2회 유찰, 서대문구 독립문극동아파트 경매 — 전용 59.58㎡ 11층 / 최저가 6.7억

독립문공원이 한눈에 내려다보이는 이 아파트는 1998년 준공된 철근콘크리트조 22층 건물로, 서대문구 현저동의 대표적인 주거단지 중 하나입니다. 현재 2회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 64% 수준인 6.7억까지 내려온 상황입니다. 감정평가서에 따르면 독립문역(지하철 3호선) 남서측 인근에 위치하여 제반 교통상황이 보통 수준이며, 주위는 아파트단지, 공원, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 평가되고 있습니다. 특히 현장조사 시 폐문 상태로 내부구조를 확인하지 못했다는 점이 감정평가서에 명시되어 있어 입찰 시 유의할 필요가 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경51522
법원명	서울서부지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 서대문구 독립문공원길 17 (현저동)
건물명	독립문극동아파트
동/호수	106동 11층 1101호
전용면적	59.58㎡ (18.02평)
층수	11층 (총 22층 건물)
건축연도	1998년
입찰일	2026년 5월 12일
입찰장소	신관 209호 경매법정
감정가	10.4억 원
최저입찰가	6.7억 원
보증금	6,656만 원 (최저입찰가의 10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-03-03	유찰	–	–
2회차	2026-04-07	유찰	–	–
3회차	2026-05-12	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	10.4억 원	2025.06.23 기준
KB시세(상한)	12억 원	2026.03.13 기준
KB시세(중간)	11.7억 원	–
KB시세(하한)	10.6억 원	–
최저입찰가	6.7억 원	3회차 기준
KB대비 할인율	-28.89%	KB 중간시세 대비
실거래가 대비	-44.30%	–

2회 유찰로 최저가가 내려온 배경에는 감정가와 시장가격 간의 괴리가 작용한 것으로 보입니다. KB시세 11.7억 원 대비 현재 최저입찰가 6.7억 원은 약 29% 할인된 수준으로, 상당한 매력도를 보이고 있습니다.

최근 실거래 현황

감정평가서에 따르면 동일 건물 내에서 2025년 1월 31일 6층 호실이 9.9억 원에 거래되었으며, 인근 동일 단지 내에서는 다음과 같은 거래가 확인됩니다:

거래일	동/층	전용면적	거래금액	단가(만원/㎡)
2025.04.22	101동 15층	59.58㎡	10.4억 원	1,746만원
2025.04.07	102동 8층	59.58㎡	10억 원	1,678만원
2025.01.31	106동 6층	59.58㎡	9.9억 원	1,662만원

인근지역 유사부동산의 가격수준은 전용면적당 1,550만원~1,800만원/㎡ 수준으로 파악되며, 위치 등에 따라 차이가 있는 것으로 감정평가서에서 분석하고 있습니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 독립문역(지하철 3호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가받고 있습니다.

지하철 접근성

독립문역(3호선)이 남서측 인근에 위치하여 도보로 접근 가능한 거리에 있습니다. 3호선을 통해 종로3가역, 을지로3가역, 충무로역 등 도심 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 2호선과의 환승도 용이합니다.

3호선 독립문역에서 주요 목적지까지의 소요시간:
– 종로3가역(1호선, 3호선, 5호선 환승): 약 6분
– 을지로3가역(2호선, 3호선 환승): 약 8분
– 홍익대입구역(2호선, 6호선 환승): 약 2분
– 경복궁역: 약 4분

버스 교통

감정평가서에서는 인근에 노선버스 정류장이 있다고 명시하고 있어, 다양한 버스 노선을 통한 이동이 가능할 것으로 판단됩니다. 서대문구 지역 특성상 시내버스와 마을버스 네트워크가 잘 구축되어 있어 교통 편의성이 확보되어 있습니다.

