서울신학대학교 북동측에 자리잡은 성지아파트는 1988년 사용승인을 받은 지하1층~지상12층 규모의 중소형 아파트 단지입니다. 감정평가서에 따르면 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로 총 24개 동에 아파트와 상가가 함께 배치되어 있는 복합 단지입니다. 이번 경매 물건은 1회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 감정가 3.4억원에서 2.4억원으로 하락한 상태로, KB시세 3.2억원 대비 6.56% 할인된 수준입니다. 8층이라는 중간층 위치와 72.89㎡(약 22평) 규모로 실수요자에게 적합한 조건을 갖추고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경5495 |
| 법원명 | 인천지방법원 |
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로324번길 38 (소사본동) |
| 건물명 | 성지아파트 |
| 동·호수 | 103동 8층 |
| 전용면적 | 72.89㎡ (약 22.05평) |
| 건축연도 | 1988년 |
| 입찰일시 | 2026년 6월 11일 |
| 입찰장소 | 인천지방법원 별관 제122호 법정 |
| 감정가 | 3억 4,100만원 |
| 최저입찰가 | 2억 3,870만원 |
| 보증금 | 2,387만원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2026년 5월 7일 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026년 6월 11일 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 4,100만원 | 2025년 12월 26일 기준 |
| KB시세 상한 | 3억 3,000만원 | 2026년 4월 17일 기준 |
| KB시세 중간 | 3억 2,000만원 | |
| KB시세 하한 | 3억원 | |
| 최저입찰가 | 2억 3,870만원 | 감정가의 70% |
| KB대비 할인율 | 6.56% |
감정평가서에 따르면 대상 물건과 동일한 103동 6층 60*호가 2025년 1월 24일 3억 4,700만원에 거래되어 전용면적당 단가 476만원을 기록했습니다. 이를 시점수정(0.98167)하여 현재 시장가치를 산출한 결과 전용면적당 467만원 수준으로 평가되었습니다. 인근 유사 물건인 102동 11층이 2025년 11월 2억 6,750만원(미등기)에 거래되었으나, 면적이 60.11㎡로 작고 최상층이라는 차이점이 있습니다.
지역 낙찰가율 동향
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 3개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 6개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 1년 | 74.42% | 1건 | 1건 | 0건 |
부천시 소사구 지역의 최근 낙찰 사례가 제한적이지만, 전체적으로 높은 낙찰가율을 보이고 있어 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 특히 최근 1년간 평균 74.42%의 높은 낙찰가율을 기록하고 있어 이번 물건도 최저입찰가보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.
교통 분석
부천시 소사구는 수도권 서부 교통의 요충지로, 다양한 교통수단을 이용할 수 있는 지역입니다. 감정평가서에 따르면 대상물건은 서울신학대학교 북동측에 위치하여 교육시설과의 접근성이 우수합니다. 다만 구체적인 지하철역까지의 거리 정보가 제한적이어서, 입찰 전 현장 답사를 통한 교통 접근성 확인이 필요합니다.
부천시 소사구는 소사역(수도권 전철 1호선)과 부천역(경인선)을 중심으로 한 교통망이 발달되어 있습니다. 소사역은 서울역까지 약 40분, 인천역까지 약 20분 소요되어 서울과 인천을 오가는 통근족에게 유리한 위치입니다. 또한 경인고속도로와 서해안고속도로 등 주요 간선도로 접근성도 양호하여 자차 이용 시에도 편리합니다.
버스 교통의 경우 부천시내버스와 광역버스가 운행되고 있으며, 특히 강남·여의도 방면 광역버스 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성이 우수한 편이지만, 출퇴근 시간대 교통 혼잡은 감안해야 할 요소입니다.
학군·교육 분석
감정평가서에서 “교육시설 등의 배치”를 언급하며 주변 교육환경을 긍정적으로 평가했습니다. 특히 서울신학대학교가 인근에 위치하여 대학가 특유의 교육 인프라와 문화 시설을 이용할 수 있는 장점이 있습니다.
부천시 소사구는 경기도 내에서도 교육열이 높은 지역 중 하나로 꼽힙니다. 초등학교의 경우 학군 배정이 비교적 잘 되어 있고, 중학교는 근거리 배정 원칙에 따라 배치됩니다. 고등학교의 경우 부천 전체 지역에서 선택 가능하여 우수한 학교들에 진학할 기회가 많습니다.
서울신학대학교 인근이라는 지리적 특성상 교육 관련 시설과 학원가가 형성되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 다만 구체적인 학교별 거리와 학급당 학생수 등 세부 정보는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
생활 편의시설
현장 조사에서 확인된 인근 상권 현황을 보면, 아파트 단지 주변에 다양한 생활편의시설이 분포되어 있습니다.
