1회 유찰, 부산 북구 덕천동 경매 — 전용 68.73㎡ 4층 / 최저가 1.6억

만덕대로변 상업지대에 자리한 이 소규모 주상복합 아파트는 1981년 건축된 철근콘크리트조 5층 건물로 총 16세대 규모입니다. 현재 1회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 감정가 대비 약 30% 할인된 1.6억까지 내려온 상태입니다. 감정평가서에 따르면 지하철 숙등역 북동측 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호하며, 주변은 각종 상업시설과 업무시설이 밀집된 지역입니다. 근저당권이 설정되어 있어 권리관계 확인이 필요한 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경101765
법원명	부산지방법원 서부지원
소재지	부산광역시 북구 만덕대로 125
지번	부산광역시 북구 덕천동 375-9
건물명	덕천대진상가아파트
호실	4층 402호
전용면적	68.73㎡ (20.79평)
층수/총층수	4층/5층
건축년도	1981년
입찰일	2026년 5월 21일
입찰장소	부산지방법원 서부지원 제101호 경매법정
최저입찰가	164,500,000원
보증금	16,450,000원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중
소유자	강상호
채무자	–
권리관계	2023.04.20.자 근저당

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026-04-16	유찰	–	–
2회	2026-05-21	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정평가액	235,000,000원 (2.4억)	2025.08.08 기준
최저입찰가	164,500,000원 (1.6억)	감정가 대비 70.0%
보증금	16,450,000원	입찰가의 10%
토지가격	117,500,000원	감정평가액의 50%
건물가격	117,500,000원	감정평가액의 50%
단위면적당 가격	약 2,393만원/평	최저입찰가 기준

감정평가서에 따르면 인근 유사 부동산의 시세수준은 전용면적 ㎡당 300만원~360만원 선으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정평가액을 전용면적으로 나누면 ㎡당 약 342만원 수준으로, 시세 범위 내에서 적정하게 평가된 것으로 보입니다.

참고 거래사례

감정평가서상 거래사례비교법에서 활용된 사례는 다음과 같습니다:

건물명	소재지	층수	전용면적(㎡)	거래가격	거래일자	건축년도
덕천대진상가아파트	덕천동 375-9	3층	68.73	230,000,000원	2024.06.22	1981년

이 사례는 본 물건과 동일한 단지 내 3층 호실로, 전용면적도 동일합니다. 2024년 6월 2.3억에 거래된 이 사례를 기준으로 층별 효용성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 본 물건의 감정평가액이 산정되었습니다.

실거래가 참고사례

건물명	소재지	층수	전용면적(㎡)	거래가격	계약연월	건축년도
덕천대진상가아파트	덕천동	4층	68.73	270,000,000원	2023.04	1981년
무궁화아파트	덕천동 337-2	2층	44.13	141,000,000원	2024.09	1983년
무궁화아파트	덕천동 337-2	4층	44.13	132,000,000원	2024.06	1983년
부영맨션	덕천동 342-2	4층	64.87	214,000,000원	2023.11	1983년

본 물건과 동일한 단지 동일 호실이 2023년 4월 2.7억에 거래된 기록이 있어 현재 최저입찰가 1.6억은 상당한 할인 수준임을 확인할 수 있습니다.

교통 분석

지하철 접근성

감정평가서에 따르면 본건은 지하철 숙등역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 부산 도시철도 2호선 숙등역까지의 접근이 용이하여 대중교통 이용에 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 숙등역에서 2호선을 이용하면 해운대구, 남구 등 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 서면역에서 1호선으로 환승하여 부산 전역으로의 접근이 가능합니다.

버스교통

감정평가서에 따르면 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통사정이 양호합니다. 만덕대로변에 위치한 특성상 다양한 버스 노선의 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

차량 접근성

본 물건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 남측으로 왕복 7차선 규모의 만덕대로와 접하고 동측으로 8m 내외 폭의 도로와 접해 있어 차량 이용에도 편리합니다. 만덕대로는 부산의 주요 간선도로 중 하나로 시내 각 지역으로의 접근성이 우수합니다.

학군·교육 분석

이 지역의 학군 정보는 수집된 데이터가 제한적이나, 북구 덕천동 일대는 부산의 주요 주거지역 중 하나로 다양한 교육시설이 분포되어 있습니다. 특히 만덕대로변 상업지대에 위치한 특성상 교육 관련 시설에 대한 접근성도 양호할 것으로 판단됩니다.

생활 편의시설

상업시설

감정평가서에 따르면 본 물건 주변은 만덕대로변 상가지대로서 각종 상업 및 업무시설이 밀집되어 있습니다. 인근 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인됩니다:

시설명	업종	위치
마벨	기타업종	인근
그림소풍	기타업종	인근
가구박사	기타업종	인근
흑룡	기타업종	인근
서울떡집	음식점	인근

주거환경

주변은 아파트단지, 주상복합건물 등으로 형성되어 있어 주거 밀집도가 높은 지역입니다. 1층에는 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

자연환경·주거환경

범죄 통계

2024년 기준 부산 북구 지역의 주요 범죄 유형별 발생 현황은 다음과 같습니다:

범죄 유형	주요 세부 범죄	최고 발생건수
지능범죄	사기	3,505건
교통범죄	교통사고 등	2,094건
절도범죄	절도	1,877건
기타범죄	기타	1,869건
폭력범죄	폭행	805건
특별경제범죄	경제사범	736건

전반적으로 대도시 지역의 일반적인 범죄 발생 패턴을 보이고 있으며, 강력범죄의 경우 상대적으로 발생 빈도가 낮은 편입니다.

