갈현1동주민센터 인근 도보 12분, 은평구 (유)갈현상가 경매 — 전용 16.77㎡ / 감정가 1.2억

갈현1동주민센터 바로 동측에 위치한 이 도시형생활주택은 주민센터까지 도보 1분 거리로 각종 민원업무 처리가 매우 편리합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공공시설과 근린생활시설이 조화롭게 배치되어 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 2018년 건축된 비교적 신축 건물로 철근콘크리트 구조의 안정성을 갖추고 있으며, 9층 최상층에 위치해 조망과 채광이 우수할 것으로 예상됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경56565
법원명	서울서부지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 은평구 갈현로 300 (갈현동)
건물명	(유)갈현상가
전용면적	16.77㎡ (5.07평)
층/총층수	9층/9층
건축년도	2018년
입찰일	2026년 5월 19일
입찰장소	신관 209호 경매법정
최저입찰가	6,817,000원 (약 681만원)
보증금	681,700원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	13회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과
1회차	2025.02.04	유찰
2회차	2025.03.11	유찰
3회차	2025.04.15	유찰
4회차	2025.05.20	유찰
5회차	2025.06.24	유찰
6회차	2025.07.29	유찰
7회차	2025.09.02	유찰
8회차	2025.10.14	유찰
9회차	2025.11.18	유찰
10회차	2025.12.23	유찰
11회차	2026.02.03	유찰
12회차	2026.03.10	유찰
13회차	2026.04.14	유찰
14회차	2026.05.19	진행중

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	124,000,000원 (1.24억원)	하정감정평가사사무소 평가
최저입찰가	6,817,000원 (약 681만원)	감정가의 5.5% 수준
보증금	681,700원	입찰가의 10%
전용면적당 감정단가	7,394,812원/㎡	평당 약 2,441만원

감정평가서에 따르면, 거래사례비교법을 적용하여 산정된 감정가는 1억 2,400만원입니다. 인근 동일 건물 내 유사 면적 거래사례를 보면, 2023년 10월 5층 26.43㎡ 호실이 1억 9천만원(㎡당 718만원), 2022년 11월 7층 16.768㎡ 호실이 1억 2천만원(㎡당 715만원)에 거래되어 현재 감정가 수준이 시세를 적절히 반영한 것으로 보입니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	80,000,000원 (8천만원)	64.5%

교통 분석

감정평가서에 따르면 “대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통”이라고 평가되어 있습니다. 지하철역까지는 다소 거리가 있어 버스 교통에 의존해야 하는 구조입니다.

버스 교통

인근에 노선버스정류장이 위치해 있어 시내 각 지역으로의 이동이 가능합니다. 은평구 지역 순환버스와 서울 도심 방면 버스노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성은 확보되어 있습니다.

도로 접근성

감정평가서에 따르면 대상물건은 남측과 서측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접하고 있으며, 동측으로 폭 약 8m 도로, 북측으로 폭 약 5m 내외의 도로와 각각 접해 있어 차량 접근이 원활합니다. 주변 도로망이 잘 발달되어 있어 자가용 이용 시 편리함을 제공합니다.

학군·교육 분석

반경별 학교 현황

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	정보 없음	정보 없음	정보 없음
중학교	정보 없음	정보 없음	정보 없음
고등학교	정보 없음	정보 없음	정보 없음

은평구는 전통적으로 교육열이 높은 지역 중 하나로, 갈현동 일대에도 다양한 교육기관이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만 현재 수집된 데이터에서는 구체적인 학교 정보가 확인되지 않아, 실제 현장 답사나 추가 조사를 통해 정확한 학군 정보를 파악하시기 바랍니다.

학원가 현황

주변 지역은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 각종 학원과 교육시설이 위치할 가능성이 높습니다. 갈현동은 은평구 내에서도 교육 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역으로 알려져 있습니다.

생활 편의시설

공공시설

갈현1동주민센터가 바로 서측에 인접해 있어 각종 민원업무 처리가 매우 편리합니다. 주민등록등본 발급, 각종 증명서 발급, 복지 상담 등 일상적인 행정업무를 도보 1분 거리에서 해결할 수 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

상업시설

시설명	카테고리	비고
스타일리스트	미용	인근 소재
안나헤어	미용	인근 소재
고추잠자리헤어샵	미용	인근 소재
이미지테크	기타 서비스	인근 소재
피씨클리닉센타은평	컴퓨터 수리	인근 소재

주변에는 미용실, 각종 서비스업체 등 생활 밀착형 상가들이 위치해 있어 일상생활에 필요한 서비스를 근거리에서 이용할 수 있습니다. 특히 (유)갈현상가라는 명칭에서 알 수 있듯이 상가와 주거가 복합된 건물 특성상 1층과 저층부에 다양한 편의시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

자연환경·주거환경

주변 환경

감정평가서에 따르면 “주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역”으로 기술되어 있습니다. 이는 주거지역으로서 안정적인 환경을 제공하면서도 생활 편의시설이 적절히 배치된 양호한 주거환경임을 의미합니다.

장례시설 현황

반경 2km 내 장례시설 정보가 확인되지 않았습니다. 이는 주거환경 측면에서 긍정적인 요소로 평가될 수 있습니다.

