KB시세 추정 불가 매물, 도봉구 창동 하나아파트 경매 — 전용 58.59㎡ / 감정가 5.2억 / 입찰일 2026-05-19

감정가 5.2억원인 도봉구 창동 하나아파트의 최저입찰가는 2.1억원으로 감정가 대비 59% 할인된 수준입니다. 4회 연속 유찰을 기록하며 2026년 5월 19일 5차 입찰을 앞두고 있습니다. 감정평가서에 따르면 인근 부동산 시세는 5.2억~5.3억원 내외 수준으로, 현재 최저입찰가는 시장 가격 대비 상당한 할인폭을 보이고 있습니다. 서울북부지방법원 경매9계에서 진행되는 이 물건은 지하철 쌍문역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 것으로 평가됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경2231
법원명	서울북부지방법원
소재지	서울특별시 도봉구 도봉로110나길 75 (창동)
지번주소	서울특별시 도봉구 창동 661-12 제4층 제402호
건물명	하나아파트
전용면적	58.59㎡ (17.7평)
층/총층수	4층/6층
건축연도	2002년
입찰일	2026년 5월 19일
입찰장소	법정동 제101호
최저입찰가	214,630,000원
보증금	21,463,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	4회
현재상태	진행 중

입찰 이력을 살펴보면 지속적인 유찰 상황을 확인할 수 있습니다:

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2025-12-16	유찰	미상	–
2회	2026-01-27	유찰	미상	–
3회	2026-03-10	유찰	미상	–
4회	2026-04-14	유찰	미상	–
5회	2026-05-19	진행중	–	–

가격 분석

현재 물건의 가격 구조는 다음과 같습니다:

구분	금액	비고
감정가	524,000,000원	삼우감정평가사사무소
KB시세	정보 없음	데이터 미제공
최저입찰가	214,630,000원	감정가의 40.96%
예상낙찰가	미상	–
감정가 대비 할인율	59.04%	4회 유찰 후 가격

감정평가서에 따르면 인근 유사 부동산의 가격수준은 5.2억~5.3억원 내외로 조사되었습니다. 거래사례비교법을 통해 산정된 비준가격이 5.24억원으로 감정평가액과 일치하여 적정성이 인정되었다고 명시되어 있습니다.

서울지역 아파트 매각가율 통계를 보면:

기간	평균 매각가율
1년간 평균 (2024.07.01~2025.06.30)	88.5%
1개월 평균 (2025.06.01~2025.06.30)	92.4%

지역 평균 매각가율 88.5% 대비 현재 최저입찰가는 감정가의 40.96% 수준으로 상당히 낮은 출발가격을 보이고 있습니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 지하철 쌍문역 동측 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장도 소재하고 있어 제반 교통사정이 양호하다고 평가되었습니다.

쌍문역은 도봉구의 주요 교통 거점으로 4호선이 운행되며, 창동역과 수락산역 사이에 위치합니다. 4호선을 통해 강남, 명동, 동대문 등 서울 주요 지역으로의 접근이 가능하며, 창동역에서 1호선과 환승하여 경기북부 지역으로의 이동도 편리합니다.

도봉로110나길은 쌍문역에서 창동 주거지역으로 이어지는 간선도로로, 대중교통 이용 시 도보 접근성이 확보되어 있습니다. 감정평가서에는 소로 한면에 접하고 있다고 명시되어 있어 차량 진입에도 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

건물 정보

감정평가서에 기록된 건물 상세 정보는 다음과 같습니다:

항목	내용
건물명	하나아파트
구조	철근콘크리트구조
지붕	(철근)콘크리트 평슬래브지붕
총층수	6층
해당층	4층
전용면적	58.59㎡
대지권면적	19.87㎡
전용률	90.1%
사용승인일	2002년 11월 12일
건축연도	2002년 (약 23년 경과)

건물 구조상 철근콘크리트구조로 견고하며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 방3개, 주방/식당, 거실, 욕실, 화장실, 발코니, 현관 등의 구조로 일반적인 중소형 아파트 평면을 가지고 있습니다.

