송정동 도보 5분, 광산구 펠릭스골드주상복합 경매 — 전용 44.28㎡ / 감정가 1.6억

광산구 송정동에 위치한 펠릭스골드주상복합은 광주 서북부 교통 요충지에 자리한 도시형생활주택(오피스텔)입니다. 1.6억원 감정가에서 10회 연속 유찰로 최저입찰가가 1,540만원까지 하락한 이 물건은 높은 할인율로 관심을 끌고 있어요. 교통 접근성이 우수하고 인근에 각종 교육시설과 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역 특성을 자세히 살펴보겠습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경80867
법원명	광주지방법원
소재지	광주광역시 광산구 광산로 61 (송정동)
건물명	펠릭스골드주상복합
전용면적	44.28㎡ (약 13.4평)
층수	13층/14층
건축연도	미확인
입찰일	2026년 5월 12일
입찰장소	입찰법정
최저입찰가	15,409,000원 (1,540만원)
보증금	1,540,900원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	10회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과
1회	2025-03-11	유찰
2회	2025-04-22	유찰
3회	2025-06-02	유찰
4회	2025-07-15	유찰
5회	2025-08-26	유찰
6회	2025-10-14	유찰
7회	2025-11-18	유찰
8회	2025-12-30	유찰
9회	2026-02-13	유찰
10회	2026-03-24	유찰
11회	2026-05-12	진행중

10회 연속 유찰로 최저입찰가가 크게 하락한 상황입니다. 이는 해당 물건의 특수성이나 권리관계의 복잡성을 시사할 수 있어요.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	164,000,000원 (1.6억)	법원 감정평가액
최저입찰가	15,409,000원 (1,540만원)	감정가의 9.4%
공시가격 (2025)	77,000,000원 (7,700만원)	감정가의 47.0%

감정가 대비 최저입찰가가 9.4% 수준으로 매우 큰 할인이 이뤄진 상태예요. 이는 10회 유찰에 따른 결과로, 법원 경매에서는 유찰 시마다 최저입찰가가 20% 또는 30%씩 순차 하락하는 규정에 따른 것입니다.

공시가격 분석

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025	77,000,000원	47.0%

공시가격이 감정가의 47% 수준으로 설정되어 있어, 일반적인 공시가격 현실화율(60-70%)보다 다소 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

지역 부동산 시장 동향

기준일	광산구 매매지수
2025-04-01	127.53
2025-03-01	128.16
2025-02-01	128.08
2025-01-01	128.48
2024-04-01	130.25
2024-03-01	131.17

광산구의 매매지수는 2024년 대비 소폭 하락 추세를 보이고 있어, 전반적인 시장 조정 국면에 있는 것으로 판단됩니다.

교통 분석

광산구 송정동은 광주 서북부 지역의 교통 요충지에 위치해 있어요. 비록 지하철역이 직접적으로 인접하지는 않지만, 버스 교통망이 잘 발달되어 있는 지역입니다.

대중교통 현황

광주 도시철도 1호선의 광천터미널역, 소태역 등이 비교적 가까운 거리에 있으며, 버스를 이용한 도심 접근성이 우수한 편이에요. 특히 송정동은 광주 서북부 지역과 전남 일부 지역을 연결하는 교통 결절점 역할을 하고 있습니다.

광산로는 광주의 주요 간선도로 중 하나로, 도심 방향으로의 접근성이 좋아요. 인근에는 광주외곽순환고속도로 진입로도 있어 타 지역으로의 이동도 편리한 편입니다.

학군·교육 분석

광산구는 광주 내에서도 교육 여건이 우수한 지역 중 하나입니다. 특히 송정동 일대에는 다양한 교육시설이 밀집해 있어요.

인근 주요 교육기관

광산구 전체적으로 초·중·고등학교가 고르게 분포되어 있으며, 다음과 같은 교육기관들이 있습니다:

초등학교: 각화초등학교, 건국초등학교, 경양초등학교, 계수초등학교, 광림초등학교 등 다수의 초등학교가 있어 초등교육 접근성이 우수해요.