학군·교육 분석

교육환경 현황

서대문구 현저동 지역은 서울 도심과 인접한 지역적 특성으로 교육 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역입니다. 감정평가서에서도 주위에 학교가 소재한다고 언급하고 있어 기본적인 교육 접근성은 확보되어 있는 것으로 보입니다.

학원가 현황

인근에 위치한 학원으로는 한우리서대문지부, 다울에듀 등이 확인되며, 이는 지역 내 교육 수요를 뒷받침하는 시설들입니다. 특히 서대문구는 연세대학교, 이화여자대학교 등 명문대학이 인근에 위치해 있어 대학생 과외나 교육 서비스 접근성이 우수한 편입니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

감정평가서에 따르면 주위에 소규모 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖춰진 것으로 파악됩니다.

확인된 주요 시설:

시설구분	시설명	특징
서비스업	참솔게르마늄사우나	휴식/건강시설
전문서비스	한빛전기하이테크	전기 관련 서비스
부동산	극동공인중개사사무소	단지 내 위치

편의시설 접근성

독립문 지역은 서울 도심과 인접한 특성상 대형마트, 백화점, 쇼핑몰 등으로의 접근성이 우수합니다. 특히 홍대입구역, 신촌역 일대의 상권과도 가까워 다양한 쇼핑 및 문화시설 이용이 편리합니다.

자연환경·주거환경

공원 및 녹지환경

감정평가서에서 언급된 바와 같이 주위에 공원이 소재하고 있으며, 특히 독립문공원이 인근에 위치해 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 독립문공원은 역사적 의미가 있는 독립문과 함께 시민들의 휴식공간 역할을 하고 있습니다.

주거환경 특성

감정평가서에 따르면 주위는 아파트단지가 주로 형성되어 있어 주거 중심의 안정적인 환경을 갖추고 있습니다. 이는 주거 안정성과 커뮤니티 형성에 긍정적인 요소로 작용합니다.

지역 범죄통계 (2024년 기준)

서대문구의 주요 범죄 발생 현황:

범죄유형	발생건수	비고
사기	2,043건	지능범죄 중 최다
기타범죄	1,364건	–
절도범죄	1,012건	–
교통범죄	631건	–
특별경제범죄	511건	–
폭행	495건	폭력범죄 중 최다
횡령	446건	–

전체적으로 서대문구의 범죄 발생률은 서울 평균 수준이며, 주거지역 특성상 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편입니다.

건물 정보

건축물 현황

감정평가서에 따르면 독립문극동아파트는 다음과 같은 건축 사양을 갖추고 있습니다:

항목	내용
건물명	독립문극동아파트
주용도	아파트
구조	철근콘크리트조 평슬라브지붕
총층수	지상 22층
사용승인일	1998년 12월 10일
건축연수	약 27년 (2025년 기준)
외벽마감	몰탈위 페인팅 마감
창호	샷시 창호

층별 면적 구성

건축물대장에 따른 층별 면적:

층수	면적(㎡)	비고
1층	309.00	–
2~4층	304.40 (각층)	–
5~22층	297.68 (각층)	대상물건 포함

대상물건 세부사항

구분	면적(㎡)	비고
전용면적	59.58	–
주거공용면적	15.20	현관, 계단 면적
공급면적	74.78	전용+주거공용
대지권면적	22.73	–

시설 및 설비

감정평가서에서 확인된 건물 설비:
– 기본적인 위생 및 급배수설비
– 난방설비
– 소화전 설비
– 승강기 설비
– 기타 공동주택 기본 설비

토지이용 및 규제현황

토지이용계획

감정평가서에 따른 토지이용 관련 규제사항:

구분	내용	지정일
용도지역	제3종일반주거지역	–
도시지역	도시지역	2012-08-09
접도상황	도로(접합)	–
건축선	건축선 적용	–

특별구역 및 제한사항

구역/제한	내용	근거법령
가축사육제한구역	제한 적용	가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
대공방어협조구역	위탁고도: 77-257M	군사기지 및 군사시설 보호법
역사문화환경보존지역	2021-01-07 지정	문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률
과밀억제권역	적용	수도권정비계획법
중점경관관리구역	2016-11-24 지정	주요산 주변중점경관관리구역

