감정가 2.78억원인 이 물건의 최저입찰가는 550만원으로 감정가 대비 98% 할인된 극한 할인가격입니다. 무려 11회 연속 유찰을 기록하며 최저가가 급격히 하락한 상황으로, 일반적인 경매물건과는 다른 특수한 상황이 존재할 것으로 판단됩니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건부 경매물건입니다. 2022년 3월 30일 설정된 전세권으로 인한 권리관계 복잡성이 반복적 유찰의 주요 원인으로 보입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경4215 |
| 법원명 | 수원지방법원 |
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25 (언남동,까사90) |
| 건물명 | 까사90 |
| 전용면적 | 41.13㎡ (12.44평) |
| 층/총층수 | 3층/10층 |
| 입찰일 | 2026년 6월 1일 |
| 입찰장소 | 제101호 법정 |
| 최저입찰가 | 549만 7천원 |
| 보증금 | 54만 9천원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 11회 |
| 현재상태 | 진행 중 |
유찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|——|——–|——|——–|———|
| 1회차 | 2025-04-29 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2025-06-04 | 유찰 | – | – |
| 3회차 | 2025-07-11 | 유찰 | – | – |
| 4회차 | 2025-08-27 | 유찰 | – | – |
| 5회차 | 2025-09-26 | 유찰 | – | – |
| 6회차 | 2025-11-05 | 유찰 | – | – |
| 7회차 | 2025-12-08 | 유찰 | – | – |
| 8회차 | 2026-01-12 | 유찰 | – | – |
| 9회차 | 2026-02-11 | 유찰 | – | – |
| 10회차 | 2026-03-24 | 유찰 | – | – |
| 11회차 | 2026-04-24 | 유찰 | – | – |
| 12회차 | 2026-06-01 | 진행중 | – | – |
가격 분석
기본 가격 정보
| 구분 | 금액 | 비고 |
|——|——|———|
| 감정가 | 2억 7,800만원 | 2024년 4월 23일 박민호 감정평가사 |
| 최저입찰가 | 549만 7천원 | 감정가의 1.98% 수준 |
| 감정가 대비 할인율 | 98.02% | 극한 할인 상태 |
| 공시가격(2025) | 1억 5,400만원 | 감정가의 55.4% 수준 |
공시가격 현황
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|———-|———|———-|
| 2025년 | 1억 5,400만원 | 55.4% |
이 물건의 최저입찰가 550만원은 일반적인 경매가격과는 극명한 차이를 보입니다. 감정가 2.78억원 대비 98% 할인된 가격으로, 권리관계의 복잡성을 감안하더라도 매우 특수한 상황임을 알 수 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 존재와 전세보증금 인수 조건이 반복적 유찰의 주요 원인으로 작용하고 있습니다.
특수사항 및 권리관계
주요 특수사항
– 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 존재
– 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수
– 2022년 3월 30일 전세권 설정
– 11회 연속 유찰로 인한 극한 할인 상태
이러한 권리관계의 복잡성으로 인해 일반 경매참여자들이 입찰을 기피하고 있는 상황입니다. 전세권자의 보증금 규모와 우선변제 순위에 따라 실제 매수인의 부담액이 크게 달라질 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.
교통 분석
경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치한 이 물건은 도시형생활주택 단지인 까사90 내에 위치합니다. 일반상업지역에 위치해 있어 상업시설 접근성이 양호한 편입니다.
대중교통 현황
지하철역 접근성은 다소 아쉬운 편으로, 용인경전철이나 분당선 접근을 위해서는 버스 환승이 필요합니다. 기흥구 중심지역과의 연결을 위한 시내버스 노선이 운행되고 있으며, 광역버스를 통한 서울 접근도 가능합니다.
용인시 기흥구는 판교테크노밸리와 인접해 있어 IT업계 종사자들의 거주지역으로 인기가 높은 지역입니다. 경부고속도로, 영동고속도로 등 주요 도로망과의 접근성도 양호한 편입니다.
학군·교육 분석
학교 현황
용인시 기흥구는 경기도 내에서도 교육환경이 우수한 지역으로 평가받고 있습니다. 인근에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 고르게 분포되어 있어 학부모들에게 인기가 높습니다.
주요 교육시설
– 경기게임마이스터고등학교, 경기과학고등학교 등 특목고 다수 위치
– 경기외국어고등학교, 경기국제통상고등학교 등 국제화 교육기관
– 용인지역 학원가 발달로 사교육 접근성 우수
용인시는 특히 분당신도시와 인접하여 교육열이 높은 지역으로, 다양한 교육 인프라가 구축되어 있습니다. 경기도교육청 산하의 각종 특목고와 자율고가 집중되어 있어 교육 수요가 지속적으로 높은 편입니다.
생활 편의시설
상업시설 현황
| 시설구분 | 주요 시설 |
|———-|————|
| 음식점 | 교촌치킨, 일반음식점 다수 |
| 시장/마트 | 토마토수산시장 |
| 서비스업 | 오예숙헤어, 1호카센타 |
| 기타 | 암소제비추리 등 |
일반상업지역에 위치한 특성상 1층 상가와 인근 상업시설 이용이 편리합니다. 기흥구 중심지역까지의 접근성도 양호하여 대형마트, 백화점 등 대규모 상업시설 이용도 가능합니다.
의료·복지시설
용인시 기흥구는 분당서울대병원, 용인세브란스병원 등 대형 종합병원과의 접근성이 우수합니다. 지역 내 의원급 의료기관도 충분히 분포되어 있어 의료 접근성이 양호한 편입니다.