상업시설 현황
| 시설명 | 업종 | 특징 |
|---|---|---|
| 혜성디자인 | 디자인업 | 인테리어 관련 |
| 하얀미용실 | 미용업 | 헤어샵 |
| 우리종합장식 | 장식업 | 인테리어 소품 |
| 캡틴아빠클럽 | 음식점 | 패밀리 레스토랑 |
| 부천식당 | 음식점 | 한식 전문 |
감정평가서에 따르면 아파트와 상가가 함께 있는 복합 단지로, 1층에는 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 대상 건물의 1층 면적이 499.67㎡로 다른 층보다 넓은 것도 상가 시설 때문인 것으로 분석됩니다.
부천시 소사구는 상업 시설이 잘 발달된 지역으로, 대형마트와 전통시장이 적절히 분포되어 있습니다. 특히 소사본동 일대는 생활편의시설 접근성이 우수하여 실거주 목적의 구매자들에게 인기가 높은 지역입니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에서는 “자연환경(조망·풍치·경관 등)”을 비교거래사례와 “대체로 유사”한 수준으로 평가했습니다. 부천시 소사구는 도심 접근성과 자연환경이 적절히 조화된 지역으로, 도시화가 진행되었지만 여전히 양호한 주거환경을 유지하고 있습니다.
대상 물건이 8층에 위치하여 적당한 높이에서의 조망을 확보할 수 있으며, 12층 아파트의 중간층으로 채광과 통풍이 양호할 것으로 예상됩니다. 1988년 건축된 건물이지만 철근콘크리트조 구조로 내구성이 확보되어 있습니다.
치안 환경
부천시 소사구의 2024년 범죄 통계를 살펴보면 다음과 같습니다:
| 범죄 유형 | 주요 세부 범죄 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 6,451건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 3,659건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 3,458건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 2,019건 |
| 지능범죄 | 횡령 | 1,254건 |
| 폭력범죄 | 손괴 | 988건 |
전체적으로 지능범죄와 절도범죄의 비중이 높지만, 강력범죄는 상대적으로 적은 편입니다. 특히 살인기수가 3건에 그쳐 비교적 안전한 지역으로 평가됩니다. 다만 사기나 절도 등 재산범죄에 대한 주의는 필요합니다.
장례시설의 경우 반경 2km 내 정보가 제공되지 않았으나, 부천시 전체적으로는 적절한 수준의 장례시설이 분포되어 있어 접근성에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.
건물 정보
건축물 현황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 성지아파트 |
| 주용도 | 아파트 및 상가 |
| 구조 | 철근콘크리트조 / 슬래브지붕 |
| 층수 | 지하1층 ~ 지상12층 |
| 연면적 | 24,551.885㎡ |
| 사용승인일 | 1988년 1월 23일 |
| 대상물건 전용면적 | 72.89㎡ |
| 대상물건 공용면적 | 19.722㎡ |
| 대상물건 합계면적 | 92.612㎡ |
| 전용률 | 78.70% |
| 대지권 면적 | 35.45㎡ |
감정평가서에 따르면 건물의 층별 구성은 다음과 같습니다:
– 1층: 499.67㎡ (상가시설 포함으로 면적이 넓음)
– 2층~12층: 각 495.30㎡
– 지하실: 496.50㎡ (대피소 용도)
건물이 1988년 준공되어 현재 36년 정도 경과했지만, 감정평가에서는 “건물의 구조 및 마감 상태”가 비교거래사례와 유사한 수준으로 평가되어 관리상태가 양호한 것으로 판단됩니다. 다만 노후화에 따른 수선비용은 고려해야 할 요소입니다.
토지 이용 현황
대상물건이 위치한 경기도 부천시 소사구 소사본동 91-68번지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 총 대지면적 9,415㎡에 대한 대지권이 35.45㎡로, 전체 대지에 대한 지분이 적절한 수준으로 배분되어 있습니다.
제3종일반주거지역은 중층 아파트나 연립주택 건설이 가능한 용도지역으로, 현재 12층 아파트가 적법하게 건축되어 있습니다. 향후 재건축 시에도 현재 수준 이상의 개발이 가능할 것으로 예상됩니다.
지역 시장 동향
부천시 소사구는 수도권 서부 지역의 주요 주거지역으로, 서울 접근성과 상대적으로 저렴한 주거비용 때문에 지속적인 수요가 있는 지역입니다. 특히 1호선 연선이라는 교통 접근성과 교육환경이 맞물려 실수요자들의 선호도가 높습니다.
최근 부천시 전체적으로는 GTX-B노선 계획과 부천종합운동장 일대 재개발 등 호재가 예고되어 있어, 중장기적으로 지역 가치 상승 요인이 있습니다. 다만 성지아파트는 1988년 건축된 노후 건물로, 재건축 시기가 다가오면서 재건축 기대감과 노후화 우려가 공존하는 상황입니다.
