이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 7.3억원으로 낮아질 수 있습니다.
감정가 11.4억, KB시세 13.5억인 이 물건의 최저입찰가는 9.12억으로 KB시세 대비 32.44% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 재입찰에 붙는 이 물건은 실거래가 14억 대비로는 34.86%라는 상당한 할인율을 보여주고 있습니다. 송파구 오금동에 위치한 송파두산위브 단지는 전용면적 84.97㎡(약 25.7평) 규모의 중형 아파트로, 14층에 자리잡고 있어 조망과 채광이 양호할 것으로 예상됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경881 |
| 법원명 | 서울동부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 송파구 성내천로 103 (오금동) |
| 건물명 | 송파두산위브 |
| 동호수 | 102동 1405호 |
| 전용면적 | 84.97㎡ (약 25.7평) |
| 층수/총층수 | 14층/28층 |
| 건축연도 | – |
| 입찰일시 | 2026년 4월 13일 |
| 입찰장소 | 101호 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 9억 1,200만원 |
| 보증금 | 9,120만원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
| 감정평가인 | 김준영 (평가일: 2024.3.20) |
| 근저당 설정 | 2019.11.15 설정 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2024-10-07 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026-04-13 | 진행중 | – | – |
1회 유찰 후 약 1년 6개월 만에 재입찰에 붙는 물건으로, 초회 입찰에서 응찰자가 없었던 상황입니다. 이는 당시 시장 상황이나 물건 특성상 관심도가 낮았던 것으로 추정됩니다.
가격 분석
주요 가격 정보
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 11억 4,000만원 | 2024.3.20 기준 |
| KB시세 (중간값) | 13억 5,000만원 | 2026.3.27 기준 |
| KB시세 (상한) | 14억원 | |
| KB시세 (하한) | 13억원 | |
| 최저입찰가 | 9억 1,200만원 | 감정가의 80% |
| KB시세 대비 할인율 | -32.44% | |
| 실거래가 대비 할인율 | -34.86% | 최근 실거래 14억 기준 |
최저입찰가 9억 1,200만원은 감정가 11억 4,000만원의 80% 수준으로, 법정 최저가를 적용한 것입니다. KB시세 13억 5,000만원과 비교하면 4억 3,800만원이나 낮은 가격으로, 이는 32.44%의 상당한 할인율에 해당합니다.
최근 실거래 현황
2025년 10월 기준으로 유사 물건의 실거래가가 14억원을 기록했으며, 이는 현재 최저입찰가 대비 약 4억 8,800만원 높은 수준입니다. 해당 실거래 정보를 기준으로 하면 현재 입찰가는 34.86%의 높은 할인율을 보여주고 있어, 시장가 대비 상당한 메리트가 있는 것으로 분석됩니다.
공시가격 정보
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 비율 |
|---|---|---|
| 2025년 | 7억 6,100만원 | 66.8% |
공시가격은 감정가의 약 67% 수준으로, 일반적인 공시가격 수준을 보여주고 있습니다. 이는 세금 산정의 기준이 되는 가격으로, 취득세 등 각종 세금 계산 시 참고할 수 있는 지표입니다.
교통 분석
현재 수집된 데이터에서는 구체적인 지하철역이나 버스 정류장 정보가 확인되지 않습니다. 다만 송파구 오금동 지역의 일반적인 교통 접근성을 고려할 때, 인근 지하철역으로는 몽촌토성역, 잠실나루역 등이 있을 것으로 추정됩니다.
송파구는 서울 동남권의 교통 요충지로, 지하철 3호선, 5호선, 8호선이 지나가며, 강남과 잠실 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 또한 올림픽대로, 송파대로 등 주요 간선도로와의 연결성도 양호한 편입니다.
성내천로에 위치한 이 단지는 송파구 내부 교통망과의 연결성이 좋을 것으로 예상되며, 버스 노선도 다양하게 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만 구체적인 교통편 정보는 현장 답사를 통해 확인하는 것이 필요합니다.
학군·교육 분석
교육 환경 점수
현재 수집된 데이터에서는 구체적인 학교 정보가 확인되지 않으나, 입지 점수 분석에서 학교 점수가 90점으로 매우 높게 나타났습니다. 이는 해당 지역의 교육 인프라가 우수함을 의미합니다.
송파구는 전반적으로 교육 여건이 우수한 지역으로 알려져 있으며, 특히 잠실, 송파 지역은 학부모들 사이에서 선호도가 높은 학군입니다. 강남구와 인접해 있어 교육 인프라와 학원가 접근성도 뛰어납니다.
학원가 현황
송파구는 대치동 학원가와 인접해 있어 교육 서비스 접근성이 매우 좋습니다. 잠실 일대에는 다양한 교육 기관과 학원들이 밀집되어 있으며, 교통편을 이용하여 강남권 주요 학원가로의 통학도 용이합니다.
