4회 유찰, 금천구 명도힐스티지 경매 — 전용 29.63㎡ 8층 / 최저가 1.2억

독산3동 주민센터 북측에 자리 잡은 명도힐스티지는 2019년 4월 준공된 지하 1층 지상 15층 규모의 소형 아파트단지입니다. 총 46세대가 입주한 이 단지의 8층 801호가 현재 4회 유찰을 기록하며 최저입찰가가 감정가의 41% 수준인 1.2억원까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 전용면적 29.63㎡의 소형평형으로 구성되어 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경148731
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 금천구 독산로 337 (독산동)
건물명	명도힐스티지
전용면적	29.63㎡ (8.96평)
층/총층수	8층/15층
건축연도	2019년
입찰일	2026년 5월 14일
입찰장소	제112호 법정
최저입찰가	115,098,000원 (1.2억)
보증금	11,509,800원 (입찰가×10%)
유찰횟수	4회
현재상태	진행 중
권리사항	2023년 11월 14일 가압류

입찰 이력을 살펴보면 연속적인 유찰로 인해 최저입찰가가 지속적으로 하락하고 있음을 확인할 수 있습니다:

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
4회	2026-04-02	유찰	–	–
5회	2026-05-14	진행 중	–	–

가격 분석

현재 이 물건의 가격 구조를 분석해보면 상당한 할인율을 보이고 있습니다:

구분	금액	비고
감정가	281,000,000원 (2.8억)	2024년 12월 27일 기준
KB시세 상한	284,000,000원 (2.8억)	2026년 3월 13일 기준
KB시세 중간	267,000,000원 (2.7억)
KB시세 하한	241,000,000원 (2.4억)
최저입찰가	115,098,000원 (1.2억)	4회 유찰 후
KB시세 대비 할인율	-46.12%	상당한 할인폭
실거래가 대비 할인율	-48.62%

최근 실거래 이력을 보면 시장 가격과의 괴리가 더욱 명확해집니다:

거래일	전용면적	층	거래금액
2025-12-01	–	–	280,000,000원 (2.8억)

2025년 공시가격 현황:

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	175,000,000원 (1.8억)	62.3%

교통 분석

감정평가서에 따르면 대상 물건은 독산3동 주민센터 북측에 위치하고 있으나, 현재 수집된 데이터에서는 인근 지하철역이나 버스정류장에 대한 구체적인 정보가 확인되지 않습니다. 독산동 지역의 일반적인 교통환경을 고려할 때, 지하철 1호선 독산역이나 7호선 남구로역 등이 접근 가능한 역으로 예상되지만 정확한 거리와 소요시간에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

교통 편의성 측면에서 입지점수는 60점(B등급)을 기록하고 있어 서울 외곽지역의 평균적인 수준으로 평가받고 있습니다.

학군·교육 분석

현재 수집된 데이터에서는 구체적인 학교 정보가 확인되지 않으나, 학교 접근성 점수가 90점으로 매우 높은 수치를 보이고 있습니다. 이는 금천구 독산동 지역이 교육환경 면에서 양호한 조건을 갖추고 있음을 시사합니다.

감정평가서에서 언급된 바에 따르면, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변의 교육환경이 법적으로 보호받고 있는 구역입니다. 이는 주변에 학교가 밀집되어 있을 가능성을 보여주는 간접적 지표로 해석됩니다.

학원가 현황의 경우 구체적인 데이터는 확인되지 않으나, 독산동 지역의 일반적인 교육인프라를 고려할 때 기본적인 교육시설은 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설

현재 확인된 주변 상업시설은 다음과 같습니다:

마트/편의점:
| 시설명 | 거리 | 도보시간 |
|——–|——|———-|
| 귀빈 | – | – |
| 박애약국 | – | – |

음식점/카페:
유진빌딩 등이 확인되었으나 구체적인 거리 정보는 파악되지 않았습니다.

기타 서비스:
길태영세무회계사무소 등의 업무시설이 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활편의시설은 갖춰진 것으로 보입니다.

여가시설:
노노노래방 등의 여가시설도 주변에 있어 주거지역으로서의 기본적인 인프라는 확보되어 있는 상황입니다.

전체적으로 편의시설 점수는 60점을 기록하여 평균적인 수준의 생활편의성을 제공하고 있는 것으로 평가됩니다.

자연환경·주거환경

현재 수집된 데이터에서는 인근 공원이나 녹지공간에 대한 구체적인 정보가 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에서 언급된 지역 특성을 보면, 중점경관관리구역(주요산 주변)으로 지정되어 있어 주변에 산지나 녹지공간이 있을 가능성이 높습니다.

장례시설의 경우 현재 데이터에서는 반경 2km 내 장례시설에 대한 정보가 확인되지 않았습니다.

범죄통계 (2024년 금천구 기준):

금천구의 주요 범죄 발생 현황을 살펴보면:

범죄유형	주요 세부유형	발생건수
지능범죄	사기	3,079건
기타범죄	–	1,459건
절도범죄	–	887건
교통범죄	–	817건
특별경제범죄	–	802건
폭력범죄	폭행	548건
지능범죄	횡령	373건

사기범죄와 절도범죄가 상대적으로 높은 발생률을 보이고 있어, 거주 시 보안에 대한 주의가 필요해 보입니다.

