KB시세 대비 68% 할인, 성남시 분당구 한양아파트 경매 — 전용 84.93㎡ / 감정가 9억 / 입찰일 2026-04-06

감정가 9억, KB시세 19.8억인 이 물건의 최저입찰가는 6.3억으로 KB시세 대비 약 68% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 재입찰이 예정되어 있으며, 실거래가 20.2억 대비로는 약 69% 할인된 수준입니다. 지분매각 물건으로 공유자우선매수권 행사 가능성을 고려해야 하며, 서현역 인근 분당 핵심지역에 위치한 한양아파트 최고층 물건입니다. 감정평가서에 따르면 30층 중 최고층인 30층에 위치하여 조망권이 우수하고, 서현전철역(분당선) 인근으로 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경52947
법원명	수원지방법원 성남지원
소재지	경기도 성남시 분당구 중앙공원로 17 (서현동, 한양아파트)
건물명	한양아파트
동호수	316동 30층 3001호
전용면적	84.93㎡ (약 25.7평)
층수	30층 (총 30층 중 최고층)
건축연도	1992년
입찰일	2026년 4월 6일
입찰장소	제3별관 1층 제5호법정
감정가	9억원
최저입찰가	6.3억원
보증금	6,300만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중
특수사항	지분매각, 공유자우선매수권 행사 가능
권리관계	2023년 8월 17일 가압류

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-02-27	유찰	–	–
2회차	2026-04-06	진행중	–	–

가격 분석

가격 비교 분석

구분	금액	비고
감정가	9억원	2025년 9월 기준
KB시세(중간값)	19.8억원	2026년 3월 기준
KB시세(상한)	20.4억원	–
KB시세(하한)	19.4억원	–
최저입찰가	6.3억원	감정가의 70%
KB대비 할인율	-68.18%	상당한 할인
실거래가 대비 할인율	-68.81%	–

감정평가서에 따르면 본 물건은 거래사례비교법을 적용하여 평가되었으며, 같은 단지 내 84.93㎡ 세대의 2025년 6월 거래사례(16.7억원)를 기준으로 시점수정과 개별요인을 비교하여 감정가를 산정했습니다. 그러나 현재 KB시세와는 상당한 차이를 보이고 있어, 시장가치와 감정가 간의 격차가 큰 것으로 분석됩니다.

실거래 이력

거래일	전용면적	층	거래금액
2026-01-01	84.93㎡	–	20.2억원

최근 실거래가는 20.2억원으로 KB시세와 유사한 수준을 보이고 있습니다. 이는 감정가 9억원과 현저한 차이를 나타내며, 최저입찰가 6.3억원은 실거래가의 약 31% 수준에 불과합니다.

감정평가 내역

감정평가서에 따르면 감정평가는 중원감정평가사사무소 김문곤 감정평가사가 2025년 9월 18일 기준으로 실시했습니다. 거래사례비교법을 적용하여 같은 단지 내 유사물건(325동 28층, 84.93㎡)의 2025년 6월 거래가격 16.7억원을 기준으로 시점수정률 1.06044를 적용하여 17.7억원의 비준가격을 산정했으나, 최종 감정평가액은 9억원으로 결정되었습니다.

교통 분석

지하철 접근성

감정평가서에 따르면 “인근에 서현전철역(분당선)이 위치하여 제반 대중교통이 양호한 편”이라고 평가되었습니다. 서현역은 분당선의 주요 역 중 하나로, 서울 강남구와의 연결이 우수한 편입니다.

분당선을 통해 강남역까지는 약 20분, 선릉역까지는 약 15분 소요되며, 수서역에서 SRT로 환승이 가능합니다. 또한 왕십리역에서 2호선, 5호선, 경의중앙선 등 다양한 노선으로 환승할 수 있어 서울 전 지역으로의 접근성이 양호합니다.

버스 교통

감정평가서에서는 “인근에 버스정류장이 위치하여 제반 대중교통이 양호한 편”이라고 기재되어 있습니다. 분당 지역은 서울로 향하는 광역버스 노선이 잘 발달되어 있어, 지하철과 함께 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

도로 교통

감정평가서에 따르면 “본건까지 제반 차량접근이 용이하다”고 평가되었습니다. 인근에 경부고속도로, 분당내곡고속도로 등 주요 고속도로가 위치하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 단지 내 개설된 도로를 통하여 인근 간선도로와 접하고 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m) 등 주간선도로와 인접해 있습니다.

학군·교육 분석

교육환경

감정평가서에 따르면 본 물건은 “서현고등학교 남동측 인근에 위치”하고 있으며, “부근은 시가지 내 기존주택지대로서 대규모 아파트단지, 학교 및 공원 등 공공시설이 밀집되어 소재”한다고 기재되어 있습니다.