생활 편의시설
상업시설 현황
현재 확인된 인근 상업시설은 다음과 같습니다:
| 시설명 | 업종 | 비고 |
|---|---|---|
| 영진정공 | 기타업종 | |
| 동일종합카센타 | 자동차정비 | |
| OK상사 | 기타업종 | |
| 법무사김승호사무소 | 법무서비스 | |
| 양일영탁구장 | 체육시설 |
제공된 데이터에서는 일반적인 생활편의시설보다는 전문 서비스업과 체육시설 등이 확인됩니다. 송파구 오금동 지역은 주거지역으로서 인근에 마트, 편의점, 음식점 등 기본적인 생활편의시설들이 갖춰져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 거리와 접근성 정보는 현장 확인이 필요합니다.
송파구는 잠실 롯데월드몰, 가든파이브 등 대형 상업시설과 가깝고, 강남과 잠실 지역의 다양한 쇼핑몰과 백화점 이용이 용이합니다.
의료시설
송파구는 의료 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 서울아산병원을 비롯한 대형 종합병원들이 위치해 있습니다. 또한 지역 내 다양한 의원과 전문병원들이 있어 의료 서비스 접근성이 우수합니다.
자연환경·주거환경
공원 및 녹지
현재 데이터에서는 구체적인 공원 정보가 확인되지 않으나, 송파구는 한강과 인접해 있어 한강공원 이용이 가능하며, 올림픽공원, 석촌호수 등 대규모 녹지공간과도 비교적 가깝습니다.
성내천로라는 도로명에서 알 수 있듯이 성내천과 인접해 있어 자연 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 성내천은 한강으로 흘러드는 지천으로, 산책로와 녹지대가 조성되어 있어 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.
장례시설
현재 데이터에서는 반경 2km 내 장례시설에 대한 정보가 확인되지 않습니다.
치안 환경
2024년 송파구 범죄 통계는 다음과 같습니다:
| 범죄 유형 | 주요 죄명 | 발생 건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 5,184건 |
| 기타범죄 | 기타 | 3,033건 |
| 절도범죄 | 절도 | 2,500건 |
| 교통범죄 | 교통사고 | 1,767건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,374건 |
| 지능범죄 | 횡령 | 1,099건 |
| 특별경제범죄 | 경제사범 | 1,028건 |
송파구는 서울 내에서도 인구밀도가 높은 지역 중 하나로, 전체적인 범죄 발생 건수는 다소 높은 편이나, 이는 주로 경제활동과 관련된 사기, 횡령 등 지능범죄가 많은 비중을 차지합니다. 강력범죄의 경우 강제추행 236건, 강간 71건 등이 발생했으나, 살인 등 흉악범죄는 상대적으로 적은 편입니다.
건물 정보
건축물대장 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 송파 두산위브 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 14,663.71㎡ |
| 대지면적 | – |
| 건폐율 | – |
| 용적률 | – |
| 사용승인일 | 2019년 2월 27일 |
| 지상층수 | 28층 |
| 지하층수 | – |
| 승강기수 | – |
| 세대수 | 159세대 |
| 에너지효율등급 | 95.96 |
송파 두산위브는 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트로, 총 159세대 규모의 중규모 단지입니다. 28층 높이의 고층 아파트로 설계되었으며, 철근콘크리트 구조로 견고하게 건설되었습니다.
층별 면적 구성
건축물대장에 따르면 102동은 28층 구조로 되어 있으며, 각 층별 면적은 다음과 같습니다:
- 1층: 267.84㎡
- 2층: 320.26㎡
- 3-27층: 각 547.62㎡ (표준층)
- 28층: 385.13㎡ (최상층)
14층은 표준층으로 547.62㎡의 면적을 가지고 있으며, 이는 일반적으로 여러 세대가 배치되는 구조임을 의미합니다.
토지이용계획
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 준주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 |
| 용도지구 | 지구단위계획구역 |
| 기타제한 | 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 |
해당 물건은 준주거지역에 위치하여 주거와 상업 기능이 조화된 지역입니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시계획 하에 개발된 지역이며, 과밀억제권역에 해당하여 개발밀도에 대한 관리를 받고 있습니다.
공시지가
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|---|---|---|
| 2025년 | 717만 3,000원 | 일반 |
㎡당 717만원의 공시지가는 송파구 내에서도 상당한 수준의 토지가치를 보여줍니다. 일반 토지이용구분으로 분류되어 있어 특별한 용도 제한은 없는 것으로 보입니다.
지역 시장 동향
송파구 아파트 매매지수 추이
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 증감 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 218.43 | +14.80 |
| 2025-03-01 | 203.63 | +11.07 |
| 2025-02-01 | 192.56 | +11.09 |
| 2025-01-01 | 181.47 | +5.14 |
| 2024-04-01 | 176.33 | +2.98 |
| 2024-03-01 | 173.34 | – |
송파구 아파트 매매지수는 2024년 3월부터 2025년 4월까지 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 들어서는 상승폭이 확대되어 매월 10% 이상의 증가율을 기록하고 있습니다. 이는 송파구 아파트 시장이 활발한 상승 국면에 있음을 시사합니다.
