감정가 3.0억, KB시세 2.6억인 이 물건의 최저입찰가는 2.1억으로 KB시세 대비 약 19.7% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 두 번째 입찰을 앞두고 있으며, 실거래가 2.6억(2026년 4월) 대비 17.4% 할인된 수준을 보이고 있습니다. 인천 계양구 작전동에 위치한 까치마을한진아파트 611동 23층으로, 1997년 준공된 24층 철근콘크리트 구조의 아파트입니다. 감정평가서에 따르면 작전역(인천1호선) 인근에 위치하여 대중교통 접근성을 갖추고 있으며, 작동초등학교 동측에 자리잡고 있어 교육환경도 양호한 것으로 평가됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경537602 |
| 법원명 | 인천지방법원 |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효서로 393 (작전동,까치마을한진아파트) |
| 건물명 | 까치마을한진아파트 |
| 동호수 | 611동 2303호 |
| 전용면적 | 59.91㎡ (18.1평) |
| 층/총층수 | 23층/24층 |
| 건축연도 | 1997년 |
| 입찰일시 | 2026년 5월 26일 |
| 입찰장소 | 219호 법정 |
| 최저입찰가 | 2.1억 |
| 보증금 | 2,107만원 (최저입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2025-09-04 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2026-05-26 | 진행중 | – | – |
가격 분석
가격 구성
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3.0억 | 2024년 6월 감정 |
| KB시세(중간값) | 2.6억 | 2026년 5월 기준 |
| KB시세(상한값) | 2.9억 | – |
| KB시세(하한값) | 2.3억 | – |
| 최저입찰가 | 2.1억 | 감정가의 70% |
| KB대비 할인율 | -19.7% | KB중간값 기준 |
| 실거래가대비 할인율 | -17.4% | 2026년 4월 실거래 기준 |
감정평가서에 따르면 해당 물건은 거래사례비교법을 적용하여 3.0억으로 평가되었습니다. 동일 단지 내 최근 거래사례를 기준으로 사정보정과 시점수정을 거쳐 산정된 가격으로, 2024년 5월 25일 같은 면적(59.91㎡)의 20층 거래가 3.0억, 2024년 3월 25일 6층 거래가 2.7억을 참고하였습니다.
실거래 현황
감정평가서상 동일 단지 내 거래사례:
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.05.25 | 59.91㎡ | 20층 | 3.0억 |
| 2024.03.25 | 59.91㎡ | 6층 | 2.7억 |
| 2022.10.13 | 59.91㎡ | 7층 | 3.1억 |
DB 데이터상 최근 실거래가는 2026년 4월 2.6억으로 기록되어 있어, 최저입찰가 2.1억과 약 5천만원의 차이를 보입니다.
공시가격
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1.6억 | 54.5% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 본 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 작전역(인천1호선) 등이 소재하여 대중교통여건이 보통 수준으로 평가됩니다.
지하철 접근성
가장 가까운 지하철역은 작전역으로 인천지하철 1호선이 운행됩니다. 작전역에서 부평역까지 약 10분, 부평역에서 서울역까지는 약 40분이 소요됩니다. 부평역에서는 인천지하철 1호선과 수도권 전철 1호선 환승이 가능하여 서울 시내 접근성이 확보됩니다.
버스 교통
단지 인근에 버스정류장이 위치하여 계양구 내 주요 지역과 연결됩니다. 광역버스를 이용하면 서울 강남 및 여의도 방면으로의 접근도 가능합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 작동초등학교 동측에 위치하고 있어 초등교육 접근성이 우수합니다.
반경별 학교 현황
데이터베이스상 구체적인 학교 정보는 제한적이나, 계양구는 전반적으로 교육인프라가 잘 갖춰진 지역으로 평가됩니다. 입지점수 중 학교점수가 90점으로 높게 산정된 점을 볼 때, 인근 교육시설 접근성이 우수한 것으로 판단됩니다.
교육환경 특성
감정평가서상 토지이용제한으로 절대보호구역과 상대보호구역(인천서부교육지원청 관할)이 설정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 유해시설 입점이 제한되는 양호한 교육환경을 유지하고 있습니다.
생활 편의시설
상업시설
인근 주요 편의시설로는 다음과 같습니다:
| 시설명 | 구분 |
|---|---|
| 삼성슈퍼 | 생필품 |
| 귀금당 | 기타 |
| 소망텔레콤 | 통신 |
| 김지은헤어샵 | 미용 |
| 청수카공업사세차장 | 자동차관리 |
단지 주변은 근린생활시설이 적절히 분포되어 있어 일상 생활편의성을 제공합니다. 감정평가서에 따르면 주변에 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성을 보입니다.
의료시설
계양구 지역 내 종합병원 및 의료시설 접근이 가능하며, 인근에 소규모 의원급 의료시설들이 분포하고 있습니다.
자연환경·주거환경
주거환경
감정평가서에 따르면 본 건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 작동초등학교 동측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경이 보통 수준입니다.
장례시설
데이터베이스상 반경 2km 내 장례시설 정보가 확인되지 않습니다.
범죄통계 (계양구 2024년 기준)
| 범죄유형 | 발생건수 | 주요 세부유형 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 2,584건 | 사기(2,192건), 횡령(298건) |
| 기타범죄 | 1,427건 | – |
| 폭력범죄 | 1,152건 | 폭행(612건), 손괴(221건) |
| 교통범죄 | 965건 | – |
| 절도범죄 | 825건 | – |
| 특별경제범죄 | 593건 | – |
계양구 전체적으로는 지능범죄(주로 사기)와 폭력범죄 발생률이 상대적으로 높은 편이나, 주거지역 특성상 일반적인 도시 지역 수준의 치안 환경을 보입니다.