설비 현황으로는 위생설비와 도시가스에 의한 난방시설이 갖춰져 있어 생활에 필요한 기본 인프라는 구비되어 있는 상태입니다.

건물 노후도 측면에서는 2002년 준공으로 약 23년이 경과하여 어느 정도 노후화가 진행된 상태로 보입니다. 감정평가 과정에서도 거래사례 대비 노후도에서 열세하다고 평가되어 가치형성요인 비교에서 0.90의 보정계수가 적용되었습니다.

지역 환경 분석

위치 및 주위환경

감정평가서에 따르면 본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철 쌍문역 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있는 상업지대로서 제반 주위환경이 양호하다고 평가되었습니다.

창동 지역은 도봉구의 대표적인 주거 밀집지역 중 하나로, 아파트와 다세대주택이 혼재되어 있는 지역입니다. 쌍문역 주변으로는 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

토지이용계획

감정평가서에 명시된 토지이용제한 사항은 다음과 같습니다:

• 도시지역, 일반상업지역
• 제1종지구단위계획구역(쌍문지구중심)
• 소로2류(폭 8m~10m) 접함
• 가축사육제한구역
• 교육환경보호구역
• 상대보호구역
• 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)
• 과밀억제권역

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동과 주거가 조화를 이룰 수 있는 지역 특성을 가지고 있습니다. 다만 과밀억제권역에 해당하여 각종 개발 사업에 제약이 있을 수 있습니다.

범죄통계 분석

2024년 도봉구 범죄통계를 분석하면 다음과 같습니다:

범죄유형	주요 세부유형	발생건수
지능범죄	사기	1,823건
기타범죄	기타범죄	1,316건
절도범죄	절도범죄	800건
폭력범죄	폭행	488건
특별경제범죄	특별경제범죄	489건
교통범죄	교통범죄	461건

전체적으로는 사기, 절도, 폭행 등 일반적인 도시 지역의 범죄 패턴을 보이고 있으며, 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준입니다. 강제추행 55건, 강간 18건 등이 발생하였으나 살인 관련 범죄는 7건으로 비교적 안전한 지역으로 판단됩니다.

시장 동향 분석

지역 가격 동향

도봉구 아파트 매매지수 변화를 살펴보면:

기준일	매매지수	전월 대비
2025-04-01	161.6459	+1.63p
2025-03-01	160.0172	+0.71p
2025-02-01	158.8878	+1.04p
2025-01-01	157.2463	-0.44p
2024-04-01	157.9476	(1년 전)
2024-03-01	159.8678	(1년 전)

2025년 들어 매매지수가 지속적인 상승세를 보이고 있어 지역 부동산 시장이 회복되고 있는 것으로 분석됩니다. 1년 전 대비해서도 상승 추세를 유지하고 있어 중장기적으로 안정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다.

거래사례 분석

감정평가서에 제시된 인근 거래사례를 분석하면:

물건명	전용면적	층수	거래금액	거래시점	㎡당 단가
스마트 트라움 아파트	16.42㎡	8층/806호	1.6억	2025.02.14	974만원/㎡
대원그린빌 다세대	58.66㎡	6층/602호	3.9억	2025.05.24	665만원/㎡

면적이 유사한 대원그린빌 다세대의 경우 58.66㎡로 본 물건과 거의 동일하며, 2025년 5월 3.9억원에 거래되었습니다. 이는 현재 최저입찰가 2.1억원과 비교하면 상당한 가격 차이를 보입니다.

