1회 유찰, 북구 화명동롯데아파트낙천대 경매 — 전용 59.81㎡ 9층 / 최저가 2.5억

화명신도시 중심부에 자리잡은 이 아파트는 2002년 사용승인을 받은 철근콘크리트 스라브위경량철골트러스지붕 구조의 25층 규모 대단지입니다. 감정평가서에 따르면 본건은 ‘화신중학교’ 서측 인근에 위치하며, 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 조성된 양호한 주거환경을 갖추고 있습니다. 현재 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가 3.58억 대비 약 30% 할인된 2.5억으로 형성되어 있어, 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 감정평가액 산정 시 거래사례비교법을 적용했으며, 인근 동일 단지 내 유사 면적 거래사례를 기준으로 평가되었습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경101289
법원명	부산서부지원
소재지	부산광역시 북구 화명신도시로 156 (화명동,화명동롯데아파트낙천대)
건물명	화명동롯데아파트낙천대
동·호수	101동 9층 906호
전용면적	59.81㎡ (18.1평)
층수	9층 / 25층
건축연도	2002년 (사용승인: 2002.10.29)
입찰일	2026년 5월 19일 오후 2시
입찰장소	부산서부지원 제101호 경매법정
최저입찰가	2억 5,060만원
보증금	2,506만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026년 4월 14일	유찰	–	–
2차	2026년 5월 19일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	3억 5,800만원	2025년 4월 14일 기준
KB시세(상한)	4억 3,000만원	2026년 3월 27일 기준
KB시세(중간)	3억 9,500만원
KB시세(하한)	3억 6,500만원
최저입찰가	2억 5,060만원	감정가 대비 70.0%
KB대비 할인율	-9.37%	KB중간가 대비
토지가격	1억 4,320만원	감정평가 기준
건물가격	2억 1,480만원	감정평가 기준

감정평가서에 따르면 본건의 전유면적당 단가는 5,985,921원/㎡로 산정되었으며, 이는 인근 유사 구분건물의 가격수준인 5,800,000~6,300,000원/㎡ 범위에 부합합니다. 감정평가 시 동일 단지 내 101동 1005호(59.807㎡)의 2024년 11월 거래사례 3억 6,200만원을 주요 비교사례로 활용했습니다.

지역 낙찰가율 트렌드

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	42.91%	3건	3건	0건
3개월	55.25%	3건	3건	0건
6개월	55.25%	3건	3건	0건
1년	55.25%	3건	3건	0건

최근 북구 지역의 경매 낙찰가율을 보면 평균 55% 내외 수준을 유지하고 있어, 본 물건의 현재 최저가 대비 추가 하락 가능성도 고려해볼 필요가 있습니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 화명역이 소재하여 교통사정은 보통 수준입니다. 화명역까지의 정확한 거리는 명시되지 않았으나, 화명신도시 중심부에 위치한 특성상 도보 이용이 가능한 범위로 추정됩니다.

부산 도시철도 2호선을 이용하면 서면역까지 약 25분, 부산역까지 약 35분 소요되며, 해운대 방면으로의 접근성도 양호합니다. 화명신도시는 계획도시 특성상 도로망이 잘 정비되어 있어 자가용 이용 시에도 편리한 교통환경을 제공합니다.

화명대교를 통해 강북 지역으로의 접근이 용이하며, 경부고속도로 부산IC와도 인접하여 타 지역으로의 광역교통 접근성이 우수한 편입니다.

건물 정보

건축물 상세정보

항목	내용
건물명	화명동롯데아파트낙천대
주용도	아파트
구조	철근콘크리트 스라브위경량철골트러스지붕
총층수	지상 25층
사용승인일	2002년 10월 29일
건축연한	약 22년 경과
전유면적	59.807㎡
대지권면적	28.0331㎡

감정평가서에 따르면 본건은 철근콘크리트 구조의 견고한 건물로, 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등 기본적인 주거시설이 모두 구비되어 있습니다.

