KB시세 대비 31% 할인, 유성구 반석마을7단지 경매 — 전용 84.90㎡ / 감정가 3.7억 / 입찰일 2026-04-08

감정가 3.7억원, KB시세 3.8억원인 이 물건의 최저입찰가는 2.6억원으로 KB시세 대비 약 31% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 현재 3회차 입찰이 진행 중이며, 지역 평균 낙찰가율 68.39% 대비 상당한 할인 혜택이 예상됩니다. 감정평가서에 따르면 외삼중학교 북측 인근에 위치한 2004년 건축된 17층 아파트로, 대중교통 접근성과 주거환경이 양호한 것으로 나타났습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2023타경107774
법원명	대전지방법원
소재지	대전광역시 유성구 반석서로 109 (반석동,반석마을7단지)
건물명	반석마을7단지
동호수	706동 302호
전용면적	84.90㎡ (25.67평)
층수	3층 / 17층
건축년도	2004년
입찰일	2026년 4월 8일
입찰장소	본관 제106호 법정
감정가	374,000,000원
최저입찰가	261,800,000원
보증금	26,180,000원 (입찰가×10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	비고
1회차	2024-11-27	유찰	응찰자 없음
2회차	2025-01-08	낙찰	상세정보 미확인
3회차	2026-04-08	진행중	현재 접수 중

가격 분석

주요 가격 지표

구분	금액(만원)	비고
감정가	37,400	2023.06.12 기준
KB시세(중간)	38,000	2026.03.20 기준
KB시세(상한)	39,500	–
KB시세(하한)	37,000	–
최저입찰가	26,180	감정가의 70%
KB대비 할인율	-31.11%	상당한 할인 혜택
실거래가 대비 할인율	-32.87%	2026.02.01 기준

공시가격 현황

기준연도	공시가격(만원)	감정가 대비 비율
2025년	26,400	70.6%

감정평가서에 따르면 이 물건은 2023년 4월 동일 단지 내 703동 10층 매매사례(3.75억원)를 참고하여 시점수정과 가치형성요인을 비교한 결과 3.74억원으로 평가되었습니다. 또한 평가전례 분석에서는 인근 반석마을6단지의 경매 평가가액이 4.5억~4.8억원 수준으로 나타나, 본건의 가격 경쟁력이 확인됩니다.

지역 낙찰가율 현황

구분	평균낙찰가율	총건수	비고
대전시 1년 평균	73.04%	165건	–
유성구 1년 평균	68.39%	34건	상대적으로 낮음
대전시 6개월 평균	72.22%	113건	–
유성구 6개월 평균	70.36%	27건	약간 상승

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 대전 유성구는 대중교통 네트워크가 잘 발달된 지역으로, 시내버스를 통해 시내 중심가와의 연결이 원활합니다.

반석동 일대는 노은택지개발사업으로 조성된 신시가지로서 도로 인프라가 체계적으로 정비되어 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있으며, 도로 포장상태는 보통 수준입니다. 대전 외곽순환도로와 경부고속도로 접근성이 양호하여 광역교통 이용에도 편리한 입지입니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본건은 외삼중학교 북측 인근에 위치합니다. 토지이용계획상 상대보호구역(외삼중학교)과 상대보호구역(슈필렌유치원)으로 지정되어 교육환경 보호에 관한 법률이 적용되는 지역입니다.

반석동 일대는 노은택지개발지구로 조성된 계획도시로서 교육시설이 체계적으로 배치되어 있습니다. 지역 내 다수의 초·중·고등학교가 위치하여 자녀 교육환경이 우수한 편입니다. 특히 대전 서부권의 주요 교육지구로 자리잡고 있어 교육 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

교육시설 접근성

인근 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 유해업소의 영업이 제한되고, 학습권 보호를 위한 각종 규제가 적용됩니다. 이는 장기적으로 주거환경의 질적 향상과 부동산 가치 안정성에 긍정적인 영향을 미치는 요소로 평가됩니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

시설 구분	시설명	비고
음식점	건강백숙	단지 인근
음식점	식후경	단지 인근
기타	다올	–
부동산	삼부마을공인중개사사무소	단지 인근
인테리어	준인테리어	생활편의시설

반석동 일대는 노은택지개발지구의 핵심 상업지역으로 대형마트, 병원, 금융기관 등 생활편의시설이 집중되어 있습니다. 특히 반석마을 일대는 아파트 단지들이 밀집한 주거지역으로 근린생활시설이 잘 발달되어 있어 일상생활의 편의성이 높습니다.

단지 주변으로는 각종 음식점과 카페, 편의점 등이 위치하여 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다. 또한 공인중개사사무소와 인테리어업체 등 주거 관련 서비스업체들도 인근에 자리잡고 있어 부동산 관리나 주거환경 개선 시 편리하게 이용할 수 있습니다.