인근 평가전례

감정평가서에 제시된 인근 평가전례는 다음과 같습니다:

물건	전용면적	층수	평가액	평가시점	㎡당 평가액
하우니티 아파트	112.52㎡	11층	4.83억	2023.05.25	429만원/㎡
원산아파트	151.44㎡	22층	5.0억	2017.04.19	330만원/㎡

면적이 큰 물건들이지만 ㎡당 평가액을 환산하면 본 물건의 감정가 수준(㎡당 894만원)과는 차이가 있습니다. 이는 건물 노후도, 층수, 단지 규모 등의 차이에서 기인하는 것으로 보입니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 도봉구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	★하나아파트	58.59	4	2.1억	5.2억	–	2026-05-19	B	67
2	대동아파트	59.76	2	3.1억	4.9억	-31.02%	2026-05-07	C	62
3	에벤에셀	84.90	11	2.9억	4.5억	-30.31%	2026-05-07	C	55

본 물건은 도봉구 내에서 가장 높은 입지점수 67점(B등급)을 받았습니다. 특히 교통점수 85점과 학군점수 80점이 높게 평가되었으나, 편의시설 점수 45점과 건물점수 50점이 상대적으로 낮게 나타났습니다.

대출 및 금융정보

주택담보대출 금리 현황

주요 은행의 주택담보대출 금리는 다음과 같습니다:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	금리유형
국민은행	주택담보대출	3.620%	6.260%	변동금리
신한은행	주택담보대출	3.890%	5.540%	변동금리
농협은행	주택담보대출	4.090%	5.760%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.370%	6.770%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.400%	6.080%	변동금리

현재 주택담보대출 금리는 3.6%~6.8% 수준으로 형성되어 있어, 대출을 활용할 경우 이자 부담을 고려한 수익성 검토가 필요합니다.

정책자금 활용 가능성

해당 지역에서 활용 가능한 주요 정책자금은 다음과 같습니다:

상품명	금리	한도	조건
청년전용 보증부월세대출	0.0%~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5%~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하, 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도 문의	4.5억원	기존 버팀목 대출 이용자

이 물건의 경우 매매 목적보다는 임대사업을 고려한다면 관련 정책자금 활용을 검토해볼 수 있습니다.

권리관계 및 특이사항

담보권 현황

사건 정보에 따르면 2014년 9월 11일자로 설정된 근저당권이 있는 것으로 확인됩니다. 경매 진행을 통해 기존 담보권은 말소되지만, 낙찰 후 잔여 권리관계에 대한 확인이 필요합니다.

임대차 관계

감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있어 현재 거주자나 임대차 관계에 대한 정확한 정보가 없는 상태입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

종합 분석

본 물건은 감정가 5.2억원 대비 최저입찰가 2.1억원으로 59% 할인된 가격에서 출발하는 경매 물건입니다. 4회 연속 유찰을 기록하여 상당한 가격 조정이 이루어진 상태로, 지역 평균 낙찰가율 88.5% 대비 매우 낮은 출발가격을 보입니다.

입지 측면에서는 쌍문역 인근의 양호한 교통 접근성과 상업지역 내 위치로 인한 생활 편의성이 장점으로 작용합니다. 다만 2002년 준공으로 약 23년 경과한 노후 건물이라는 점과 6층 건물의 4층이라는 중간층 위치는 고려 요소입니다.

감정평가서의 인근 시세 조사 결과 5.2억~5.3억원 수준으로 평가되었으나, 실제 거래사례인 인근 대원그린빌 다세대의 3.9억원(58.66㎡, 2025.05.24) 거래가격과는 차이를 보입니다. 이는 건물 유형과 노후도 차이에서 기인하는 것으로 분석됩니다.

현재 도봉구 부동산 시장이 매매지수 상승 추세를 보이고 있어 중장기적으로는 긍정적인 환경이지만, 연속 유찰 상황과 KB시세 정보 부재는 시장 참여자들의 관심도가 낮음을 시사합니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2025년 7월 4일 (삼우감정평가사사무소)
• 데이터 수집일: 2024년 기준
• 범죄통계: 2024년 기준
• 부동산 지수: 2025년 4월 기준
• 대출금리: 현재 기준 변동금리

본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 감정평가서를 바탕으로 한 데이터 분석 자료이며, 투자 권유나 매매 추천을 목적으로 하지 않습니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통한 종합적 검토가 필요합니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/103101