장례시설

수집된 데이터상 반경 2km 내 장례시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

건물 정보

건축물 개요

항목	내용
건물명	덕천대진상가아파트
주용도	공동주택 및 근린생활시설
구조	철근콘크리트조 슬래브지붕
총층수	지상 5층, 지하 1층
건축년도	1981년
사용승인일	1981.04.28
총 세대수	16세대

층별 면적 구성

층수	면적(㎡)
1층	562.98
2층	299.9
3층	299.9
4층	299.9
5층	299.9
지하층	228.13

본 물건 상세 정보

항목	내용
전유면적	68.73㎡
대지권면적	36.42㎡
구조	철근콘크리트조
층수	4층
호수	402호

감정평가서에 따르면 건물의 마감 상태는 다음과 같습니다:
– 외벽: 몰탈위 페인팅
– 내벽: 벽지, 타일 마감 등
– 창호: 새시창호

설비 현황

급수 및 배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 설비는 완비되어 있습니다.

토지 이용계획

항목	내용
용도지역	제3종일반주거지역
토지의 형상	가로장방형
도로 접면	남측 만덕대로(왕복7차선), 동측 8m 내외 도로

지역 시장 동향

부산 북구 아파트 매매지수

기준일	매매지수	전월 대비 변동
2025-04-01	162.6213	–
2025-03-01	160.1218	+2.5포인트 상승

부산 북구의 아파트 매매지수는 최근 완만한 상승세를 보이고 있으며, 이는 지역 부동산 시장이 안정적인 흐름을 유지하고 있음을 시사합니다.

지역 경매 시장 동향

부산 북구 지역의 경매 시장 성과는 다음과 같습니다:

기간	평균 낙찰가율	총 사건수	낙찰	유찰
최근 1개월	42.91%	3건	3건	0건
최근 3개월	54.55%	3건	3건	0건
최근 6개월	54.55%	3건	3건	0건
최근 1년	54.55%	3건	3건	0건

북구 지역은 경매 물건의 낙찰률이 100%로 매우 높으며, 평균 낙찰가율은 감정가의 50% 내외 수준을 보이고 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 부산 북구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층수	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	총점
1	화명동롯데아파트낙천대	59.81㎡	9층	2.5억	3.6억	2026-05-19	B등급	71점
★2	덕천대진상가아파트	68.73㎡	4층	1.6억	2.4억	2026-05-21	B등급	68점

본 물건은 북구 지역 경매 물건 중 입지점수 2위를 기록하고 있어, 지역 내에서 상급지에 해당하는 것으로 평가됩니다.

종합 입지 분석

입지 점수 상세

평가 항목	점수	등급	평가 내용
교통점수	85점	우수	지하철 숙등역 인근, 만덕대로변 위치
학군점수	90점	최우수	북구 일반적 교육환경
편의점수	45점	보통	상업지대 내 위치하나 대형마트 등 접근성 제한
건물점수	50점	보통	1981년 건축으로 노후, 소규모 단지
인구점수	70점	양호	주거밀집지역
총점	68점	B등급	종합 양호 수준

대출 및 금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출 유형	최저 금리	최고 금리
국민은행	주택담보대출	3.620%	6.260%
신한은행	주택담보대출	3.890%	5.540%
농협은행	주택담보대출	4.090%	5.760%
기업은행	주택담보대출	4.370%	6.770%
광주은행	주택담보대출	4.400%	6.080%

정책자금 대출

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0%~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5%~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	기존 버팀목 대출 이용자

투자 시 고려사항

권리관계

본 물건에는 2023년 4월 20일자 근저당권이 설정되어 있습니다. 경매를 통해 소유권을 취득할 경우 이러한 담보권은 소멸되나, 낙찰 전 정확한 권리관계 파악이 필요합니다.

임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상으로 표기되어 있어, 현재 점유 상황에 대한 별도 확인이 필요합니다. 만약 임차인이 있을 경우 임대차보증금 및 명도 절차 등을 고려해야 합니다.

건물 노후도

1981년 건축된 건물로 약 44년의 경과연수를 가지고 있어 향후 수선비용이나 리모델링 비용을 고려해야 합니다. 다만 철근콘크리트조 구조로 구조적 안정성은 확보되어 있습니다.

지역 개발 여건

북구 덕천동은 부산의 주요 주거지역 중 하나로, 만덕대로변 상업지대에 위치한 본 물건은 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 가능성을 보유하고 있습니다.

데이터 기준 및 면책사항

• 감정평가 기준일: 2025년 8월 8일
• 데이터 수집 기준일: 2025년 기준
• KB시세 정보: 현재 수집된 데이터 없음
• 본 자료는 공개된 법원 경매 정보 및 각종 공공데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 자료입니다
• 투자 권유, 추천, 예측을 위한 자료가 아니며, 경매 참여 시에는 반드시 직접 현장 확인 및 전문가 상담을 받으시기 바랍니다
• 권리관계, 점유 상황 등은 별도로 정확히 확인해야 합니다
• 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/207173