건물의 층별 구성을 보면 1층이 321.4764㎡, 2~25층이 각각 489.432㎡로 구성되어 있으며, 지하주차장 면적 11.1456㎡가 별도로 확보되어 있어 주차 편의성을 제공합니다.

토지 정보

감정평가서에 따르면 대상 토지는 인접필지와 평탄하게 조성된 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 동측으로는 왕복 8차선의 광대로, 서측 및 북측으로는 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 접도 조건이 우수합니다.

토지이용계획 및 규제사항

감정평가서에 기재된 토지이용계획에 따르면 다음과 같은 지역지구 지정 현황을 보입니다:

용도지역·지구

구분	내용
용도지역	제3종일반주거지역
높이제한	가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%
지구단위계획	제1종지구단위계획구역(화명2택지개발사업)
용지구분	주거용지(공동주택용지)
건폐율	20% 이하
용적률	272% 이하
기타	택지개발지구

교육환경 보호구역

본 물건은 여러 교육기관의 교육환경 보호구역 내에 위치하고 있습니다:

상대보호구역 지정 학교:
– 21세기유치원, 금명초등학교, 명진중학교, 명진초등학교
– 화명고등학교, 화명인재유치원, 화신중학교

절대보호구역 지정 학교:
– 명진초등학교, 화명고등학교

이러한 교육환경 보호구역 지정은 학교 주변의 교육환경을 보호하기 위한 조치로, 일정 업종의 영업이 제한될 수 있으나 일반 주거용도에는 큰 영향이 없습니다.

입지 및 주거환경

감정평가서에 따르면 본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 ‘화신중학교’ 서측 인근에 위치하며, 인근 지역이 대단위 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 양호한 주거환경을 갖추고 있습니다.

화명신도시는 1990년대 택지개발사업을 통해 조성된 계획도시로, 체계적인 도시계획에 따라 주거지역과 상업지역이 적절히 배치되어 있습니다. 낙동강을 끼고 있어 자연환경이 우수하며, 강변 산책로와 체육시설 등 여가시설도 잘 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

인근에는 다양한 생활편의시설이 위치하고 있습니다:

기타 시설:
– 제이엠제이
– 브라운도트호텔
– 다온
– 평화김해뒷고기
– 디아코니아

화명신도시 특성상 대형마트, 은행, 병원, 관공서 등 기본적인 생활인프라가 잘 갖추어져 있어 일상생활의 편의성이 높은 편입니다.

지역 치안 및 안전

2024년 기준 북구 지역 범죄 통계를 살펴보면 다음과 같습니다:

주요 범죄 현황

범죄유형	세부유형	발생건수
지능범죄	사기	3,505건
절도범죄	절도범죄	1,877건
교통범죄	교통범죄	2,094건
폭력범죄	폭행	805건
지능범죄	횡령	434건
풍속범죄	성풍속범죄	144건
강력범죄	강제추행	105건
마약범죄	마약범죄	64건

북구 지역의 전반적인 치안 수준은 부산 시내 다른 지역과 비슷한 수준을 유지하고 있으며, 화명신도시는 계획도시 특성상 CCTV 설치 등 보안시설이 잘 갖추어진 편입니다.

북구 상급지 TOP 5 경매물건

현재 북구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	칠곡화성타운	59.99㎡	12층	7,301만원	1.49억	7.58%	05/14	B등급	74점
2	금곡6단지주공아파트	49.32㎡	14층	3,910만원	1.14억	-46.80%	05/13	B등급	72점
3	산호한양아파트	59.82㎡	4층	2,905만원	1.21억	-66.12%	05/14	B등급	71점
4	칠곡3차화성타운	84.96㎡	1층	4,202만원	2.50억	-66.37%	05/12	B등급	71점
5★	화명동롯데아파트낙천대	59.81㎡	9층	2.51억원	3.58억	-9.37%	05/19	B등급	71점

본 물건은 입지점수 71점으로 북구 내 5위에 위치하며, 교통점수 85점, 학군점수 90점으로 높은 평가를 받았습니다. 다만 건물점수가 50점으로 상대적으로 낮은 것은 2002년 준공된 건축연한이 반영된 것으로 보입니다.

