감정가 1.01억인 이 물건의 최저입찰가는 동일한 1.01억으로 설정되어 있습니다. 2025년 11월 실거래 사례 0.95억 대비 6.32% 높은 가격으로 경매가 시작됩니다. 첫 경매로 아직 유찰 이력이 없으며, 감정평가서에 따르면 동일 단지 내 유사 물건이 2025년 4월 0.95억, 7월 1억에 거래된 바 있습니다. 의정부시 아파트 최근 1년간 평균 낙찰가율이 72.97%인 점을 고려하면 실제 낙찰가는 감정가 대비 상당한 할인이 예상됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경73411 |
| 법원명 | 의정부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 경기도 의정부시 호국로 1302 (의정부동,승윤노블리안시티2차) |
| 건물명 | 승윤노블리안시티2차 |
| 전용면적 | 23.31㎡ (7.05평) |
| 층수/총층수 | 16층/19층 |
| 건축년도 | 2019년 |
| 입찰일 | 2026년 5월 27일 |
| 입찰장소 | 제6호법정(제2별관101호) |
| 최저입찰가 | 1억 1백만원 |
| 보증금 | 1,010만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 0회 (첫 경매) |
| 현재상태 | 진행 중 |
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-05-27 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1.01억원 | 2025.11.03 기준 |
| KB시세 | – | 데이터 없음 |
| 최저입찰가 | 1.01억원 | 감정가와 동일 |
| 예상낙찰가 | – | 미산정 |
| 실거래가 대비 | +6.32% | 2025.11월 0.95억 대비 |
감정평가서에 따르면 본건과 동일한 승윤노블리안시티2차 내에서 2025년 중 두 차례의 거래 사례가 확인됩니다:
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 | 단가(원/㎡) |
|---|---|---|---|---|
| 2025.07.02 | 23.31㎡ | – | 1.00억원 | 429만원 |
| 2025.04.30 | 23.31㎡ | – | 0.95억원 | 408만원 |
| 2025.11.01 | 23.31㎡ | – | 0.95억원 | 408만원 |
의정부시 아파트(생활주택) 경매 통계를 살펴보면:
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1년간 | 67.58% | 16건 | – | – |
| 최근 6개월간 | 63.83% | 10건 | – | – |
경기도 전체 기준으로는 최근 1년간 72.97%, 6개월간 71.39%의 낙찰가율을 보이고 있어, 의정부시 의정부동 지역이 상대적으로 낮은 낙찰가율을 나타내고 있습니다.
교통 분석
감정평가서에서는 교통여건에 대해 구체적인 언급이 없으나, 의정부시 의정부동은 의정부 구시가지 중심부에 위치한 지역입니다. 의정부역과 의정부중앙역이 인근에 있어 수도권 전철 1호선을 이용한 서울 접근성이 양호합니다.
의정부역까지는 도보로 약 15분 내외 거리에 있을 것으로 추정되며, 의정부역에서 청량리역까지는 전철로 약 40분, 서울역까지는 약 50분 소요됩니다. 또한 의정부 시내버스와 광역버스 노선이 잘 발달되어 있어 강남, 잠실 등 서울 주요 지역으로의 접근도 가능합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 의정부중앙초등학교 남동측 인근에 위치한다고 명시되어 있습니다.
| 구분 | 500m 이내 | 1km 이내 | 2km 이내 |
|---|---|---|---|
| 초등학교 | 1개 | 3-4개 | 7-8개 |
| 중학교 | – | 2-3개 | 5-6개 |
| 고등학교 | – | 1-2개 | 4-5개 |
의정부중앙초등학교가 인근에 있어 초등학교 접근성은 매우 우수합니다. 의정부는 전통적으로 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 의정부 시내에는 다수의 학원이 밀집해 있어 사교육 환경도 양호한 편입니다.
생활 편의시설
주변 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인됩니다:
기타 편의시설:
| 시설명 | 구분 |
|——–|——|
| 몬데이커피 | 카페 |
| 부부건강원 | 건강원 |
| 오케이수족관 | 애완용품 |
| 성지텔 | 숙박업소 |
| 모던화방 | 문구/화방 |
의정부 구시가지 중심부에 위치한 특성상 은행, 관공서, 의료기관 등 기본적인 생활편의시설에 대한 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다. 의정부 시청, 의정부세무서, 의정부우체국 등이 도보권 내에 있으며, 의정부성모병원 등 종합병원도 비교적 가까운 거리에 있습니다.
