KB시세 대비 3.5% 할인, 고양시 일산서구 일산두산위브더제니스 경매 — 전용 94.44㎡ / 감정가 6.21억 / 입찰일 2026-05-07

감정가 6.21억, KB시세 6억인 일산두산위브더제니스 102동 29층 2903호의 최저입찰가는 4.35억으로 KB시세 대비 3.5% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 재입찰을 앞두고 있으며, 지역 평균 낙찰가율 94.39% 대비 상당한 여유를 보이고 있습니다. 경의중앙선 탄현역 인근에 위치한 대형 아파트 단지로, 교통 접근성과 생활 편의성을 모두 갖춘 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경64355
법원명	의정부지방법원 고양지원
소재지	경기도 고양시 일산서구 일현로 97-11 (탄현동)
건물명	일산두산위브더제니스
전용면적	94.44㎡ (28.56평)
층/총층수	29층/54층
건축연도	2013년 (사용승인일: 2013.04.26)
입찰일	2026년 05월 07일
입찰장소	고양지원 101호 입찰법정
감정가	6억 2,100만원
최저입찰가	4억 3,470만원
보증금	4,347만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026-04-01	유찰	–	–
2차	2026-05-07	진행중	–	–

가격 분석

주요 가격 지표

구분	금액	비고
감정가	6억 2,100만원	송수열 감정평가사 (2025.10.20 기준)
KB시세 (중간값)	6억원	2026.03.13 기준
KB시세 (상한)	6억 4,667만원	–
KB시세 (하한)	5억 6,000만원	–
최저입찰가	4억 3,470만원	감정가의 70%
KB대비 할인율	3.50% 할인	KB 중간값 기준
실거래가 대비	25.05% 할인	2026.02.01 실거래 5.8억 기준

감정평가서에 따르면 인근 동일 단지 거래사례를 바탕으로 거래사례비교법을 적용하여 평가되었습니다. 2025년 4월 101동 36층 동일 면적 실거래가 6.3억을 시점수정(0.985)하여 6.21억의 감정가가 산출되었습니다.

최근 실거래 이력

거래일	전용면적	층	거래금액
2026-02-01	94.44㎡	–	5억 8,000만원

지역 낙찰가율 트렌드

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	94.39%	1건	1건	0건
3개월	94.39%	1건	1건	0건
6개월	94.39%	1건	1건	0건
1년	94.39%	1건	1건	0건

고양시 일산서구 지역의 최근 경매 성과는 매우 높은 낙찰률을 보이고 있어, 본 물건 역시 적극적인 응찰이 예상됩니다.

교통 분석

지하철 접근성

역명	노선	거리	도보시간	특징
탄현역	경의중앙선	약 1.2km	도보 15분	가장 가까운 전철역
일산역	경의중앙선	약 2.5km	도보 30분	일산 중심지

탄현역은 경의중앙선이 운행하며 서울역까지 약 50분, 용산역까지 약 45분 소요됩니다. 감정평가서에 따르면 “인근에 버스정류장 및 경의중앙선 탄현역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통”으로 평가되고 있습니다. 차량 이용 시 자유로와 연결되어 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

버스 교통

일산신도시 내부 순환버스와 서울 강남권, 강북권을 연결하는 광역버스 노선이 다수 운행되고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함이 없습니다. 특히 탄현동 일대는 광역버스 9714번(강남역), 9709번(종로구청), 9701번(시청) 등이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

학군·교육 분석

반경별 학교 현황

일산서구는 경기도 내에서도 우수한 교육환경으로 알려진 지역입니다. 본 물건은 입지점수 중 교육 부문에서 90점의 높은 점수를 받았습니다.

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	–	5개	15개
중학교	–	2개	8개
고등학교	–	1개	5개

주요 교육기관

일산서구 지역은 탄현초등학교, 가좌초등학교, 백마초등학교 등 다수의 초등학교와 중산고등학교, 일산고등학교 등의 명문고가 소재하고 있습니다. 특히 경기외국어고등학교와 같은 특목고도 인근에 위치하여 교육 여건이 우수합니다.

학원가 현황

일산 탄현동 일대는 대규모 학원가가 형성되어 있어 사교육 접근성도 뛰어납니다. 일산 후곡학원가와 마두역 인근 학원가까지 차량으로 15분 내외 거리에 위치하여 다양한 교육 선택권을 제공합니다.

생활 편의시설

상업시설

시설명	거리	도보시간
라페스타	2.5km	도보 30분 / 차량 10분
웨스턴돔	3km	도보 36분 / 차량 12분
킨텍스몰	3.5km	차량 15분

감정평가서에 따르면 “주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역”으로, 일상 생활에 필요한 편의시설들이 잘 구축되어 있습니다.

의료시설

일산백병원, 명지병원 등 대형 종합병원이 차량으로 15~20분 거리에 위치하고 있으며, 근린 의원과 약국도 도보권 내에 다수 분포하고 있어 의료 접근성이 우수합니다.

문화·여가시설

킨텍스(KINTEX) 전시장, 일산 호수공원, 정발산공원 등 대규모 문화·여가시설이 인근에 위치하여 삶의 질을 높여주는 환경을 제공합니다.

자연환경·주거환경

공원 및 녹지

공원명	종류	거리	특징
일산호수공원	도시공원	3km	일산 대표 공원, 넓은 호수
정발산공원	근린공원	2.5km	등산로, 체육시설 완비
탄현근린공원	근린공원	1km	주민 산책로

환경 요소

장례시설: 반경 2km 내 장례시설 없음으로 주거환경에 미치는 영향이 없습니다.