부동산 시장 동향

부산 북구 아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수
2025년 4월	162.6213
2025년 3월	160.1218

최근 북구 지역의 아파트 매매지수는 소폭 상승 추세를 보이고 있어, 지역 부동산 시장이 안정적인 흐름을 유지하고 있음을 시사합니다.

금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리 (변동금리)

은행명	최저금리	최고금리
국민은행	3.620%	6.260%
신한은행	3.890%	5.540%
농협은행	4.090%	5.760%
기업은행	4.370%	6.770%
광주은행	4.400%	6.080%

정책자금 대출 상품

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 무주택 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	버팀목전세자금 이용자

현재 금리 수준에서 약 2억원 규모의 대출을 받을 경우 월 이자 부담이 60~100만원 수준으로 예상되므로, 임대수익 등을 고려한 면밀한 수지 계획이 필요합니다.

감정평가 세부 내역

평가방법론

감정평가는 거래사례비교법을 주된 방법으로 적용했으며, 대상물건과 가치형성요인이 유사한 동일 단지 내 거래사례를 기준으로 다음 과정을 거쳤습니다:

1. 사정보정: 1.000 (정상적 거래로 판단)
2. 시점수정: 0.99024 (2024년 11월→2025년 4월 가격변동 반영)
3. 가치형성요인 비교: 1.000 (대등한 조건으로 평가)

참고 거래사례

동·호수	전용면적	거래금액	거래시점	㎡당 단가
103동 1905호	59.807㎡	3억 8,800만원	2024.07.06	6,487,534원
101동 1503호	59.807㎡	3억 8,500만원	2024.11.16	6,437,373원
101동 1005호	59.807㎡	3억 6,200만원	2024.11.18	6,052,803원

최종적으로 101동 1005호 거래사례(3억 6,200만원)를 주요 비교사례로 선정하여 각종 보정을 거쳐 3억 5,800만원으로 감정가를 산출했습니다.

투자 시 고려사항

장점

• 화명신도시 중심부 입지로 교통 및 생활편의시설 접근성 우수
• 학군 여건이 양호하여 실수요자 선호도가 높은 지역
• 1회 유찰로 인한 할인 매력
• 낙동강 인근으로 자연환경 우수
• 계획도시 특성상 안정적인 주거환경

고려사항

• 2002년 준공으로 건축연한 22년 경과
• 감정평가 시 내부 확인 불가로 실제 상태 확인 필요
• 임대관계 미상으로 명도 절차 소요 가능성
• 근저당권 설정(2015년) 등 권리관계 확인 필요

예상 추가 비용

• 취득세: 약 750만원 (취득가 기준)
• 법무사 수수료: 약 200만원
• 명도 관련 비용: 상황에 따라 변동
• 내부 수리비: 현장 확인 후 산정

마무리

본 물건은 화명신도시라는 우수한 입지적 장점을 가진 아파트로, 1회 유찰에 따른 가격 매력이 있는 상태입니다. 다만 건축연한과 실제 내부 상태, 임대관계 등을 면밀히 검토한 후 입찰 참여를 결정하시기 바랍니다. 특히 감정평가서에서 언급된 바와 같이 내부 확인이 이루어지지 않았으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 실질적인 상태 점검이 필요합니다.

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데이터 기준일: KB시세 2026년 3월 27일, 감정평가 2025년 4월 14일
면책사항: 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 실제 투자 결정 시에는 전문가 상담과 현장 확인을 거쳐 신중히 판단하시기 바랍니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/154403