중학교: 각화중학교, 고려중학교, 고실중학교, 광덕중학교, 광산중학교 등이 있으며, 특히 광주경신중학교, 광주동성중학교 등 사립학교도 있어 선택의 폭이 넓습니다.

고등학교: 고려고등학교, 광덕고등학교, 광일고등학교를 비롯해 광주경신여자고등학교, 광주고등학교 등 명문고들이 다수 위치해 있어요. 특히 광주과학고등학교, 광주자연과학고등학교 등 특목고도 있어 우수한 교육 환경을 자랑합니다.

광산구의 교육 인프라는 광주 내에서도 상위권에 속하며, 각종 교육지원시설과 학원가도 잘 발달되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

생활 편의시설

송정동 일대는 생활 편의시설이 적절히 갖춰진 지역이에요. 물건 인근에는 다음과 같은 시설들이 있습니다.

상업시설

음식점/카페
– 라라브레드: 지역 내 베이커리
– 강현숙왕족발: 인근 음식점

상업지역 특성상 다양한 음식점과 카페들이 밀집해 있어 외식과 일상 편의를 위한 인프라가 갖춰져 있어요.

서비스업
– 에스에스알 광주광산지점
– 강남테라피

각종 서비스업체들이 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

여가시설
– 칼라성인게임랜드 등 여가시설도 있어 접근성이 좋아요.

송정동은 상업지역으로 지정된 만큼 각종 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어, 일상생활에 필요한 대부분의 서비스를 인근에서 해결할 수 있는 환경입니다.

자연환경·주거환경

범죄 통계 (광산구 전체, 2024년 기준)

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	3,721건	가장 높은 비중
교통범죄	1,953건
절도범죄	1,658건
기타범죄	1,505건
폭행	955건
특별경제범죄	802건
횡령	421건
손괴	416건
성풍속범죄	167건
상해/협박	각 164건

광산구의 범죄 통계를 보면 지능범죄(사기)가 가장 높은 비중을 차지하고 있으며, 이는 상업지역이 많은 지역 특성상 나타나는 현상으로 보입니다. 강력범죄의 경우 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있어요.

장례시설 현황

조사된 데이터 내에서는 반경 2km 내 장례시설에 대한 구체적인 정보가 확인되지 않습니다. 일반적으로 송정동 일대에는 대규모 장례시설이 밀집해 있지 않아 주거환경에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	펠릭스골드주상복합
주용도	공동주택 (도시형생활주택)
구조	철근콘크리트구조
연면적	6,391.47㎡
대지면적	1,177.00㎡
건폐율	67.69%
용적률	511.47%
사용승인일	2017년 1월 5일
지상층수	14층
지하층수	1층
승강기	3대
세대수	114세대
에너지효율등급	66.2

건물 상세 구조

감정평가서에 기재된 건물 상세 정보에 따르면, 1동의 철근콘크리트구조 14층 건물로 아파트(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 복합된 구조입니다.

층별 면적 구성:
– 지하1층: 371.52㎡
– 1층: 381.962㎡ (근린생활시설)
– 2층: 661.682㎡ (상업시설)
– 3-8층: 각 487.802㎡ 또는 661.682㎡
– 9-13층: 각 375.122㎡
– 14층

해당 물건인 1302호는 13층에 위치하며, 전용면적 44.2814㎡의 철근콘크리트구조입니다.

토지이용계획

구분	내용
용도지역	일반상업지역
용도지구	방화지구
도로	소로2류 (폭 8m~10m)
기타제한사항	절대보호구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 전통상업보존구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업활동이 활발한 지역이며, 다양한 제한사항들이 있어 건축 시 고려해야 할 요소들이 많습니다.

공시지가

기준연도	공시지가	토지이용
2025	1,966,000원/㎡	일반

㎡당 196만 6천원의 공시지가로, 상업지역으로서는 적정한 수준의 토지가격을 보이고 있습니다.

지역 시장 동향

광산구 부동산 시장 지수

기준일	매매지수	변동률
2025-04-01	127.53	-0.49%
2025-03-01	128.16	+0.06%
2025-02-01	128.08	-0.30%
2025-01-01	128.48	-1.39%
2024-04-01	130.25	-0.70%
2024-03-01	131.17	–

광산구의 매매지수는 2024년 3월 131.17에서 2025년 4월 127.53으로 약 2.8% 하락했어요. 이는 전국적인 부동산 시장 조정 국면과 맥을 같이 하는 흐름으로 보입니다.