자연환경·주거환경
장례시설 현황
반경 2km 내 장례시설 없음
치안·안전 현황
2024년 용인시 기흥구 주요 범죄 현황을 분석하면 다음과 같습니다.
| 범죄유형 | 발생건수 | 주요 세부범죄 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 8,267건 | 사기(6,964건), 횡령(988건) |
| 교통범죄 | 4,013건 | 교통법규 위반 |
| 기타범죄 | 3,733건 | 각종 경범죄 |
| 절도범죄 | 3,200건 | 일반절도, 특수절도 등 |
| 폭력범죄 | 3,241건 | 폭행(1,781건), 손괴(754건) |
용인시 기흥구는 경기도 내에서 상대적으로 치안이 양호한 지역으로 평가됩니다. 다만 도시 발전과 함께 인구 밀도가 높아지면서 생활형 범죄는 다소 증가하는 추세입니다.
건물 정보
건축물대장 정보
| 항목 | 내용 |
|——|——|
| 건물명 | CASA90 (까사90) |
| 주용도 | 공동주택 (도시형생활주택-아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 5,594.55㎡ |
| 대지면적 | 1,283.00㎡ |
| 건폐율 | 59.05% |
| 용적률 | 420.05% |
| 사용승인일 | 2018년 6월 26일 |
| 지상층수 | 10층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기 | 2대 |
| 총세대수 | 80세대 |
| 에너지효율등급 | 미표시 |
층별 구조
– 지하1층: 205.32㎡
– 지상1층: 54.87㎡
– 지상2~10층: 각층 579.98㎡ (2층 제외: 694.52㎡)
– 옥탑1층: 52.64㎡ (연면적 제외)
– 해당 호실(307호): 철근콘크리트구조 41.13㎡
공시지가 정보
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|———-|—————-|———-|
| 2025년 | 218만 1천원/㎡ | 일반 |
토지이용계획
용도지역·지구 현황
– 용도지역: 일반상업지역
– 관리권역: 성장관리권역
– 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)
– 특별관리구역: 토지거래계약에관한허가구역
– 계획구역: 지구단위계획구역
– 제한구역: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역
일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설과 주거시설이 복합적으로 개발 가능한 지역입니다. 다만 각종 제한구역이 중첩되어 있어 향후 개발이나 용도변경 시 관련 규제사항을 면밀히 검토해야 합니다.
지역 입지 분석
입지 점수 현황
| 구분 | 점수 | 등급 |
|——|——|———|
| 종합점수 | 68점 | B등급 |
| 교통점수 | 60점 | – |
| 학군점수 | 90점 | – |
| 편의시설점수 | 60점 | – |
| 건물점수 | 85점 | – |
| 인구점수 | 50점 | – |
용인시 기흥구 지역 특성상 학군점수가 90점으로 매우 높게 나타났으며, 건물점수도 85점으로 양호합니다. 다만 교통접근성과 편의시설 점수는 60점으로 보통 수준이며, 인구점수는 50점으로 다소 아쉬운 편입니다.
지역 상급지 TOP 5
용인시 기흥구 진행 경매 물건 중 입지점수 상위 5개
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|——|——–|———-|—-|———–|———|———|———|———|
| 1위 | 행원마을동아솔레시티아파트 | 226.40㎡ | 19층 | 9억 3,100만원 | 13억 3,000만원 | 2026-06-08 | B등급 | 72점 |
| 2위★ | 까사90 | 41.13㎡ | 3층 | 549만원 | 2억 7,800만원 | 2026-06-01 | B등급 | 68점 |
| 3위 | 동산2차아파트 | 58.50㎡ | 4층 | 2,761만원 | 1억 1,500만원 | 2026-05-27 | C등급 | 64점 |
| 4위 | 연원마을쉐르빌아파트 | 148.83㎡ | 5층 | 5억 8,590만원 | 8억 3,700만원 | 2026-06-01 | C등급 | 63점 |
| 5위 | 연원마을쉐르빌아파트 | 184.43㎡ | 3층 | 5억 7,820만원 | 8억 2,600만원 | 2026-06-10 | C등급 | 63점 |
이 물건은 용인시 기흥구 경매물건 중 입지점수 2위를 기록하고 있습니다. 68점의 B등급으로 지역 내에서는 상위권 입지조건을 갖추고 있으나, 권리관계 복잡성으로 인해 극한 할인 상태에 있습니다.
대출금리 현황
주요 시중은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|——–|———-|———-|———-|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.620% | 6.260% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.890% | 5.540% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.090% | 5.760% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.370% | 6.770% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.400% | 6.080% |
정책자금 지원 현황
| 상품명 | 금리 | 대출한도 | 대상 |
|——–|——|———-|——–|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 무주택자 |
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1억 2,000만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금 | 별도 협의 | 4억 5,000만원 | 갱신요구권 행사 후 증액계약자 |
권리관계 주의사항
필수 검토사항
1. 전세권자 현황: 2022년 3월 30일 설정된 전세권의 보증금 규모와 우선변제 순위
2. 임차인 대항력: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금 및 임대차 조건
3. 배당표 분석: 선순위 채권자들의 배당예상액과 매수인 인수 부담액
4. 명도 가능성: 전세권자 및 임차인의 명도 협의 가능성
5. 실제 부담액: 낙찰가 외 추가로 인수해야 할 보증금 규모
11회 연속 유찰이라는 극단적 상황은 단순한 시세 하락이 아닌 구조적 문제가 있음을 시사합니다. 전세보증금이 감정가에 근접하거나 초과할 가능성이 높아, 실제 매수 시 550만원 외에 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
데이터 기준
- 감정평가 기준일: 2024년 4월 23일 (감정평가사 박민호)
- 데이터 수집일: 2024년 기준
- 공시가격: 2025년 기준
- 범죄통계: 2024년 기준
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