개화산역 도보 10분, 강서구 경동팰리스힐 경매 — 전용 12.22㎡ / 감정가 1.07억

지하철 5호선 개화산역 도보 10분 거리에 위치한 이 경동팰리스힐 원룸형 아파트는 김포공항 인근의 교통 요충지에 자리잡고 있습니다. 도시형생활주택(원룸형 아파트)로 2014년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 인근에 방화초등학교를 비롯해 다수의 교육시설이 위치해 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 최저입찰가 8560만원으로 감정가 1.07억 대비 20% 할인된 가격에 입찰이 가능한 매력적인 물건이에요.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경11973
법원명	서울남부지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 강서구 양천로14길 44 (방화동, 경동팰리스힐)
건물명	경동팰리스힐
호수	1401호
전용면적	12.22㎡ (약 3.7평)
층수	6층/7층
건축연도	2014년
입찰일	2026년 4월 30일
입찰장소	제112호 법정
감정가	1억 700만원
최저입찰가	8,560만원
보증금	856만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중

감정평가서에 따르면 이 물건은 도시형생활주택 원룸형 아파트로 사용승인일이 2014년 3월 20일이에요. 전용면적 12.22㎡에 대지권면적은 9.448㎡이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 6층에 위치해 있습니다.

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026-03-25	유찰	–	–
2차	2026-04-30	진행중	–	–

현재 2차 입찰이 진행 중이며, 1차 입찰에서 유찰된 이력이 있어요. 2차 입찰부터는 최저입찰가가 1차 대비 20% 할인된 금액으로 책정됩니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	1억 700만원	2025.10.27 기준
최저입찰가	8,560만원	감정가 대비 20% 할인
실거래가	2억 9,000만원	2026.02.01 거래
실거래가 대비 할인율	-70.48%	상당한 할인 혜택

가장 주목할 부분은 실거래가 대비 할인율이에요. 2026년 2월에 거래된 실거래가가 2억 9천만원인데, 이 물건의 최저입찰가는 8560만원으로 무려 70% 이상 할인된 가격입니다. 다만 실거래가와 경매 물건의 조건이 다를 수 있으니 이 부분은 신중히 검토하셔야 해요.

감정평가서에 따르면 인근 유사부동산의 거래사례로 같은 건물 내 12.22㎡ 호실이 2023년 10월과 12월에 각각 1억원에 거래된 사례가 있어요. 이를 기준으로 시점수정과 가치형성요인 비교를 통해 1억 700만원의 감정가가 산정되었습니다.

지역 낙찰가율 트렌드

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
최근 1개월	87.65%	1건	1건	0건
최근 3개월	87.65%	1건	1건	0건
최근 6개월	87.65%	1건	1건	0건
최근 1년	87.65%	1건	1건	0건

강서구 지역의 최근 경매 낙찰률은 87.65% 수준을 보이고 있어요. 이는 전국 평균보다 다소 낮은 수준으로, 경매 시장에서 상대적으로 보수적인 접근이 필요한 지역으로 판단됩니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 “본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측 인근에 지하철5호선 개화산역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편”이라고 평가되었어요.

지하철 접근성

지하철 5호선 개화산역이 북서측에 위치해 있어 도보로 약 10분 거리에 있습니다. 개화산역에서 여의도역까지는 약 20분, 종합운동장역까지는 약 35분 소요되어 서울 도심 지역으로의 접근성이 양호한 편이에요.

개화산역은 5호선의 서쪽 끝 지역에 위치한 역으로, 김포공항과 인접해 있어 국내외 출장이 잦은 직장인들에게는 매우 유리한 입지입니다. 특히 김포공항까지는 차량으로 10분 이내 거리에 있어 항공 교통의 접근성이 뛰어나요.

도로 교통 여건

감정평가서에서 확인된 바로는 “본건 남동측으로 약 10m의 도로에 접함”이라고 되어 있어, 차량 진입이 원활한 것으로 보입니다. 방화대로, 공항대로 등 주요 간선도로와의 연결성도 양호하여 자가용 이용 시 편리할 것으로 예상됩니다.

학군·교육 분석

이 지역은 교육 인프라가 잘 갖춰진 곳이에요. 입지 점수에서 학교 점수가 90점으로 매우 높게 평가받았는데, 이는 인근에 다양한 교육기관이 위치하고 있기 때문입니다.

인근 주요 학교

방화동 일대는 다수의 초·중·고등학교가 밀집해 있는 지역이에요. 특히 강서구는 서울시 내에서도 교육열이 높은 지역 중 하나로, 학부모들이 선호하는 학군입니다.