분당 지역은 수도권 대표적인 계획도시로 조성 초기부터 교육환경을 고려하여 개발되었습니다. 인근에는 분당고등학교, 서현고등학교 등 우수한 고등학교들이 위치하고 있으며, 분당중앙공원 주변으로는 다양한 교육시설이 밀집되어 있습니다.

사교육 환경

분당 서현동 일대는 수도권 최대 규모의 사교육 특구 중 하나입니다. 서현역 주변과 AK플라자 일대에는 대형 학원가가 형성되어 있으며, 전국구 유명 학원들의 분당 지점들이 집중적으로 위치하고 있습니다.

수집된 데이터에 따르면 인근에 한솔커피바리스타제과제빵학원 등의 교육시설이 있는 것으로 확인됩니다. 분당 지역의 사교육비 지출은 전국 평균을 상회하는 수준으로, 교육 인프라가 매우 잘 갖춰진 지역입니다.

생활 편의시설

상업시설

감정평가서에 따르면 “근린생활시설 등이 밀집되어 소재”한다고 기재되어 있습니다. 서현역 일대는 분당의 대표적인 상업중심지로, AK플라자 분당점을 비롯하여 다양한 쇼핑몰과 상업시설이 집중되어 있습니다.

음식점/카페

수집된 데이터에 따르면 인근에는 다음과 같은 음식점들이 위치하고 있습니다:

업소명	업종	특징
영양센타	음식점	–
홍보네순대	음식점	–

서현역 주변은 다양한 외식 옵션이 풍부한 지역으로, 대형 프랜차이즈부터 개인 음식점까지 다양한 선택이 가능합니다.

서비스업

인근에는 다음과 같은 서비스 업종들이 위치하고 있습니다:

업소명	업종	특징
열림세무회계사무소	세무/회계	–
건축사사무소GA건축	건축설계	–

대형마트 및 쇼핑시설

서현역과 연결된 AK플라자는 분당 지역의 대표적인 쇼핑 및 문화복합시설입니다. 지하에는 대형마트가 입점해 있어 일상적인 쇼핑이 편리하며, 각종 브랜드 매장과 영화관, 레스토랑 등이 함께 위치하고 있습니다.

자연환경·주거환경

공원 및 녹지

감정평가서에 따르면 주변에 “공원 등 공공시설이 밀집되어 소재”한다고 기재되어 있습니다. 분당중앙공원은 이 지역의 대표적인 녹지공간으로, 넓은 잔디밭과 산책로, 각종 체육시설을 갖추고 있어 주민들의 휴식공간 역할을 하고 있습니다.

또한 탄천변 산책로와 연결되어 있어 자전거 타기나 조깅 등의 여가활동을 즐기기에 적합한 환경입니다. 인근에는 불정로공원, 서현공원 등 크고 작은 근린공원들이 잘 조성되어 있습니다.

주거환경

감정평가서에서는 “시가지 내 기존주택지대”라고 기재하고 있으며, “대규모 아파트단지”가 밀집된 지역으로 평가하고 있습니다. 분당 신도시의 초기 개발 단지 중 하나인 한양아파트는 1992년 준공되어 약 32년의 경과연수를 가지고 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 스라브지붕 30층 아파트이며, 감정평가서에 따르면 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 하이샷시 이중창호로 되어 있습니다.

범죄통계

2024년 기준 성남시 분당구 범죄통계를 분석하면 다음과 같습니다:

주요 범죄 유형별 발생현황

범죄유형	발생건수	특징
지능범죄(사기)	7,468건	최다 발생
기타범죄	4,891건	–
교통범죄	4,035건	–
절도범죄	3,074건	–
특별경제범죄	2,752건	–
폭력범죄(폭행)	2,074건	–

강력범죄 현황

세부유형	발생건수
강제추행	236건
강간	67건
방화	19건
유사강간	18건
강도	5건
살인미수	7건
살인기수	2건

분당구는 전체적으로 치안이 양호한 지역으로 평가되며, 특히 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편입니다.

건물 정보

건축물 개요

감정평가서에 따른 건물 정보는 다음과 같습니다:

항목	내용
건물명	한양아파트
주용도	아파트
구조	철근콘크리트조 스라브지붕
층수	지상 30층, 지하 1층
사용승인일	1992년 7월 15일
전유면적	84.930㎡
공용면적	36.05㎡
대지권면적	71.094㎡
건축연수	약 32년 (2025년 기준)

건물 구조 및 마감

감정평가서에 따르면:
– 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감
– 내벽: 벽지, 타일붙임 등
– 창호: 하이샷시 이중창호
– 층별면적: 1층 320.47㎡, 2~30층 412.36㎡, 지하층 385.92㎡

설비 현황

감정평가서에 기재된 설비내역은 다음과 같습니다:
– 위생설비
– 급배수설비
– 열병합발전(지역난방)에 의한 개별난방설비
– 승용승강기설비
– 화재경보기
– 실내소화전설비
– 자동소화설비

