지하철 9호선 증미역 도보 5분 거리에 위치한 이 물건은 노인복지주택이라는 특수한 용도로 지어진 건물이에요. 감정평가서에 따르면 “증미역(지하철9호선)”남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 판매시설 등이 소재하여 제반 주위환경이 보통 수준이라고 평가되었어요. 2007년 준공된 15층 건물로 비교적 안정적인 구조를 갖추고 있으며, 차량진출입이 가능하고 대중교통 접근성이 무난한 입지 조건을 보여줍니다.
물건 개요
이번 경매 물건의 기본 정보를 정리하면 다음과 같아요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경10636 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로68길 102 (등촌동) |
| 건물명 | 서울 시니어스 가양타워 |
| 전용면적 | 50.01㎡ (15.13평) |
| 층수 | 9층 |
| 건축연도 | 2007년 (사용승인일: 2007.12.12) |
| 입찰일 | 2026년 5월 26일 |
| 입찰장소 | 제112호 법정 |
| 감정가 | 3억 4,000만원 |
| 최저입찰가 | 2억 1,760만원 |
| 보증금 | 2,176만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 (3회 입찰) |
| 권리관계 | 2016.05.19. 근저당 |
입찰 이력
이 물건은 이미 2차례 유찰된 상황이에요.
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026년 3월 5일 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026년 4월 14일 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026년 5월 26일 | 진행중 | – | – |
가격 분석
감정가 3억 4,000만원에 대해 최저입찰가는 2억 1,760만원으로 책정되어 있어요.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 4,000만원 | 2025.09.08 기준 |
| 최저입찰가 | 2억 1,760만원 | 감정가 대비 64% |
| 보증금 | 2,176만원 | 최저입찰가의 10% |
| 토지 배분가 | 2억 400만원 | 감정평가서 기준 |
| 건물 배분가 | 1억 3,600만원 | 감정평가서 기준 |
감정평가 비교사례 분석
감정평가서에 따르면 동일 건물 내 비교사례가 다음과 같이 나타나고 있어요.
| 호실 | 면적(㎡) | 거래금액 | 거래일 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 층 *호 | 59.990 | 3억 8,000만원 | 2025.05.21 | 비교사례 1 |
| 층 *호 | 59.990 | 3억 7,000만원 | 2025.01.08 | 비교사례 2 |
감정평가서에서는 비교사례 1을 기준으로 면적차이, 층별 효용 등을 고려하여 3억 4,000만원을 산정했다고 밝혔어요.
지역 낙찰가율 동향
강서구 지역 경매 시장의 최근 낙찰 현황을 보면 다음과 같아요.
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
교통 분석
감정평가서에 따르면 “본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 ‘증미역’이 소재하는 등 제반교통상황은 무난”하다고 평가되었어요.
지하철 접근성
가장 가까운 지하철역은 9호선 증미역이에요. 감정평가서에서 “증미역(지하철9호선) 남측 인근”이라고 명시하고 있어, 도보 5분 내외 거리로 추정됩니다. 9호선은 김포공항에서 종합운동장까지 연결되는 노선으로, 여의도, 강남 등 주요 업무지구로의 접근이 용이해요.
9호선 주요 환승역:
– 여의도역: 5호선 환승 가능
– 동작역: 4호선 환승 가능
– 신논현역: 3호선 환승 가능
– 종합운동장역: 2호선 환승 가능
버스 교통
감정평가서에서 “인근에 버스정류장”이 있다고 언급하고 있어요. 강서구 일대는 마을버스와 간선버스가 잘 발달되어 있어 지하철과 연계한 대중교통 이용이 편리한 편이에요.
도로 접근성
감정평가서에 따르면 건물 주변으로 다음과 같은 도로가 인접해 있어요:
– 북동측: 노폭 약 8미터 도로
– 북서측: 노폭 약 10미터 도로
– 남측: 노폭 약 4미터 도로
차량진출입이 가능하다고 명시되어 있어 자가용 이용자에게도 불편하지 않은 조건이에요.
학군·교육 분석
이 물건은 노인복지주택 용도이지만, 주변 교육 환경도 살펴볼 필요가 있어요.
교육 환경 제약사항
감정평가서에서 “상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)”이라고 명시하고 있어요. 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 의한 제한으로, 학교 주변 상대보호구역에 해당한다는 의미예요. 이런 지역은 교육환경 보호를 위해 특정 시설의 설치나 운영에 제한이 있을 수 있어요.