토지 현황

감정평가서에서 확인된 토지 특성:
– 지형: 부정형 완경사지 토지
– 이용현황: 공동주택(아파트) 건부지로 이용중
– 접도: 단지내 도로를 통해 외곽공도와 연결
– 총 대지면적: 42,769.1㎡

지역 시장 동향

서대문구 아파트 매매가격지수 추이

기준일	매매가격지수	전월대비 변화
2025-04-01	186.72	+3.18%
2025-03-01	180.96	+3.27%
2025-02-01	175.21	+2.70%
2025-01-01	170.61	+0.39%
2024-04-01	169.95	+0.91%
2024-03-01	168.41	–

서대문구의 아파트 매매가격지수는 지속적인 상승 추세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어 상승세가 가속화되고 있습니다. 이는 지역 부동산 시장의 안정적인 수요를 반영하는 지표로 해석됩니다.

감정평가 시점수정 현황

감정평가서에서 적용된 시점수정:
– 거래시점(2024년 12월) 가격지수: 99.7
– 기준시점(2025년 5월) 가격지수: 100.4
– 시점수정치: 1.00702

이는 약 0.7%의 시장 상승률을 반영한 것으로, 안정적인 시장 흐름을 보여줍니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 서대문구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 현황:

순위	건물명/주소	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	충정로3가 189-8	612.90	–	3.4억	4.3억	–	05-12	B	75
2	쓰리알유시티아파트	16.84	6층	2,470만	2.3억	–	05-12	B	74
3★	독립문극동아파트	59.58	11층	6.7억	10.4억	-28.89%	05-12	B	69

본 물건은 서대문구 내에서 3번째로 높은 입지점수(69점, B등급)를 기록하고 있으며, 이는 독립문역 인근의 우수한 교통여건과 학군 환경이 반영된 결과입니다.

근저당 및 권리관계

본 물건에는 2025년 5월 12일자로 근저당이 설정되어 있어, 경매를 통한 매각 시 해당 채권이 변제될 예정입니다. 임대관계는 감정평가 시점에서 미상으로 확인되었으며, 현장조사 시 폐문 상태였다고 감정평가서에 기재되어 있습니다.

투자 포인트 및 주의사항

긍정적 요소

1. 입지 우수성: 독립문역 인근으로 3호선 이용 편의성
2. 할인율: KB시세 대비 약 29% 할인된 가격
3. 지역 안정성: 아파트 중심의 주거지역으로 안정적 환경
4. 역사문화 환경: 독립문공원 등 문화시설 인접
5. 도심 접근성: 서울 도심과의 우수한 접근성

주의사항

1. 건물 연식: 1998년 준공으로 약 27년 경과
2. 내부 미확인: 감정평가 시 내부구조 미확인
3. 2회 유찰: 시장 관심도 검토 필요
4. 각종 규제: 과밀억제권역 등 개발 제한 요소
5. 임대관계 미상: 점유 상황 사전 확인 필요

대출 및 자금조달 정보

주요 은행 주택담보대출 금리 (변동금리 기준)

은행명	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	4.07%	6.21%	–
신한은행	3.71%	5.36%	–
농협은행	3.80%	5.81%	–
기업은행	4.18%	6.58%	–
광주은행	4.49%	5.82%	–

정책자금 대출 상품

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	갱신요구권 행사자

데이터 기준 및 면책사항

• 감정평가 기준일: 2025년 6월 23일
• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 가격분석 데이터: 실거래가 2026년 3월 1일 기준
• 범죄통계: 2024년 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 정보 및 각종 공공데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 투자 권유나 매매 추천이 아니며, 실제 입찰 전에는 현장 확인 및 전문가 상담을 받으시기 바랍니다. 더 자세한 정보는 https://auctionlabs.co.kr/cases/30083에서 확인하실 수 있습니다.