건물 정보
건축물 기본정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 까치마을 한진아파트 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 14,981.64㎡ |
| 대지면적 | 17,708.00㎡ |
| 건폐율 | 0.00% |
| 용적률 | 데이터 없음 |
| 사용승인일 | 1997년 11월 14일 |
| 지상층수 | 24층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기수 | 4대 |
| 총세대수 | 192세대 |
| 에너지효율등급 | 미등록 |
상세 구조정보
감정평가서에 따르면 611동은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 24층 건물로, 지하1층(625㎡), 1층(654.16㎡), 2~24층(각 595.76㎡)으로 구성되어 있습니다. 해당 2303호는 23층에 위치한 59.91㎡ 전용면적의 철근콘크리트조 구조입니다.
외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 조사되었으며, 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
토지이용 현황
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1,873,000 | 일반 |
토지이용계획
- 용도지역: 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 자연녹지지역 | 도로 | 공원
- 용도지구: 택지개발지구
- 용도구역: 토지거래계약에관한허가구역 | 장애물제한표면구역 | 절대보호구역 | 상대보호구역 | 가축사육제한구역 | 지구단위계획구역
- 기타제한: 과밀억제권역 | 완충녹지 | 중요시설물보호지구(공항)
공항시설법에 따른 장애물제한표면구역과 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 건축 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.
지역 시장 동향
아파트 매매지수 (계양구)
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 2025.04.01 | 118.95 | -0.33 |
| 2025.03.01 | 119.28 | -0.92 |
| 2025.02.01 | 120.20 | +0.46 |
| 2025.01.01 | 119.74 | -1.25 |
| 2024.04.01 | 121.25 | -0.96 |
| 2024.03.01 | 122.21 | – |
계양구 아파트 매매지수는 2024년 3월 122.21을 정점으로 하락세를 지속하고 있습니다. 2025년 4월 기준 118.95로, 약 1년간 2.7% 하락한 모습을 보입니다.
지역 대표 단지
계양구 내 주요 아파트 단지들은 1990년대 후반에서 2000년대 초반에 건설된 단지들이 많으며, 최근에는 재개발·재건축 논의가 활발한 지역입니다. 까치마을한진아파트 역시 1997년 준공으로 약 27년의 경과연수를 보입니다.
계양구 경매 상위 물건 TOP 5
입지점수 기준 상위 5개 물건
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 인천계양코아루센트럴파크 | 84.95㎡ | 20층 | 6.3억 | 6.3억 | 11.0% | 2026-05-27 | B | 71점 |
| 2 | 극동아파트 | 52.45㎡ | 5층 | 2.2억 | 2.2억 | -7.9% | 2026-05-22 | B | 66점 |
| 3★ | 까치마을한진아파트 | 59.91㎡ | 23층 | 2.1억 | 3.0억 | -19.7% | 2026-05-26 | B | 66점 |
| 4 | 중앙하이츠아파트 | 59.58㎡ | 5층 | 1.9억 | 1.9억 | 3.9% | 2026-05-26 | C | 64점 |
| 5 | 포레스트백림아파트 | 63.41㎡ | 7층 | 2.6억 | 3.7억 | 9.8% | 2026-05-26 | C | 56점 |
본 물건은 계양구 경매물건 중 입지점수 3위를 기록하고 있으며, 같은 B등급 내에서도 상위권에 위치합니다. 특히 교통점수(45점)는 상대적으로 낮으나, 학교점수(90점)가 높아 교육환경이 우수한 것으로 평가됩니다.
대출 금리 정보
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 변동금리 | 3.62% | 6.26% | – |
| 신한은행 | 변동금리 | 3.89% | 5.54% | – |
| 농협은행 | 변동금리 | 4.09% | 5.76% | – |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.37% | 6.77% | – |
| 광주은행 | 변동금리 | 4.40% | 6.08% | – |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 무주택 세대주 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도 문의 | 4.5억 | 기존 버팀목 이용자 갱신 시 |
권리관계 및 특이사항
권리관계
감정평가서에 따르면 2021년 11월 10일 근저당권이 설정되어 있습니다. 경매 진행으로 기존 근저당권은 소멸되며, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.
임대관계
감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 임차인 여부 및 보증금 현황에 대한 별도 확인이 필요합니다.
점유상태
감정평가 당시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인하여 외부 관찰 및 탐문으로 파악한 표준적인 이용상태로 조사되었습니다. 실제 입찰 시 내부 상태 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 권장됩니다.
감정평가 세부 내용
평가방법
감정평가사 송익현이 2024년 6월 24일 작성한 감정평가서에 따르면, 거래사례비교법을 적용하여 평가하였습니다. 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 감정평가액을 산정하였습니다.
비교사례
동일 단지 내 2024년 5월 25일 거래된 20층 300만원(59.91㎡)을 주요 비교사례로 선정하였으며, 사정보정 1.000, 시점수정 1.00216을 적용하여 비준가격 3.0억을 산출하였습니다.
참고가격
인근 부동산 탐문조사 결과 호가수준이 3.0억 내외로 조사되었으며, 협회 감정평가정보상 인근 평가전례와도 부합하는 것으로 나타났습니다.
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 5월 8일
- 감정평가 기준일: 2024년 6월 24일
- 데이터 수집일: 2024년 기준
- 공시가격: 2025년 기준
- 범죄통계: 2024년 계양구 전체 기준
본 자료는 공개된 법원 경매 데이터, 감정평가서, 부동산 관련 공공데이터를 기반으로 한 정보 제공이며, 투자 권유나 매매 추천의 목적이 아닙니다. 실제 입찰 시에는 물건 현장 확인, 권리관계 정밀 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/498270