주요 학교로는 경복초등학교, 경희초등학교, 계성초등학교 등이 있으며, 중학교로는 강서중학교, 경서중학교, 공항중학교 등이 있습니다. 고등학교의 경우 강서고등학교, 공항고등학교, 경동고등학교 등 다양한 선택지가 있어요.

교육 환경의 특징

강서구는 김포공항과 인접한 지역 특성상 국제적인 감각을 갖춘 교육 프로그램들이 많이 운영되고 있습니다. 또한 신도시 개발과 함께 최신 교육 시설들이 잘 갖춰져 있어 교육 환경이 우수한 편이에요.

생활 편의시설

상업시설

감정평가서에 따르면 주위는 “아파트 및 다세대주택 상업 업무시설등이 혼재한 지역”으로 기술되어 있어, 생활에 필요한 기본적인 상업시설들이 인근에 위치하고 있음을 알 수 있습니다.

주요 편의시설로는 다음과 같은 곳들이 있어요:

마트/쇼핑:
– 보해마트: 인근에 위치한 중소형 마트
– 대형마트의 경우 차량으로 10-15분 거리에 위치

음식점/카페:
– 개화산맛집: 지역 대표 음식점
– 투썸플레이스 개화산역점: 개화산역 인근 프랜차이즈 카페
– 다양한 소규모 음식점들이 역세권을 중심으로 형성

서비스업:
– 충일전장: 전기 관련 서비스
– 백년이웃부동산: 부동산 중개업소

의료시설

강서구는 의료 인프라가 잘 발달한 지역이에요. 특히 강서구청 인근에는 다수의 종합병원과 전문병원들이 위치해 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

금융기관

개화산역 주변으로 주요 은행들의 지점이나 ATM이 설치되어 있어 금융 업무 처리가 편리합니다.

자연환경·주거환경

주거환경 특성

감정평가서에서 “제반 입지여건은 보통시 됨”이라고 평가했는데, 이는 특별히 뛰어나거나 열악하지 않은 평균적인 주거환경임을 의미해요. 방화동은 한강과 인접해 있어 자연환경은 양호한 편이며, 김포공항 인근이라는 특성상 소음 문제가 있을 수 있지만, 항공 교통의 편리함이라는 장점도 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항

감정평가서에 따르면 이 지역은 다음과 같은 토지이용계획 하에 있어요:

• 제2종일반주거지역(7층이하): 중밀도 주거지역으로 적정한 주거환경 유지
• 중요시설물보호지구(공항): 김포공항 보호구역
• 수평표면구역: 항공기 안전을 위한 건물 높이 제한
• 대공방어협조구역: 국가안보 관련 제한구역
• 과밀억제권역: 서울시 전체가 해당하는 개발 억제 지역
• 토지거래계약 허가구역: 부동산 투기 방지를 위한 허가 구역 (2024.09.05 지정)

이런 제한사항들이 있지만, 현재 건물은 이미 적법하게 건축된 상태이므로 거주나 임대 운영에는 문제가 없어요.

범죄통계 분석

강서구의 2024년 주요 범죄 발생 현황을 보면:

강력범죄 (총 333건)
– 강제추행 193건
– 강간 62건
– 유사강간 18건
– 방화 14건
– 강도 8건
– 살인 관련 5건

재산범죄
– 지능범죄(사기, 횡령 등) 5,080건
– 절도범죄 2,117건
– 특별경제범죄 1,486건

기타 범죄
– 폭력범죄 2,671건
– 교통범죄 2,221건
– 기타범죄 3,697건

전체적으로 서울시 평균 수준의 치안 상태를 보이고 있으며, 특별히 위험한 지역은 아닙니다.

건물 정보

건축물 상세정보

감정평가서에 따른 건물 정보는 다음과 같아요:

항목	내용
건물명	경동팰리스힐
주용도	도시형생활주택(원룸형), 근린생활시설
구조	철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층
사용승인일	2014년 3월 20일
층별 면적	지하1층 619.85㎡, 1층 338.57㎡, 2~4층 각 219.41㎡, 5~6층 각 202.44㎡, 7층 181.92㎡
옥탑	1층 28.48㎡ (연면적 제외)
전용면적	12.22㎡ (해당 호실)
대지권면적	9.448㎡

건물 시설 및 마감

감정평가서에서 확인된 건물 시설 현황:

구조 및 마감:
– 외벽: 화강석 마감
– 내벽: 벽지 및 타일 마감
– 창호: 하이새시 이중창

주요 설비:
– 승강기 설치
– 화재탐지설비
– 위생설비
– 도시가스 난방시설

이런 시설들을 갖춘 비교적 최신 건물이라 거주 편의성이 좋을 것으로 예상됩니다.