감정평가에서도 인근 유사부동산의 가치수준을 전용면적당 440만원~470만원 내외로 제시하여, 현재 시장에서 거래되는 가격 범위를 보여주고 있습니다. 경과연수 30년 이상 아파트의 일반적인 가격대로 볼 수 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 부천시 소사구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 송내역파인푸르지오2단지 | 75.00㎡ | 5층 | 4.6억 | 6.5억 | -28.69% | 06/09 | B등급 | 74점 |
| ★2위 | 성지아파트 | 72.89㎡ | 8층 | 2.4억 | 3.4억 | 6.56% | 06/11 | B등급 | 70점 |
| 3위 | 더파크힐 | 59.87㎡ | 6층 | 1.7억 | 3.5억 | 9.38% | 06/10 | B등급 | 66점 |
| 4위 | 골든클래스 | 68.77㎡ | 2층 | 4.2억 | 4.2억 | 18.59% | 06/10 | B등급 | 66점 |
| 5위 | 해강타운1차 | 65.42㎡ | 3층 | 3.9억 | 3.9억 | – | 06/10 | B등급 | 66점 |
성지아파트는 입지점수 70점으로 2위를 기록했습니다. 특히 교통점수 100점으로 최고 수준을 받았고, 학군점수도 90점으로 우수한 평가를 받았습니다. 다만 편의시설 점수가 45점으로 상대적으로 낮고, 건물점수가 50점으로 중간 수준에 그쳤습니다. 이는 1988년 준공된 노후 건물이라는 점이 반영된 것으로 보입니다.
1위인 송내역파인푸르지오2단지와 비교하면 브랜드 아파트와 신축 건물의 차이가 입지점수에 반영되었지만, 가격 접근성 면에서는 성지아파트가 훨씬 유리합니다.
근저당 및 권리관계
대상물건에는 2015년 2월 13일자로 근저당권이 설정되어 있습니다. 구체적인 채권최고액이나 채권자 정보는 명시되지 않았지만, 약 10년 전 설정된 근저당권으로 기존 대출과 관련된 것으로 추정됩니다.
경매 진행에 따라 기존 근저당권은 말소되므로 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만 점유자 현황이나 임차인 여부 등은 별도 확인이 필요하며, 현장 조사 시 “이해관계인의 부재 및 폐문”으로 내부 확인이 어려웠다고 감정평가서에 기록되어 있어 점유 현황에 주의가 필요합니다.
수익성 분석
대상물건의 수익성을 단순 계산해보면, 부천시 소사구 72.89㎡ 아파트의 임대료는 월 45만원~55만원 수준으로 예상됩니다. 최저입찰가 2.4억원으로 낙찰받는다고 가정할 때:
임대수익 기준
- 예상 임대료: 월 50만원
- 연간 임대료: 600만원
- 표면수익률: 2.5% (600만원 ÷ 2.4억원)
취득 비용
- 취득세: 약 720만원 (3% 기준)
- 법무사비: 약 200만원
- 기타비용: 약 100만원
- 총 취득비용: 약 1,020만원
대출 조건
주요 은행의 아파트 담보대출 금리는 다음과 같습니다:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% |
노후 아파트의 경우 LTV 70% 수준까지 대출이 가능하므로, 약 1.7억원 정도 대출을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.
투자 시 고려사항
성지아파트는 1988년 준공으로 현재 36년이 경과한 노후 아파트입니다. 재건축 연한(30년)을 넘어선 상태로, 중장기적으로 재건축 가능성을 염두에 둔 투자 판단이 필요합니다.
긍정적 요소
- KB시세 대비 6.56% 할인된 가격
- 우수한 교통 접근성 (교통점수 100점)
- 양호한 학군 환경 (학군점수 90점)
- 서울신학대학교 인근 교육 인프라
- 중간층 위치로 채광·조망 양호
주의사항
- 36년 노후 건물로 수선비용 발생 가능성
- 관리비 상승 요인 존재
- 점유자 현황 불분명 (현장 확인 필요)
- 편의시설 접근성 상대적으로 부족
재건축 가능성
대지면적 9,415㎡에 12층 아파트가 건축되어 있어, 현재 건축 기준으로는 더 높은 용적률 활용이 가능할 것으로 예상됩니다. 제3종일반주거지역의 용적률 한도 내에서 재건축 시 사업성이 있을 것으로 판단되나, 조합 구성이나 사업성 검토 등은 별도 확인이 필요합니다.
데이터 기준
- 감정가 기준일: 2025년 12월 26일
- KB시세 기준일: 2026년 4월 17일
- 범죄통계: 2024년 기준
- 대출금리: 2025년 12월 기준
본 자료는 공개된 경매 정보와 관련 데이터를 종합 분석한 것으로, 투자 권유나 추천의 목적이 아닌 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 답사와 추가적인 실사를 통해 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다.
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