건물 정보

건축물대장에 따른 상세 정보는 다음과 같습니다:

항목	내용
건물명	명도힐스티지
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	3,193.74㎡
대지면적	749.40㎡
건폐율	38.43%
용적률	359.77%
사용승인일	2019년 4월 22일
지상층수	15층
지하층수	1층
승강기수	0대
세대수	46세대
에너지효율등급	미등급

특이사항으로는 15층 건물임에도 승강기가 0대로 기록되어 있어, 이 부분은 별도 확인이 필요합니다. 감정평가서의 건물 상세 정보를 보면:

• 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕
• 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 복합용도
• 각층별 면적이 상이하며, 상층부로 갈수록 면적이 감소하는 구조
• 옥탑1층 33.8㎡ (연면적 제외)

토지이용계획:

감정평가서에 따르면 해당 지역은 다음과 같은 지역지구로 지정되어 있습니다:
– 도시지역, 준주거지역
– 과밀억제권역
– 제1종지구단위계획구역
– 대공방어협조구역
– 교육환경보호구역
– 장애물제한표면구역 (공항시설법)
– 가축사육제한구역
– 중점경관관리구역

공시지가 현황:

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	6,413,000원	일반

지역 시장 동향

서울시 금천구의 아파트 매매가격지수 추이를 살펴보면:

기준일	매매지수
2025-04-01	156.1255
2025-03-01	155.1504
2025-02-01	153.7188
2025-01-01	152.7529
2024-04-01	153.7556
2024-03-01	155.5940

2024년 3월 이후 한차례 하락했다가 2025년 들어 다시 상승세로 전환되어 현재 156 수준을 유지하고 있습니다. 전년 동기 대비 약 1.5% 상승한 수준입니다.

감정평가서에서 활용한 시점수정 지수를 보면, 2024년 2월 89.6에서 2024년 11월 91.5로 약 2.1% 상승하여 지역 부동산 시장이 완만한 상승세를 보이고 있음을 알 수 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 금천구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	총점
1	명도힐스티지 ★	29.63㎡	8층	1.2억	2.8억	-46.12%	2026-05-14	B	69점
2	비즈트위트 바이올렛 5차	12.10㎡	9층	0.9억	1.2억	16.00%	2026-04-30	C	56점

현재 대상 물건인 명도힐스티지가 금천구 내에서는 가장 높은 입지점수를 기록하고 있습니다. 특히 학교 접근성에서 90점의 높은 점수를 받아 전체 점수를 끌어올리고 있습니다.

수익 시뮬레이션

현재 대출금리 현황을 살펴보면:

주요 은행 주택담보대출 금리:

은행명	유형	최저금리	최고금리	비고
국민은행	변동금리	3.620%	6.260%	–
신한은행	변동금리	3.890%	5.540%	–
농협은행	변동금리	4.090%	5.760%	–
기업은행	변동금리	4.370%	6.770%	–
광주은행	변동금리	4.400%	6.080%	–

정책자금 활용 가능 상품:

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.000%~1.300%	4,500만원	만 19~34세 청년, 부부합산 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.500%~3.500%	1억 2천만원	부부합산 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도 문의	4억 5천만원	버팀목전세자금 대출 이용 중인 자

소형 평형의 특성상 청년층이나 신혼부부가 주요 타겟이 될 수 있으며, 이 경우 정책자금을 활용하면 상당한 금리 혜택을 받을 수 있습니다.

감정평가 분석

임형준 감정평가사가 작성한 감정평가서(2024년 12월 27일 기준)에서 주목할 점들을 정리하면:

감정평가 방법론:
– 주된 방법으로 거래사례비교법 채택
– 집합건물의 특성상 구분건물과 대지사용권을 일괄 평가
– 시장가치 기준으로 2억 8천 1백만원으로 평가

비교 거래사례:
감정평가서에서 활용한 거래사례를 보면:
– 사례 #1: 동일 단지 내 동일 면적(29.63㎡), 2024년 3월 거래가 2억 7천 5백만원
– 사례 #2: 동일 단지 내 동일 면적(29.63㎡), 2023년 9월 거래가 2억 6천만원

이를 통해 볼 때 현재 최저입찰가 1억 1천만원대는 실제 거래가 대비 상당한 할인가격임을 확인할 수 있습니다.

시점수정 적용:
한국부동산원의 금천구 아파트 매매가격지수를 활용하여 시점수정을 적용했으며, 2024년 2월 대비 11월 지수가 2.12% 상승한 것으로 반영되었습니다.

마무리 및 주의사항

명도힐스티지 8층 경매 물건은 4회 연속 유찰로 인해 상당한 할인가격에 거래될 가능성이 높은 상황입니다. 다만 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다:

긍정적 요소:
– 2019년 준공으로 비교적 신축
– 높은 학교 접근성 점수 (90점)
– 감정가 대비 46% 할인된 가격
– 교육환경보호구역 내 위치

주의사항:
– 연속된 유찰로 인한 시장 관심도 저조
– 승강기 설치 현황 재확인 필요
– 가압류 등 권리관계 정리 필요
– 소형평형으로 인한 유동성 제한

현재 입찰까지 상당한 시간이 남아있어(2026년 5월 14일) 시장 상황 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

데이터 기준일:
– KB시세: 2026년 3월 13일
– 감정평가: 2024년 12월 27일
– 범죄통계: 2024년 기준
– 부동산지수: 2025년 4월까지

본 자료는 공개된 경매 정보 및 공공데이터를 기반으로 작성된 분석자료로, 투자 권유나 추천의 목적이 아닌 정보 제공을 위한 것입니다. 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/22196