범죄통계 (은평구 전체, 2024년 기준)

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	2,873건	가장 많은 비중
기타범죄	1,989건
절도범죄	1,520건
교통범죄	968건
폭력범죄(폭행)	813건
특별경제범죄	695건

은평구 전체적으로는 사기, 절도 등 재산범죄 비중이 높은 편이나, 강력범죄(살인, 강도 등) 발생률은 상대적으로 낮아 비교적 안전한 지역으로 평가됩니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	(유)갈현상가
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	10,185.31㎡
대지면적	1,531.70㎡
건폐율	66.83%
용적률	396.96%
사용승인일	2018년 1월 25일
지상층수	9층
지하층수	4층
승강기수	3대
세대수	129세대
에너지효율등급	정보 없음

대상 호실 세부 정보

감정평가서에 따르면 대상 호실은 제9층 제906호로 아파트(도시형생활주택/원룸형) 용도입니다. 전유면적 16.768㎡, 공용면적 16.56㎡, 대지권 4.745㎡로 구성되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕으로 견고한 내구성을 자랑하며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 설치되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 난방시설, 소화설비, 주차장, 승강기 등 기본적인 편의설비가 구비되어 있습니다.

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	6,915,000원	일반

토지이용계획

용도지역: 도시지역 내 제2종일반주거지역
– 8층 이하 건축 제한이 있으나, 대상 건물은 2018년 준공으로 기존 건축물 인정

용도지구/구역:
– 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)
– 토지거래계약에 관한 허가구역
– 가축사육제한구역
– 과밀억제권역

지역 시장 동향

매매가격 지수 추이 (은평구)

기준일	매매가격지수	전월 대비
2025.04	160.47	+2.95
2025.03	157.52	+1.63
2025.02	155.88	+2.69
2025.01	153.19	+0.44
2024.04	152.75	-0.99
2024.03	153.74	–

은평구 아파트 매매가격지수는 2024년 3월 이후 등락을 반복하다가 2025년 들어 상승세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 2월부터 지속적인 상승 추세를 나타내고 있어 지역 부동산 시장이 회복세에 있음을 보여줍니다.

감정평가 시점수정 참고사항

감정평가서에서는 서울특별시 은평구 아파트 매매가격지수를 활용하여 시점수정을 실시했습니다:
– 2023년 9월 지수: 90.4
– 2024년 5월 지수: 90.6
– 시점수정치: 1.00221

이는 평가 기간 중 가격 변동이 미미했음을 의미하며, 현재 감정가가 당시 시장 상황을 적절히 반영하고 있음을 보여줍니다.

은평구 상급지 TOP 5

현재 은평구 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건 현황입니다:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	점수
1위	–	84.90	6층	4.96억	6.2억	2026.05.12	B등급	70점
2위	–	13.17	7층	4,997만원	1.22억	2026.05.12	B등급	68점
3위	(유)갈현상가	16.77	8층	3,932만원	1.2억	2026.05.12	B등급	65점
4위★	(유)갈현상가	16.77	9층	681만원	1.24억	2026.05.19	B등급	65점
5위	(유)갈현상가	21.27	7층	9,984만원	1.56억	2026.05.12	C등급	62점

★ 표시된 물건이 현재 분석 대상 물건으로, 동일 건물 내 다른 호실들과 함께 상위권에 위치해 있습니다. (유)갈현상가 건물의 여러 호실이 경매에 나와 있어 선택의 폭이 넓은 상황입니다.

대출금리 및 정책자금

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출(변동)	3.62%	6.26%
신한은행	주택담보대출(변동)	3.89%	5.54%
농협은행	주택담보대출(변동)	4.09%	5.76%
기업은행	주택담보대출(변동)	4.37%	6.77%
광주은행	주택담보대출(변동)	4.40%	6.08%

정책자금 현황

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택자
갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금	별도 문의	4억 5천만원	기존 버팀목 이용자

투자 시 고려사항

긍정적 요소

1. 입지 우수성: 갈현1동주민센터 도보 1분 거리로 행정업무 처리 편의성 극대화
2. 신축 건물: 2018년 건축으로 비교적 최신 설비와 구조적 안정성 확보
3. 최상층 위치: 9층 건물의 최상층으로 조망권과 채광 우수 예상
4. 상가 복합 건물: 저층부 상가로 생활 편의성 높음
5. 극도로 낮은 입찰가: 감정가 대비 5.5% 수준의 매우 낮은 시작가

주의사항

1. 13회 연속 유찰: 장기간 매수자가 나타나지 않는 특별한 사유 확인 필요
2. 내부 미확인: 감정평가서에서 “이해관계인의 폐문부재로 내부를 조사하지 못하여” 실제 내부 상태 불명
3. 교통 접근성: 지하철역과의 거리가 있어 대중교통 이용 시 불편함
4. 임대 관계 미상: 현재 임차인 거주 여부 및 임대차 계약 조건 불명확
5. 소형 원룸: 16.77㎡의 소형 평수로 거주용보다는 투자용 성격 강함

실사 권고사항

경매 참여 전 반드시 다음 사항들을 현장에서 직접 확인하시기 바랍니다:
– 건물 내부 상태 (수리 필요 범위 및 비용)
– 현재 거주자 유무 및 명도 가능성
– 관리비 및 공과금 체납 현황
– 주변 소음 정도 (도로변 위치)
– 실제 교통편 이용 편의성
– 건물 전체 관리 상태

데이터 기준

• 감정평가 기준시점: 2024년 6월 20일
• 감정평가법인: 하정감정평가사사무소 (감정평가사: 윤정현)
• 데이터 수집일: 2025년 기준
• 본 자료는 공개 데이터 기반 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
• 모든 투자 결정은 충분한 실사와 전문가 상담 후 본인 책임하에 진행하시기 바랍니다
• 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/54238