1회 유찰, 동구 미리내아파트 경매 — 전용 84.92㎡ 13층 / 최저가 1.6억

판암역 남서측 인근에 자리한 미리내아파트는 1999년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하1층 지상18층 규모 아파트입니다. 감정평가서에 따르면 총 116개호로 구성된 이 단지에서 103동 13층 1303호가 현재 1회 유찰된 상태로 2차 경매를 앞두고 있습니다. 최저입찰가는 감정가 2억2800만원에서 30% 할인된 1억5960만원으로 책정되었으며, 권진희 감정평가사가 2025년 11월 27일 기준으로 평가했습니다. 감정평가서에 따르면 본 물건은 구분소유권의 목적이 되는 독립성이 인정되는 구분소유건물로 확인됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경503753
법원명	대전지방법원
소재지(도로명)	대전광역시 동구 동구청로203번길 36 (판암동,미리내아파트)
건물명	미리내아파트
동/호수	103동 1303호
전용면적	84.92㎡ (약 25.7평)
층수	13층 (총 18층)
건축연도	1999년
입찰일	2026년 4월 22일
입찰장소	본관 제106호 경매법정
최저입찰가	1억5,960만원
보증금(10%)	1,596만원
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026년 3월 19일	유찰	–	–
2회	2026년 4월 22일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액(만원)	비고
감정가	22,800	2025년 11월 27일 기준
KB시세(중간)	21,000	2026년 3월 13일 기준
KB시세(상한)	22,000	–
KB시세(하한)	20,000	–
최저입찰가	15,960	감정가 대비 70%
실거래가	21,700	2026년 3월 1일 거래

현재 최저입찰가는 KB 중간시세 2억1000만원 대비 24% 할인된 수준입니다. 실거래가 2억1700만원과 비교하면 26.4% 할인된 가격으로 나타났습니다. 감정평가서상 거래사례로는 동일 아파트 103동 14층 1404호가 2025년 10월 18일 2억2800만원에 거래되었으며, 전용면적당 268만원의 단가를 보였습니다.

지역 경매 동향

감정평가서에 따르면 대전 동구 아파트 경매 현황(2024년 11월~2025년 10월)은 다음과 같습니다:

구분	총감정가	총낙찰가	낙찰가율	총건수	낙찰건수	낙찰율
아파트	135억2150만원	106억7828만원	79.0%	105건	48건	45.7%

지역 아파트 경매의 평균 낙찰가율이 79%로 나타나, 현재 최저입찰가 70% 수준은 상대적으로 보수적으로 책정된 것으로 분석됩니다.

교통 분석

지하철 접근성

감정평가서에 따르면 본건은 대전도시철도1호선 판암역 남서측 인근에 위치하며, 제반 차량접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정이 양호한 편으로 평가되었습니다.

판암역은 대전도시철도1호선의 주요 역 중 하나로, 도심과의 연결성이 우수합니다. 판암역에서 대전역까지는 약 20분 내외 소요되며, 중앙로역(도심) 까지는 약 25분 정도의 시간이 걸립니다. 또한 판암역 주변은 상업시설과 주거시설이 밀집된 부도심 역할을 하고 있어 생활편의시설 이용이 편리합니다.

버스 교통

감정평가서상 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 시내버스 이용이 편리한 것으로 나타났습니다. 판암동 일대는 대전 동구의 주요 교통 허브 중 하나로, 시내 각 지역으로의 버스 노선이 잘 발달되어 있습니다.

건물 정보

건축물 현황

감정평가서에 따른 건축물 상세 정보는 다음과 같습니다:

항목	내용
건물명	미리내아파트 103동
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트구조
지붕	경사지붕
층수	지하1층, 지상18층
총세대수	116개호
사용승인일	1999년 7월 31일
연면적	11,001.13㎡

층별 면적 구성

건축물대장상 층별 면적은 다음과 같습니다:

층수	면적(㎡)	비고
지하1층	683.57	–
1층	711.45	–
2~5층	각 696.89	–
6~12층	각 683.45	–
13~16층	각 395.68	해당 물건 층
17~18층	각 225.84	–

해당 호실 정보

항목	내용
전용면적	84.92㎡
공용면적	42.577㎡
분양면적	127.497㎡
대지권	50.308㎡
전용률	66.61%

감정평가서에 따르면 13층에 위치한 해당 호실은 철근콘크리트구조로 되어 있으며, 외벽은 시멘트 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호로 시공되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 완비되어 있는 것으로 확인됩니다.

토지 및 법적 제한사항

토지이용계획

감정평가서에 따른 토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다:

460번지:
– 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역
– 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)
– 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한지역), 교육환경보호구역(상대정화구역), 철도보호지구, 중점경관관리구역

461번지:
– 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역
– 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m미만), 중로3류(폭 12m~15m)
– 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한지역), 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역

687-18번지:
– 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역
– 지구: 시가지경관지구(일반)
– 도로: 소로3류(폭 8m미만), 중로3류(폭 12m~15m)
– 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한지역), 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역

권리관계

등기사항상 2023년 5월 31일 근저당권이 설정된 것으로 나타났습니다. 감정평가서에서는 임대관계가 미상으로 표시되어 있어, 입찰 전 별도 확인이 필요할 것으로 보입니다.

주변 환경 분석

위치 및 주위환경

감정평가서에 따르면 본건 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경이 보통 수준으로 평가되었습니다. 판암역 남서측 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있어 상업시설과 교통시설 접근이 용이한 환경입니다.

