
– 창호: 샷시창호
– 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비
– 토지형상: 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 광평수 토지

30년이 넘은 노후 아파트이지만 철근콘크리트 구조로 견고하게 건축되었으며, 기본적인 설비들은 모두 갖춰져 있는 것으로 확인됩니다.

공시지가 및 토지이용

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용 구분
2025년	204만 4천원	일반

토지이용계획 상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 아파트, 연립주택, 다세대주택 등의 공동주택 건설이 가능한 지역입니다. 다만 과밀억제권역으로 지정되어 있어 일정 규모 이상의 개발 시에는 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변에 교육시설이 있음을 알 수 있으며, 이는 학군 환경이 양호함을 간접적으로 시사합니다.

지역 시장 동향

연수구 아파트 매매 시장은 최근 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 한국부동산원 발표 데이터에 따르면:

기준일	매매가격지수	전월 대비	전년 동월 대비
2025년 4월	135.41	+0.91%	+0.01%
2025년 3월	134.19	+0.32%	-1.59%
2025년 2월	133.76	+0.12%	–
2025년 1월	133.60	–	–

연수구는 송도국제도시의 지속적인 개발과 인천경제자유구역의 성장으로 인해 중장기적으로 안정적인 부동산 시장을 형성할 것으로 예상됩니다. 특히 동춘동과 같은 기성시가지의 경우 재개발·재건축 기대감과 함께 꾸준한 수요가 유지되고 있습니다.

담보대출 및 금융상품

주요 은행 주택담보대출 금리:

은행명	대출구분	금리유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	변동금리	4.07%	6.21%
신한은행	주택담보대출	변동금리	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	변동금리	3.80%	5.81%
기업은행	주택담보대출	변동금리	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	변동금리	4.49%	5.82%

정책자금 대출상품:

상품명	금리 범위	대출한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1억 2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도 문의	4억 5천만원	기존 버팀목대출 이용자

경매 낙찰 후 자금조달 시 개인의 신용도와 소득수준에 따라 적절한 금융상품을 선택하여 활용할 수 있습니다.

연수구 경매물건 TOP 5

현재 연수구에서 진행중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	글로벌캠퍼스푸르지오	134.96㎡	39층	7.9억	11.3억	7.71%	4/17	B	71
2	현대아파트 ★	84.97㎡	3층	3.6억	5.2억	41.37%	4/28	B	70
3	송도더샵마스터뷰22블럭	84.92㎡	24층	4.3억	4.3억	-48.02%	4/22	C	64
4	쌍용아파트	124.53㎡	4층	3.3억	4.8억	-29.71%	4/17	C	60
5	송도에스케이뷰	84.69㎡	34층	5.6억	8.0억	11.64%	4/21	C	60

본 현대아파트는 연수구 내 경매물건 중 입지점수 2위를 기록하고 있으며, 특히 KB시세 대비 41.37%의 높은 할인율을 보여 가격 매력도가 높은 것으로 분석됩니다.

지역 특성 및 개발계획

동춘동은 연수구의 대표적인 기성시가지로, 1980년대부터 본격적인 주거지 개발이 시작된 지역입니다. 인천지하철 1호선 개통과 함께 교통 접근성이 크게 향상되었으며, 최근에는 송도국제도시 개발의 영향으로 지역 가치가 재평가받고 있습니다.

특히 동춘동 일대는 향후 도시재생사업이나 재개발·재건축 등의 개발 가능성이 있는 지역으로 분류되고 있어, 중장기적인 자산가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

인근 송도국제도시의 지속적인 성장과 함께 연수구 전체의 주거환경 개선사업들이 추진되고 있어, 기성시가지인 동춘동도 간접적인 수혜를 받을 것으로 예상됩니다.

투자 고려사항

본 물건은 1993년 준공된 30년 이상의 노후 아파트로서, 건물 자체의 노후화 정도와 향후 유지관리 비용에 대한 검토가 필요합니다. 특히 감정평가서에서 “현장조사 당시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였다”고 기재되어 있어, 실제 낙찰 후 내부 상태에 따른 추가 수리비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

다만 KB시세 대비 41.37%의 높은 할인율과 연수구라는 우수한 입지조건, 그리고 동춘역 도보권이라는 교통 접근성을 감안할 때 충분한 투자 매력도를 갖춘 물건으로 평가됩니다.

또한 2022년 1월 25일자 근저당권이 설정되어 있어, 관련 권리관계에 대한 면밀한 검토도 필요합니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2024년 11월 25일
• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 공시가격 기준연도: 2025년
• 데이터 수집일: 2024년 기준

본 자료는 공개된 경매정보 및 부동산 데이터를 바탕으로 작성된 분석자료이며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닌 정보 제공을 위한 것입니다. 실제 입찰 참여 시에는 현장 확인과 추가적인 실사를 통해 신중한 판단을 하시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/371