위치점수 분석
이 물건의 전체 위치점수는 67점(B등급)이며, 세부 점수는 다음과 같아요:
– 교통점수: 85점 (우수)
– 학군점수: 90점 (매우 우수)
– 편의시설: 45점 (보통)
– 건물점수: 50점 (보통)
– 인구점수: 60점 (보통)
학군점수가 90점으로 매우 높게 나타나는 것을 보면, 주변에 우수한 교육기관들이 위치하고 있을 것으로 추정돼요.
생활 편의시설
감정평가서에 따르면 “주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 판매시설 등이 소재”한다고 되어 있어요.
상업시설 현황
인근에서 확인된 상업시설들은 다음과 같아요:
음식점:
– 명품김밥
– 왕십리연탄구이곱창
– 제주도오겹살
기타시설:
– 성진자동차공업사
– 민영설비
위치점수에서 편의시설 점수가 45점으로 보통 수준인 것을 보면, 대형마트나 병원 등 주요 편의시설까지는 다소 거리가 있을 수 있어요. 하지만 증미역 인근이라는 점을 고려하면 지하철을 이용한 접근은 용이할 것으로 보여요.
자연환경·주거환경
토지이용 현황
감정평가서에 명시된 토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같아요:
용도지역:
– 도시지역, 준공업지역
각종 제한사항:
– 중요시설물보호지구(공항)
– 가축사육제한구역
– 가로구역별 최고높이 제한지역
– 원추표면구역(공항시설법)
– 상대보호구역(교육환경보호)
– 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m)
– 과밀억제권역
– 한강 폐기물매립시설 설치제한지역
– 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)
김포공항 인근이라는 지역 특성상 공항 관련 제한사항들이 많이 적용되고 있어요.
주거환경
감정평가서에서는 “제반주위환경은 보통”이라고 평가했어요. 이는 특별히 좋지도 나쁘지도 않은 일반적인 주거환경이라는 의미예요.
범죄통계
강서구 2024년 주요 범죄 현황을 보면:
| 범죄유형 | 세부유형 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 4,236건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 1,374건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 1,671건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,171건 |
| 특별경제범죄 | 특별경제범죄 | 1,115건 |
사기 범죄가 가장 많고, 교통사고, 절도, 폭행 순으로 나타나고 있어요. 전반적으로 대도시 일반적인 범죄 패턴을 보여주고 있어요.
건물 정보
건물 기본 정보
감정평가서에 따른 건물의 상세 정보예요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 서울 시니어스 가양타워 |
| 주용도 | 노유자시설(노인복지주택) |
| 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 |
| 총층수 | 15층 (지하3층~지상15층) |
| 사용승인일 | 2007년 12월 12일 |
| 전유면적 | 50.010㎡ |
| 공용면적 | 41.29㎡ |
| 대지사용권 | 15.094㎡ |
층별 면적 현황
감정평가서에 명시된 각 층별 면적은 다음과 같아요:
| 층수 | 면적(㎡) | 비고 |
|---|---|---|
| 지하3층 | 1,687.56 | |
| 지하2층 | 7,586.44 | |
| 지하1층 | 7,066.86 | |
| 1층 | 2,136.32 | |
| 2층 | 2,918.83 | |
| 3~4층 | 3,093.89 | 각층 |
| 5~12층 | 2,307.86 | 각층 |
| 13~14층 | 2,018.62 | 각층 |
| 15층 | 1,316.27 |
건물 구조 및 마감
감정평가서에 따르면 건물의 구조와 마감 상태는 다음과 같아요:
외부마감:
– 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감
창호:
– 샷시창호
설비:
– 위생·급배수시설
– 난방시설
– 승강기설비
이용상태
감정평가서에서는 “노유자시설(노인복지주택)로 이용중인 것으로 추정”된다고 했어요. 다만 “임대관계는 미상”이라고 명시되어 있어, 현재 임차인이나 이용 현황은 별도로 확인이 필요해요.