토지이용계획

감정평가서에 따른 토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다:

주요 용도지역 및 지구

• 제3종일반주거지역
• 지구단위계획구역(분당)
• 개발행위허가제한지역 (2023-10-16)
• 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)

도로 관련 계획

• 대로1류(폭 35m~40m) – 주간선도로 접합
• 대로2류(폭 30m~35m) – 주간선도로 접합
• 로2류(폭 15m~20m) – 집산도로 접합

기타 제한사항

• 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)
• 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)
• 비행안전제2구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)
• 과밀억제권역 (수도권정비계획법)
• 문화재보호구역
• 대기환경규제지역

지역 상급지 TOP 5

현재 성남시 분당구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 물건들은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	한양아파트 ★	84.93㎡	30층	6.3억원	9억원	-68.18%	2026-04-06	B	69
2	기타 단지	59.92㎡	2층	3.8억원	5.4억원	–	2026-03-30	B	65

본 물건은 현재 분당구에서 진행되는 경매 물건 중 입지점수가 가장 높은 1위를 기록하고 있습니다. 특히 교통점수 85점, 학군점수 90점을 기록하여 우수한 입지조건을 보여주고 있습니다.

입지점수 세부 분석

평가항목	점수	등급
총합점수	69점	B등급
교통점수	85점	우수
학군점수	90점	최우수
편의시설점수	60점	보통
건물점수	50점	보통
인구점수	50점	보통

교통과 학군 점수가 특히 높아 분당 핵심지역의 장점을 잘 보여주고 있으나, 건축연수 32년으로 인한 건물 점수는 상대적으로 낮은 편입니다.

투자 시 고려사항

권리관계 주의사항

본 물건은 지분매각으로 진행되는 경매입니다. 감정평가서에서는 “임웅순씨 지분(1/2)”으로 기재되어 있어, 해당 세대의 절반 지분에 대한 매각임을 확인할 수 있습니다. 또한 “공유자우선매수권 행사할 수 있음(단, 우선매수권 행사는 1회에 한함)”이라는 특수조건이 있어, 낙찰 후에도 공유자가 같은 가격으로 우선매수권을 행사할 가능성을 고려해야 합니다.

2023년 8월 17일 가압류가 설정되어 있는 상황이며, 감정평가서에서는 “임대관계는 미상”이라고 기재되어 있어 현재 임대 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

시세 괴리 분석

감정가 9억원과 KB시세 19.8억원, 실거래가 20.2억원 간의 큰 차이는 다음과 같은 요인들로 분석됩니다:

1. 감정평가 시점: 2025년 9월 기준으로, 현재 시점과의 시차
2. 거래사례 제한: 같은 단지 내 제한적인 거래사례 활용
3. 시장 변화: 최근 부동산 시장 상승세 미반영
4. 권리관계: 지분매각이라는 특수성이 감정가에 영향

입찰 전략 고려사항

1회 유찰 후 재입찰이므로 시장의 관심도를 파악할 필요가 있습니다. 최저입찰가 6.3억원은 KB시세 대비 68% 할인된 매력적인 가격이지만, 지분매각이라는 특수성과 공유자우선매수권 행사 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

분당 핵심지역의 30층 최고층이라는 희소성과 우수한 입지조건을 감안할 때, 단순히 할인율만으로 판단하기보다는 종합적인 리스크 분석이 필요합니다.

대출 및 자금조달

시중은행 주택담보대출 금리

현재 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 다음과 같습니다:

은행명	최저금리	최고금리	특징
신한은행	3.710%	5.360%	상대적 저금리
농협은행	3.800%	5.810%	–
국민은행	4.070%	6.210%	–
기업은행	4.180%	6.580%	–
광주은행	4.490%	5.820%	–

정책자금 대출

해당 물건이 위치한 지역에서 이용 가능한 정책자금은 다음과 같습니다:

상품명	금리	한도	대상
버팀목전세자금	2.5%~3.5%	1.2억원	부부합산 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
청년전용 보증부월세대출	0%~1.3%	4,500만원	19~34세 청년, 부부합산 연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	갱신요구권 행사 후 보증금 증액 계약자

다만 경매 낙찰 시에는 일반적으로 시중은행 담보대출을 이용하게 되며, 정책자금은 임차 목적에만 활용 가능합니다.

데이터 기준

• KB시세: 2026년 3월 20일 기준
• 감정평가: 2025년 9월 18일 기준 (중원감정평가사사무소)
• 데이터 수집: 분석 시점 기준
• 범죄통계: 2024년 기준 성남시 분당구 전체

본 자료는 공개된 법원 경매 정보, KB부동산 시세, 감정평가서 등의 공개 데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 매수/매도 추천이 아니며, 실제 투자 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/46611