건물 정보
건축물대장에 기재된 건물 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 승윤노블리안시티2차 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 |
| 지상층수 | 19층 |
| 지하층수 | 3층 |
| 사용승인일 | 2019년 6월 5일 |
| 동수 | 1동 |
| 총 세대수 | 261세대 |
| 대지면적 | 1,231.9㎡ |
| 연면적 | 15,080.2342㎡ |
전용부분 상세:
| 항목 | 내용 |
|——|——|
| 전유면적 | 23.31㎡ |
| 대지권면적 | 3.0926㎡ |
| 공용면적 | 14.2576㎡ |
| 계약면적 | 37.5676㎡ |
| 전용률 | 62.05% |
| 용도 | 도시형생활주택(아파트) |
이 물건은 도시형생활주택으로 분류되는 소형 아파트입니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 16층에 위치하여 조망권과 채광 조건이 양호할 것으로 예상됩니다.
감정평가 상세 분석
김태영 감정평가사가 2025년 11월 3일 기준으로 실시한 감정평가 결과 1.01억원으로 평가되었습니다. 감정평가서에서는 거래사례비교법을 주된 평가 방법으로 사용했으며, 원가법과 수익환원법은 적용이 곤란하다고 판단했습니다.
적용된 거래사례:
– 거래사례 #1: 2025년 4월 30일, 동일 단지 23.31㎡, 0.95억원
– 사정보정: 1.000 (정상거래)
– 시점수정: 0.99800 (아파트 매매가격지수 적용)
– 가치형성요인비교: 1.060 (층별효용, 전망 등에서 우세)
최종 적용단가는 ㎡당 431만원으로 산정되어 감정평가액 1.01억원이 결정되었습니다.
권리관계 및 특이사항
감정평가서에 따르면 2023년 5월 4일자로 압류가 설정되어 있습니다. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했던 점을 명시하고 있어, 입찰 전 반드시 현황 확인이 필요합니다.
임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 물적 동일성과 환가성은 무난할 것으로 평가되었습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 의정부시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개는 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 송산주공아파트 | 59.42 | 3 | 0.40억 | 2.40억 | -63.41% | 05-28 | B | 70 |
| 2★ | 승윤노블리안시티2차 | 23.31 | 16 | 1.01억 | 1.01억 | – | 05-27 | B | 67 |
| 3 | 우미쁘띠린2차 | 19.81 | 12 | 0.41억 | 1.20억 | – | 05-26 | B | 67 |
| 4 | 혜성루첸리 | 31.72 | 10 | 0.19억 | 2.28억 | -69.34% | 05-27 | B | 67 |
| 5 | 주공그린빌 | 59.06 | 8 | 0.47억 | 2.77억 | -63.46% | 05-28 | B | 67 |
본 물건은 입지점수 67점으로 의정부시 내에서 중상위권에 해당하며, 특히 첫 경매로서 다른 물건들에 비해 상대적으로 높은 시작가를 형성하고 있습니다.
투자 검토 포인트
긍정 요소:
– 2019년 준공 신축 건물
– 16층 고층으로 조망권 우수
– 의정부 구시가지 중심부 입지
– 교통 접근성 양호
– 도시형생활주택으로 임대 수요 기대
주의 요소:
– 23.31㎡ 초소형 면적
– 첫 경매로 감정가 100% 시작
– 최근 실거래가 대비 6.32% 높은 가격
– 의정부동 지역 낙찰가율 63-67% 수준
– 내부 현황 미확인 상태
예상 시나리오
의정부시 도시형생활주택의 최근 낙찰가율 63.83%를 적용하면 예상 낙찰가는 약 6,400만원 수준이 될 것으로 추정됩니다. 이는 최근 실거래가 0.95억원 대비 약 32% 할인된 수준입니다.
다만 본 물건이 16층 고층에 위치하고 신축 건물이라는 점을 고려하면 지역 평균보다는 다소 높은 낙찰가율을 보일 가능성도 있습니다. 7,000만원대 초반까지는 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다.
데이터 기준
- 감정평가 기준일: 2025년 11월 3일
- 데이터 수집일: 2025년 12월 기준
- 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
- 실제 입찰 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다
- 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/498081