도로 조건

단지 주위로 중로 및 소로 등에 접하며 아파트단지내 도로와 연계되어 있어 차량 접근성이 양호합니다. 감정평가서상 제반 차량접근이 용이한 것으로 평가되었습니다.

토지 형상

대체로 사다리형 토지로서 아파트단지 건부지로 이용되고 있습니다. 토지의 고저차나 특이사항은 별도로 언급되지 않아 평탄한 지형으로 추정됩니다.

시장 분석 및 투자 포인트

거래사례 분석

감정평가서상 인근 거래사례를 살펴보면:

1. 동일 아파트 103동 14층 1404호
2. 거래일: 2025년 10월 18일
3. 거래가: 2억2800만원
4. 전용면적: 84.92㎡

5. 단가: 268만원/㎡

6. 동일 아파트 103동 12층 1205호

7. 거래일: 2025년 5월 23일
8. 거래가: 1억6500만원
9. 전용면적: 59.97㎡
10. 단가: 275만원/㎡

해당 물건과 동일한 면적대의 14층 호실이 최근 거래되어 직접적인 비교가 가능한 상황입니다. 1층 차이를 감안하더라도 현재 최저입찰가는 상당히 보수적으로 책정되었다고 볼 수 있습니다.

평가사례

감정평가서에 따른 인근 평가사례는 다음과 같습니다:

1. 동일 아파트 103동 7층 701호
2. 기준시점: 2024년 10월 18일
3. 감정가: 2억6200만원
4. 전용면적: 84.92㎡
5. 단가: 309만원/㎡

6. 평가목적: 법원경매

7. 동일 아파트 101동 9층 901호

8. 기준시점: 2024년 8월 19일
9. 감정가: 1억9000만원
10. 전용면적: 59.97㎡
11. 단가: 317만원/㎡
12. 평가목적: 법원경매

과거 경매 감정가 수준과 비교했을 때, 현재 감정가 2억2800만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

지역 부동산 시장 동향

가격 수준

감정평가서에 따르면 본건 지역의 아파트 거래수준은 전용면적당 250만원~350만원 선에서 보합세를 보이는 것으로 조사되었습니다. 이는 현재 최저입찰가 기준 단가 188만원과 비교했을 때 상당한 할인 폭을 보여주고 있습니다.

입지 여건

판암동은 대전 동구의 부도심 역할을 하는 지역으로, 다음과 같은 입지적 장점을 가지고 있습니다:

1. 교통 접근성: 대전도시철도1호선 판암역 인근으로 도심 접근이 용이
2. 생활편의시설: 판암역 일대 상권 발달로 일상 생활 편리
3. 주거 안정성: 기존 아파트단지가 밀집된 주거지역
4. 개발 가능성: 동구 지역의 지속적인 개발 계획

투자 고려사항

긍정 요인

1. 할인율: KB시세 대비 24%, 실거래가 대비 26% 할인
2. 입지: 판암역 인근 교통 편리
3. 건물 상태: 1999년 준공으로 노후도 중간 수준
4. 유찰 이력: 1회 유찰로 추가 할인 기대 가능
5. 층수: 13층으로 중층부의 적정한 채광과 조망

주의 요인

1. 임대차 현황: 감정평가서상 임대관계 미상으로 명도 비용 불확실
2. 내부 상태: 현장조사시 폐문부재로 내부 상태 미확인
3. 건물 연식: 준공 후 25년 경과로 일정 수준의 수리비 예상
4. 근저당권: 2023년 설정된 근저당권 존재
5. 지역 경매 낙찰율: 45.7%로 경쟁이 상대적으로 낮은 수준

주요 대출 금리 정보

일반 주택담보대출

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	4.070%	6.210%
신한은행	주택담보대출	3.710%	5.360%
농협은행	주택담보대출	3.800%	5.810%
기업은행	주택담보대출	4.180%	6.580%
광주은행	주택담보대출	4.490%	5.820%

정책자금 대출

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만19~34세 청년 무주택 세대주
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억5,000만원	기존 버팀목 대출 이용자

최종 분석 의견

본 물건은 대전도시철도1호선 판암역 인근의 입지적 장점과 함께 1회 유찰로 인한 가격 메리트를 동시에 갖춘 물건으로 평가됩니다. KB시세 대비 24% 할인된 최저입찰가는 충분한 매력도를 보여주고 있으며, 동일 아파트 내 최근 거래사례와 비교했을 때도 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만 임대차 현황이 미상이고 내부 상태를 확인하지 못한 점, 그리고 25년 경과한 건물의 수리비 등은 별도로 고려해야 할 사항입니다. 감정평가서에서 언급한 대로 지역 경매시장의 낙찰가율이 79% 수준인 점을 감안하면, 실제 낙찰가는 현재 최저입찰가보다 높을 가능성이 있습니다.

판암역 상권과 교통 인프라를 활용한 임대수익이나 향후 시세차익을 기대하는 투자자에게는 관심을 가져볼 만한 물건으로 보이며, 특히 대전 동구 지역에 대한 이해도가 높은 지역 투자자에게 적합할 것으로 분석됩니다.

---

데이터 기준일
– KB시세: 2026년 3월 13일
– 감정평가: 2025년 11월 27일
– 실거래가: 2026년 3월 1일
– 수집일: 2025년 기준

본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 종목 추천이 아닙니다. 투자 결정은 반드시 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/872