1년간 총 상승률은 약 26%에 달하며, 이는 서울 아파트 시장 전체와 비교해도 높은 수준입니다. 이러한 상승세는 송파구의 우수한 교육환경, 편리한 교통접근성, 잠실·강남과의 인접성 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.
지역 개발호재
송파구는 현재 다양한 개발 프로젝트가 진행되고 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다. 특히 잠실 일대 재개발과 롯데월드타워 주변 개발, 한강 르네상스 프로젝트 등이 지역 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
지역 상급지 TOP 5
송파구 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5위는 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ★송파두산위브 | 84.97㎡ | 14층 | 9.12억 | 11.4억 | -32.44% | 2026-04-13 | B | 70점 |
| 2 | 한양아파트 | 119.68㎡ | 4층 | 15.91억 | 15.91억 | -26.00% | 2026-03-30 | B | 65점 |
| 3 | 주성드림팰리스 | 109.45㎡ | 10층 | 14.1억 | 14.1억 | -27.91% | 2026-04-13 | C | 51점 |
분석 대상 물건은 입지점수 70점으로 1위를 기록했습니다. B등급의 입지 평가를 받았으며, 특히 학교점수 90점, 건물점수 90점으로 높은 평가를 받았습니다. 다른 물건들과 비교할 때 KB시세 대비 할인율도 32.44%로 상당한 메리트를 보여주고 있습니다.
세부 입지 분석
입지 점수 상세
| 평가항목 | 점수 | 등급 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 종합점수 | 70점 | B등급 | 양호한 입지조건 |
| 교통점수 | 60점 | – | 보통 수준의 교통접근성 |
| 학교점수 | 90점 | – | 우수한 교육환경 |
| 편의시설점수 | 60점 | – | 보통 수준의 생활편의성 |
| 건물점수 | 90점 | – | 우수한 건물 조건 |
| 인구점수 | 60점 | – | 보통 수준의 인구밀도 |
학교점수 90점과 건물점수 90점이 특히 높게 나타났는데, 이는 2019년 준공된 신축 아파트의 장점과 송파구의 우수한 교육환경이 반영된 결과입니다. 반면 교통점수 60점은 지하철역과의 접근성이 다소 아쉬운 부분으로 해석됩니다.
투자 시뮬레이션
대출금리 정보
주요 시중은행 주택담보대출 금리는 다음과 같습니다:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 3.80% | 5.81% |
| 국민은행 | 주택담보대출 | 4.07% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.18% | 6.58% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.49% | 5.82% |
현재 주택담보대출 금리는 3.71%~6.58% 수준으로 형성되어 있으며, 개인의 신용등급과 소득 수준에 따라 적용 금리가 달라집니다.
정책자금 활용
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 무주택자 |
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1억 2,000만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5,000만원 | 기존 버팀목 대출 이용자 |
청년이나 무주택 세대주의 경우 정책자금을 활용하면 시중 금리보다 훨씬 낮은 이자로 자금 조달이 가능합니다. 다만 소득 및 자산 요건을 충족해야 하며, 해당 물건이 정책자금 대출 대상에 부합하는지 사전 확인이 필요합니다.
리스크 요인 분석
권리관계
해당 물건에는 2019년 11월 15일자 근저당이 설정되어 있습니다. 근저당 설정액과 담보채무 내용에 대한 구체적인 정보는 등기부등본을 통해 확인이 필요하며, 낙찰 시 이를 인수하거나 말소하는 절차가 필요할 수 있습니다.
시장 변동성
2024년 이후 송파구 아파트 시장은 급격한 상승세를 보이고 있으나, 금리 상승기에는 조정 가능성도 있습니다. 특히 정부의 부동산 정책 변화나 금융시장 상황에 따라 시장 분위기가 달라질 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.
유찰 이력
1회 유찰된 물건으로, 초회 입찰에서 응찰자가 없었던 이유에 대한 분석이 필요합니다. 물건의 특성상 문제가 있었는지, 당시 시장 상황이 좋지 않았는지 등을 면밀히 검토해야 합니다.
데이터 기준 및 한계
본 분석 자료는 2026년 3월 27일 기준 KB시세와 각종 공공 데이터를 바탕으로 작성되었습니다. 감정평가는 2024년 3월 20일에 실시되었으며, 실제 시장 상황과는 차이가 있을 수 있습니다.
경매 물건의 특성상 권리관계, 점유 상황, 건물 상태 등은 현장 확인을 통해서만 정확히 파악할 수 있으며, 본 자료는 공개된 데이터 기반의 정보 제공일 뿐 투자 권유나 추천이 아닙니다.
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