자연환경·주거환경

감정평가서에 따르면 본건 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경이 보통 수준입니다. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 아파트 건부지로 활용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항

구분	내용
용도지역	제3종일반주거지역
용도지구	지구단위계획구역(노은2지구 택지개발사업)
도로	중로1류(폭 20m~25m), 소로3류(폭 8m 미만), 광로2류(폭 50m~70m)
제한구역	가축사육제한구역(전부제한구역)
보호구역	상대보호구역(슈필렌유치원, 외삼중학교)
기타	택지개발지구기타(노은택지개발완료)

범죄통계 (2024년 유성구)

범죄 유형	주요 항목	발생건수
지능범죄	사기	2,902건
교통범죄	교통사고 등	1,547건
기타범죄	–	1,296건
절도범죄	–	1,064건
특별경제범죄	–	760건
폭력범죄	폭행	690건
지능범죄	횡령	285건
폭력범죄	손괴	238건

유성구의 범죄 발생률은 대도시 평균 수준으로, 교통사고를 제외하면 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편입니다. 특히 아파트 단지가 밀집한 반석동 일대는 주거지역 특성상 치안이 양호한 편입니다.

장례시설 현황

반경 2km 내 장례시설 없음 – 주거환경에 미치는 부정적 영향이 없는 양호한 입지입니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	반석마을 7단지아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	7,634.81㎡
대지면적	–
건폐율	–
용적률	–
사용승인일	2004년 11월 10일
지상층수	17층
지하층수	0층
승강기수	설치
총세대수	68세대
에너지효율등급	미등급

건물 상세 정보

감정평가서에 따르면 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 공동주택의 3층 302호입니다. 2004년 11월 10일 사용승인을 받아 현재까지 약 20년이 경과한 상태입니다.

건물 마감 상태는 다음과 같습니다:
– 외벽: 몰탈위 페인트칠 마감
– 내벽: 벽지 및 일부 타일마감
– 창호: 샷시 창호
– 설비: 위생급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비, 지하주차장시설

전유면적은 84.903㎡이며, 공용면적 57.66㎡를 포함하고 있습니다. 대지권면적은 51.7958㎡입니다. 감정평가서 작성 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 및 주변 탐문을 통해 표준적 이용상황을 고려하여 평가되었습니다.

공시지가 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용 구분
2025년	1,583,000	일반

지역 시장 동향

아파트 매매가격지수 (유성구)

기준일	매매지수	전년동월 대비
2025년 4월	152.17	0.1% 상승
2025년 3월	150.70	0.1% 상승
2025년 2월	149.33	–
2025년 1월	149.40	–
2024년 4월	151.99	기준
2024년 3월	150.55	기준

유성구 아파트 매매지수는 2024년 4월 대비 2025년 4월 기준 약 0.1% 소폭 상승한 상태를 보이고 있습니다. 이는 대전시 전체 부동산 시장이 안정세를 유지하고 있음을 시사합니다.

감정평가서의 시점수정 자료에 따르면, 대전광역시 유성구 아파트 실거래가격지수는 2022년 상반기 이후 하락세를 보이다가 2023년 들어 안정화되는 모습을 보였습니다. 2023년 4월 기준 87.1로 2023년 3월 87.3 대비 소폭 하락한 상태였습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 유성구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건 현황입니다.

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가(만원)	감정가(만원)	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	베르디움	84.98㎡	17층	59,500	85,000	-26.99%	2026-04-02	B	72점
2	라온팰리스	29.97㎡	3층	1,145	13,900	–	2026-03-31	B	66점
3★	반석마을7단지	84.90㎡	3층	26,180	37,400	-31.11%	2026-04-08	B	66점
4	이신팰리스	26.25㎡	3층	2,161	9,000	–	2026-04-07	C	64점
5	한빛아파트	142.69㎡	14층	44,240	63,200	-25.33%	2026-04-06	C	60점

본 물건(반석마을7단지)은 입지점수 66점으로 B등급을 받아 상위 3위에 위치합니다. KB시세 대비 할인율 31.11%는 상위 5개 물건 중 가장 높은 할인율을 보여 가격 경쟁력이 우수합니다.

권리관계 및 특이사항

근저당권 설정 현황

설정일	권리자	채권최고액	비고
2014.10.29	근저당권 설정	미상	상세정보 추가 확인 필요

특이사항

감정평가서에 따르면 임대관계는 미상으로, 경매 진행 시 점유자 현황을 별도로 확인해야 합니다. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 점을 고려하여, 실제 입찰 전 물건 상태와 점유 현황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

투자 수익성 분석

대출금리 현황

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	비고
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%	변동금리
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%	변동금리
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%	변동금리

정책자금 현황

상품명	금리	한도(만원)	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500	만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5~3.5%	12,000	연소득 5천만원 이하, 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도 문의	45,000	기존 버팀목대출 이용자

예상 수익성 검토

최저입찰가 2.6억원 기준으로 85% LTV 대출을 받는다면 약 2.2억원의 대출이 가능하며, 자기자금은 약 4천만원 정도 소요됩니다. 취득세, 법무사비용 등 부대비용을 포함하면 총 투자금액은 약 5천만원 내외로 예상됩니다.

인근 동일 단지의 전세시세를 고려할 때 월 전세 수익은 연 4-5% 정도가 예상되며, 향후 부동산 시장 회복 시 시세차익도 기대할 수 있는 물건입니다. 다만 구체적인 수익률은 개인의 자금조달 조건과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2023년 6월 12일
• KB시세 기준일: 2026년 3월 20일
• 데이터 수집일: 2026년 3월
• 공시가격: 2025년 기준
• 범죄통계: 2024년 기준

본 자료는 공개된 경매 정보와 공공 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 특정 결과를 보장하는 내용이 아니므로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 검토하시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/88011