지역 치안현황 (2024년 기준)

고양시 일산서구의 주요 범죄 발생 현황을 보면 지능범죄(사기 6,267건, 횡령 1,504건)와 교통범죄(3,548건)가 상당 부분을 차지하고 있으나, 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준입니다. 전체적으로 수도권 신도시 지역의 평균적인 치안 수준을 보이고 있습니다.

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	6,267건	가장 높은 비중
교통범죄	3,548건	차량 증가에 따른 현상
절도범죄	2,645건	–
폭력범죄(폭행)	2,156건	–
강력범죄	306건	상대적으로 낮은 수준

건물 정보

건축물 현황

항목	내용
건물명	일산두산위브더제니스
주용도	아파트
구조	철근콘크리트구조
지붕	(철근)콘크리트지붕
지상층수	54층
사용승인일	2013년 04월 26일
외벽마감	몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감
창호	새시창호
엘리베이터	승강기설비 완비

감정평가서에 따르면 “위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었음”으로 기본적인 건물 시설이 잘 구비되어 있습니다.

토지이용계획

감정평가서 기준으로 다음과 같은 토지이용계획 하에 위치합니다:
– 일반상업지역
– 지구단위계획구역(탄현주상)
– 대로2류(폭 30m~35m) 저촉
– 대로3류(폭 25m~30m) 접함
– 중로2류(폭 15m~20m) 접함
– 과밀억제권역
– 토지거래계약에관한허가구역

토지는 “대규모의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중”이며, 대지권면적은 17.05㎡입니다.

지역 시장 동향

가격 안정성

감정평가서의 시점수정 계수 0.985를 보면, 2025년 3월 대비 9월 시점에서 약 1.5% 하락한 것으로 나타납니다. 이는 최근 부동산 시장의 조정 국면을 반영한 것으로 보입니다.

인근 단지 동향

일산두산위브더제니스는 2013년 준공된 대단지 아파트로, 탄현동 일대의 대표적인 주상복합 단지 중 하나입니다. 54층 초고층 건물로 일산신도시 스카이라인의 랜드마크 역할을 하고 있습니다.

고양시 일산서구 상급지 TOP 5

현재 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	일산두산위브더제니스 ★	94.44㎡	29층	4.35억	6.21억	3.50%	05-07	B	69
2	일산두산위브더제니스	120.78㎡	54층	5.75억	8.22억	14.17%	04-28	B	69
3	한화꿈에그린	132.89㎡	16층	4.52억	6.45억	3.20%	04-28	B	69
4	강선마을주상복합	41.85㎡	19층	0.38억	2.24억	–	05-07	B	69
5	은빛마을아파트	132.81㎡	9층	3.33억	4.75억	-43.79%	04-28	B	69

★ 표시는 현재 분석 물건입니다. 동일한 입지등급 B등급, 점수 69점을 받은 물건들이 다수 있어 해당 지역의 균등한 개발 수준을 보여줍니다.

권리관계 및 특이사항

근저당권 설정현황

2017년 4월 28일 근저당권이 설정되어 있어, 낙찰 후 소유권 이전과 동시에 근저당권이 소멸될 예정입니다.

임대관계

감정평가서에 따르면 “임대관계 미상”으로 기재되어 있어, 현재 임차인의 거주 여부 및 임대차 계약 관계를 정확히 파악하기 어려운 상황입니다. 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 점유 상황을 파악해야 할 필요가 있습니다.

내부 상태

감정평가서에서 “본건 아파트의 내부구조는 이해관계인의 부재등으로 인해 확인치 못하여 집합건축물대장의 건축물현황도, 표준적 이용상황, 전례, 인근 탐문등을 참고하여 이용상황 및 내부구조 등을 표기”하였다고 명시하고 있어, 실제 내부 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.

대출 및 금융정보

시중은행 주택담보대출 금리 (변동금리 기준)

은행명	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	3.62%	6.26%	–
신한은행	3.89%	5.54%	–
농협은행	4.09%	5.76%	–
기업은행	4.37%	6.77%	–
광주은행	4.40%	6.08%	–

정책자금 대출

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1억2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택세대주
갱신만료 임차인 지원	별도 협의	4억5천만원	기존 버팀목 대출자

종합 의견

일산두산위브더제니스 102동 29층 2903호는 감정가 6.21억 대비 최저입찰가 4.35억으로 KB시세 대비 3.5% 할인된 수준에서 거래가 가능한 물건입니다. 1회 유찰을 경험했지만 지역 평균 낙찰가율이 94.39%로 높아 재입찰에서는 적극적인 응찰이 예상됩니다.

교통 접근성 면에서는 탄현역 도보 15분 거리로 서울 접근이 가능하며, 자가용 이용 시 자유로를 통한 광역 교통망 활용이 용이합니다. 교육환경은 일산서구의 우수한 학군과 풍부한 교육 인프라를 활용할 수 있어 패밀리 층에게 매력적입니다.

다만, 임대관계 미상과 내부 상태 미확인 등의 불확실 요소가 있어 입찰 전 충분한 현장 조사가 필요합니다. 또한 54층 초고층 건물의 29층으로 관리비와 유지비용에 대한 사전 검토도 권장됩니다.

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데이터 기준
– KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
– 감정평가 기준시점: 2025년 10월 20일
– 본 자료는 공개 데이터 기반 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다.
– 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/22452