지역 특성

광산구는 광주광역시의 서북부에 위치한 지역으로, 최근 수완신도시 등 신규 개발로 주목받고 있는 지역입니다. 송정동은 광산구 내에서도 기존 상업지역으로 오랜 역사를 가지고 있어요.

특히 이 지역은:
– 광주 서북부의 교통 요충지
– 상업시설과 주거시설이 조화를 이룬 복합지역
– 교육시설 접근성이 우수한 지역
– 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역

등의 특징을 가지고 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 광산구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층수	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	점수
1	수완대성베르힐아파트	84.99㎡	2층	4.65억	4.65억	2026-05-14	B	70
2	★펠릭스골드주상복합	44.28㎡	13층	1,540만	1.6억	2026-05-12	B	66
3	건영아파트	86.11㎡	11층	2,339만	2.49억	2026-05-12	C	58
4	송광파크맨션	50.85㎡	3층	6,300만	9,000만	2026-05-12	C	58
5	부영아파트	84.98㎡	1층	1.79억	2.56억	2026-05-12	C	56

★표시된 물건이 분석 대상 물건으로, 입지점수 66점으로 광산구 내 2위를 기록했습니다. 특히 교통점수 85점으로 높은 평가를 받았어요.

권리관계 분석

특이사항

비고란에 “박현준은 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는데, 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하고, 전세권자로서의 지위에 기해서는 배당요구를 하지 아니하였음”이라는 기재가 있어요.

이는 해당 물건에 임차인이 있음을 의미하며, 낙찰 후 임차인과의 관계 정리가 필요할 수 있습니다. 임차인의 보증금 규모와 권리관계를 정확히 파악하여 명도 비용과 절차를 미리 계획하는 것이 중요해요.

담보권 현황

“2022년 2월 8일 가압류”라는 기재가 있어, 해당 물건에 가압류가 설정되어 있는 상황입니다. 이러한 권리관계가 10회 연속 유찰의 원인 중 하나일 수 있어요.

대출 및 자금조달

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	3.62%	6.26%
신한은행	주택담보대출	3.89%	5.54%
농협은행	주택담보대출	4.09%	5.76%
기업은행	주택담보대출	4.37%	6.77%
광주은행	주택담보대출	4.40%	6.08%

현재 시중은행의 주택담보대출 금리는 3.6%~6.8% 수준으로 형성되어 있어요. 개인의 신용도와 소득 수준에 따라 적용 금리가 달라집니다.

정책자금 활용

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도문의	4.5억원	기존 대출자

경매 낙찰 후 임대사업을 고려한다면 이러한 정책자금을 활용할 수 있는 임차인을 찾는 것도 좋은 전략이 될 수 있어요.

투자 고려사항

이 물건은 다음과 같은 특징을 보입니다:

긍정적 요소
– 감정가 대비 매우 큰 할인률 (90% 이상 할인)
– 상업지역 내 위치로 임대 수요 기대
– 교통 접근성 우수 (교통점수 85점)
– 학교 등 교육시설 접근성 양호 (학교점수 80점)
– 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인)

주의사항
– 10회 연속 유찰로 인한 특수성 존재
– 임차인 및 가압류 등 복잡한 권리관계
– 명도 비용과 절차 발생 가능성
– 오피스텔 형태로 주거용보다는 투자용 성격

입지 분석
– 총 입지점수: 66점 (B등급)
– 교통점수: 85점 (우수)
– 학교점수: 80점 (우수)
– 편의시설점수: 30점 (보통)
– 건물점수: 95점 (최우수)
– 인구점수: 60점 (보통)

데이터 기준

• 감정평가일: 2024년 10월 2일 (감정인: 류중현)
• 공시가격: 2025년 기준
• 범죄통계: 2024년 기준
• 부동산 시장지수: 2025년 4월 기준
• 대출금리: 2024년 기준

본 자료는 공개된 법원경매 정보와 각종 공시자료를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중히 판단하시기 바랍니다.

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