이용 현황

현재 도시형생활주택 원룸형 아파트로 이용되고 있으며, 감정평가 당시 “이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성”되었다고 명시되어 있어요. 임대관계에 대해서는 “임대관계 미상”으로 기록되어 있습니다.

지역 시장 동향

부동산 시장 지수

서울시 강서구 아파트 매매가격지수 추이를 보면:

기준일	매매지수
2025-04-01	174.48
2025-03-01	168.56
2025-02-01	164.83
2025-01-01	161.51
2024-04-01	159.87
2024-03-01	159.72

최근 1년간 지속적인 상승세를 보이고 있어 강서구 부동산 시장이 활발한 상태임을 알 수 있습니다. 2024년 3월 대비 2025년 4월까지 약 9.2% 상승했어요.

감정평가 시장 분석

감정평가서에 기록된 인근 부동산 탐문조사 결과, 유사 물건의 가격 수준이 1억원~1억1천만원 선에서 형성되어 있다고 조사되었습니다. 또한 인근 평가전례로는 2025년 5월에 같은 건물 5층 호실이 경매 목적으로 1억2백만원에 평가된 사례가 있어요.

지역 상급지 TOP 5

현재 강서구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지 점수 상위 5개는 다음과 같아요:

| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|——|——–|———-|—-|———–|———|———|———|———|
| 1위 | 양지샤인빌 | 13.76㎡ | 11층 | 9,856만원 | 1.54억원 | – | 2026-05-07 | B등급 | 72점 |
| 2위 | 발쿠치네하우스 | 17.25㎡ | 4층 | 448만원 | 1.59억원 | – | 2026-04-21 | B등급 | 71점 |
| 3위 | ★경동팰리스힐 | 12.22㎡ | 6층 | 8,560만원 | 1.07억원 | – | 2026-04-30 | B등급 | 69점 |
| 4위 | 우공아파트 | 26.36㎡ | 3층 | 813만원 | 2.31억원 | -95.04% | 2026-04-30 | B등급 | 67점 |
| 5위 | 마곡중앙하이츠아파트 | 51.03㎡ | 4층 | 4.37억원 | 5.46억원 | 0.18% | 2026-04-23 | B등급 | 67점 |

이 물건은 강서구 내에서 3번째로 높은 입지 점수를 받았어요. 특히 학교 점수가 90점으로 매우 높고, 교통 점수도 85점으로 우수한 편입니다.

대출 및 금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

현재 주택담보대출 금리는 3.71%~6.58% 수준에서 형성되어 있어요. 개인의 신용등급과 소득 수준에 따라 적용 금리가 달라집니다.

정책자금 대출

무주택자나 조건을 충족하는 경우 다음과 같은 정책자금을 활용할 수 있어요:

청년전용 보증부월세대출
– 금리: 연 0.0%~1.3%
– 한도: 4,500만원
– 대상: 만 19~34세 청년, 부부합산 연소득 5천만원 이하

버팀목전세자금
– 금리: 연 2.5%~3.5%
– 한도: 1억2천만원
– 대상: 부부합산 연소득 5천만원 이하, 무주택 세대주

다만 경매를 통한 소유권 취득의 경우 전세자금 대출보다는 주택담보대출을 활용해야 할 가능성이 높습니다.

투자 참고사항

리스크 요소

공항 인접 지역 특성:
김포공항과 인접한 지역 특성상 항공기 소음이 있을 수 있어요. 다만 이는 지역 전체의 특성이므로 임대나 매매 시 가격에 이미 반영되어 있는 부분입니다.

토지거래허가구역:
현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 관할 구청의 허가를 받아야 할 수 있습니다.

소형 평수:
전용면적 12.22㎡(약 3.7평)의 소형 원룸으로, 거주보다는 임대용 목적에 적합한 물건입니다.

장점 요소

교통 접근성:
지하철 5호선과 김포공항 접근성이 뛰어나 직장인들에게 인기가 높을 것으로 예상됩니다.

신축 건물:
2014년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 도시형생활주택 기준에 맞는 현대적 시설을 갖추고 있어요.

할인 혜택:
감정가 대비 20% 할인된 가격으로 입찰 가능하며, 실거래가 대비로는 더 큰 할인 혜택을 받을 수 있습니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2025년 10월 27일
• 감정평가사: 반지호 (강림감정평가사사무소)
• 데이터 수집일: 2025년 기준
• KB시세: 해당없음
• 실거래가: 2026년 2월 1일 거래분 (2억9천만원)

본 자료는 공개된 감정평가서와 법원 경매 공고를 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 입찰 전에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

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