지역 시장 동향
아파트 매매가격지수
한국부동산원에서 발표한 강서구 아파트 매매가격지수 추이를 보면:
| 기준일 | 매매가격지수 | 전월대비 변동 |
|---|---|---|
| 2025년 4월 | 174.48 | +3.52% |
| 2025년 3월 | 168.56 | +2.22% |
| 2025년 2월 | 164.83 | +2.02% |
| 2025년 1월 | 161.51 | +1.02% |
| 2024년 4월 | 159.87 | +0.09% |
| 2024년 3월 | 159.72 | – |
최근 1년간 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되고 있는 모습이에요.
감정평가 시점수정 적용
감정평가서에서는 한국부동산원 아파트 매매가격지수를 이용해 시점수정을 적용했어요:
- 2025년 7월 지수: 101.5
- 2025년 4월 지수: 100.1
- 상승률: 약 1.399%
- 시점수정계수: 1.01399
이를 통해 시장 상승분을 반영하여 감정가를 산정했어요.
지역 상급지 TOP 5
현재 강서구에서 진행중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건이에요.
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 화곡동 다세대주택 | 25.75 | 6층 | 5,683만원 | 2.71억원 | 5/14 | B등급 | 72점 |
| 2 | 발쿠치네하우스 | 21.95 | 4층 | 3,255만원 | 1.94억원 | 5/12 | B등급 | 71점 |
| 3 | 양지샤인빌 | 13.76 | 6층 | 7,885만원 | 1.54억원 | 5/28 | B등급 | 71점 |
| 4 | ★서울 시니어스 가양타워 | 50.01 | 9층 | 2.18억원 | 3.4억원 | 5/26 | B등급 | 67점 |
| 5 | 한울에이치밸리움 | 22.81 | 3층 | 2.77억원 | 2.77억원 | 5/14 | B등급 | 67점 |
이 물건은 강서구 내에서 4위에 해당하는 입지 조건을 보여주고 있어요. 교통점수가 85점으로 높고, 학군점수가 90점으로 매우 우수한 것이 특징이에요.
대출 정보
시중은행 주택담보대출 금리
현재 주요 은행의 주택담보대출 금리 현황이에요.
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 변동금리 | 3.620% | 6.260% | 주택담보대출 |
| 신한은행 | 변동금리 | 3.890% | 5.540% | 주택담보대출 |
| 농협은행 | 변동금리 | 4.090% | 5.760% | 주택담보대출 |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.370% | 6.770% | 주택담보대출 |
| 광주은행 | 변동금리 | 4.400% | 6.080% | 주택담보대출 |
정책자금 대출
조건에 맞는 경우 활용 가능한 정책자금이에요.
| 상품명 | 금리 | 한도 | 조건 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2천만원 | 연소득 5천만원 이하, 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 버팀목 대출 이용자 중 갱신 대상자 |
투자 시 고려사항
특수 용도 건물의 특성
이 건물은 “노유자시설(노인복지주택)”이라는 특수 용도로 지어진 건물이에요. 이런 특성상 다음 사항들을 고려해야 해요:
-
용도 변경의 제약: 일반 주거용으로 사용하기 위해서는 용도변경 허가가 필요할 수 있어요.
-
임대 시장: 일반적인 원룸이나 아파트와는 다른 임대 시장을 형성하고 있어요.
-
관리비 및 운영: 노인복지시설의 특성상 일반 공동주택과는 다른 관리 방식이 적용될 수 있어요.
권리관계 확인
감정평가서에서 “2016.05.19. 근저당”이 설정되어 있다고 명시되어 있어요. 낙찰 시 이러한 권리관계가 어떻게 정리되는지 반드시 확인해야 해요.
명도 관련 사항
감정평가서에서 “이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 참조하고 외부관찰 등으로 조사”했다고 되어 있어요. 현재 점유 상황을 정확히 파악하기 위해서는 별도 조사가 필요해요.
데이터 기준 및 안내
- 감정평가 기준일: 2025년 9월 8일
- 감정평가사: 이숙현 (이앤공감감정평가사사무소)
- 지역 통계 기준: 2024년
- 대출금리 정보: 최근 공시 기준
본 자료는 공개된 경매 정보와 감정평가서를 바탕으로 작성된 분석 자료예요. 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 추가적인 실사를 통해 정확한 정보를 확인하시기 바라요. 특히 노인복지주택이라는 특수한 용도의 건물인 만큼, 관련 법규와 사용 제한사항을 꼼꼼히 검토해보시는 것이 중요해요.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/103069